Kautionsforpligtelse. Manglende underretning om tvangsauktion.

Sagsnummer:21309151/2014
Dato:28-05-2014
Ankenævn:
Klageemne:Kaution - forpligtelser
Personlig fordring - tvangsauktion
Ledetekst:Kautionsforpligtelse. Manglende underretning om tvangsauktion.
Indklagede:Totalkredit A/S
Øvrige oplysninger:
Senere dom: Download som PDF
Realkreditinstitutter

21309151

Kautionsforpligtelse. Manglende underretning om tvangsauktion.
Klagerne underskrev den 10. oktober 2006 en kautionserklæring vedrørende et lån på 1.261.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut, som blev optaget af klagernes datter og svigersøn. Ifølge kautionsforpligtelsen indestod klagerne som selvskyldnerkautionister for alle betalinger i henhold til det af debitor underskrevne pantebrev. Instituttet fremsendte flere gange i årene 2009-2012 orientering til hver af klagerne om, at instituttet havde rykket debitorerne for terminsbetalinger. På begæring af instituttet blev der berammet tvangsauktion til afholdelse i oktober 2012. I september 2012 indkaldte fogedretten de berettigede til tvangsauktion. Klagerne blev ikke indkaldt. På tvangsauktionen i oktober 2012 blev ejendommen overtaget af en liebhaver for et bud på 280.000 kr. Instituttet gjorde efterfølgende et krav gældende mod klagerne på 1.029.651 kr. Klagernes advokat afviste kravet, idet klagerne ikke, som det fremgår af § 564 i retsplejeloven, var indkaldt til tvangsauktionen. Instituttet udtog i april 2013 stævning mod klagerne. Klagernes advokat afgav i maj 2013 et svarskrift med principal påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et efter rettens skøn mindre beløb. Svarskriftet var vedlagt en erklæring fra klagernes pengeinstitut, som bekræftede, at de på tvangsauktionstidspunktet ville have set med positive øjne på klagernes mulighed for at byde eksempelvis 300-500.000 kr. på ejendommen. Efter anmodning fra klagerne hævede retten sagen og oversendte den til behandling i Ankenævnet.

Klagerne nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle anerkende, at kautionsforpligtelsen var bortfaldet på grund af bristede forudsætninger, og at klagerne således skulle frigøres for ethvert krav i anledningen af kautionserklæringerne. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet udtalte, at sagen rejste spørgsmål om betydningen af den manglende underretning af klagerne som kautionister, herunder rækkevidden af den erklæring, som klagernes pengeinstitut afgav, og som blev fremsendt til retten som bilag til svarskriftet af 27. maj 2013. En afgørelse af sagen forudsatte efter Nævnets opfattelse en særlig bevisførelse, som gjorde sagen uegnet til nævnsbehandling, jf. § 5, stk. 1, i nævnsvedtægterne. Som følge heraf blev sagen afvist, jf. § 5, stk. 1 i nævnsvedtægterne.

K E N D E L S E

afsagt den 28. maj 2014



JOURNAL NR.: 2013-01-09-151-T


INSTITUT: Totalkredit A/S


KLAGEEMNE: Kautionsforpligtelse. Manglende underretning om tvangsauktion.

DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 28. april 2014


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Anna Marie Ringive
Morten B. Petersen
Per Englyst
Mads Laursen


SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klagerne underskrev den 10. oktober 2006 en kautionserklæring vedrørende et lån på 1.261.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut. Lånet blev optaget af klagernes datter og svigersøn. Af kautionserklæringen fremgår blandt andet følgende:

”… indestår herved som selvskyldnerkautionist(er) for alle betalinger i henhold til det af debitor underskrevne pantebrev.

…(Indklagede)… kan uden kautionistens(ernes) samtykke bevilge henstand med betalingerne i op til 6 måneder efter forfaldsdato.

Jeg/vi er bekendt med, at tilbagebetalingen sker i overensstemmelse med pantebrevets bestemmelser og de regler og vilkår, der til enhver tid er fastsat i …(indklagedes)… vedtægter og almindelige forretningsbetingelser.

Vedvarende adresseændring bedes meddelt …(indklagede)…

Kautionen bortfalder ved debitorskifte …”

Efter det oplyste fremsendte indklagede flere gange orientering til hver af klagerne om, at indklagede havde rykket debitorerne for terminsbetalinger. Dette skete blandt andet den 22. januar 2009, den 21. oktober 2010 og den 20. juli 2012. Af de to seneste rykkerskrivelser fremgår blandt andet følgende:

”… Hvis beløbet ikke er indbetalt senest den …, vil sagen blive sendt til inkasso mod både dig og låntager.

