| Sagsnummer: | 336/2025 |
| Dato: | 10-10-2025 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Bjarke Levinsky Svejstrup, Iben Leisner, Elizabeth Bonde og Poul Erik Jensen. |
| Klageemne: | Pant - øvrige spørgsmål Gebyr - øvrige spørgsmål Ejerpantebrev - frigivelse af håndpantsætning |
| Ledetekst: | Indsigelse mod gebyr for aflysning af underpant i et ejerpantebrev i en andelsbolig. |
| Indklagede: | Sparekassen Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod gebyr for aflysning af underpant i et ejerpantebrev i en andelsbolig.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Sparekassen Danmark.
Klageren havde en andelsbolig.
I 2022 optog klageren et andelsboliglån på 1.800.000 kr. og en andelsboligkredit på 300.000 kr. i sparekassen. Sparekassen fik underpant i et ejerpantebrev i klagerens andelsbolig.
Af sparekassens almindelige forretningsbetingelser for privatkunder gældende fra den 30. oktober 2023 fremgår blandt andet:
”2. Gebyrer på serviceydelser
2.1 Oplysning om gebyrer på serviceydelser
Sparekassen Danmark kan tage betaling for sine serviceydelser til dig og for at besvare henvendelser om dig, når Sparekassen Danmark har pligt til at svare.
Sparekassen Danmarks almindelige gebyrer for serviceydelser fremgår af Sparekassen Danmarks hjemmeside og oplyses på forespørgsel.”
Sparekassen har oplyst, at klageren i februar 2025 omlagde sit andelsboliglån. Klageren har oplyst, at hun ikke omlagde sit lån, men at sparekassen rettede en fejl, den havde begået.
Sparekassen har oplyst, at klageren i april 2025 meddelte sparekassen, at hun ville skifte til pengeinstitut A. Den 23. maj 2025 modtog sparekassen en overførselsanmodning fra pengeinstitut A. I overførselsanmodningen bad pengeinstitut A om, at sparekassens underpant i ejerpantebrevet i andelsboligen blev aflyst.
Af sparekassens prisinformation for privatkunder gældende fra den 10. juni 2025 fremgår blandt andet:
”Lån og kreditter
Lån og kreditter generelt
…
Sikkerheder
…
Afgivelse af ejerpantebrev ved
pengeinstitutskifte inkl. slet underpant 1.500 kr.”
Den 17. juni 2025 aflyste sparekassen underpantet og opkrævede klageren et gebyr på 1.500 kr.
Ved e-mail af 23. juni 2025 til sparekassen fremsatte klageren indsigelse mod opkrævningen af gebyret og anmodede om, at det blev nedsat.
Ved e-mail af 24. juni 2025 afviste sparekassen at imødekomme klagerens krav om nedsættelse af gebyret. Samme dag klagede klageren til sparekassen. Ved brev af 3. juli 2025 afviste sparekassen klagen.
Parternes påstande
Den 21. juli 2025 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Danmark helt eller delvist skal tilbagebetale gebyret.
Sparekassen Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at et gebyr på 1.500 kr. er for højt sammenholdt med den faktiske opgave forbundet med sletning af underpant.
Gebyret er urimeligt højt i forhold til den meget begrænsede, rutineprægede ekspedition, der er tale om. Sparekassen har alene foretaget en aflysning af sit underpant i hendes ejerpantebrev – en digital handling, der tager ganske få sekunder at gennemføre, og som kræver minimal sagsbehandling.
Sparekassen redegør ikke for udførelsen af den konkrete opgave, nemlig sletning af underpant, og hvorfor dén opgave i sagsbehandling, tid eller ansvar retfærdiggør et gebyr på 1.500 kr. Det må derfor antages, at opgaven netop ikke er hverken tidskrævende eller medfører sagsbehandling i større omfang.
Sparekassen anfører, at det opkrævede gebyr er markedskonformt. Dette kan ikke umiddelbart genkendes og dokumenteres heller ikke af sparekassen.
Sparekassen har afvist at nedsætte gebyret med henvisning til sin prisliste. Den prisliste, den henviser til, er dog først trådt i kraft den 10. juni 2025, hvilket er efter, at overførselsanmodningen blev modtaget den 23. maj 2025.
Det er uklart, hvilken pris der reelt var gældende på tidspunktet for ekspeditionen, og sparekassen har ikke dokumenteret dette.
Hun henviser til Ankenævnets afgørelse i sag 128/2018, hvor et tilsvarende gebyr på 1.200 kr. blev nedsat til 600 kr., og hvor Ankenævnet i øvrigt vurderede rimeligheden af gebyret med udgangspunkt i opgavens karakter og dokumentation for prissætningen. Henvisningen til sagen er relevant, da Ankenævnet fandt et gebyr på 600 kr. rimeligt, hvilket langt overskrider det opkrævede gebyr i denne sag.
