Denne sag vedrører krav om erstatning begrundet i omstændigheder i forbindelse med rådgivning om og finansiering af køb og renovering/ombygning af en fast ejendom, som blev solgt på tvangsauktion.

Sagsnummer:392/2018
Dato:20-08-2019
Ankenævn:John Mosegaard, Andreas Moll Årsnes, Karin Duerlund, Ida Marie Moesby og Søren Geckler
Klageemne:Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Realkreditbelåning - byggelån
B - Byggelån
Ledetekst:Denne sag vedrører krav om erstatning begrundet i omstændigheder i forbindelse med rådgivning om og finansiering af køb og renovering/ombygning af en fast ejendom, som blev solgt på tvangsauktion.
Indklagede:Sparekassen Kronjylland
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Krav om erstatning begrundet i omstændigheder i forbindelse med rådgivning om og finansiering af køb og renovering/ombygning af en fast ejendom, som blev solgt på tvangsauktion.

Sagens omstændigheder

Klagerne i denne sag er parret M og H.

I oktober 2009 oprettede M en lønkonto i Sparekassen Kronjylland. Den første indbetaling på kontoen var en overførsel på 92.779,90 kr. fra et andet pengeinstitut.

Klagerne har oplyst, at M i 2003 havde været udsat for en arbejdsulykke. I 2009 fik M en arbejdsskadeerstatning, som blev anvendt til indfrielse af parrets gæld. Der var herefter et overskydende beløb, som de ønskede at anvende til et boligkøb. De henvendte sig til sparekassen vedrørende finansiering af en bestemt ejendom for 500.000 kr., som skulle renoveres/ombygges for cirka 250.000 kr., i alt 750.000 kr., hvoraf de selv indskød 50.000 kr.

Ved en købsaftale af 29. oktober 2009 købte klagerne den pågældende ejendom for 500.000 kr. med overtagelse den 1. december 2009. Af købsaftalen fremgik blandt andet:

”…

Handel uden tilstandsrapport

Parterne er enige om, at de på grunden værende bygninger ikke repræsenterer nogen betydelig værdi, og at handelsprisen overvejende svarer til grundens værdi.

…”

Klagerne optog i forbindelse med købet via sparekassen et 30-årigt 5% obligationslån i Totalkredit med en hovedstol på 409.000 kr. Klagerne, der ønskede at renovere/ombygge ejendommen, fik endvidere en udlægskredit på 320.000 kr. i sparekassen Til sikkerhed for kreditten fik sparekassen underpant i et ejerpantebrev på 300.000 kr. i ejendommen.

Klagerne underskrev den 11. november 2009 ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom”. Heraf fremgik blandt andet:

”…

Om vores erfaring med at optage lån:
Ingen erfaring – Det er første gang, at vi optager et lån med sikkerhed i fast ejendom inden for de sidste 10 år.

Om vores økonomiske forhold:
- Vi har fået gennemgået vores budget i forbindelse med denne låneoptagelse.

Om vores risikovillighed
Vi ønsker en fast ydelse på dette lån og/eller ønsker høj sikkerhed for lånets ydelser og en stor sikkerhed for beskyttelse af boligens friværdi ved rentestigninger. [Vi] accepterer samtidig, at den lave risiko på lånet typisk afspejles i en højere ydelse.

Om vores forventninger til lånets løbetid:
Vi har ingen planer om at indfri/ekstraordinært afvikle lånet.

Vi har valgt et obligationslån med fast rente.

…”

Sparekassen har oplyst, at ejendommen i november 2009 af realkreditinstituttet blev forhåndsvurderet til 700.000 kr., hvoraf 200.000 kr. udgjorde værdiansættelsen af klagernes renoverings-/ombygningsprojekt. I marts 2010 var udlægskreditten fuldt udnyttet, men renoverings-/ombygningsarbejdet var ikke færdigt. Klagerne lavede en opgørelse, der viste, at de manglede 200.000 kr. til at færdiggøre ejendommen indvendigt.

I februar/marts 2010 blev en medarbejder, R, i sparekassen afskediget på grund af underslæb.

Den 19. marts 2010 udarbejdede sparekassen en vejledende budgetberegning, der blev sendt til klagerne ved brev af samme dato. Husstandens rådighedsbeløb var gennemsnitligt 7.171 kr. pr. måned, hvoraf 2.545 kr. var børnefamilieydelse. Sparekassen anførte blandt andet:

”…

… Derfor vil det være afgørende, at [H] får en indtægt.