Overgives restancen til inkasso, påløber der omkostninger til advokat, og …(indklagede)… kan begære ejendommen på tvangsauktion. Som kautionist skal du derfor være opmærksom på, at du hæfter helt eller delvist over for …(indklagede)… for eventuelt tab ved tvangsauktion.

Der påløber morarenter på p.t. 18% p.a., af det forfaldne beløb regnet fra forfaldsdagen til betaling finder sted.

Vi fremsender orientering til dig, hvis restancen bliver indbetalt …”

Indklagede fremsendte 27. august 2012 følgende auktionsopgørelse til instituttets inkassoadvokat:

”… Hermed fremsendes auktionsopgørelse for lån i ovenstående ejendom.

Vores tilgodehavende er følgende:

Lånenummer Hovedstol i kr. Restgæld i kr. Obligations- Skyldige beløb i kr.
restgæld i kr.
… 1.261.000,00 1.261.000,00 32.814,86
I alt 1.261.000,00 1.261.000,00 32.814,86

En af debitorerne har adressebeskyttelse og adresseoplysningerne må ikke offentliggøres.

Specifikation af lånet findes på efterfølgende side.

Når salgsopstilling er udarbejdet, skal kopi fremsendes til …(indklagede)…

Hvis auktionen bliver tilbagekaldt, skal dette meddeles til …(indklagede)…

Der er kautionist på lån i ejendommen, og det er:

…(Klagerne)…

Der beregnes yderligere morarenter på pt. 18,0000% p.a. af det forfaldne beløb regnet fra forfaldsdagen, hvis det betales efter 9. oktober 2012. Hvis der er en ydelse, som forfalder til betaling i indeværende måned, og sidste rettidige indbetalingsdato overskrides, så beregnes der morarente fra den 11. i indeværende måned regnet fra forfaldsdagen til betaling finder sted.

Der henvises i øvrigt til ”Tillæg til salgsopstilling”, som er vedlagt denne auktionsopgørelse …”

På begæring af indklagede blev der efterfølgende berammet tvangsauktion til afholdelse den 9. oktober 2012.

Indklagedes fordring var i henhold til tvangsauktionssalgsopstilling af 10. september 2012 opgjort som følger:


Prioritetsopgørelse
Pant- og udlægs-havere ... 1. Fordring op¬gjort pr. auktionsdato 2. Restgæld...
med tillæg af ufor¬fald-ne ren¬ter 3. Restance¬r...
Hæftelse nr. 1
...(Indklagede)… opr. stort kr. 1.261.000,00 rente var. Restgæld pr. 1.10.2012 kr. 1.261.000,00
1.294.369,02 1.261.554,16 32.814,86
I alt ved budsum kr. 1.294.369,02 1.261.554,16 32.814,86


Den 12. september 2012 indkaldte fogedretten de berettigede til tvangsauktionen. Af listen over indkaldte fremgår det, at klagerne ikke blev indkaldt.

Til brug for tvangsauktionen foretog indklagede den 5. oktober 2012 en værdiansættelse og endelig vurdering af ejendommen, hvorved der blev anslået en værdi på ejendommen på 500.000 kr.

Den 8. oktober 2012 afgav indklagede følgende budinstruks til inkassoadvokaten:

”…(Indklagedes)… ønsker til budinstruksen
Vi beder jer følge disse retningslinjer:
• Fordringen skal opgøres som i salgsopstillingen.
• Start budgivningen ved 175.000 kr., og byd maksimalt 270.000 kr.
• I skal begære 2. auktion og hammerslagsaftale, hvis …(indklagede)… er eneste budgiver eller hvis buddet er på maksimalt 270.000 kr.

Hvis tredjemand byder højest, og der ikke bliver begæret 2. auktion, skal I opkræve restancer m.m. hos auktionskøber, jf. kolonne 3 i salgsopstillingen.

Samtykkeerklæring
…(Indklagede)… giver samtykkeerklæring til at udstede auktionsskøde, når restancerne er betalt, og …(indklagedes)… lån enten er indfriet, eller der er bevilget gældsovertagelse.

Send os rapporteringen efter auktionen
Hurtigst muligt efter auktionen skal I sende os resultatet af auktionen til … Mailen skal indeholde information om:
• antal fremmødte liebhavere
• budforløb
• højestbydende.

Hvis auktionen er endelig, skal advokaten desuden oplyse følgende om auktionskøber(ne):

• navn og adresse
• cpr.nr./CVR.nr.
• tlf.nr.
• mailadresse.

Vi beder jer også sende os en kvittering for modtagelsen af budinstruksen til samme adresse …”

På tvangsauktionen den 9. oktober 2012 blev ejendommen overtaget af en liebhaver for et bud på 280.000 kr.

Indklagede gjorde den 3. december 2012 krav gældende mod hver af klagerne i deres egenskab af selvskyldnerkautionister:

”… Ejendommen … blev solgt pr. 09.10.2012 med underskud.

Som selvskyldnerkautionist hæfter du for det tab som er opstået efter salget.

Oplysninger om …(indklagedes)… tilgodehavende

Tilgodehavende efter nedbringelse til budsum: 1.029.650,79 kr.

Hertil bliver lagt renter på 7,45% pr. år fra auktionsdagen.

Betaling af gæld
Du kan betale beløbet ovenfor til …(indklagede)… gennem en afdragsordning og vil derfor blive kontaktet af …(inkassofirma)…, som administrerer disse ordninger for …(indklagede)… Deres kontaktoplysninger er:



Har du spørgsmål, er du velkommen til at kontakte os på tlf. … eller på mail …

Kopi af brevet er sendt til debitorerne … Kopi af kautionserklæring vedlægges …”

Klagernes advokat fremsendte den 21. december 2012 følgende indsigelser mod indklagedes krav:

”…(Klagerne)… boende …, har rettet henvendelse til mig i anledning af brev af 3.12.2012 fra Dem.

Det fremgår af brevet, at ejendommen … blev solgt på tvangsauktion den 9.10.2012 med et underskud på kr. 1.029.650,79.

Dette beløb har De opkrævet hos mine klienter, som er selvskyldnerkautionister for lånet.

Ud over ovennævnte brev har mine klienter modtaget et brev fra Dem af 20.07.2012, hvori De har underrettet mine klienter om, at låntagerne var i restance med afdragene på lånet. I brevet har De desuden meddelt, at sagen vil blive sendt til inkasso, og at dette kan medføre tvangsauktion.

Jeg skal orientere Dem om, at mine klienter ifølge § 564 i retsplejeloven skulle have været indkaldt til tvangsauktionen, idet de som selvskyldnerkautionister i høj grad berørtes af ejendommens salg.

Da mine klienter ikke har modtaget en sådan indkaldelse til tvangsauktionen, har de været afskåret fra at møde op på auktionen og selv byde på ejendommen.

På den baggrund skal jeg meddele Dem at mine klienters kautionserklæringer af 10.10.2006 derfor er uforbindende, således at …(klagerne)… ikke hæfter for tabet ved tvangsauktionen.

De bedes venligst sende mig en bekræftelse på, at …(indklagede)… ikke har krav mod mine klienter, …(klagerne)… på baggrund af de af mine klienter afgivne kautionserklæringer af 10.10.2006, og at …(indklagede)… derfor ikke opkræver pengene hos mine klienter.

Bekræftelsen bedes De sende mig snarest. Har jeg ikke fået svar fra Dem senest den 10.01.2013, vil jeg uden yderligere varsel udtage stævning imod Dem med påstand om, at De tilpligtes at anerkende, at mine klienters kautionserklæring af 10.10.2006 vedrørende pant. nr. … er uforbindende …”

Indklagede udtog den 17. april 2013 følgende stævning mod klagerne:

”… PÅSTAND:
De sagsøgte dømmes til in solidum at betale sagsøgeren kr. 1.029.650,79 med tillæg af 7,45% p.a. i rente fra den 9. oktober 2012 og til betaling sker.

SAGENS PROBLEMSTILLING:
Sagens juridiske spørgsmål er, om de sagsøgte har ret i at kunne anse sig for frigjort for en kautionsforpligtelse under anbringende af ikke at have modtaget meddelelse om en tvangsauktion.

SAGSFREMSTILLING:
Sagsøger har ydet de sagsøgtes søn … og dennes daværende ægtefælle … et lån med pant i ejendommen …

For lånet kautionerede de sagsøgte, som det fremgår af kautionserklæringen, der fremlægges (bilag 1).

