Spørgsmål om pengeinstitut gav et bindende tilsagn om at frafalde 50.000 kr. af restgælden efter kundes salg af et hus og en lejlighed

Sagsnummer:83/2018
Dato:09-11-2018
Ankenævn:John Mosegaard, Atrid Thomas, Peter Stig Hansen, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn
Klageemne:Udlån - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Spørgsmål om pengeinstitut gav et bindende tilsagn om at frafalde 50.000 kr. af restgælden efter kundes salg af et hus og en lejlighed
Indklagede:Nordea Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning

Denne sag vedrører, om Nordea Danmark gav klageren et bindende tilsagn om at frafalde 50.000 kr. af restgælden efter klagerens salg af et hus og en lejlighed.

Sagens omstændigheder

Klageren ejede et hus, og klagerens nu afdøde ægtefælle, M, ejede en lejlighed. Både huset og lejligheden var finansieret med realkreditlån i Nordea Kredit via Nordea Danmark, hvor klageren og M var kunder. M kautionerede for realkreditlånet i huset, og klageren kautionerede for realkreditlånet i lejligheden. Huset og lejligheden var udlejet, og parret boede i en lejelejlighed.

M døde i 2011. I den forbindelse blev klageren debitor på realkreditlånet i lejligheden, hvor hun før havde været kautionist.

Banken har oplyst, at det fremgår af en intern kreditindstilling af 13. december 2011, at klagerens indkomst var 240.000 kr. årligt, og at hendes rådighedsbeløb var 2.000 kr. pr. måned. I februar 2012 ville klageren få udbetalt en ratepension 1,2 mio. kr. Klagerens formue blev herefter opgjort til 819.000 kr. således:

Hus

3.924.000 kr.

Lejlighed

860.000 kr.

Ratepension

1.200.000 kr.

Realkreditlån i hus

-4.015.000 kr.

Realkreditlån i lejlighed

-1.105.000 kr.

Formue

819.000 kr.

Klageren har anført, at ratepensionsmidlerne blev indsat på hendes konto i banken, hvorefter hun betalte skattegæld, ubetalte regninger fra M’s sygeperiode, som havde varet 1½ år, renovering af huset med henblik på udlejning, samt sine tre børns gæld til banken. Banken har på intet tidspunkt gjort indsigelse over for transaktionerne.

På realkreditlånet i huset var der en afdragsfri periode, som udløb den 1. oktober 2016. På realkreditlånet i lejligheden var der en afdragsfri periode, som udløb den 1. januar 2018. Det blev aftalt at sælge huset og lejligheden i forbindelse med, at afdragsfriheden udløb.

I begyndelsen af 2016 blev huset sat til salg for 4.295.000 kr. hos en ejendomsmægler, som banken samarbejder med.

Henholdsvis den 22. marts 2016 og den 25. april 2016 blev der afholdt møde om salget. På møderne deltog klageren sammen med en ven, R, der repræsenterede hende. For banken deltog en bankrådgiver, B, og en filialdirektør, F. R meddelte, at ejendomsmægleren anbefalede, at udbudsprisen for huset blev sat ned til 3.950.000 kr. Der foreligger ikke referater fra møderne. Banken har anført, at R forsøgte at få banken til at tage noget af tabet, da han mente, at banken havde fejlrådgivet klageren, og at banken forklarede R, hvordan tingene hang sammen. Klageren har anført, at F lovede at eftergive 50.000 kr. af restgælden, når huset og lejligheden var solgt. Banken har bestridt dette.

Den 12. maj 2016 sendte banken en e-mail til R. I e-mailen var anført:

”…

Jeg har talt med min kreditgruppe som er enig i, at prisen skal sættes ned som [ejendomsmægleren] har anbefalet. Så jeg forventer at få det bevilget.

Men banken giver ikke saldokvittering på det tab, der kommer. Men jeg vil arbejde for en så lempelig afdragsordning som muligt. Og så må vi se, hvad [klageren] har råd til. Det vigtigste nu er at få solgt huset.

…”

Ved e-mail samme dag til banken svarede R blandt andet:

”…

Jeg har noteret mig jeres beslutning, hvilket overrasker mig en del.

Da jeg ikke har nogen sikkerhed for en aftale endnu, søges ejendommen solgt til oprindelig pris, for at undgå, at [klageren] igen skal påføres yderligere gæld til banken.

…”

Ved en e-mail af 18. maj 2016 til R meddelte banken, at den accepterede, at salgsprisen på huset blev nedsat til 3.995.000 kr., men at det var bankens anbefaling, at ejendomsmæglerens råd om prisnedsættelse blev fulgt.

Banken har oplyst, at der ifølge en intern kreditindstilling i banken den 9. september 2016 kom et bud på huset på 3,7 mio., hvilket ville betyde, at der skulle etableres et tabslån på 435.000 kr. Tilbuddet blev anbefalet af ejendomsmægleren og accepteret af banken, men afslået af klageren/R. Senere i efteråret 2016 blev huset solgt for 3.950.000 kr. med overtagelse i begyndelsen af 2017.

Lejligheden blev solgt for 1.150.000 kr. med overtagelse den 1. oktober 2017.

Den 31. oktober 2017 underskrev klageren et gældsbrev til banken vedrørende et lån på 188.000 kr., som blev anvendt til dækning af restgæld på realkreditlånene hos Nordea Kredit, som banken havde stillet garanti for. Lånet blev ydet uden stiftelsesomkostninger og til en variabel rente på 1 % om året, hvilket ifølge gældsbrevet svarede til 16,50 %-point under bankens basissats. Lånet skulle afvikles med en ydelse på 850 kr. pr. måned.

Parternes påstande

Den 6. marts 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal eftergive 50.000 kr. af gælden.

Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken gav et bindende løfte om at eftergive 50.000 kr. af restgælden efter ejendomssalgene.

I forbindelse med M’s død anbefalede banken at fortsætte udlejningen af huset og lejligheden for at vente på bedre tider.

Hun var på daværende tidspunkt ansat som SOSU assistent med en månedlig indtjening før skat på 20.000 kr. og uden formue. Engagementet oversteg væsentligt hendes økonomiske formåen, og banken havde et ansvar herfor.

I 2016 blev R engageret for at være behjælpelig med salget sideløbende med ejendomsmægleren. I den forbindelse blev der afholdt et møde, hvor R fremlagde sin salgsstrategi. F meddelte herefter, at banken var villig til at hjælpe med et tilskud på afvikling af gælden med 50.000 kr., således at man kunne finde en rimelig betalbar afdragsordning på restgælden.

Efterfølgende blev huset gjort fri for lejemål, og via ejendomsmægleren kom der et købstilbud, der ville udløse et stort tab. Ved R’s mellemkomst blev huset efterfølgende solgt til en væsentlig højere pris.

Både hun og R har gentagne gange rykket både B og F for, at aftalen om de 50.000 kr. blev indarbejdet og afklaret, men alle henvendelser er forblevet ubesvarede og dermed også uimodsagt. Bankens manglende reaktioner var en stiltiende accept.

Løftet om 50.000 kr. var af betydning for drøftelserne om tilbagebetaling. Beløbet ville betyde en nedsat månedlig ydelse tilpasset hendes budget. Da lejligheden var solgt og den samlede gæld blev opgjort til 188.000 kr., ville banken imidlertid ikke vedstå sit løfte om at eftergive 50.000 kr.

I august 2017 blev R kontaktet af en ny direktør i banken, som meddelte, at hvis der havde været en aftale om 50.000 kr., så var den annulleret, idet tilsagnet blev givet på baggrund af et stipuleret stort tab, som efterfølgende var blevet væsentligt reduceret.