Jeg har desværre ikke kunnet træffe den vurderingsansvarlige i dag, …

Tak for hurtig respons på tingene. Det er godt, når vi kan samarbejde konstruktivt på tingene og dermed hurtigere få styr på det hele. …

…”

Sparekassen har oplyst, at Totalkredit besigtigede ejendommen i marts 2010 og tilbød et tillægslån på 153.000 kr. ud fra en vurdering på 700.000 kr.

Den 7. maj 2010 underskrev klagerne et nyt dokument vedrørende ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom”. Heraf fremgik blandt andet:

”…

Om vores erfaring med at optage lån:
Nogen erfaring - Vi har optaget lån med sikkerhed i fast ejendom 1-3 gange inden for de sidste 10 år.

Om vores økonomiske forhold:
- Vi har indleveret dokumentation for indtægter og formueforhold.

Om vores risikovillighed
Vi ønsker lav ydelse og accepterer risikoen for, at ydelsen kan variere ubegrænset samt lånets manglende beskyttelse af friværdi i boligen.

Vi har valgt et afdragsfrit BoligXlån med variabel rente.

…”

Endvidere underskrev M en ”Tilmelding til Familieforsikring Kundegruppeliv” vedrørende en livforsikring med en sum på 648.000 kr. og årlig præmie på 1.206 kr. Forsikringen blev pantsat til sparekassen til sikkerhed for M’s gældsforpligtelser over for sparekassen.

Den 20. maj 2010 underskrev klagerne et rådgivningsskema. Heraf fremgik, at husstanden bestod af ”2+2”, at bruttoindkomsten var 308.500 kr., at rådighedsbeløbet både før og efter låneoptagelsen var 8.000 kr., og at H forventede at ”genoptage uddannelse/ finde et job”. Endvidere fremgik blandt andet:

”…

- Begrundelse for valget af lånet i
lyset af vores økonomiske situation:

Hele finansieringen af køb og ombygning samles i ét lån. Det giver en samlet længere løbetid og billigere rente; hvilket vil øge rådighedsbeløbet.

- Øvrige råd:

[H] bør finde et job/starte uddannelse for at skaffe en højere indtægt og dermed øge rådighedsbeløbet fra de nuværende 8.000 kr. til 2+2

…”

Rådgivningsskemaet blev underskrevet i forbindelse med, at klagerne i maj 2010 via sparekassen optog det tilbudte tillægslån på 153.000 kr. hos Totalkredit. Tillægslånet var et 30-årigt rentetilpasningslån med årlig rentetilpasning (X1) og med afdragsfrihed i ti år. Samtidig optog klagerne et boliglån (konto nr. -316) i sparekassen på 453.000 kr. Ejerpantebrevet, som sparekassen havde underpant i, blev forhøjet til 450.000 kr.

I juni 2010 blev R dømt for underslæb og dokumentfalsk ved i perioden juni 2009-januar 2010 at have hævet penge på kundekonti og derved uretmæssigt at have forbrugt cirka 225.000 kr. samt i forbindelse hermed at have underskrevet bankechecks, udbetalingsbilag m.v. med falsk navn.

Den 13. oktober 2010 underskrev klagerne et rådgivningsskema i forbindelse med, at de optog et boliglån (konto nr. -009) i sparekassen på 117.000 kr. Af rådgivningsskemaet fremgik blandt andet, at H ville genoptage uddannelse, og at husstandens rådighedsbeløb derfor ville stige fra 8.000 kr. til 16.615 kr., at klagerne accepterede en mellemrisiko på lånet, og at klagerne havde meget erfaring med at optage lån, da de havde optaget lån med pant i fast ejendom mere end tre gange i løbet af de sidste ti år.

Ved udgangen af 2010 udgjorde gælden på boliglån -316 450.011,07 kr. og gælden på boliglån -009 119.598,38 kr., i alt 569.609,45 kr. Udlægskreditten var udgået.

Ved et brev af 4. april 2011 til klagerne redegjorde sparekassen for forløbet siden ejendomskøbet. Sparekassen anførte blandt andet, at Totalkredit i oktober 2010 havde færdigmeldt ejendommen til en uændret værdi på 700.000 kr., og at Totalkredit fastholdt vurderingen.

Ved et brev af 4. maj 2011 til klagerne oplyste sparekassen, at ejendommen på ny var blevet besigtiget, og at Totalkredit var enig i værdiansættelsen på 700.000 kr. ”på baggrund af markedsmæssige betragtninger”.

