Spørgsmål om krav på frigivelse af ejerpantebrev pantsat af klageren ved betaling af ejerpantebrevets hovedstol.

Indledning

Sagen vedrører spørgsmål om klagerens krav på frigivelse af ejerpantebrev pantsat af klageren ved betaling af ejerpantebrevets hovedstol.

Sagens omstændigheder

Klageren og hans ægtefælle, H, var kunder i Jyske Bank.

Den 10. februar 2006 pantsatte klageren et ejerpantebrev på 250.000 kr. med pant i sin faste ejendom, der tjente som fælles bolig for ham og H, til banken. Af pantsætningserklæringen fremgik følgende:

”…

Låntagere

[Klageren] [H]

…

Pantsætningens omfang

Pantsætningen ifølge dette dokument tjener til sikkerhed for enhver forpligtelse som låntager ved egen medvirken har eller måtte få overfor Jyske Banks afdelinger og datterselskaber i Danmark og i udlandet.

Pant i

Ejerpantebrev, effekt [nr.], ejet af [klageren]

Effektet er pantsat for engag [klagerens cpr-nummer og navn]

engag [H’s cpr-nummer og navn]

250.000 DKK med pant i [matrikel nr. og adresse]

…”

I forbindelse med at klageren i februar 2014 indledte gældssanering, anmeldte banken et tilgodehavende hos klageren opgjort pr den 4. februar 2014 til i alt 28.264.225 kr., hvoraf 7.329.904 kr. var bankens direkte tilgodehavende hos klageren, og 20.934.321 kr. var klagerens kautionsforpligtelse for et aktieselskab, der var gået konkurs. Bankens tilgodehavende hos klageren kunne pr. den 19. januar 2015 opgøres til 32.824.600 kr.

Banken har oplyst, at klagerens advokat i juli 2014 henvendte sig til banken for at få en accept af, at den af klageren pantsatte ejendom blev afhændet til H for et beløb, der svarede til restgælden på foranstående realkreditlån på 3.405.000 kr. Forinden banken kunne tage stilling til forespørgslen, bad den om en ekstra vurdering af ejendommen.

Den 29. august 2014 meddelte banken klagerens advokat, at den ikke kunne tiltræde handlen, da den indhentede vurdering viste, at ejendommen ville kunne sælges til 3,9 mio. kr. efter en salgsperiode på seks til 12 måneder. Endvidere oplyste banken, at ejerpantebrevet lå til sikkerhed for det samlede engagement i banken og fremsatte et tilbud om, at den var indstillet på at acceptere salget af ejendommen ved klagerens samtidige nedbringelse af engagementet i banken med 400.000 kr.

Klageren har oplyst, at han var indstillet på at indfri ejerpantebrevet med et beløb på 250.000 kr. som et led i handlen mod at få ejerpantebrevet frigivet.

I et brev af 18. november 2014 til klagerens advokat anførte banken blandt andet:

”…

Det er således sammenfattende vores synspunkt, at vilkårene i ejerpantebrevet, herunder beløbsgrænsen, ikke kan tillægges retsvirkning efter sit indhold – i strid med den pantsætningsaftale, der er indgået mellem din klient og banken, nemlig at pantet er stillet til sikkerhed for ethvert beløb, som din klient skylder banken.

På denne baggrund fastholder banken, at ejerpantebrevet alene kan frigives mod indbetaling af 400.000 kr.

…”

Parternes påstande

Den 2. januar 2015 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal frigive det af ham pantsatte ejerpantebrev mod betaling af 250.000 kr.

Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken uberettiget forhindrer gennemførelsen af ejendomshandlen ved at afslå at frigive ejerpantebrevet mod betaling af ejerpantebrevets pålydende.

Der er tale om, at køber af ejendommen vil indfri pantet, og at en eventuel friværdi herefter vil tilfalde alle kreditorer i klagerens verserende gældssaneringssag.