Ejendommen gik på tvangsauktion den 9. oktober 2012 og blev solgt til liebhaverne … for et bud på kr. 280.000,00.

Sagsøger fremlægger nogle relevante dokumenter fra forløbet frem mod tvangsauktionen i form af

• fogedrettens indkaldelse til tvangsauktion af 12. september 2012 (bilag 2)
• uddrag af salgsopstillingen (bilag 3)
• sagsøgers budinstruks til undertegnede inkassoadvokat (bilag 4)
• udskrift af auktionsbogen vedr. tvangsauktionen afholdt den 9. oktober 2012 (bilag 5).

Som det fremgår af fogedrettens indkaldelse af 12. september 2012, blev de sagsøgte i disses egenskaber af kautionister ikke tilskrevet og indkaldt til tvangsauktionen.

Dette skyldes en fejl begået af sagsøgers inkassoadvokat. Det kan på det foreliggende grundlag lægges til grund for afgørelsen, at hverken sagsøger eller sagsøgers inkassoadvokat har tilskrevet de sagsøgte med oplysning om tvangsauktionen.

Efter auktionen har sagsøger krævet sit tab dækket hos de sagsøgte i disses egenskab af selvskyldnerkautionister for sagsøgers låntagere og har gjort et krav på kr. 1.029.650,79 gældende i et brev af 3. december 2012, der fremlægges (bilag 6 og 7).

De sagsøgte har ved advokatfuldmægtig … i et brev af 21. december 2012 (bilag 8) afvist, at kravet kan gøres gældende over for de sagsøgte, idet de sagsøgte gør gældende, at de sagsøgtes kautionserklæringer blev uforbindende, da de sagsøgte ikke blev indkaldt til tvangsauktionen.

Sagsøger er uenig, og da parterne ikke har formået at skabe grundlag for en forligsmæssig løsning, er dette søgsmål nødvendiggjort.

ANBRINGENDER:
Det gøres gældende, at de sagsøgte er bundet af disses kautionserklæringer, og at kautionen ikke er bortfaldet som følge af den fejl, sagsøger begik ved ikke at foranledige at fogedretten indkaldte de sagsøgte til tvangsauktionen.

Retsvirkningen af, at der ikke sker behørig indkaldelse af kautionisterne bør ikke være, at et kautionsløfte bortfalder, men i stedet at der bør stilles strengere krav til dokumentationen for det lidte tabs størrelse.

Det gøres gældende, at det ved afgørelsen af sagen skal tillægges vægt, at de sagsøgte havde anledning til at undersøge nærmere om en tvangsauktion var på vej, henset til, at de sagsøgte modtog brev fra sagsøger om emnet i juli 2012. Sagsøgers brev til de sagsøgte af 20. juli 2012 fremlægges (bilag 9 og 10).

Hvis de sagsøgte vil påberåbe sig at de ville have budt på tvangsauktionen den 9. oktober 2012 og dermed have begrænset det kautionssikrede tab, må de sagsøgte sandsynliggøre dette samt at de havde økonomisk mulighed for at erhverve ejendommen.

SAGSØGERS TAB:
Sagsøger har som udgangspunkt tabt de kr. 1.029.650,79, der udgør differencen mellem sagsøgers krav, som det blev opgjort på tidspunktet for tvangsauktionen og det beløb, der blev indvundet ved buddet fra tredje mand.

Sagsøger kan anerkende, at der ikke kan gøres et krav gældende mod de sagsøgte af en så betydelig størrelse, hvis ejendommens handelsværdi på tidspunktet for tvangsauktionen må antages at have været højere end budsummen med tillæg af størstebeløbet.

Udgangspunktet for opgørelsen af sagsøgers krav er sagsøgers interne vurdering, der fremlægges (bilag 11). Det er den interne vurdering, der danner grundlag for sagsøgers budinstruks til sin inkassoadvokat, men i forbindelse med foretagelse af vurderingen indgår også overvejelser om liggetid, salgsomkostninger og lignende.

Med sagsøgers interne vurdering fremlægges en række fotos, optaget i forbindelse med den besigtigelse, der har gået forud for vurderingen som dokumentation for ejendommens stand og bl.a. det fradrag på kr. 50.000 til oprydning, der indgår som en post i vurderingen.

Afhængigt af de sagsøgtes stillingtagen til spørgsmålet om størrelsen på sagsøgers tab, forbeholder sagsøger sig at begære syn og skøn ved en af Dansk Ejendomsmæglerforening udpeget ejendomsmægler med lokalkendskab, der kan skønne over handelsværdien af ejendommen pr. den 9. oktober 2012 …”

Klagernes advokat afgav den 27. maj 2013 følgende svarskrift:

”…
Påstande

Principalt: Frifindelse

Subsidiært: Frifindelse mod betaling af et efter rettens skøn mindre beløb.

Sagsfremstilling

De sagsøgte kautionerede i 2006 for et lån, som deres søn og svigerdatter optog hos sagsøger.

I løbet af den tid, der er gået siden de sagsøgtes underskrift på kautionserklæringen, har de sagsøgte ca. en gang om året fået brev svarende til sagens bilag 9 og 10 om, at terminen ikke var betalt, og om konsekvenserne ved fortsat manglende betaling. Jf. her til bilag A og B.

…(Indklagede)… har aldrig efterfølgende oplyst de sagsøgte om det, når restancen blev betalt. Derfor reagerede de sagsøgte heller ikke i juli 2012, da de modtog sagens bilag 9 og 10. Det var jo gået alle de andre gange, og skulle der ske mere, ville de få besked.

Siden midten af 2007 har de sagsøgte på grund af uoverensstemmelser ikke haft kontakt med deres søn og svigerdatter. De har derfor ikke fra deres søn fået besked om, at der var begæret tvangsauktion.

De sagsøgte holder ingen aviser, der dækker området, hvor ejendommen ligger. De sagsøgte har derfor ikke via dagspressen fået underretning om tvangsauktionen.

Ifølge retsplejelovens § 564, skal kautionister, ligesom alle andre, der berøres af ejendommens salg, indkaldes til tvangsauktion, medmindre der er afholdt indledende møde, efter § 563. Sådan et indledende møde er ikke afholdt.

Hvis de sagsøgte var blevet indkaldt til tvangsauktionen, som § 564 i retsplejeloven foreskriver, ville de have haft mulighed for at byde på ejendommen.

Som det fremgår af bilag C, ville de sagsøgte have kunnet byde mindst kr. 500.000 på ejendommen.

De sagsøgte kunne derved have erhvervet ejendommen og lejet den ud eller budprisen kunne være kommet højere op, hvorved tabet ville være reduceret.

Men dette var ikke den eneste mulighed, de sagsøgte ville have haft, hvis de havde kendt til auktionen.

De sagsøgte kunne, som berettigede i ejendommen, efter retsplejelovens § 562, have anmodet fogedretten om at antage en sagkyndig person til at foretage en vurdering af ejendommens salgsværdi på tvangsauktion og til gennem annoncering at fremskaffe liebhavere med henblik på ejendommens salg i fri handel.

De sagsøgte kunne have betalt restancen på kr. 32.814,86 og derved afværge auktionen, efter retsplejelovens § 563a.

De sagsøgte kunne være mødt på tvangsauktionen og her anmodet om en ny auktion, efter § 576 i retsplejeloven, med henblik på at opnå et højere bud.

De sagsøgte kunne således have enten afværget auktionen, reduceret tabet eller erhvervet ejendommen, hvis de havde kendt til tvangsauktionen, som loven foreskriver, at de skulle.

Anbringender

Det gøres gældende, at

• De sagsøgte er som kautionister berørte af salget af ejendommen.

• De sagsøgte skulle derfor have været indkaldt til tvangsauktionen.

• Begrundelsen for, at de sagsøgte skulle have været indkaldt til tvangsauktionen, er, at de sagsøgte skulle have mulighed for at varetage deres egne interesser som kautionister.

• Hvis de sagsøgte var blevet underrettet om afholdelsen af tvangsauktionen, ville de have haft mulighed for at reducere deres tab ved at møde på auktionen og erhverve ejendommen.

• Hvis de sagsøgte var blevet underrettet om afholdelsen af tvangsauktionen, ville de have haft mulighed for at reducere deres tab ved at møde på auktionen og byde på ejendommen og derved bringe salgsprisen op.

• Hvis de sagsøgte var blevet underrettet om afholdelsen af tvangsauktionen, ville de have haft mulighed for at reducere deres tab ved at møde på auktionen og anmode om en ny auktion, efter § 576 i retsplejeloven.

• Hvis de sagsøgte var blevet underrettet om afholdelsen af tvangsauktionen, ville de, efter retsplejelovens § 563a, have haft mulighed for helt at afværge tvangsauktionen ved at betale restancen på kr. 32.814,86.

• Hvis de sagsøgte var blevet underrettet om afholdelsen af tvangsauktionen, ville de have haft mulighed for, efter retsplejelovens § 562, at anmode fogedretten om at antage en sagkyndig person til at foretage en vurdering af ejendommens salgsværdi på tvangsauktion og til gennem annoncering at fremskaffe liebhavere med henblik på ejendommens salg i fri handel.

• § 564 i retsplejeloven bestemmer klart og tydeligt, at alle, der berøres af ejendommens salg, skal indkaldes til tvangsauktionen

• Ansvaret for, at de sagsøgte ikke blev indkaldt til eller underrettet om tvangsauktionen, ligger alene hos sagsøger.

• Ved ikke at meddele fogedretten, at de sagsøgte skulle indkaldes til tvangsauktionen, har sagsøger således afskåret de sagsøgte fra at varetage deres interesser som kautionister.

• Ved ikke at meddele fogedretten, at de sagsøgte som kautionister skulle indkaldes til tvangsauktionen, har sagsøger således påført de sagsøgte et tab, som kunne have været undgået.

• De sagsøgte har flere gange siden kautionens stiftelse i 2006 modtaget meddelelse om, at der var restancer med betalingen af afdragene.

• Ingen af disse tidligere modtagne breve har ført til tvangsauktion.

• Ingen af disse tidligere modtagne breve er blevet fulgt op af et brev fra sagsøger om, at restancen nu var betalt.

• Den omstændighed, at de sagsøgte har modtaget brevene af 20. juli 2012 fra sagsøger, er ikke ensbetydende med, at de sagsøgte var klar over, at en tvangsauktion var på vej.

• Den omstændighed, at de sagsøgte har modtaget brevene af 20. juli 2012 fra sagsøger, kan ikke træde i stedet for den indkaldelse de sagsøgte skulle have haft, i medfør af § 564 i retsplejeloven …”

Svarskriftet var blandt andet vedlagt følgende erklæring fra klagernes pengeinstitut:

”… Jeg kan herved bekræfte at jeg gerne med positive øjne ville have kigget på jeres mulighed for at byde eksempelvis 300-500.000 kr. på ovennævnte ejendom på tvangsauktion, hvis det havde været muligt inden tvangsauktionen …”

Efter anmodning fra klagerne hævede retten sagen og oversendte den til behandling i Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klagerne påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at kautionsforpligtelsen er bortfaldet på grund af bristede forudsætninger, og at klagerne således skal frigøres for ethvert krav i anledningen af kautionserklæringerne.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERNES FREMSTILLING:

Klagernes advokat oplyser, at klagerne kautionerede for debitorerne til køb af ejendommen.

Da debitorerne ikke betalte, gik ejendommen på tvangsauktion og blev solgt for 280.000 kr. Indklagede opkrævede herefter 1.029.650,79 kr. af klagerne.
Ved anmodningen om tvangsauktion glemte indklagede at underrette fogedretten om, at der var kautionister på ejendommen. Derved blev auktionen afholdt uden kautionisternes vidende, og kautionisterne blev afskåret fra mulighederne for at afværge eller reducere deres tab (jf. retsplejelovens kapitel 61).

Debitorerne er klagernes søn og svigerdatter, men klagerne har ikke haft kontakt med dem i mange år.

Til indklagedes udtalelse har klagernes advokat følgende bemærkninger:

Indklagede har i det hele henvist til stævningen i retssagen. I den gøres det gældende, at manglende indkaldelse af kautionisterne til tvangsauktionen ikke skal medføre, at kautionisterne i det hele er frigjort fra deres kautionsforpligtelse.

Ydermere gøres det i stævningen gældende, at kautionisterne skal sandsynliggøre, at det ville have begrænset deres tab, hvis de var blevet underrettet om tvangsauktionen.

Over for dette gøres det gældende, at fremgangsmåden ved tvangsauktioner ifølge retsplejeloven er temmelig klar:

§ 564: Skyldneren og andre berørte indkaldes med tre ugers varsel.

Hvis kautionisterne var blevet indkaldt eller underrettet om tvangsauktionen i tide, kunne de som berettigede i ejendommen,

• have budt på ejendommen, sådan at de selv kunne have erhvervet ejendommen, eller de kunne ved at byde på ejendommen have påvirket salgsprisen,

• have anmodet fogedretten om at antage en sagkyndig person til at foretage en vurdering af ejendommens salgsværdi på tvangsauktion og til gennem annoncering at fremskaffe liebhavere med henblik på ejendommens salg i fri handel efter retsplejelovens § 562,

• have betalt restancen på 32.814,86 kr. og derved afværget auktionen efter retsplejelovens § 563a, eller

• være mødt på tvangsauktionen og her anmodet om en ny auktion efter § 576 i retsplejeloven med henblik på at opnå et højere bud.

Disse regler er vedtaget for at sikre, at man som bl.a. kautionist kan varetage sine interesser. Den mulighed har kautionisterne i nærværende sag ikke haft.

Derfor må kautionisterne på grund af den manglende underretning om tvangsauktionen anses for frigjorte fra deres forpligtelser i henhold til kautionsaftalerne.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede henviser i det hele til stævningen.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Af Retsplejelovens § 564 fremgår:

”Stk. 1. Fogedretten indkalder med mindst 3 ugers varsel skyldneren, pant- og udlægshavere, servitutberettigede og andre, der berøres af ejendommens salg, til tvangsauktionen, jf. § 154. Indkaldelse kan dog undlades, hvis auktionen er berammet på det i § 563, stk. 1, nævnte møde.
Stk. 2. Indkaldelsen skal indeholde oplysning om tid og sted for auktionen, auktionsrekvirentens eller hans fuldmægtigs navn og adkomst til at stille ejendommen til salg, ejendommens beliggenhed og størrelse og ejerens navn. De interesserede skal opfordres til at medbringe sædvanlig dokumentation for de i § 569 nævnte oplysninger, og det skal anføres, at undladelse heraf kan medføre den i § 563, stk. 1, nævnte virkning. Med indkaldelsen skal følge den i § 562, stk. 3, nævnte salgsopstilling.
Stk. 3. Indkaldelsen skal indeholde oplysning om, hvor auktionsdokumenterne kan efterses, og til hvem henvendelse kan rettes angående auktionen og ejendommens besigtigelse.
Stk. 4. Hvis rekvirentens anmodning om auktion ikke omfatter det til ejendommen hørende løsøre eller kun en del heraf, skal indkaldelsen indeholde oplysning herom og om pant- og udlægshaveres adgang til i medfør af § 568 at kræve løsøregenstande omfattet af auktionen.
Stk. 5. Fogedretten underretter rekvirenten om, hvem der er indkaldt i medfør af stk. 1.”

Af bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder fremgår følgende om kaution:

”Særlige regler om brug af kautionister og oplysningsforpligtelser for penge- og realkreditinstitutter.

§ 22. Et penge- eller realkreditinstitut må ikke medvirke til ydelse af lån mod kaution, hvor kautionsforpligtelsen står i misforhold til kautionistens økonomi.

Stk. 2. Inden der indgås aftale om en kautionsforpligtelse, skal instituttet sikre sig, at kautionisten er informeret om indholdet og konsekvenserne af kautionsforpligtelsen.

Stk. 3. Kautionisten skal én gang om året modtage oplysninger fra instituttet om størrelsen af det låneengagement, for hvilket kautionsforpligtelsen består.

§ 23. Senest 1 år efter afholdelsen af en tvangsauktion over en ejendom, skal et penge- eller realkreditinstitut, der har et udækket pantebrev på tvangsauktionen, skriftligt oplyse kunden om, hvorvidt instituttet vil gøre kravet gældende mod kunden og i givet fald fremsende en opgørelse over kravets størrelse, og hvor det ikke er muligt en foreløbig opgørelse over kravets størrelse …”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Sagen rejser spørgsmål om betydningen af den manglende underretning af klagerne som kautionister, herunder rækkevidden af den erklæring, som klagernes pengeinstitut afgav, og som blev fremsendt til retten som bilag til svarskriftet af 27. maj 2013. En afgørelse af sagen forudsætter efter Nævnets opfattelse en særlig bevisførelse, som gør sagen uegnet til nævnsbehandling, jf. § 5, stk. 1, i nævnsvedtægterne.

Som følge heraf

b e s t e m m e s


Sagen afvises, jf. § 5, stk. 1, i nævnsvedtægterne.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen