| Sagsnummer: | 617/2024 |
| Dato: | 27-05-2025 |
| Ankenævn: | Helle Korsgaard Lund-Andersen, Inge Kramer, Janni Visted Hansen, Tina Thygesen og Jørgen Lanng. |
| Klageemne: | Realkreditbelåning - rådgivning Realkreditbelåning - inkonvertible realkreditlån |
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med indfrielse af F5 lån. Spørgsmål om indfrielsesbeløb. |
| Indklagede: | Merkur Andelskasse |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med indfrielse af F5 lån. Spørgsmål om indfrielsesbeløb.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Merkur Andelskasse. Klageren og hans ægtefælle, H, ejede et hus, der blandt andet var belånt med et 30-årigt F5 lån med en hovedstol på 3.717.000 kr. med 10 års afdragsfrihed optaget i Totalkredit og formidlet via andelskassen i marts 2020. Lånet skulle rentetilpasses den 1. januar 2025.
Af lånetilbud af 23. marts 2020 fra Totalkredit til klageren og H fremgik, at lånets hovedstol var 3.717.000 kr., at obligationshovedstolen var 3.464.830 kr., og at beregningerne var baseret på kurserne den 20. marts 2020. Endvidere fremgik blandt andet:
”Lånets væsentlige karakteristika
…
Lånet er inkonverterbart, hvilket betyder, at du kun kan indfri det til markedskursen på de obligationer, der ligger bag lånet. Ved hver refinansiering er der dog mulighed for at indfri (opsige) lånet til kurs 100 med et varsel. Du kan ikke indfri lånet i de sidste to måneder før en refinansiering, medmindre lånet allerede er opsagt. Perioden på to måneder kan forlænges. Du kan læse mere om lånets egenskaber i låne- og pantsætningsaftalen.”
Af ”Europæisk standardiseret informationsblad” af 23. marts 2020, der var vedlagt lånetilbuddet, fremgik blandt andet:
”9. Førtidig tilbagebetaling
I har mulighed for at indfri lånet helt eller delvist før tiden.
Lånet er inkonverterbart og kan indfries ved indlevering af de bagvedliggende obligationer til markedskurs, undtagen de sidste to måneder før rentetilpasning. Lånet kan også opsiges til kurs 100 med to måneders varsel til et rentetilpasningstidspunkt. Det vil sige med 1 til 10 års mellemrum, afhængigt af hvor ofte lånet skal rentetilpasses. Lånet kan straksindfries i året op til en rentetilpasning mod betaling af opsigelsesrenter, og under forudsætning af, at lånet er opsagt senest to måneder før rentetilpasningstidspunktet. Afhængig af indfrielsesmetode tillægges der forskellige omkostninger, hvis størrelse og/eller beregning fremgår af Totalkredits prisblad. Der henvises i øvrigt til lånedokumenterne.
Eksempel på beregning af indfrielse med obligationer:
Restgæld: 1.000.000 kr.
Kurs på bagvedliggende obligationer: 103
(1.000.000 x 103): 100 = 1.030.000 kr.
Gebyr for indfrielse: 750 kr.
Indfrielse i alt: 1.030.750 kr.
Indfrielsesbeløbet skal reguleres, så terminsydelsernes rente og afdrag svarer til renten og afdraget på de bagvedliggende obligationer (kaldet obligationsafdrag).
Hvis I beslutter jer for at indfri dette lån før tiden, bedes I kontakte os for at få oplysning om det nøjagtige indfrielsesbeløb for førtidig tilbagebetaling.”
Af en fastkursaftale indgået den 23. marts 2020 fremgik, at lånet skulle udbetales den 30. marts 2020 til kurs 107. Af aftalen fremgik, at hovedstolen var 3.717.000 kr., obligationshovedstolen var 3.473.831,79 kr., den aftalte kurs var 107 og kursværdien var 3.717.000,02 kr.
Andelskassen har oplyst, at der den 23. marts 2020 ligeledes blev udarbejdet ”Anbefalingsskema” og ”Prioriteringsaftale”, som blev underskrevet af klageren samme dag. Oprindeligt anbefalede andelskassen et andet lån, men idet der var givet tilsagn om tilpasningslånet, etablerede andelskassen dette. Af ”Prioriteringsaftale” af 23. marts 2020 fremgik blandt andet:
”Rådgivning:
Rådgivningsskema om lån med sikkerhed i fast ejendom er en del af denne.
Kunden erklærer, at have modtaget rådgivning i overensstemmelse med denne aftale, herunder om:
Klageren og H modtog den 28. august 2024 et refinansieringsadvis fra Totalkredit. Af dette fremgik, at der skete rentetilpasning af F5 lånet pr. 1. januar 2025, og at fristen for eventuelle ændringer var den 31. oktober 2024, hvorefter de automatisk fik en ny rente på deres tilpasningslån.
Den 3. september 2024 kontaktede klageren sin rådgiver i andelskassen og spurgte, om andelskassen kunne lave tilbud på et profilskifte til F3 og F1 med afdragsfrihed. Andelskassen svarede den 5. september 2024, at dette kunne blive beregnet efter 1. oktober 2024. Den 30. september 2024 spurgte klageren andelskassen, hvad indfrielsesbeløbet var, og den 1. oktober 2024 sendte andelskassen klageren en foreløbig indfrielsesberegning fra Totalkredit på en straksindfrielse. Af beregningen fremgik et indfrielsesbeløb på i alt 3.701.084 kr. ved en straksindfrielse pr. 8. oktober 2024, herunder en obligationsrestgæld til indfrielse på 3.665.132 kr. samt omkostninger ved indfrielse på i alt 35.952 kr.
I en efterfølgende e-mail til andelskassen skrev klageren blandt andet:
”Mit spørgsmål var om indfrielse i forbindelse med udløb af de 5 år (1/1-2025), så sker til obligationshovedstolen 3.464.830 ? Eller hvornår har den nogen betydning ?”
I en e-mail af 2. oktober 2024 til klageren skrev andelskassen blandt andet:
”Jeg ved ikke rigtig hvor du får beløbet fra, obligationsrestgælden er 3.665.131,00 kr.
F5 lånet vil også blive indfriet til kurs 100 den 31.12.2024.”
I en efterfølgende e-mail til andelskassen skrev klageren blandt andet:
”Jeg er lidt nysgerrig på hvad udtrykke[t] obligationshovedstol betyder. Som i handelsspecifikationer fra april 2020. Deraf fremgår det, at vi fik udbetalt til kurs 107, dkk 3.717.000 (3.473.831 x 1,07=3.717.107)
Men obligationshovedstolen var 3.473.831,79
Deraf min antagelse at 5 år senere dvs 1/3-2025 kunne lånet indfries til kurs 100 = 3.473.831,79.”
I en e-mail af 3. oktober 2024 til klageren svarede andelskassen blandt andet:
”Jeg håber, at nedenstående giver mening i forhold til at obligationsrestgælden.
F5-lånet er inkonverterbart og kan indfries ved indlevering af de bagvedliggende obligationer til markedskurs, undtagen de sidste to måneder før rentetilpasning. Lånet kan også opsiges til kurs 100 med to måneders varsel til et rentetilpasningstidspunkt. Det vil sige med 1 til 10 års mellemrum, afhængigt af hvor ofte lånet skal rentetilpasses. Lånet kan straksindfries i året op til en rentetilpasning mod betaling af opsigelsesrenter, og under forudsætning af, at lånet er opsagt senest to måneder før rentetilpasningstidspunktet. Afhængig af indfrielsesmetode tillægges der forskellige omkostninger, hvis størrelse og/eller beregning fremgår af Totalkredits prisblad. Der henvises i øvrigt til lånedokumenterne.”
Efter et møde mellem klageren og andelskassen bekræftede klageren i en e-mail af 30. oktober 2024 til andelskassen, at den gerne måtte opsige hans F5 lån til termin.
Klageren modtog ligeledes samme dag et tilbud af 30. oktober 2024 fra Totalkredit på indfrielse af tilpasningslånet ved opsigelse til termin. Af tilbuddet fremgik et indfrielsesbeløb på i alt 3.717.750 kr. opgjort som obligationsrestgæld (3.717.000 kr. til kurs 100) med tillæg af et gebyr for indfrielse på 750 kr. Klageren underskrev samme dag ”Aftale om håndtering af indfrielse”, opsigelse af lånet til kurs 100 og Totalkredits indfrielsestilbud af 30. oktober 2024. Af ”Aftale om håndtering af indfrielse” fremgik blandt andet:
”Vi har aftalt, at Merkur Andelskasse indfrier lånet den 30.12.2024 ved at opsige lånet, så det bliver indfriet til termin.
Vi accepterer, at Merkur Andelskasse hæver indfrielsesbeløbet på konto [-697]. Vi sørger for, at der er dækning til indfrielsesbeløbet på kontoen inden den 30.12.2024.”
Andelskassen har fremlagt årsopgørelser for 2020, 2021, 2022, 2023 og 2024 fra Totalkredit til klageren, hvoraf blandt andet fremgår F5 lånets hovedstol, restgæld, obligationsrestgæld og kursværdi af bagvedliggende obligationer.
Andelskassen har oplyst, at andelskassen ikke har et produkt, der tilbyder låneovervågning.
Parternes påstande
Den 11. december 2024 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Merkur Andelskasse skal anerkende, at han har krav på at indfri F5 lånet til 3.473.831 kr. i stedet for 3.717.000 kr.
Merkur Andelskasse har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at han og H den 23. marts 2020 modtog et lånetilbud fra Totalkredit via andelskassen på et "Tilpasningslån (F5) variabel rente". Hovedstolen var 3.717.000 kr. og obligationshovedstolen var 3.464.830 kr.
Lånet blev udbetalt til kurs 107, obligationshovedstolen var på daværende tidspunkt 3.473.831,79 kr. og derfor blev hovedstolen 3.717.000 kr.
I dialogen med andelskassen omkring valg af lån blev han gjort opmærksom på, at det kunne blive meget dyrt at opsige lånet inden refinansieringen 31/12-2024.
Det fremgik af lånetilbuddet sendt fra andelskassen, som var udarbejdet af Totalkredit, at: "... Ved hver refinansiering er der dog mulighed for at indfri (opsige) lånet til kurs 100 med et varsel.".
Lånet blev optaget til markedskursen 107.
Da han og H nu fem år efter optagelsen af lånet ønskede at indfri lånet til termin i forbindelse med refinansiering, afviste andelskassen, at lånet kunne indfries til kurs 100. Han forventede en kursgevinst, så der kun skulle tilbagebetales 3.473.831,79 kr. i stedet for 3.717.000 kr.
Dette afviste andelskassen og påpegede, at på den type lån var hovedstolen på 3.717.000 kr. nu blevet til kurs 100, selv om det af alt materiale fremgik, at der var tale om kurs 107.
Det paradoksale er, at når han kigger årsopgørelserne igennem, viser det sig, at lånet kunne være opsagt før tid billigere end ved at vente på refinansieringstidspunktet, fordi de bagvedliggende obligationer var lavere i stort set alle årene frem til refinansieringstidspunktet. Et pengeinstitut, der tager sine kunder alvorligt, burde have gjort ham opmærksom på dette. Andelskassens rådgivning har således været mangelfuld og decideret misvisende.
Han har således krav på at indfri lånet til det lavere beløb på 3.473.831 kr. i stedet for 3.717.000 kr., dvs. en difference på 243.169 kr.
Merkur Andelskasse har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at indfrielsesmulighederne er beskrevet i de af klageren underskrevne dokumenter, og at andelskassen i overensstemmelse hermed har rådgivet klageren korrekt i forbindelse med etablering af tilpasningslånet samt ved klagerens henvendelse på baggrund af refinansieringsbrevet fra Totalkredit.
Der blev aftalt opsigelse til termin, det vil sige indfrielse af tilpasningslånet til kurs 100.
Klageren har årligt modtaget årsopgørelser fra Totalkredit og havde selv et ansvar for at forholde sig til disse og tage kontakt til andelskassen eller TotalKredit, hvis han ønskede at indfri lånet før refinansieringstidspunktet ved indfrielse med bagvedliggende obligationer. Andelskassen tilbyder ikke låneovervågning og er dermed ikke forpligtet til uopfordret at overvåge udviklingen i kundernes forskellige produkter.
Til støtte for afvisningspåstanden har andelskassen anført, at fastlæggelse af hændelsesforløbet vil kræve en yderligere bevisførelse i form af parts- og vidneafhøringer, der ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene, hvorfor sagen skal afvises, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Merkur Andelskasse. Klageren og hans ægtefælle, H, ejede et hus, der blandt andet var belånt med et 30-årigt F5 lån med en hovedstol på 3.717.000 kr. med 10 års afdragsfrihed optaget i Totalkredit og formidlet via andels-kassen i marts 2020. Lånet skulle rentetilpasses den 1. januar 2025.