Ejerpantebrevets hovedstol er på 250.000 kr., og det følger af retspraksis, at banken er forpligtet til at frigive pantsætningen af ejerpantebrevet mod indbetaling af ejerpantebrevets hovedstol.

Det er ikke korrekt, at pantet, som anført af banken, dækker ”det samlede mellemværende”. Der står i pantsætningserklæringen, at pantet dækker ”enhver forpligtelse”. I forbindelse med hans underskrift af pantsætningserklæringen forklarede banken ham, at dette udtryk betød, at pantet dækkede enhver konto, som han måtte have i banken men ikke, at det samtidig skulle fortolkes som ”det samlede mellemværende ” og dermed gøre pantet større end de anførte 250.000 kr.

I oktober 2007, det vil sige 14 måneder efter pantet blev stillet, optog han et nyt realkreditlån i Totalkredit. Banken rykkede med ejerpantebrevet for Totalkreditlånet. På daværende tidspunkt var hans engagement i banken væsentlig større end bankens pant i ejendommen og væsentlig større end friværdien i ejendommen. Såfremt banken på daværende tidspunkt havde tillagt pantet større værdi end hovedstolen, er det usandsynligt, at banken ville være rykket til fordel for Totalkredit.

Banken undlader at oplyse, at den blev forevist en ejendomsmæglervurdering, som viste en handelsværdi for den pantsatte ejendom på 3,2 mio. kr. Banken undlader ligeledes at oplyse, at bankens egen vurdering viste, at ejendommen ville kunne sælges for 3,7 mio. kr. med en salgsperiode på under seks måneder.

Jyske Bank har anført, at det følger af gældende retspraksis, at vilkårene i ejerpantebrevet, herunder beløbsangivelsen, ikke kan tillægges retsvirkning efter sit indhold i strid med den pantsætningsaftale, der er indgået mellem banken og klageren.

Det følger af pantsætningsaftalen, at pantet er stillet for det samlede mellemværende mellem klageren og banken, hvilket betyder, at klageren ikke har krav på frigivelse af pantet, førend hele klagerens mellemværende med banken er indfriet.

Ankenævnets bemærkninger

Den 10. februar 2006 pantsatte klageren et ejerpantebrev på 250.000 kr. til sikkerhed for hans og hans ægtefælle, H’s, forpligtelser over for Jyske Bank.

Banken har oplyst, at den pr. den 19. januar 2015 havde et tilgodehavende på ca. 32.824.600 kr. hos klageren, hvoraf over 20 mio. kr. hidrørte fra klagerens kautionsforpligtelse for et aktieselskab, der var gået konkurs.

I februar 2014 indledte klageren gældssanering, og i sommeren 2014 ønskede klageren at sælge den pantsatte ejendom til H.

I den forbindelse ønskede klageren at indfri det pantsatte ejerpantebrev ved betaling af hovedstolen på 250.000 kr. Dette afslog banken, men fremsatte på daværende tidspunkt i stedet tilbud om, at den ville acceptere ejendomshandlen og frigive ejerpantebrevet mod, at klageren nedbragte sit engagement i banken med 400.000 kr.

Banken har i forbindelse med sagens behandling i Ankenævnet anført, at klageren ikke har krav på frigivelse af ejerpantebrevet, førend hele klagerens mellemværende med banken er indfriet.

Efter håndpantsætningserklæringens klare indhold finder Ankenævnet, at klageren har accepteret, at ejerpantebrevet blev stillet til sikkerhed for hans og H’s samlede gæld til Jyske Bank.

Bestemmelsen om, at ejerpantebrevet stilles til sikkerhed for enhver forpligtelse med Jyske Bank er ikke usædvanlig, og der foreligger endvidere ikke sådanne særlige forhold, at der er grundlag for at tilsidesætte erklæringen i medfør af aftalelovens § 33 eller § 36, jf. denne lovs § 38 c.

Under hensyn hertil finder Ankenævnet, at klageren ikke er berettiget til at få frigivet ejerpantebrevet alene mod betaling af dets hovedstol.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.