Selvom sagen var kompliceret og risikabel holdt hun fast ved, at der skulle fremskaffes så mange penge som muligt for at nedbringe gælden. Det bør ikke komme hende til skade, at hun har gjort sit til, at banken skulle holdes skadesløs. Hvis huset og lejligheden var blevet solgt i forbindelse med M’s død, ville der være blevet realiseret et tab på 550.000 kr., som hun aldrig ville få mulighed for at betale.

I april 2017 pådrog hun sig en arbejdsskade, og hun blev efterfølgende afskediget. I oktober 2017 blev hun pensionist. Hendes rådighedsbeløb er cirka 4.000 kr.

Hun accepterede at underskrive gældsbrevet på 188.000 kr., idet B skulle fratræde banken og derfor ønskede at afslutte sagsbehandlingen. Hun forventede, at reguleringen med de 50.000 kr. ville blive indpasset.

Under en telefonsamtale den 20. februar 2018 bekræftede B tilsagnet om de 50.000 kr.

Banken har under sagen indirekte erkendt sit løfte. Banken har således anført, at et eventuelt tilsagn er bortfaldet. Tilsagnet kunne imidlertid kun bortfalde, hvis det var givet.

Hun har tilbudt banken 75.000 kr. ved privat lån mod saldokvittering, hvilket banken har afslået.

Nordea Danmark har anført, at banken ikke har lovet klageren at eftergive hende 50.000 kr., når ejendommene var solgt. Det påhviler klageren at bevise, at der er indgået en aftale om en sådan eftergivelse.

Banken har løbende meddelt klageren, at den ville finde en løsning, hvorved restlånets afvikling blev tilpasset hendes økonomiske forhold. Det støttes af bankens e-mail af 12. maj 2016, hvor banken afviser at ville give klageren en saldokvittering.

Bankrådgiver B og filialdirektør F har oplyst, at de, mens huset var udbudt til salg i foråret 2016, meddelte klageren, at de syntes, klageren skulle tage imod det, også hvis en køber pressede prisen yderligere 50.000 kr. I givet fald skulle banken nok finde en løsning på det. B og F har endvidere forklaret, at det aldrig har været på tale, at banken ville nedskrive lånet med 50.000 kr., men udelukkende at banken ville finde en løsning, som kom både kunden og banken til gode, når vilkårene på afviklingslånet skulle fastsættes.

B har endvidere oplyst, at R gentagne gange på efterfølgende møder bragte op, at banken havde lovet at eftergive klageren 50.000 kr. B har løbende oplyst R om, at hvis ejendommene var blevet realiseret med et tab i en størrelsesorden, som klager ikke havde mulighed for at afvikle, ville banken være nødt til at lave en afvikling på et mindre beløb. Tabet blev imidlertid – ikke mindst på grund af R’s indsats – betydeligt mindre end det tab, der tegnede sig tidligere i salgsforløbet.

Klageren har ved sin underskrift på gældsbrevet tiltrådt størrelsen af gælden, ligesom klageren har accepteret, at et eventuelt tilsagn fra banken om eftergivelse af en del af gælden var bortfaldet. Vilkårene i gældsbrevet var tilpasset klagerens økonomiske forhold.

Klageren kautionerede i forvejen for lånet i lejligheden.

Et eventuelt rådgivningsansvar for, at klageren i 2012 overtog lejligheden, er forældet efter forældelseslovens § 3, hvorefter rådgivningsansvar forældes efter tre år.

Ankenævnets bemærkninger

I henholdsvis 2016 og 2017 solgte klageren et hus og en lejlighed med et samlet underskud på 188.000 kr., som blev finansieret med et lån i Nordea Danmark, hvor klageren var kunde.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken i forbindelse med salgene gav klageren et bindende løfte om at eftergive klageren 50.000 kr. af gælden.

Ankenævnet finder heller ikke, at der foreligger andre omstændigheder, der kan danne grundlag for at pålægge banken at nedsætte sit tilgodehavende hos klageren i henhold til lånet.

Et eventuelt rådgivningsansvar for banken i forbindelse med, at klagerens kautions- og gældsforpligtelser blev stiftet, må nu anses for forældet.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen