| Sagsnummer: | 282/2022 |
| Dato: | 23-02-2023 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Karin Sønderbæk, George Wenning, Jacob Ruben Hansen og Anna Marie Schou Ringive. |
| Klageemne: | T - Tvangsauktion Forældelse - udlån B - Byggelån |
| Ledetekst: | Indsigelse om manglende underretning om salg på tvangsauktion. Krav om erstatning i forbindelse med indfrielse af byggelån i 2008. Forældelse. |
| Indklagede: | Danske Bank og Realkredit Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om manglende underretning om salg på tvangsauktion. Krav om erstatning i forbindelse med indfrielse af byggelån i 2008. Forældelse.
Sagens omstændigheder
Klageren har oplyst, at han havde optaget et realkreditlån i Realkredit Danmark med pant i sin ejendom. I 1984 fik han bevilget et byggelån på 90.000 kr. i Danske Bank mod pant i ejendommen.
I 1989 satte klageren ejendommen til salg, da han af jobmæssige årsager skulle flytte til Sverige. Klageren har anført, at der var indgået en aftale om, at restgælden på hans byggelån skulle inddækkes med provenuet fra salget af ejendommen.
Ejendommen blev imidlertid ikke solgt i fri handel, men ifølge klageren på en tvangsauktion, som han har anført, at han ikke blev behørigt orienteret om.
Da klageren flyttede tilbage til Danmark i 1992, erfarede han, at banken havde igangsat en inkassosag mod ham på indfrielse af restgælden på byggelånet, hvilket han var uforstående over for.
Klageren har oplyst, at han i 2003 købte en ejerlejlighed.
Af en udskrift af retsbogen fremgår, at inkassosagen, som banken havde igangsat, den 30. april 2004 blev foretaget i fogedretten. Fogedretten opgjorde det skyldige beløb til i alt 208.655,54.
Af udskriften af retsbogen fremgår endvidere, at klageren blandt andet forklarede:
”…at han i 1989 gav fuldmagt til Kreditforeningen Danmark til at sælge ejendommen [adresse]. Han var dengang flyttet til Malmø. Han gav kreditforeningen tilladelse til at sælge ejendommen for mindst 665.000 kr., således at han ville komme fra huset uden gæld. Kreditforeningen solgte imidlertid huset for 570.000 kr. til en person, hvis mand arbejdede i kreditforeningen. Han fik i juni 1989 et brev fra Danske Bank om, at de havde indgået en eller anden aftale med kreditforeningen. Han har ikke længere brevet og han ved ikke hvordan Danske Bank var indblandet i sagen, men han mener ikke han skal betale gælden til Danske Bank. Han fik endvidere en regning fra kreditforeningen på 56.000 kr., men han har aldrig fået en opgørelse fra dem. Kreditforeningen har ikke forfulgt kravet, og han har ikke lagt sag an mod nogen. …”
Fogedretten bestemte, at sagen skulle fremmes. Klageren erklærede sig ude af stand til at betale. Der blev til sikkerhed for bankens krav foretaget udlæg i klagerens andel af den ejerlejlighed, som han ejede i lige sameje med sin ægtefælle.
Klageren solgte ejerlejligheden i 2008, og da banken havde fået tinglyst udlæg i ejerlejligheden, indfriede han gælden til banken på ca. 220.000 kr. i forbindelse med salget.
Parternes påstande
Den 22. juli 2022 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der har forstået klagerens påstand således, at Danske Bank og/eller Realkredit Danmark skal tilbagebetale det beløb, som han indfriede sit byggelån i Danske Bank med, og at Danske Bank og/eller Realkredit Danmark skal erstatte ham forskellen mellem den opnåede salgspris på den ejendom, som han ejede i 1989, og den værdi, som han mener, var den aktuelle værdi af ejendommen på salgstidspunktet.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Realkredit Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at Realkredit Danmark solgte hans ejendom uden at have underrettet ham om det.
Ejendommen var til salg via en ejendomsmægler, som desværre døde, inden han havde solgt ejendommen. Realkredit Danmark overtog ejendomsmæglerens firma efter hans død. Han blev dog ikke informeret om dette.
Realkredit Danmark solgte efterfølgende ejendommen til en ansat i Realkredit Danmark, uden at informere ham om dette. Salget af huset kom først til hans kendskab, da en slægtning fortalte, at der var folk, som brugte ejendommen. Et besøg på ejendommen med originalnøgle afslørede, at ejendommen var solgt på tvangsauktion, igen uden hans kendskab eller godkendelse.
Dette efterlod ham med et byggelån hos Danske Bank, som skulle være betalt af ejendomssalget.
Da han henvendte sig til Realkredit Danmark og Danske Bank og bad om at få udleveret de relevante dokumenter, blev dette afslået. Han har derfor aldrig modtaget papirer eller lignende og kan derfor nu ikke bevise noget i denne sag. Dette finder han højst frusterende. Han lever med at blive kaldt en løgner og være dømt til noget helt uden for hans kontrol.
Da han solgte ejerlejligheden i 2008, fik han at vide af ejendomsmægleren, at han ikke kunne sælge sin bolig, medmindre han betalte Danske Bank. Han kunne derfor ikke gøre andet end at indfri banken.
Hans forklaring skal vægtes lige så højt som Danske Banks og Realkredit Danmarks. Ingen har tilsyneladende nogle beviser i denne sag, så et forlig vil være det mest passende.
Danske Bank har anført, at banken på nuværende tidspunkt ikke længere er i besiddelse af oplysninger om sagen og således ikke har mulighed for at afklare omstændighederne nærmere vedrørende bankens bevilling af et byggelån til klageren i 1984, eventuelle oplysninger om tvangsauktionen over ejendommen samt inkassosagen mod klageren.
Det fremgår af udskriften af retsbogen af fogedretsmødet afholdt den 30. april 2004, at klageren erkendte, at gælden til banken ikke var betalt, og at han i øvrigt ikke anførte begrundede indsigelser i forhold til banken. Banken fremlagde som fundament et gældsbrev indeholdende en tvangsfuldbyrdelsesbestemmelse. Der blev på den baggrund foretaget udlæg i klagerens andel af den ejerlejlighed, som han ejede sammen med sin ægtefælle.
Klagerens gæld til banken blev indfriet ved salget af ejerlejligheden i 2008, og banken kvitterede i den forbindelse udlægget til aflysning af tingbogen.
Klagerens indsigelser mod gælden er i øvrigt forældede, eftersom gælden til banken blev indfriet for mere end 10 år siden.
Realkredit Danmark har anført, at realkreditinstituttet ikke er i besiddelse af nogen form for oplysninger om sagen, herunder om eventuelle lån i Realkredit Danmark eller et efterfølgende salg af klagerens ejendom.
Realkredit Danmark kan derfor ikke pålægges nogen form for erstatning til klageren.
Klagerens indsigelser er i øvrigt forældede, idet de forhold, som klageren henviser til, synes at være mere end 10 år gamle.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren har rejst krav om, at Danske Bank og/eller Realkredit Danmark skal tilbagebetale det beløb, som han indfriede sit byggelån i Danske Bank med i 2008, og at Danske Bank og/eller Realkredit Danmark skal erstatte ham forskellen mellem den opnåede salgspris på den ejendom, som han ejede i 1989, og den værdi, som han mener, var den aktuelle værdi af ejendommen på salgstidspunktet.
Vedrørende Danske Bank
Den almindelige forældelsesfrist på tre år kan suspenderes i tilfælde af ukendskab til fordringen. Imidlertid gælder der en absolut forældelsesfrist for erstatningskrav på 10 år fra tidspunktet for skadens indtræden, jf. forældelseslovens § 3, stk. 3, der ikke kan suspenderes ved ukendskab til fordringen. Et eventuelt krav mod Danske Bank vedrørende salget af den ejendom, som klageren ejede i 1989, og indfrielse af klagerens byggelån i Danske Bank i 2008 var således under alle omstændigheder forældet, da klagen blev indgivet til Ankenævnet den 22. juli 2022.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Danske Bank.
Vedrørende Realkredit Danmark
Den almindelige forældelsesfrist på tre år kan suspenderes i tilfælde af ukendskab til fordringen. Imidlertid gælder der en absolut forældelsesfrist for erstatningskrav på 10 år fra tidspunktet for skadens indtræden, jf. forældelseslovens § 3, stk. 3, der ikke kan suspenderes ved ukendskab til fordringen. Et eventuelt krav mod Realkredit Danmark vedrørende salget af den ejendom, som klageren ejede i 1989, og indfrielse af klagerens byggelån i Danske Bank i 2008 var således under alle omstændigheder forældet, da klagen blev indgivet til Ankenævnet den 22. juli 2022.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Realkredit Danmark.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen over Danske Bank.
Klageren får ikke medhold i klagen over Realkredit Danmark.