Af lånetilbud af 23. marts 2020 fra Totalkredit til klageren og H fremgik, at lånets hovedstol var 3.717.000 kr., at obligationshovedstolen var 3.464.830 kr., og at beregningerne var baseret på kurserne den 20. marts 2020. Endvidere fremgik blandt andet: ”Lånet er inkonverterbart, hvilket betyder, at du kun kan indfri det til markedskursen på de obligationer, der ligger bag lånet. Ved hver refinansiering er der dog mulighed for at indfri (opsige) lånet til kurs 100 med et varsel. Du kan ikke indfri lånet i de sidste to måneder før en refinansiering, medmindre lånet allerede er opsagt. Perioden på to måneder kan forlænges. Du kan læse mere om lånets egenskaber i låne- og pantsætningsaftalen.”
Af en fastkursaftale indgået den 23. marts 2020 fremgik, at lånet skulle udbetales den 30. marts 2020 til kurs 107. Af aftalen fremgik, at obligationshovedstolen var 3.473.831,79 kr., den aftalte kurs var 107 og kursværdien var 3.717.000,02 kr.
Klageren og H modtog den 28. august 2024 et refinansieringsadvis fra Totalkredit. Af dette fremgik, at der skete rentetilpasning af F5 lånet pr. 1. januar 2025, og at fristen for eventuelle ændringer var den 31. oktober 2024, hvorefter de automatisk fik en ny rente på deres tilpasningslån.
Den 3. september 2024 kontaktede klageren sin rådgiver i andelskassen og spurgte, om andelskassen kunne lave tilbud på et profilskifte til F3 og F1 med afdragsfrihed. Andelskassen svarede den 5. september 2024, at dette kunne blive beregnet efter 1. oktober 2024. Den 30. september 2024 spurgte klageren andelskassen, hvad indfrielsesbeløbet var, og den 1. oktober 2024 svarede sendte andelskassen klageren en foreløbig indfrielsesberegning fra Totalkredit på en straksindfrielse. Af beregningen fremgik et indfrielsesbeløb på i alt 3.701.084 kr. ved en straksindfrielse pr. 8. oktober 2024, herunder en obligationsrestgæld til indfrielse på 3.665.132 kr. samt omkostninger ved indfrielse på i alt 35.952 kr.
Efter et møde mellem klageren og andelskassen bekræftede klageren i en e-mail af 30. oktober 2024 til andelskassen, at den gerne måtte opsige hans F5 lån til termin.
Klageren modtog ligeledes samme dag et tilbud af 30. oktober 2024 fra Totalkredit på indfrielse af tilpasningslånet ved opsigelse til termin. Af tilbuddet fremgik et indfrielsesbeløb på i alt 3.717.750 kr. opgjort som obligationsrestgæld (3.717.000 kr. til kurs 100) med tillæg af et gebyr for indfrielse på 750 kr. Klageren underskrev samme dag ”Aftale om håndtering af indfrielse”, opsigelse af lånet til kurs 100 og Totalkredits indfrielsestilbud af 30. oktober 2024.
Klageren har stillet krav om, at Merkur Andelskasse skal anerkende, at han har krav på at indfri F5 lånet til 3.473.831 kr. i stedet for 3.717.000 kr.
Ankenævnet lægger til grund, at klageren ikke havde en aftale med andelskassen om låneovervågning.
Af lånedokumenterne fremgik det, at lånet var inkonverterbart, hvilket betød, at det kun kunne indfries til markedskursen på de obligationer, der lå bag lånet. Ved hver refinansiering var der dog mulighed for at indfri (opsige) lånet til kurs 100 med et varsel. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at andelskassen har begået ansvarspådragende fejl eller forsømmelser i forbindelse med klagerens optagelse af F5 lånet samt ved klagerens henvendelse på baggrund af refinansieringsbrevet fra Totalkredit.
Der blev ved indfrielsen aftalt opsigelse til termin, det vil sige indfrielse af tilpasningslånet til kurs 100, hvilket i overensstemmelse med Totalkredits indfrielsestilbud af 30. oktober 2024 udgjorde 3.717.000 kr.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.