Den 13. september 2011 underskrev klagerne en formidlingsaftale med en ejendomsmægler om at udbyde ejendommen til salg for 1,2 mio. Ejendomsmægleren havde den 31. august 2011 værdiansat ejendommen til en kontantpris på 1 mio. kr.

Ved udgangen af 2011 udgjorde gælden på boliglån -316 451.350,83 kr. og gælden på boliglån -009 104.259,69 kr., i alt 555.610,52 kr.

Ved et brev af 5. januar 2012 til klagerne kvitterede sparekassen for et brev fra klagerne og for nøglerne til ejendommen. Sparekassen anførte, at den havde besigtiget ejendommen, som klagerne ”havde forladt i pæn og ordentlig stand”, og anmodede klagerne om at underskrive en salgsfuldmagt til sparekassen.

Under sagen er der fremlagt en fogedbogsudskrift af 20. september 2013 vedrørende en fogedsag mod klagerne med sparekassen som rekvirent. Af udskriften fremgår et referat af en udtalelse fra R og en supplerende udtalelse fra M. R udtalte blandt andet, at han ikke kunne forestille sig, at have udtalt sig om, at klagernes ejendom kunne bære et lån på yderligere 250.000 kr. i forhold til de huse, der lå i nærheden. R kunne huske, at der havde været dialog med klagerne om yderligere lån, fordi der skulle laves noget ekstra på huset, men han kunne ikke huske om han havde bedt klagerne om at undersøge, hvad det kostede. M udtalte blandt andet, at sparekassen havde fået fire byggeregnskaber og var bekendt med projektet. Sparekassen havde på intet tidspunkt meddelt, at projektet ikke kunne holde. De ekstraregninger, der kom, vedrørte alene udgifter til huset. M havde brugt 100.000 kr. fra en arbejdsskadesag til at købe ejendommen. M ville aldrig have sat penge i huset, hvis han havde vidst, at de skulle have et banklån ved siden af. Det var aldrig meningen, at de skulle have et banklån. Fogedretten fandt ikke, at klagerne havde godtgjort et modkrav og fremmede sagen for det skyldige beløb, der blev opgjort til 500.096,92 kr.

Totalkredit begærede ejendommen solgt på tvangsauktion. Salget skete ved 2. auktion den 14. december 2012 for et bud på 405.000 kr.

Den 29. december 2016 anlagde klagerne en retssag mod sparekassen med krav om en erstatning på 1 mio. kr. Sparekassen nedlagde påstand om frifindelse.

Den 28. august 2017 hævede retten sagen og oversendte sagen til Ankenævnet.

Ankenævnets sekretariatet anmodede ved brev af 1. september 2017 til klagernes advokat om klageskema og klagegebyr inden to uger. Sekretariatet sendte en rykker til advokaten den 28. september 2017 og anførte, at sagen (sagsnummer 276/2017) ville blive lukket, hvis klageskema og gebyr ikke var modtaget senest den 12. oktober 2017. Ved brev af 24. oktober 2017 blev sagen lukket af sekretariatet, fordi klageskema og gebyr ikke var modtaget.

Parternes påstande

Den 29. november 2018 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Kronjylland skal betale erstatning.

Sparekassen Kronjylland har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at sparekassens rådgivning var utilstrækkelig og mangelfuld. De blev som følge heraf bragt i økonomisk uføre, der medførte, at deres ejendom blev solgt på tvangsauktion og deraf følgende tab, samt at familien blev skadet både fysisk og psykisk. Sparekassen bør betale en erstatning således, at deres restskyld til sparekassen nedsættes til 0 kr.

Da engagementet startede, var de helt uerfarne med boligkøb og låneoptagelse med pant i fast ejendom. Banken bibragte dem den opfattelse, at købet og renoveringen/ombygningen kunne finansieres med realkreditlån, og at projektet lå inden for deres økonomiske rammer. Sparekassen undlod at rådgive dem udtrykkeligt om, at givne forudsætninger som fast ydelse og/eller høj sikkerhed blev ændret.

Det fremgik af rådgivningsskemaet af 11. november 2009, at de ingen erfaring havde med optagelse af lån med pant i fast ejendom, at husstanden havde en årlig bruttoindkomst på kr. 318.000, og at de ønskede fast ydelse og/eller høj sikkerhed.

De blev ikke på tilstrækkelig tydelig måde gjort bekendt med at et samlet realkreditlån ikke ville kunne være en mulighed, henset til de gældende belåningsgrænser.

De søgte rådgivning i sparekassen, netop fordi de var uerfarne, og de havde tillid til sparekassens rådgivning.

De brugte i alt 1.015.000 kr. til købet og renoveringen/ombygningen, men ejendommen blev efter færdiggørelsen vurderet til kun 700.000 kr.

De ville aldrig have lånt/brugt så mange penge, hvis de var blevet rådgivet om begrænsningerne i muligheden for realkreditfinansiering.

De brugte endvidere af M’s arbejdsskadeerstatning til projektet.

De har under hele forløbet over for den daværende medarbejder, R, tydeligt tilkendegivet at de ønskede finansiering af huskøb og renovering/ombygning i ét lån. Dette fremgik også af rådgivningsskemaet af 7. maj 2010. Heri lå, at de var af den opfattelse, at renoveringen/ombygningen ville tilføre ejendommen så megen yderligere værdi, at finansiering kunne ske fuldt ud med realkreditlån. Det var således deres opfattelse at udlægskreditten blev ydet som en mellemfinansiering, og at denne skulle og kunne indfries ved hjemtagelse af realkreditlån når ejendommen var færdigrenoveret.

Sparekassen forsømte sin pligt til at vejlede dem om reglerne for realkreditbelåning, herunder om risikoen for, at de efter renoveringen/ombygningen ikke ville kunne opnå den ønskede belåning.

De var i løbende dialog med R om renoveringen/ombygningen og de blev bibragt den opfattelse, at sparekassen godkendte udvidelsen af projektet ud fra uændret forudsætning om fuld realkreditfinansiering.

Realkreditvurderingen på 700.000 kr. i oktober 2010 afveg væsentligt fra salgsvurderingen på 1 mio. kr. i august 2011. Ejendommen blev solgt på tvangsauktion for 405.000 kr. og mindre end et år senere videresolgt for 900.000 kr., uden at der var udført yderligere arbejder på ejendommen.

Der er ikke indtrådt forældelse af deres krav. Sparekassen har hidtil alene taget forbehold for at gøre forældelse gældende.

De har været præget af den for dem traumatiserende oplevelse, at det efter at købet og renoveringen/ombygningen af ejendommen viste sig, at de ikke havde råd til at bo der, og at de som følge heraf at mistede deres ”drømmehus” på tvangsauktion. De var derfor i en periode ikke i stand til at mobilisere kræfter til at rette deres krav mod sparekassen.

De var ikke bekendt med reglerne om forældelse.

Sagen bør ikke afvises af nævnet på baggrund af bevisførelse. Den daværende medarbejder, R, afgav forklaring for fogedretten den 20. september 2013, jf. retsbogsudskriften. R angav ikke at kunne huske noget af relevans for sagen. Det må derfor formodes, at R heller ikke nu erindrer det passerede. Rådgivningsskemaerne og sagens øvrige dokumenter, dokumenterer til fulde sagens forløb.

Sparekassen Kronjylland har til støtte for afvisningspåstanden anført, at sagen bør afvises af Ankenævnet i medfør af vedtægternes § 5, stk. 3, nr. 4, da en afgørelse ville forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted ved domstolene.

Til støtte for frifindelsespåstanden har sparekassen anført, at ethvert potentielt erstatningskrav mod Sparekassen for mangelfuld rådgivning er forældet.

Klagerne har rejst et erstatningskrav mod sparekassen i forbindelse med finansieringen af ejendomskøbet som skete i slutningen af 2009.

Det fremgår af forældelseslovens § 3, stk. 1, at erstatningskrav baseret på rådgivningsansvar forældes efter tre år regnet fra rådgivningstidspunktet. Ved fordringshaverens ukendskab til kravet regnes forældelsesfristen dog først fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab til kravet.

Ejendommen blev solgt på tvangsauktion den 14. december 2012. Klagerne havde i hvert fald på dette tidspunkt tilstrækkeligt kendskab til konsekvenserne af sparekassens rådgivning til at rejse et eventuelt erstatningskrav. Klagernes eventuelle erstatningskrav vedrørende finansieringen af ejendommen og de efterfølgende kreditudvidelser ville derfor forælde den 14. december 2015.

Da klagerne først udtog stævning den 29. december 2016 og dermed lang tid efter forældelsesfristens udløb, vil et eventuelt erstatningskrav være forældet.

De af klagerne anførte omstændigheder, herunder klagernes ukendskab til forældelsesloven, medførte ikke, at forældelsesfristen blev suspenderet. Der blev heller ikke indgået en suspensionsaftale mellem parterne, jf. forældelseslovens § 26.

Det følger videre af forældelseslovens § 20, stk. 1, at hvis fordringshaveren inden forældelsesfristens udløb har foretaget retslige skridt, men hvor dette ikke fører til forlig eller realitetsprøvelse, indtræder forældelse tidligst ét år efter, at fordringshaveren har fået meddelelse om, at sagen er afsluttet. Klagerne indbragte først ved klageskriftet af 29. november 2018 sagen for Ankenævnet på trods af, at Retten hævede retssagen allerede den 28. august 2017. Klagernes eventuelle erstatningskrav er således også forældet i henhold til forældelseslovens § 20, stk. 1.

Ankenævnets sekretariats brev af brev af 1. september 2017 til klagernes advokat, hvori klagerne fik en frist på 14 dage til at indgive klageskrift samt betale klagegebyr, hvis sagen skulle behandles i Ankenævnet medførte ikke, at forældelsen blev afbrudt efter forældelseslovens § 21, stk. 3, jf. stk. 2, idet fristen ikke blev overholdt.

Til støtte for frifindelsespåstanden har sparekassen endvidere anført, at sparekassen ikke har handlet ansvarspådragende over for klagerne, herunder ved at give mangelfuld rådgivning.

Det er klagerne, der skal godtgøre, at sparekassen har handlet ansvarspådragende; en bevisbyrde, som klagerne ikke har løftet. Klagerne har ikke redegjort for den påståede erstatningspligt, herunder grundlaget for dens størrelse. Klagerne ikke har dokumenteret deres påståede tab.

Ejendommen blev finansieret af sparekassen på baggrund af klagernes anmodning herom. Enhver udvidelse af klagernes engagement med sparekassen skete på foranledning af klagerne og efter en frivillig medvirken fra klagerne.

Det bestrides, at sparekassen skulle have givet tilsagn om, at ejendommen skulle have repræsenteret en værdi på kr. 900.000 eller mere. Det bestrides tillige, at Sparekassen på noget tidspunkt skulle have givet tilsagn om, at ejendommen på sigt ville blive vurderet til kr. 900.000 eller mere. Det har formodningen imod sig, at et pengeinstitut skulle lave en skrivebordvurdering af en ejendom forud for køb og renovering/ombygning heraf.

Klagerne har selv forestået renoveringen/ombygningen af ejendommen og havde selv ansvaret herfor. Projektet viste sig tilsyneladende at være mere omfattende, end klagerne havde forventet. Sparekassen havde ikke indflydelse på udviklingen i byggeprojektet.

Rådgivningsskemaerne var baseret på klagernes oplysninger til sparekassen.

Rådgivningsskemaerne dokumenterer, at sparekassen opfyldte de dagældende regler om god skik for finansielle virksomheder, hvilket understøtter, at sparekassen rådgav klagerne på fyldestgørende måde.

Det anførte i rådgivningsskemaet af 11. november 2009 om, at klagerne havde ”ingen erfaring” med låneoptagelse blev i rådgivningsskemaet af 7. maj 2010 ændret til ”nogen erfaring”, da klagerne netop på baggrund af låneoptagelsen i 2009 opfyldte kriteriet for ”nogen erfaring”, som var, at de havde ”optaget lån med sikkerhed i fast ejendom 1-3 gange inden for de sidste 10 år”.

Ankenævnets bemærkninger

Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at sagen skal afvises.

I 2009 og 2010 blev klagernes køb og renovering/ombygning af en fast ejendom finansieret via Sparekassen Kronjylland. I 2012 blev ejendommen solgt på tvangsauktion.

Ankenævnet finder ikke, at klagerne har godtgjort omstændigheder, der kan medføre, at Sparekassen Kronjylland er forpligtet til at betale erstatning.  

Ankenævnet finder endvidere, at et eventuelt erstatningskrav nu må være forældet.

Ankenævnet kan ikke pålægge sparekassen at acceptere en akkordering eller en bestemt afvikling af klagernes gæld til sparekassen efter tvangsauktionen.

Der er under sagen ikke fremlagt en specificeret opgørelse af sparekassens aktuelle tilgodehavende hos klagerne, og Ankenævnet har således ikke taget stilling til sparekassens opgørelse af sit krav mod klagerne.  

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.