Indsigelse mod dispositioner i forbindelse med ekspedition af ejendomssalg, herunder indsigelse om manglende beløb.

Sagsnummer:119/2021
Dato:09-11-2021
Ankenævn:Vibeke Rønne, Karin Sønderbæk, Kritte Sand Nielsen, Morten Bruun Pedersen, Lisbeth Baastrup Burgaard.
Klageemne:Skødedeponeringskonto - øvrige spørgsmål
Konto - øvrige spørgsmål
Indlån - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Indsigelse mod dispositioner i forbindelse med ekspedition af ejendomssalg, herunder indsigelse om manglende beløb.
Indklagede:Nordea Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører indsigelse mod dispositioner i forbindelse med ekspedition af ejendomssalg, herunder indsigelse om manglende beløb.

Sagens omstændigheder

Klageren ejede en fast ejendom, der var finansieret med et prioritetslån i Nordea Bank og et realkreditlån i Nordea Kredit. Ejendommen var endvidere behæftet med skadesløsbreve til det offentlige. I 2020 blev prioritetslånet og realkreditlånet misligholdt og overgik til inkasso.

På begæring af Nordea Kredit blev der den 8. september 2020 foretaget udlæg i ejendommen.

Den 13. oktober 2020 indgav Nordea Kredit begæring til fogedretten om tvangsauktion over ejendommen. Beløbet, der skulle betales for at afværge auktionen udgjorde 27.732,49 kr.

På et ikke oplyst tidspunkt blev ejendommen solgt med overtagelse pr. den 1. november 2020.

Den 29. oktober 2020 underskrev klageren en aftale med Nordea Bank om salg af bolig. Af aftalen fremgik, at hæftelserne på ejendommen skulle indfries via en samtidig oprettet boligskiftkonto nummer -075.

Den 30. oktober 2020 blev der indsat 2.275.000 kr. på en samtidig oprettet deponeringskonto nummer -419. Samme dag blev der hævet i alt 314.517,49 kr., hvorefter der var et restindestående på 1.960.482,51 kr. Hævningerne var:

gebyr indbetalings­kort 50 kr.,
restance til Nordea Kredit 27.239,49 kr.,
inddækning af overtræk på klagerens grundkonto -902 i banken 500 kr.,
prioritetslånet i banken 15.000 kr.,
en konto nummer -152 15.000 kr. og
Udbetaling Danmark 256.728,00 kr.

Den 4. november 2020 blev tvangsauktionsbegæringen tilbagekaldt.

Under sagen er der fremlagt kontoudskrift for prioritetslånet, som den 18. november 2020 blev indfriet ved overførsel af 598.280,72 kr. fra boligskiftkontoen.

Banken har fremlagt kontoudskrifter for boligskiftkontoen og deponeringskontoen. Begge konti blev opgjort 11. december 2020 med et overskydende provenu på i alt 170.678,60 kr., som samme dag blev indsat på klagerens grundkonto. Der er endvidere fremlagt kontoudskrift for grundkontoen for hele 2020.

Den 14. december 2020 blev der via grundkontoen foretaget en betaling på 24.262,67 kr. Klageren har oplyst, at beløbet var tilbagebetaling af et privat lån fra en veninde.

Den 17. december 2020 blev grundkontoen opgjort med et overskydende provenu på 146.430,44 kr. Klageren henvendte sig flere gange pr. mail til banken med indsigelser vedrørende transaktioner i forbindelse med ejendomssalget og de forudgående inkassoforløb. Det var klagerens opfattelse, at der manglede cirka 80.000 kr.

Den 4. marts 2021 indgav klageren en klage over Nordea Bank til Ankenævnet.

Banken har under sagen pr. kulance godtgjort klageren 3.860 kr. Beløbet udgjorde Nordea Kredits omkostninger til advokat i forbindelse med begæring om tvangsauktion over klagerens ejendom.

Af bankens ”Generelle vilkår for privatkunder” pkt. 11 fremgår blandt andet:

”…

11 Modregning

Banken kan uden forudgående meddelelse modregne ethvert forfaldent krav mod kunden i ethvert tilgodehavende, som kunden har hos banken. Det gælder dog ikke den del af kundens løn eller offentlige ydelser mv., som er nødvendig til at dække almindelige leveomkostninger. Visse indlån er efter lovgivningen sikret mod kreditorforfølgning og dermed modregning.

…”

Parternes påstande

Den 4. marts 2021 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal betale de penge, som hun fortsat har til gode.

Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at hun fik tre forskellige beløb på, hvad hun skyldte banken. Det sidste lød: ejerpantebrev: 610.000 kr., realkreditlån: 1.135.000 kr.

Banken skulle endvidere indfri følgende lån, da hun ikke selv kunne disponere over deponeringskontoen. Disse lån var: Indefrosset ejendomsskat 179.696,45 kr., boliglån 254.364 kr., restgæld på invalidebil 3.860,00 kr., privat lån 24.262 kr.

Hun ringede til banken og fik oplyst, at der var betalt 598.280,72 kr. og 997.814,89 kr. til Nordea. Vedrørende ejendomsskat var der betalt 179.720,42. Til Udbetaling Danmark var der betalt 256.728,00 kr., til bilen var der betalt 3.745,85 kr. og til privat lån var der betalt 24.262 kr.

