Spørgsmål om kaution for realkreditlån. Beregning af rente, årlig nominel rente.

Sagsnummer:256/2002
Dato:06-12-2002
Ankenævn:Lars Lindencrone Petersen, Karen Frøsig, Rut Jørgensen, Sonny Kristoffersen, Erik Sevaldsen
Klageemne:Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Rente - udlån
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Spørgsmål om kaution for realkreditlån. Beregning af rente, årlig nominel rente.
Indklagede:Nordea Bank Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning.

Denne klage vedrører klagernes indsigelse imod indklagedes krav om kaution for et realkreditlån ydet til klagernes datter samt krav om renteregulering på en boligsalgskredit.

Sagens omstændigheder.

Klagerne under denne sag er ægtefællerne M og H.

I februar 2002 underskrev M og dennes datter D købsaftale om køb af en ejerlejlighed med overtagelse 1. marts 2002. Ejerlejligheden blev købt med henblik på, at denne skulle være D's bolig. Købesummen var 910.000 kr. kontant.

M rettede den 19. februar 2002 henvendelse til indklagede med anmodning om, at indklagede stillede garanti for købesummen.

Indklagede har anført, at klagerne er gode kunder hos indklagede med god økonomi og formueforhold, hvorfor man var indstillet på at imødekomme ønsket om garantien. D var på dette tidspunkt ikke kunde hos indklagede.

Den 21. februar 2002 var H og D til møde hos indklagede med henblik på at drøfte finansieringen af lejligheden. Det fremgik, at lejligheden skulle istandsættes før endelig finansiering. Istandsættelsen skulle forestås af M, der er tømrermester.

Indklagede har anført, at på mødet den 21. februar 2002 blev man anmodet om en tilkendegivelse af indklagedes holdning til, at D købte lejligheden alene. Man modtog økonomiske oplysninger for D, herunder et køberbevis fra D's hidtidige pengeinstitut, hvorefter D kunne købe en lejlighed i størrelsesordenen 600.000 kr. Man vurderede de modtagne oplysninger, hvorefter man på et møde den 25. februar 2002 meddelte, at indklagede ikke kunne godkende D som eneejer af lejligheden på grund af et lavt rådighedsbeløb samt under henvisning til D's hidtidige pengeinstituts kreditvurdering. Hvis imidlertid klagerne troede på, at D kunne få det til at hænge sammen og dermed ville kautionere for lånet, var man indstillet på at hjælpe. Indklagedes forudsætning for at deltage i finansieringen var kaution fra M både i mellemfinansieringsperioden og ved den endelige finansiering i Nordea Kredit, der er koncernforbundet med indklagede. Klagerne bestrider, at indklagede på mødet krævede, at der skulle afgives kaution for et lån ydet af Nordea Kredit.

Af indklagedes kreditindstilling af 28. februar 2002 fremgår:

"Kreditfaciliteter

Afvikling pr. mdr./kvt. 1. gang

Beløb i kr.

Boligskiftkto.

G.I.V.

950.000,-

- afløses af:

Nordea Kredit/garanti

optil 1.000.000,-

I alt til bevilling

1.000.000,-

Sikkerheder

Nominel værdi i kr.

Sikkerhedsværdi i kr.

Sikkerhed for boligskiftkto.

ejerpantebrev

500.000,-

500.000,-

Kaution [M]

450.000,-

0,-

Sikkerhed for Nordea Kredit

Pantebrev Nordea Kredit

ans.1.000.000,-

ans. 950.000,-

………

[D] køber ejerlejlighed til kontant tkr. 910. Oprettet boligskiftkto. på tkr. 950 incl. anslået omk.). Ejerpantebrev i forældres ejendom tkr. 500 (fuldt sikret) samt kaution for tkr. 450 (resten) af [M].

[M] (selvstændig tømrermester) istandsætter lejligheden fuldstændig (nyt badeværelse og køkken. Samt istandsættelse af hele lejligheden. [D] får ikke økonomiske omkostninger af istandsættelsen. Evt. ved endelig belåning (derfor tkr. 1.000). Rådighedsbeløb jfr. domibank for [D] tkr. 2,9 med rentetilpasning og tkr. 2,3 ved obl. lån 6% begge 30. årige lån. Det forudsættes at der kan fås fuld belåning i Nordea Kredit (alle tkr. 950). Dette skulle iflg. [M] og mægleren være muligt i forhold til de istandsættelser, der laves på ejendommen.

Efterfølgende skal [D] finansiere ejendommen med Nordea Kredit fuld belåning som skal indfri boligskiftkto. [M] kautionere for Nordea Kredit lånet."

Indklagede ydede herefter D en boligskiftekredit på 950.000 kr. til en rente på p.t. 7,5% p.a., svarende til en årlig nominel rente på 7,7136%. Af kreditkontrakten fremgår, at renten tilskrives ultimo hvert kvartal, og at kreditten skulle tages op til genforhandling 1. august 2002. M underskrev særskilt kautionsdokument, hvorefter M kautionerede med 450.000 kr. for boligskiftekreditten gældende indtil 1. august 2002, ligesom H etablerede et ejerpantebrev på 500.000 kr., som blev håndpantsat til sikkerhed for boligskiftekreditten.

På et møde den 14. juni 2002 blev den endelige finansiering af ejerligheden drøftet med M og D, der anmodede om et kreditforeningslån på 1,1 mio. kr. ydet som et eurorentetilpasningslån. Indklagede tilkendegav, at man var indstillet på at søge lånet hjemtaget, men under forudsætning af M's kaution for lånet. Dette afviste M.

Den 24. juni 2002 indgav klagerne klage til Ankenævnet.

Af sagen fremgår, at D i august 2002 hjemtog et lån fra Nordea Kredit på 128.700 EUR på grundlag af en vurdering af ejerligheden på 1.195.000 kr. M kautionerede for lånet . Indklagede har afgivet tilsagn om, at kautionen vil bortfalde, såfremt klagerne får medhold i nærværende klage. Indklagede har endvidere oplyst, at man har bevilget D et lån på 168.000 kr. med M som kautionist som følge af, at ejerlejligheden er vurderet til mindre end oprindeligt forudsat, hvorved realkreditlånet ikke blev tilstrækkelig stort.

Parternes påstande.

Klagerne har nedlagt påstand om, at indklagede tilpligtes at foranledige M's kaution for lånet ydet af Nordea Kredit slettet samt at nedsætte renten på D's boligsalgskredit.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at i forbindelse med etableringen af boligsalgskreditten stillede indklagede krav om kaution fra M's side på 450.000 kr. De protesterede heroverfor og forklarede var, at baggrunden var, at de i forhold til en anden datter også havde afslået at kautionere for denne. Indklagedes medarbejder oplyste imidlertid, at det kun skulle være gældende var indtil realkreditlånet kom hjem. De kunne smide papirerne om kautionen ud, når realkreditlånet var hjemtaget.

De overvejede kravet om kaution og accepterede det, da kautionen skulle være midlertidig. Heller ikke i forbindelse med underskrift på dokumenterne omkring kautionen samt etableringen af ejerpantebrevet blev det nævnt, at der ville blive stillet krav om kaution for realkreditlånet.

Først ved mødet den 14. juni 2002 fremkom indklagedes krav om kaution for realkreditlånet.

Hvis indklagede fra starten havde fremsendt en skrivelse med vilkårene for bevillingen af realkreditlånet mv. og her nævnt kautionskravet, kunne de på det tidspunkt have fået afklaret misforståelsen.

De forbeholder sig at gøre krav på dækning af rentetab som følge af indklagedes vægring ved at gennemføre ekspeditionen af realkreditfinansieringen som forudsat.

Med hensyn til rentesatsen på boligskiftekontoen forhandlede de sig til en rente på 7,5%. De kan imidlertid nu se, at renten er anført med 7,714%, hvilket de stiller sig uforstående over for. Renters rente bør være indregnet i den rentesats, der aftales.

Havde de fra starten fået at vide, at der blev stillet krav om kaution, havde de valgt en anden løsning.

Indklagede har anført, at det var en klar forudsætning for indklagede, at finansiering af lejligheden skete med M's hæftelse. Udgangspunktet var, at M blev medejer og dermed meddebitor på lånene.

Indklagedes accept af, at D købte lejligheden alene, blev klart afgivet under forudsætning af, at M kautionerede. Dette fremgår af kreditindstillingen og er, hvad der blev meddelt klagerne.

D har ikke alene råd til at sidde i lejligheden, hvilket også understøttes af, at hendes hidtidige bank vurderede hendes økonomi til at kunne bære et køb af en lejlighed på ca. 600.000 kr.

Det var indklagedes holdning, at man ville deltage i engagementet, hvis klagerne troede på, at deres datter kunne klare det økonomisk - en tro fra klagernes side, som ganske naturligt gav sig udslag i en kaution fra M.

Klagerne er ikke på noget tidspunkt blevet lovet, at indklagede ville formidle et realkreditlån uden kaution. Der er intet der taler herfor, tværtimod.

At der ikke blev fremsendt et referat af det aftalte til klagerne, ændrer ikke indholdet af aftalen.

Med hensyn til rentesatsen på boligskiftekontoen fremgår det af kreditkontrakten, at rentesatsen er 7,5%. Den nominelle rentesats fremgår ligeledes tydeligt. Forskellen skyldes renters rente, da der betales ydelser kvartalsvist og ikke helårligt. Der er intet forkert eller odiøst i denne forskel.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Klagerne har anført, at indklagede ikke stillede krav om, at de skulle kautionere for det endelige realkreditlån før den 14. juni 2002, mens indklagede har anført, at kravet om kaution for realkreditlånet blev fremsat allerede før den midlertidige kredit blev bevilget, også mod kaution fra klagerne.

Ankenævnet finder, at en afgørelse af dette tvistepunkt forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan finde sted for Ankenævnet, men i givet fald må ske for de almindelige domstole. Ankenævnet afviser derfor klagen, jf. § 7, stk. 1, i Ankenævnets vedtægter.

Som følge heraf

Ankenævnet kan ikke behandle denne klage.

Klagegebyret tilbagebetales klagerne.