Indsigelse mod underskud i forbindelse med indfrielse af realkreditlån ved ejendomssalg.

Sagsnummer:579/2021
Dato:04-07-2022
Ankenævn:Henrik Waaben, Inge Kramer, Mette Lindekvist Højsgaard, Lisbeth Baastrup Burgaard og Finn Borgquist
Klageemne:Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Realkreditbelåning - ejerskifte
Ledetekst:Indsigelse mod underskud i forbindelse med indfrielse af realkreditlån ved ejendomssalg.
Indklagede:Sydbank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod underskud i forbindelse med indfrielse af realkreditlån ved ejendomssalg.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Sydbank, hvor han havde en konto -299.

Klageren ejede en fast ejendom. Han havde optaget et realkreditlån på oprindelig 1,6 mio. kr. i Totalkredit med pant i ejendommen. Tredjemand, der ikke var kunde i Sydbank, havde afgivet kaution for realkreditlånet.

Banken har oplyst, at klageren i starten af september 2021 rettede henvendelse til banken, da han ønskede at sælge sin ejendom. Banken oplyste under samtalen, at restgælden på Totalkreditlånet pr. 1. november 2021 kunne opgøres til ca. 1.558.382 kr. Hvis den præcise restgæld skulle opgøres, skulle der bestilles et indfrielsestilbud.

Den 23. september 2021 solgte klageren ejendommen for en kontant købesum på 1.580.000 kr. til et anpartsselskab, der ifølge det oplyste tilhørte kautionisten, med overtagelse den 1. november 2021. Der blev ikke udarbejdet købsaftale i forbindelse med handlen.

I midten af november 2021 underskrev klageren ”Aftale om finansiering – Salg af ejendom”, hvori han anmodede banken om snarest muligt at indfri Totalkreditlånet i ejendommen.

Af aftalen fremgik endvidere følgende:

Deponeringskonto

Til brug for ekspedition af sagen oprettes deponeringskonto [-491].

Når sagen afsluttes skal deponeringskontoen opgøres over konto nr. [-299].

Uigenkaldelig fuldmagt

Jeg giver hermed banken uigenkaldelig fuldmagt til at foretage alle de nødvendige dispositioner og ekspeditioner, der er forbundet med vilkårene i denne aftale, herunder til at:

  • Indhente og acceptere indfrielsestilbud

…”

Klageren har oplyst, at banken forinden hans underskrift af ”Aftale om finansiering – Salg af ejendom” oplyste, at der ved et salg til 1.580.000 kr. ville være et lille provenu i forbindelse med handlen. Banken har oplyst, at det var i starten af september 2021, at banken oplyste dette.

De samlede omkostninger ved indfrielse af realkreditlånet udgjorde 1.596.562,81 kr., hvilket betød, at omkostningerne ved indfrielsen af realkreditlånet oversteg købesummen med 16.562,81 kr. Dette beløb blev herefter trukket på klagerens konto -299 som aftalt i ”Aftale om finansiering – Salg af ejendom”.

Banken har oplyst., at årsagen til, at omkostningerne i forbindelse med indfrielsen af realkreditlånet oversteg købesummen, var, at klageren ikke havde betalt september 2021 terminen på realkreditlånet. Skyldig terminsydelse, morarenter og rykkergebyrer udgjorde i alt 24.356,57 kr. Såfremt klageren havde betalt september terminen, havde der været et provenu i forbindelse med handlen på 7.793,76 kr.

Banken har endvidere oplyst, at klagerens konto -299 gik i overtræk, da banken opgjorde deponeringskontoen den 23. november 2021. Overtrækket blev dog inddækket den 30. november 2021.

Parternes påstande

Den 21. december 2021 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sydbank skal betale 16.562,81 kr.

Sydbank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at kautionistens selskab købte hans ejendom for 1.580.000 kr., da han ikke kunne betale termin på sit realkreditlån.

Banken overså, at kautionisten ikke havde betalt terminen for september 2021, og indfrielsen endte med en manko på 16.600 kr. I stedet for at bede kautionisten om at indbetale, hævede banken beløbet som overtræk på hans førtidspensionskonto. Meningen med at have en kaution er netop at have en at kræve betaling hos, hvis debitor ikke kan eller vil betale.

Hvad tredjepart har købt ejendommen for, er sagen uvedkommende.

Når banken indfriede et Totalkreditlån med kaution for en kunde, som ikke havde pengene, måtte og skulle den gå til kautionisten frem for at hæve mankoen som overtræk hos sin egen kunde.

Det er ulogisk og dårligt bankkøbmandsskab at lave overtræk hos sin egen svage kunde, når Totalkredit har sikret sig med en særdeles velhavende kautionist.

I hans optik som tidligere intern engagementsrevisor i blandt andet et pengeinstitut begik banken en klar ekspeditionsfejl.

Sydbank har anført, at banken ikke har begået fejl i forbindelse med klagerens salg af ejendommen.

Banken har hverken påtaget sig at rådgive klageren i forbindelse med handlen eller berigtige denne. Banken har alene indfriet lånet i Totalkredit i overensstemmelse med aftalen med klageren.

Banken oplyste i september 2021, at der med en købesum på 1.580.000 kr. ville være et provenu i forbindelse med handlen. Dette var under forudsætning af, at klageren overholdt sine forpligtelser over for Totalkredit frem til overtagelsesdagen, som i øvrigt ville være det sædvanlige.

Banken bestrider, at den var forpligtet til at opkræve september 2021 terminen hos kautionisten. Banken opgjorde deponeringskontoen over konto -299 som aftalt med klageren i ”Aftale om finansiering – Salg af ejendom”. Klageren kunne ikke kræve, at banken afregnede deponeringskontoen over for køber/kautionisten.

Banken er ikke bekendt med, om klageren og køber/kautionisten i forbindelse med handlen havde aftalt, at køber/kautionisten skulle betale september 2021 terminen. Hvis dette var tilfældet, må klageren rette et krav mod køber/kautionisten.

Banken har ikke begået fejl eller forsømmelser i forhold til klageren, og der foreligger ikke et ansvarsgrundlag. Klageren ses ikke at have lidt et tab, hvorfor de erstatningsretlige betingelser ikke er opfyldt i forhold til banken.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren var kunde i Sydbank, hvor han havde en konto -299.

Klageren ejede en fast ejendom. Han havde optaget et realkreditlån på oprindelig 1,6 mio. kr. i Totalkredit med pant i ejendommen. Tredjemand, der ikke var kunde i Sydbank, havde afgivet kaution for realkreditlånet.

Den 23. september 2021 solgte klageren ejendommen for en kontant købesum på 1.580.000 kr. til et selskab, der ifølge det oplyste tilhørte kautionisten, med overtagelse den 1. november 2021.

I midten af november 2021 underskrev klageren ”Aftale om finansiering – Salg af ejendom”, hvori han anmodede banken om snarest muligt at indfri Totalkreditlånet i hans ejendom.

Ved indfrielsen af realkreditlånet blev der betalt terminsydelse, morarenter og rykkergebyrer vedrørende september terminen 2021 på i alt 24.356,57 kr. Deponeringskontoen blev herefter opgjort med et underskud på 16.562,81 kr., som blev trukket på klagerens konto -299 som aftalt i ”Aftale om finansiering – Salg af ejendom”.

Ankenævnet finder, at banken ekspederede indfrielsen i overensstemmelse med aftalen indgået med klageren. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken havde tilsikret klageren, at han ville få et provenu i forbindelse med ejendomshandlen.

Ankenævnet finder heller ikke, at banken på anden måde har begået fejl eller forsømmelser i forbindelse med indfrielsen.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.