Indsigelse mod gebyrer for hjemtagelse af realkredit til finan-siering af køb af lejlighed

Sagsnummer:276/2021
Dato:16-06-2022
Ankenævn:Bo Østergaard, Jesper Claus Christensen, Karin Sønderbæk, Jacob Ruben Hansen, Kim Korup Eriksen.
Klageemne:Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Indsigelse mod gebyrer for hjemtagelse af realkredit til finan-siering af køb af lejlighed
Indklagede:Spar Nord Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører indsigelse mod gebyrer for hjemtagelse af realkredit til finansiering af køb af lejlighed.

Sagens omstændigheder

Klagerne M og H blev i december 2020 kunder i Spar Nord Bank.

Den 25. marts 2021 blev der afholdt et møde om finansiering af klagernes køb af en lejlighed. Den 26. marts 2021 sendte banken en mail med et referat af mødet til klagerne. I mailen anførte banken blandt andet:

”…

I har pr. 01.07.2021 købt [lejlighed]. Vi gennemgik beregningen som danner grundlag for Spar Nords godkendelse af jer til købet af ejendommen og rettede den lidt til. I fortalte at I ikke får behov for efterfinansieringslån i banken fordi [Hs] far har tilbudt at låne jer pengene ca. tkr. 170, som I vil tilbagebetale i løbet af den afdragsfri periode på kreditforeningslånet. Vi talte om hvilket lån i gerne vil have i kreditforeningen og vi aftalte et fastforrentet lån over 30 år og med fire års afdragsfrihed. Jeg udfærdiger tilbud til jer og vi tales ved om evt. kurssikring af lånet.

…”

Af bankens prisliste pr. den 19. april 2021 fremgik blandt andet:

Bolig

 

 

 

 

 

 

Sagsgaranti ved:
- omlægning
-tillægslån
-ejerskifte
 

2.500 kr.

Ingen garantiprovision

 

 

Rabatpakker bolig inkl. andelsbolig

 

 

Rabatpakkerne indeholder følgende ydelser

 

 

 

Køb*

Rådgivning

X

Boligkonto

X

Tingbogsoplysning

X

Hjemtagelse af realkreditlån

X

Indfrielse af lån/pantebrev

 

Dokumentpåtegninger

X

Tinglysningsekspeditioner

X

Pakkepriser

 

 

 

 

 

Køb*

6.500 kr.

 

 

 

 

 

Pakkepriserne er ekskl. lånesagsgebyr til realkreditinstitut, gebyrer forbundet med udbetaling og kurssikring af realkreditlån, gebyrer til realkreditinstitut eller andet pengeinstitut ved evt. indfrielse af lån, gebyrer forbundet med evt. kurssikring af indfrielsen, gebyr/provision for garanti, gebyr boliglån/-kredit, besigtigelsesgebyr ved om- og tilbygning og nybyggeri.

Ved behov for vurdering af ejendommen i forbindelse med låneoptagelsen, vil dette være indeholdt i pakkeprisen.

*Hvis finansieringen indeholder et Spar Nord Prioritetslån, så er oprettelse af lånet indeholdt i pakkeprisen.

Den 3. maj 2021 sendte banken et lånetilbud til klagerne vedrørende et 30-årigt 1,5 % obligationslån i Totalkredit med hovedstol på 917.000 kr. og afdragsfrihed i tre år. Af lånetilbuddet og ”Europæisk standardiseret informationsark (ESIS)” fremgik vedrørende omkostninger blandt andet ”Ekspeditionsgebyr pengeinstitut” 6.500 kroner. Af lånetilbuddet fremgik endvidere blandt andet:

”…

Vi gør opmærksom på, at der kan være yderligere omkostninger, der ikke er medtaget i budgettet, f.eks.

· hvis lånet bliver udbetalt, før realkreditpantebrevet er tinglyst, idet der skal betales for en garantistillelse. Det er garantistiller, der fastsætter omkostningerne for garantien.

…”

Klagerne underskrev lånetilbuddet, ”Anbefaling af lån”, ”Underskriftsdokument -samtykke, fuldmagt m.v.” og ”Garanti – Realkredit”. Af ”Garanti – Realkredit” fremgik blandt andet:

”…

Undertegnede: [H og M] anmoder herved Spar Nord Bank A/S om for vor regning at stille garanti stor:

Kr. 910.000,00 skriver Nihundredeentitusinde 00/100

Over for: Totalkredit A/S […]

i henhold til det af kreditforeningen udarbejdede udkast til fuldmagt og garantierklæring, hvoraf vi har modtaget en kopi. Garantien stilles i favør af ovennævnte kreditforening, idet vi erklærer på anfordring at ville indbetale ethvert beløb, som Spar Nord Bank A/S måtte komme til at tilsvare som følge af garantien, herunder ekspeditionsgebyr på kr. 2500.

…”

Parternes påstande

Den 14. juni 2021 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Spar Nord Bank skal refundere omkostningerne på 6.500 kroner og 2.500 kroner, i alt 9.000 kroner.

Spar Nord Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at banken bør refundere gebyrerne på 6.500 kroner og 2.500 kroner.

Bankens rådgivning var mangelfuld. Der var forvirring og misforståelser om kurssikring, og om hvorvidt banken kunne kræve, at de tegnede forsikring, når de ikke skulle have banklån, men blot realkreditlån. De kunne ikke få udleveret en overskuelig beregning. Banken gav forkert besked om muligheden for at overføre en aktiesparekonto.

M er ordlind og skulle derfor have alt forklaret. De informerede banken om det.

Ifølge banken skulle de skynde sig at skrive under, fordi obligationskursen kunne ændre sig. De blev derved presset til at skrive under på noget, som ikke var nærlæst/forklaret, ligesom de ikke fik mulighed for at få en tredje part til at se på det.

Et par gange spurgte de om, hvad de skulle betale ud over de 20 %. Ifølge bankrådgiveren skulle de sætte penge af til advokatbistand og tinglysning. Endvidere skulle der til realkreditinstituttet betales låneoprettelsesgebyr, som dog indgik i lånet.

De blev efterfølgende oplyst om, at de skulle betale yderligere 9.000 kroner i gebyr, hvilket jo var et kæmpe beløb, som de ikke var blevet gjort opmærksomme på.

Banken har flere gange kludret i deres tal og fortalt dem én ting den ene dag og noget helt andet næste dag.

De gik til banken for at få hjælp, fordi de ikke er finansmennesker, og de har fra dag ét sagt, at de ville have alt mundligt. Banken har så tilsyneladende forsøgt at tjene lidt ekstra, hvilket er uhørt.

Spar Nord Bank har anført, at klagerne var informeret om gebyrerne på forhånd og accepterede dem ved deres underskrift.

Ekspeditionsgebyret på 6.500 kroner fremgik af lånetilbuddet og indgik som en del af det samlede lånebeløb på 917.000 kroner. Det kan muligvis have overrasket klagerne, at beløbet efterfølgende fremgik isoleret på oversigten over kontobevægelser. Af den underskrevne realkreditgaranti fremgik, at der skulle betales et gebyr til banken på 2.500 kroner.

Begge gebyrer var i overensstemmelse med bankens prisliste, som er tilgængelig på bankens hjemmeside. Gebyrernes størrelse var rimelig.

Banken var opmærksom på, at M er ordblind, og banken oplyste klagerne om gebyrerne under de fysiske møder. H er ikke ordblind.

Det bestrides, at klagerne på nogen måde er blevet presset til at skrive under på aftalerne. Det er derimod korrekt, at klagerne blev oplyst om risikoen for, at lånet ville blive dyrere i tilfælde af, at kursen efterfølgende ændrede sig.

Der opstod som anført af klagerne et spørgsmål vedrørende forsikring, men dette blev løst mellem parterne, og der foreligger således ikke en tvist herom.

Ankenævnets bemærkninger

I 2021 købte klagerne en lejlighed. Klagerne optog i den forbindelse via Spar Nord Bank et realkreditlån i Totalkredit med hovedstol på 917.000 kroner.

Banken beregnede sig et ekspeditionsgebyr på 6.500 kr. og et ekspeditionsgebyr vedrørende garanti på 2.500 kroner, i alt 9.000 kroner.

De 6.500 kroner var en pakkepris. Pakken omfattede ifølge bankens prisliste: rådgivning, boligkonto, tingbogsoplysning, hjemtagelse af realkreditlån, indfrielse af lån/pantebrev, dokumentpåtegninger og tinglysningsekspeditioner.

Tre medlemmer – Bo Østergaard, Jesper Claus Christensen og Karin Sønderbæk – udtaler:

Klagerne måtte regne med, at banken ville opkræve gebyr for sine ydelser i forbindelse med lejlighedskøbet. Gebyrerne fremgik af lånetilbuddet, garantiaftalen og bankens prisliste. Vi finder ikke, at gebyrerne kan tilsidesættes som urimelige. Vi stemmer derfor for, at det ikke kan pålægges banken at refundere gebyrerne, hverken helt eller delvist.

To medlemmer – Jacob Ruben Hansen og Kim Korup Eriksen – udtaler:

Når der henses til ydelsernes enkle karakter i den konkrete sag, hvor der i forbindelse med ejendomskøbet alene skulle hjemtages et realkreditlån med hovedstol på 917.000 kroner, finder vi, at gebyrerne, i alt 9.000 kroner, passende kan fastsættes til 6.000 kroner. Vi stemmer derfor for, at banken skal tilbagebetale 3.000 kroner til klagerne.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.