| Sagsnummer: | 499/2023 |
| Dato: | 14-06-2024 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Karin Sønderbæk, Mette Lindekvist Højsgaard, Rolf Høymann Olsen og Ann-Mari Faldt Agerlin. |
| Klageemne: | Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Krav om erstatning begrundet i indsigelse om mangelfuld rådgivning om mulighed for at overtage sælgers realkreditlån i forbindelse med køb af ejendom. |
| Indklagede: | Nordea Danmark, filial af Nordea Bank Abp, Finland |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i indsigelse om mangelfuld rådgivning om mulighed for at overtage sælgers realkreditlån i forbindelse med køb af ejendom.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Nordea Danmark.
I marts 2022 solgte klageren og hans ægtefælle, H, deres ejendom, Ejendom1, og købte en ejendom, Ejendom2, for 4.495.000 kr. med overtagelsesdag den 15. maj 2022.
Ejendom2 var af sælger belånt med et obligationslån med en restgæld på 2.506.000 kr. i realkreditinstituttet R med en pålydende rente på 1 % og en årlig ydelse på 46.260,76 kr. (herefter 1 % lånet). Det fremgik af salgsopstillingen, som klageren sendte til banken, at 1 % lånet var med afdragsfrihed og en restløbetid på 29 år. Af en tingbogsudskrift fremgår, at den aftalte løbetid for 1 % lånet var 20 år, og at lånet den 25. maj 2022 var omdannet til afgiftspantebrev med hovedstol på 1.006.000 kr.
På et møde den 24. marts 2022 drøftede klageren, H og banken finansiering af Ejendom2. Den samme dag udarbejdede banken et finansieringsforslag med et realkreditlån på 2.630.000 kr. med en fast rente på 3 % og en egenfinansiering på 2.000.000 kr. Klageren har anført, at rådgiveren i banken på mødet oplyste, at hun aldrig havde hørt om at overtage den eksisterende belåning i ejendommen. Banken har bestridt dette.
Den 28. marts 2022 havde parterne følgende korrespondance:
|
Fra |
Indhold |
|
Banken |
”Så har jeg modtaget en bevilling på lån til jer til køb af hus. I kan få S3 lån med 30 års afdragsfrihed på op til 2.630.000kr (svarende til den beregning vi lavede sammen, hvor I selv kommer med 2.000.000kr fra salg af [Ejendom1]). …” |
|
Klageren |
”Snakkede vi ikke om et fastforrentet lån? Kunne det være en fordel at overtage det eksisterende lån i ejendommen (1% - lån)?” |
|
Banken |
Jo, [du] har fuldstændig ret - det er 3% lån med 30års afdragsfrihed, der er bevilling på. Ikke S3. Vi overtager altid stempel fra det eksisterende lån, men det er sjældent tilfældet at det eksisterende lån passer perfekt i beløb, løbetid og ønske til afdragsfrihed. For det første vil I så skulle betale for at overtage det for så at omlægge det til et nyt lån med 30års afdragsfrihed. Der kan også være en risiko i form af hvilken kurs I kan overtage lånet til. |
Den 26. april 2022 skrev banken til klageren:
”Da vi nærmer os overtagelsesdagen, skal jeg vide om I ønsker at kurssikre udbetalingen af det nye lån (hvis vi stadig arbejder ud fra at det skal være et 3% lån med 30års afdragsfrihed)? Eller om I ønsker at tage chancen uden en kurssikring, hvorved vi blot beder om at få lånet udbetalt til den kurs, der nu er op imod overtagelsesdagen?”
Den samme dag skrev klageren til banken, at han var kommet i tvivl om, hvor meget han og H ønskede at låne samt rentesatsen på et sådant lån og anførte:
”… Og så er den der rente – men nu er der 3% og 3,5% (4% er vist ikke åben). Og renteudgiften total er jeg interesseret i, idet jeg ikke ønsker summen af renteudgifter stiger i forhold til sidste år (jeg tror det var ca. 48.000 på [Ejendom1] …”
Banken oplyste klageren om renteudgifterne på et 3,5 % lån. Den 2. maj 2022 skrev klageren til banken, at ”Vi vil gerne have et lån på 1.500.000 3% med kurssikring.” Banken spurgte samme dag, om det var korrekt forstået, at klageren ville ”nøjes” med at låne 1.500.000 kr. på et 3 % fastforrentet lån med 30 års afdragsfrihed. Den 2. maj 2022 sendte banken skemaet ”Dokumentation for vejledning om lån med pant i fast ejendom” til klageren og H. Af skemaet fremgår:
”… Vi har oplyst:
Vi har stor erfaring med at optage lån med pant i fast ejendom. …
Obligationslån Frihed30
Vi forventer, at renten stiger. Derfor vælges et lån med fast rente. Det forventes at lånet ikke indfris før tid.
Ved det valgte lån lægger vi vægt på: …
• et lån med fast rente, da der lægges vægt på, at renten og afdraget ikke ændres ved en rentestigning.
• ikke at afdrage lånet. …
Plan ved udløb af afdragsfrihed
Lånet optages med 30års afdragsfrihed, hvilket forventelig er længere end vores ejerperiode. Udløb af afdragsfrihed er derfor ikke en risiko i dette tilfælde. …
Opsummering af finansiering
Valgt finansiering
Vi har valgt at optage følgende lån:
Obligationslån Frihed30 på 1.500.000 kr. med en rente på 3,0000 %, en løbetid på 30 år samt en afdragsfri periode på 30 år. Lånet har en omkostning i procent (ÅOP) på 3,9%.
Begrundelse for valg af finansiering:
Lang afdragsfrihed er vigtig for os.
Af hensyn til det fremtidige rådighedsbeløb er fast rente en forudsætning, da vi ved overgang til pension vil falde i indtægt.
Den samlede ydelse på den valgte finansiering er beregnet til 4.407 kr. pr. måned før skat. …”
Af amortiseringsplan af 2. maj 2022 fremgår, at den kommunale skatteprocent var 25,26 %, og at den årlige brutto- og nettoydelse på 3 % lånet ville være henholdsvis 52.878 kr. og 39.521 kr.
Den 2. maj 2022 blev lånet kurssikret til kurs 93,250. Den 19. maj 2022 sendte banken lånetilbud fra Nordea Kredit til klageren.
Den 25. august 2022 skrev klageren til banken:
”… I forbindelse med købet af [Ejendom2] holdt vi et møde torsdag den 24. marts.
Under mødet spurgte jeg dig, om vi kunne overtage det eksisterende lån i ejendommen.
Det svarede du med ”Det har jeg aldrig hørt om”. …
… der er en forskel på ca. 1.000.000 i lånebeløbet. Herudover er der er forskel på den årlige ydelse. Som jeg ser det, ville det være en fordel for os at have overtaget det eksisterende realkreditlån.
Er vi blevet rådgivet korrekt?”
Den samme dag svarede banken:
”Det er forkert at sige, at jeg har sagt at det har jeg aldrig hørt om - for det har jeg. Muligheden benyttes dog utrolig sjældent (og efterhånden typisk kun i familiehandler). Grunden til at det ikke benyttes særlig tit er at det lånebeløb, man kan overtage sjældent passer med det lånebehov man selv har. Og den største grund er nok, at man alligevel vil skulle overtage lånet til den aktuelle kurs. Og det vil i jeres tilfælde have givet jer et meget stort kurstab.
Så ja - jeg vil mene at I er blevet rådgivet korrekt.”
Den 19. september 2022 gjorde banken klageren opmærksom på muligheden for at omlægge 3 % lånet til et lån med lavere rente med dertil hørende kurstab. Den 15. december 2022 afviste banken en klage fra klageren og foreslog endvidere klageren at kontakte rådgiveren i banken for at se på, om lånet med fordel kunne omlægges.
I et brev til klageren af 30. januar 2023 tilbød banken ved en fejl at omlægge lånet til en rente på 0 %. Banken meddelte efterfølgende, at brevet var fejlagtigt, og anmodede klageren om at se bort fra brevet.
Klageren har udarbejdet beregninger over ydelserne og beløb til rådighed (provenu) vedrørende 1 % lånet og det optagne 3 % lån.
Parternes påstande
Den 15. august 2023 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal betale ham og H en erstatning for højere ydelser på i alt 1.262.121,60 kr. samt for reduktion af rådighedsbeløbet på 1.104.295 kr.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at bankens rådgivning var mangelfuld, idet banken ikke rådgav om overtagelse af eksisterende lån i Ejendom2.
Den 24. marts 2022 underskrev de købsaftalen og havde efterfølgende samme dag et møde med rådgiveren i banken, der oplyste, at hun aldrig havde hørt om at overtage den eksisterende belåning. Dette blev bekræftet i den senere mailkorrespondance i august 2022, hvor det dog blev nævnt, at muligheden sjældent benyttes og efterhånden kun i familiehandler. Den 28. marts 2022 spurgte han igen, om det kunne være en fordel at overtage det eksisterende lån, men fik ingen rådgivning herom, eller om hvordan dette kunne lade sig gøre. Lånet var fra R og ikke Nordea. Hvis det havde været fra Nordea, ville banken sikkert have rådgivet om gældsovertagelse.
Banken kom kun med tilbud om lån med rente på 3 % og 3,5 %, selvom han igen og igen nævnte et lån på 1 %. Banken anbefalede kun lån med en kurs tæt på 100. Det fremgår af bankens brev af 30. januar 2023, at banken kunne fremsende låneforslag med lavere rente end det nuværende lån.
Banken tilbød ikke et 1 % lån med fast rente og afdragsfrihed ud fra det bevilgede lån på 2.630.000 kr. Grunden til, at han og H valgte et lån på ”kun” 1.500.000 kr., var, at han i 2022 var 70 år, og at han som anført i korrespondancen med banken i marts 2022 ikke ønskede, at summen af renteudgifter steg i forhold til året før.
Banken kunne ikke vide, om R ville tilbyde længere afdragsfrihed på 1 % lånet, da der for dette lån var forskellige muligheder for afdragsfrihed. Hypotetisk set kunne det være, at R ville give afdragsfrihed på 30 år. I 2022 var han 70 år, og det ville ikke have indflydelse på valget af lånet, om afdragsfriheden ville blive kortere end 30 år.
Banken udfyldte rådgivningsskemaet og har ansvaret for indholdet. Hans erfaring med lån i fast ejendom begrænser sig til hans egne lån. Han havde ingen erfaring med overtagelse af eksisterende lån i forbindelse med køb af fast ejendom og forventede derfor rådgivning fra banken.
Banken henviste flere gange i den efterfølgende korrespondance til sin hjemmeside om boliglån/kurser-realkreditlån-kredit, men afsnittet på bankens hjemmeside, som banken henviste til, viste kun de af banken foreslåede lån (lån med kurs tæt på 100), men ikke lån med en lavere rente. Det er kun banken, der kan komme med lånetilbud, man kan ikke selv lave en låneansøgning.
De har nu et lån på 1.500.000 kr. til 3 % rente med en årlig ydelse på 52.872 kr., mens det eksisterende lån i ejendommen var på 2.506.000 kr. til 1 % rente med en årlig ydelse på 46.260,76 kr.
De blev påført et tab som følge af den mangelfulde rådgivning. Banken skal som følge heraf betale dem en erstatning for højere ydelser på i alt 1.262.121,60 kr. samt reduktion af rådighedsbeløbet på 1.104.295 kr.
Hvis de skulle låne 2.506.000 kr. til en rente på 3 %, ville dette svare til en årlig ydelse på 88.331,48 kr. og en forøgelse af ydelserne over 30 år på over 1.000.000 kr. Så samlet set har de mistet over 2.000.000 kr.
Erstatningen skal ikke, som anført af banken, beregnes ud fra lånet på 1.500.000 kr., men ud fra et lån på 2.630.000 kr., som banken lavede en bevilling på.
Alternativt skal banken acceptere sine fejl og ændre 3 % lånet på 1.500.000 kr. til et 1 % (eller 0 %) lån på 2.630.000 kr. (eller 2.506.000 kr.) fra samme dato som optagelsen af 3 % lånet.
Nordea Danmark har anført, at banken ikke har ydet mangelfuld eller ansvarspådragende rådgivning. Banken har handlet i overensstemmelse med de dagældende regler om god skik for boligkredit og i øvrigt iagttaget lovgivningen.
På mødet den 24. marts 2022 gav klageren og H udtryk for, at de ønskede et lån med 30 års afdragsfrihed. Banken foreslog det lån, der passede bedst med klagerens ønske om 30 års afdragsfrihed og fast rente samt med en kurs så tæt på 100 som muligt. Klageren havde ikke fået 30 års afdragsfrihed ved gældsovertagelse af 1 % lånet. I oktober 2020, da 1 % lånet blev optaget, tilbød R alene 1 % lån med 10 års afdragsfrihed. Lånet var endvidere kun med 20 års løbetid. Lånet var derfor ikke egnet til klageren og H.
Klageren er revisor og har stor erfaring med at optage lån med pant i fast ejendom. Klageren var forud for låneoptagelsen bekendt med muligheden for at overtage det eksisterende 1 % lån, jf. klagerens mail af 28. marts 2022. Banken redegjorde den 28. marts 2022 for, at et eksisterende lån sjældent passer perfekt, og at klageren ville skulle betale for at overtage lånet inklusive kurstab, for herefter at omlægge det til 30 års afdragsfrihed. Der var i den sammenhæng ingen forpligtelse for banken til at yde yderligere vejledning/rådgivning til klageren omkring gældsovertagelse af 1 % lånet.
Klageren fulgte ikke yderligere op. Hvis klageren havde ønsket yderligere oplysninger eller beregninger, burde han have gjort banken opmærksom herpå, men klageren omtalte tværtimod i en efterfølgende korrespondance rentesatserne 3 %, 3,5 % og 4 %. Banken var derfor berettiget til at gå ud fra, at klageren ikke manglede oplysninger eller beregninger, da han den 2. maj 2022 meddelte, at han og H ville optage et lån på 1.500.000 kr. med 3 % rente med kurssikring. Klageren og H har da heller ikke efterfølgende ønsket at omlægge 3 % lånet til et 1 % lån med dertil hørende kurstab, da banken den 19. september 2022 gjorde opmærksom på, at dette var en mulighed.
Det er ikke ansvarspådragende, at banken ikke af sig selv gjorde klageren opmærksom på muligheden for at gældsovertage det eksisterende 1 % lån. Banken er ikke forpligtet til at vejlede/rådgive om alle låntyper, men kan foreslå et eller flere lån, der er egnede til kunden.
Klageren har ikke dokumenteret, at gældsovertagelse havde været en reel mulighed. Gældsovertagelse havde krævet samtykke fra både R og sælger. Det må lægges til grund, at sælgerne ikke ville have accepteret en anden kurs, end hvad de kunne indfri lånet til.
Klageren har ikke lidt et erstatningsberettiget tab. Klagerens tabsopgørelse bestrides. Et eventuelt tab skal ikke beregnes med udgangspunkt i lånets resterende løbetid, da klageren og H kan vælge at omlægge eller indfri lånet inden udløb. Ved opgørelse af løbende ydelser over en ukendt periode skal der anvendes en kapitaliseringsfaktor på maksimalt 10, jf. Højesterets praksis (U.2002.763H og U.2008.1434H). Det påståede tab skal beregnes af nettoydelsen. Der skal tages udgangspunkt i en hovedstol på 1.500.000 kr. på 3 % lånet, da klageren og H valgte at optage et lån på 1.500.000 kr., selv om de var godkendt til en højere belåning.
Med udgangspunkt i kursen på tidspunktet for overtagelse af ejendommen og i ydelsen på det daværende 1 % lån kan forskellen mellem de to lån opgøres som følger: Efter ti år ville den samlede nettoydelse tillagt det oprindelige kurstab på 1 % lånet på 543.551,40 kr. have været 889.304,30 kr. Efter ti år vil den samlede nettoydelse tillagt det oprindelige kurstab på 3 % lånet være 493.415,30 kr., eller 395.889 kr. lavere end ved gældsovertagelse af 1 % lånet. Hvis der skal ske en omregning af 3 % lånet til en hovedstol på 2.506.000 kr., svarende til årligt netto 66.018,95 kr., giver den samlede nettoydelse tillagt det oprindelige omregnede kurstab 824.332,50 kr. Det vil sige 64.971,80 kr. lavere end ved gældsovertagelse af 1 % lånet.
Klageren er ikke berettiget til en erstatning for reduktion af rådighedsbeløb. Klageren valgte selv at optage et lån med en mindre hovedstol. Et mindre rådighedsbeløb er ikke et tab, men en friværdi i ejendommen. Klagerens tabsopgørelse bestrides. Tabet kan maksimalt opgøres til den forrentning, som klageren og H kunne have opnået på en almindelig opsparingskonto uden binding, og som på overtagelsesdagen den 15. maj 2022 var 0 % om året, med en kapitaliseringsfaktor på 10.
Klageren og H kan endvidere aldrig blive stillet bedre, end hvis de havde omlagt til et 1 % lån omkring den 19. september 2022. Bankens brev af 30. januar 2023 var en fejl. Selv hvis klageren havde nået at kontakte banken med ønske om omlægning, havde banken ikke været forpligtet dertil.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Nordea Danmark.
I marts 2022 solgte klageren og hans ægtefælle, H, deres ejendom, Ejendom1, og købte en ejendom, Ejendom2, for 4.495.000 kr. med overtagelsesdag den 15. maj 2022.
Ejendom2 var af sælger belånt med et obligationslån med en restgæld på 2.506.000 kr. i realkreditinstituttet R med en pålydende rente på 1 %, med afdragsfrihed og en årlig ydelse på 46.260,76 kr. Banken har oplyst, at løbetiden på lånet var 20 år, og at R på tidspunktet for optagelse af lånet i oktober 2020 alene udbød lån med ti års afdragsfrihed.
På et møde den 24. marts 2022 drøftede klageren, H og banken finansiering af Ejendom2. Klageren har anført, at rådgiveren i banken på mødet oplyste, at hun aldrig havde hørt om at overtage den eksisterende belåning i ejendommen. Banken har bestridt dette. Banken meddelte efterfølgende klageren, at den havde bevilget et lån på 2.630.000 kr. med 30 års afdragsfrihed til købet af Ejendom2. I en besked til banken af 28. marts 2022 spurgte klageren, om det kunne være en fordel at overtage det eksisterende lån i ejendommen, hvortil banken samme dag svarede, at der var en kursrisiko herved, og at det eksisterende lån sjældent var perfekt i beløb, løbetid og ønske til afdragsfrihed.
Den 2. maj 2022 skrev klageren til banken, at ”Vi vil gerne have et lån på 1.500.000 3% med kurssikring.” Af skemaet ”Dokumentation for vejledning om lån med pant i fast ejendom” fremgik, at det valgte lån var et obligationslån på 1.500.000 kr. med en rente på 3 % og med 30 års afdragsfrihed. I skemaet var endvidere angivet, at lang afdragsfrihed og fast rente var vigtigt for klageren og H. Klageren og H optog herefter via banken et obligationslån på 1.500.000 kr. med en fast rente på 3 % og med kurssikring til finansiering af Ejendom2.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken begik ansvarspådragende fejl over for klageren i forbindelse med klagerens og H’s optagelse af realkreditlånet i 2022. Ankenævnet bemærker herved, at det må lægges til grund, at klageren og H overfor banken havde givet udtryk for, at de ønskede 30 års afdragsfrihed, og at klageren ikke kommenterede eller fulgte op på bankens svar af 28. marts 2022, men i stedet meddelte, at han og H ønskede at optage og kurssikre et lån på 1.500.000 kr. med en rente på 3 %.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.