Hendes rådgiver i pengeinstitut A har oplyst hende om, at pengeinstituttet ikke tager gebyr for sletning af underpant i forbindelse med bankskifte, da det anser det for en ordinær bankforretning.
Gebyret blev trukket uden forudgående oplysning eller samtykke. Sparekassen burde have kontaktet hende og oplyst hende om opkrævningen af gebyret og ikke selvstændigt hæve beløbet fra kontoen. Sparekassen overlod det til hende at "opdage" det på side 101 i det afsluttende kontoudtog, som indeholdt hendes samlede transaktioner for hele hendes tid i sparekassen.
Sparekassen Danmark har anført, at sparekassen var berettiget til at opkræve et gebyr af 1.500 kr. for aflysning af underpantet i ejerpantebrevet i klagerens andelsbolig.
Klageren havde et kundeforhold i sparekassen og tiltrådte ved oprettelsen af kundeforholdet sparekassens almindelige forretningsbetingelser. Heraf fremgår, at sparekassen kan tage betaling for sine serviceydelser, og at almindelige gebyrer for serviceydelser fremgår af sparekassens hjemmeside. Af prislisten fremgår, at sparekassens gebyr for ”Afgivelse af ejerpantebrev ved pengeinstitutskift inkl. slet underpant” udgør 1.500 kr. Pantet blev aflyst den 17. juni 2025, hvorfor ekspeditionen er omfattet af sparekassens prisliste af den 10. juni 2025. Sparekassens gebyr for ”Afgivelse af ejerpantebrev ved pengeinstitutskift inkl. slet underpant” udgjorde også 1.500 kr. forud for den 10. juni 2025. Med hjemmel i aftalegrundlaget for klagerens kundeforhold kunne sparekassen opkræve et gebyr for aflysning af underpantet.
Det opkrævede gebyr for aflysning af pant er ganske rimeligt. Gebyret modsvarer det arbejde og ansvar, der er forbundet med at aflyse et pant. I øvrigt er det opkrævede gebyr markedskonformt. Sparekassen overtager løbende kunder fra landets øvrige pengeinstitutter. Ved modtagelsen af en kunde ser sparekassen oftest, at kundens tidligere pengeinstitut opkræver gebyr for aflysning af pant. Her har sparekassen set flere eksempler på gebyrer, der er højere end det, som sparekassen har opkrævet i forbindelse med aflysningen af underpantet i klagerens andelsbolig.
Klageren valgte at skifte pengeinstitut, hvilket på sædvanlig vis skete ved henvendelse i det nye pengeinstitut. Dermed havde sparekassen ikke en naturlig rådgivningsmulighed i forbindelse med skiftet af pengeinstitut.
Klageren skiftede til pengeinstitut A. Sparekassen aflyste sit pant i klagerens andelsbolig på foranledning af pengeinstitut A.
Klageren har henvist til Ankenævnets sag 128/2018. Klageren fik ikke medhold i sagen, og intetsteds i afgørelsen fremgår, at Ankenævnet finder et gebyr af 1.200 kr. for urimeligt. Det spørgsmål var ikke forelagt nævnet.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Sparekassen Danmark.
Klageren havde en andelsbolig. I 2022 optog klageren et andelsboliglån på 1.800.000 kr. og en andelsboligkredit på 300.000 kr. i sparekassen. Sparekassen fik underpant i et ejerpantebrev i klagerens andelsbolig.
Sparekassen har oplyst, at sparekassen den 23. maj 2025 modtog en overførselsanmodning fra pengeinstitut A. I overførselsanmodningen bad pengeinstitut A om, at sparekassens underpant i andelsboligen blev aflyst.
Den 17. juni 2025 aflyste sparekassen underpantet og opkrævede klageren et gebyr på 1.500 kr.
Af sparekassens almindelige forretningsbetingelser for privatkunder fremgår, at sparekassen kan tage betaling for sine serviceydelser, og at almindelige gebyrer for serviceydelser fremgår af sparekassens hjemmeside. Af sparekassens prisbog fremgår, at prisen for afgivelse af et ejerpantebrev ved pengeinstitutskifte inklusive sletning af underpant er 1.500 kr.
Tre medlemmer – Bo Østergaard, Bjarke Levinsky Svejstrup og Iben Leisner – udtaler:
Vi finder, at sparekassen var berettiget til at opkræve et gebyr på 1.500 kr. for aflysning af underpantet i ejerpantebrevet i klagerens andelsbolig. Endvidere finder vi, at det af sparekassen opkrævede gebyr på 1.500 kr. ikke kan tilsidesættes som urimeligt.
Vi stemmer derfor for, at klageren ikke får medhold i klagen.
To medlemmer – Elizabeth Bonde og Poul Erik Jensen – udtaler:
Vi finder, at sparekassens gebyr på 1.500 kr. for aflysning af underpantet og ekspeditionerne i denne forbindelse overstiger det rimelige, og at gebyret passende kan fastsættes til 500 kr. Vi stemmer derfor for at pålægge sparekassen at refundere klageren 1.000 kr.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.