Herudover hævede banken 30.000 kr.

Banken havde endvidere sendt 27.239,00 kr. til Nordeas advokat, som imidlertid returnerede 23.872,49 kr.

Banken afslog at afslutte sagen, da den skulle undersøge, om der var andre, hun skyldte penge.

Hun bad et andet pengeinstitut om at få pengene overført. Pengeinstituttet kunne ikke finde pengene, men måtte ringe til Nordea. Det viste sig, at Nordea havde sat pengene ind på to forskellige konti, så pengene var ikke på deponeringskontoen.

Køber indsatte 2.275.000 kr., og hun fik kun udbetalt 146.430,44 kr. Så hun kan ikke få det til at passe.

Nordea Danmark har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende over for klageren.

Klageren solgte sin ejendom i en privat handel, hvor det blev aftalt, at hun kunne blive boende som lejer de næste to år. Handlen blev ikke gennemført via ejendomsmægler eller advokat. Det var udfordrende for banken at få tilfredsstillende dokumentation for aftalen indleveret. Dokumentationen var nødvendig for, at banken og Nordea Kredit som panthavere i ejendommen kunne tage stilling til, om man ville acceptere handlen.

Først den 29. oktober 2020 blev der afholdt et fysisk møde med klageren, hvor banken havde modtaget dokumentation for handlen, og hvor boligskiftaftalen blev underskrevet, således at banken havde mulighed for at ekspedere sagen.

Salgssagen blev afsluttet pr. den 11. december 2020, og klageren er ikke længere kunde i banken.

På baggrund af klagen og det medfølgende materiale, har Nordea identificeret følgende fire omtvistede beløb: 2.072,61 kr., 500,00 kr., 3.860,00 kr. og 493,00 kr.

Beløbet på 2.072,61 kr. var rentebetaling i forbindelse med indfrielse af prioritetslånet. Rentebetalingen var en del af det samlede indfrielsesbeløb, som udgjorde 598.280,72 kr.

Beløbet på 500,00 kr. blev overført fra deponeringskontoen til inddækning af overtræk på klagerens grundkonto. Bankens adgang til modregning fremgår af pkt. 11 i ”Nordeas Generelle vilkår for privatkunder”.

Beløbet på 3.860,00 kr. var omkostninger til Nordea Kredits advokat i forbindelse med begæring af tvangsauktion over klagerens ejendom. Banken sendte den 30. oktober 2020 27.239,49 kr. fra deponeringskontoen til advokaten og den 9. november 2020 yderligere 493,00 kr. Da Nordea Kredit lånet blev indfriet i forbindelse med det frivillige salg, returnerede advokaten 23.872,49 kr., idet advokaten modregnede diverse omkostninger i forbindelse tvangsauktionssagen, kr. 3.860,00. Det returnerede beløb, 23.872,49 kr. (27.239,49 kr. + 493,00 kr. - 3.860,00 kr. = 23.872,49 kr.), blev indsat på boligskiftkontoen.

Banken har pr. kulance godtgjort klageren omkostningerne på 3.860 kr. På det foreliggende grundlag handler sagen derfor nu kun om beløbene på 2.072,61 kr. og 500,00 kr., der udgør henholdsvis rentetilskrivning i forbindelse med indfrielse af klagerens prioritetslån og overførsel til inddækning af overtræk på klagerens grundkonto.

Hvis klagerens påstand er, at der mangler cirka 80.000 kr., opfordres klageren til at konkretisere kravet og baggrunden herfor.

Banken har gennem årene bestræbt sig på at rådgive og hjælpe klageren på bedste vis. Kommunikationen med klageren har imidlertid til tider været vanskelig.

Ankenævnets bemærkninger

Den 29. oktober 2020 underskrev klageren en aftale med Nordea Bank om indfrielse af hæftelserne på hendes faste ejendom, som var blevet solgt pr. den 1. november 2020.

Under sagen er der fremlagt kontoudskrifter, der viser transaktionerne på klagerens konti i den omhandlede periode. Klagerens boligskiftkonto og deponeringskonto i banken blev opgjort med et overskydende provenu på i alt 170.678,60 kr., som blev indsat på klagerens grundkonto i banken.

Den 14. december 2020 blev der via grundkontoen indfriet et privat lån på 24.262,67 kr., og den 17. december 2020 blev grundkontoen opgjort med et overskydende provenu på 146.430,44 kr., der blev overført til klagerens nye pengeinstitut.

Banken har under sagen pr. kulance godtgjort klageren 3.860 kr., der vedrørte omkostninger til Nordea Kredits advokat.

Banken var ifølge pkt. 11 i sine generelle vilkår berettiget til at foretage modregning, og Ankenævnet finder, at der ikke er grundlag for at fastslå, at banken har foretaget betalinger uden klagerens samtykke eller på anden måde begået ansvarspådragende fejl i forbindelse med ejendomssalget.

Ankenævnet påtager sig ikke at foretage en revisionsmæssig gennemgang af engagementet.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.