Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med finansiering af ejendomskøb i CHF, berettigelse af ophævelse samt diverse spørgsmål vedrørende sikkerhedsstillelse.

Sagsnummer:389/2010
Dato:21-11-2011
Ankenævn:John Mosegaard, Hans Daugaard, Niels Bolt Jørgensen, Morten Bruun Pedersen og Karin Sønderbæk
Klageemne:Pant - frigivelse
Afvisning - erhvervsforhold § 2, stk. 3 og 4
Udlån - udlandslån/valutalån
Udlån - opsigelse
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med finansiering af ejendomskøb i CHF, berettigelse af ophævelse samt diverse spørgsmål vedrørende sikkerhedsstillelse.
Indklagede:Djurslands Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning.

Denne sag vedrører, om Djurslands Bank har pådraget sig et ansvar i forbindelse med den ene klagers optagelse af valutalån til finansiering af fast ejendom og om bankens opsigelse af klagernes engagementer var berettiget. Desuden vedrører sagen, om engagementerne var af erhvervsmæssig karakter.

Sagens omstændigheder.

Klagerne i denne sag er ægteparret M og H og deres to voksne sønner S1 og S2. M og H var i 2004 kunder i Djurslands Bank.

Ved pantsætningserklæring af 25. juni 2004 pantsatte M og H et ejerpantebrev på 500.000 kr. i deres faste ejendom til sikkerhed for ethvert mellemværende de havde og senere måtte få med banken.

I efteråret 2007 ønskede S1 at købe en fast ejendom, T, og indhentede i den forbindelse den 1. oktober 2007 to lånetilbud fra Realkredit Danmark på 30-årige inkonvertible kontantlån på henholdsvis 4.275.000 kr. og 1.532.000 kr.

Djurslands Bank har oplyst, at klagerne henvendte sig til banken med henblik på at opnå finansiering til erhvervelse af en udlejningsejendom med 12-13 lejemål. Baggrunden var, at ejendommen T skulle købes og drives som et familieforetagende, på sigt i selskabsform. Sælger, en ældre dame. var ikke interesseret i at sælge til et selskab, og ønskede ikke, at ejendommen skulle rives ned. Derfor var det S1, der i første omgang købte ejendommen. Klagerne har bestridt dette og oplyst, at ejendommen var et parcelhus, der skulle anvendes til bolig for S1.

Den 8. oktober 2007 modtog "familien [klagernes efternavne]" et tilsagn fra banken om finansiering af restkøbesummen for ejendommen på ca. 7 mio. kr. ved enten realkreditlån, valutalån eller boliglån. Af finansieringstilsagnet fremgår følgende:

"…

Vi tager forbehold for endeligt lånetilbud fra kreditforeningen. Realkreditlånet må forventes at skulle indfries i forbindelse med en eventuel nedrivning af ejendommen.

……..

Forudsætninger:

·

Samlet hæftelse af [H], [M], [S2] og [S1] – evt. i form af kautioner

·

Indlevering af likviditetsbudget vedrørende udlejning af ejendommen

·

Løbende dokumentation af familiens økonomiske forhold

·

Garantistillelsen uden omkostninger forudsætter, at Djurslands Bank medvirker til den samlede finansiering.

Vi har ved dette tilsagn om finansiering af den købte ejendom ikke taget stilling til byggeprojektet. Vi vurderer dette projekt særskilt, når der foreligger diverse godkendelser, projektbeskrivelse samt rentabilitetsberegning.

…"

Efter det oplyste erhvervede S1 herefter ejendommen T.

Den 29. november 2007 underskrev S1 gældsbrev vedrørende et valutalån (-353) med en hovedstol på 1.565.000,00 CHF. Af gældsbrevet fremgår:

"….

Genforhandlingsvilkår

Lånet indestår uden nedbringelse indtil videre. Genforhandling af lånet tages op i november måned 2012, idet aftale skal være truffet senest den 01.12.2012.

I lånets løbetid skal banken løbende holdes orienteret om debitors økonomiske forhold og banken er – uanset ovennævnte – til enhver tid berettiget til at tage lånet op til genforhandling, såfremt debitors økonomiske forhold eller andre forhold af betydning tilsiger dette.

Debitor forpligter sig ved sin underskrift på nærværende dokument til løbende at indlevere alt relevant regnskabsmateriale til banken, herunder budgetter, perioderegnskaber, - balancer m.v. samt årsregnskabet. Årsregnskabet indleveres hurtigst muligt, og senest 6 måneder efter regnskabsårets udløb.

….

Opsigelse/indfrielse

Debitor såvel som banken har ret til, når som helst og uden varsel, at opsige lånet mod debitors betaling af det skyldige beløb, herunder påløbne renter og omkostninger.

…"

Gældsbrevet var vedlagt bankens almindelige forretningsbetingelser for erhvervskunder, hvor der af pkt. 8 fremgår:

"…

Banken og De kan til enhver tid bringe kundeforholdet til ophør uden varsel.

…"

Banken fik sikkerhed for S1’s engagement i form af pantebrev på 4.000.000 kr. i ejendommen T og pantebrev på 350.000 kr. i S1’s fritidshus.

Den 6. august 2008 underskrev S1 et nyt gældsbrev vedrørende et valutalån (-478) med en hovedstol på 327.500,00 CHF. Genforhandlings- og opsigelses-/indfrielsesvilkår svarede til det første lån.

Ved pantsætningserklæring underskrevet den 22. februar 2009 pantsatte M sit indestående på indlånskonto nr. -240 på pt. 1.500.000 kr. til sikkerhed for S1’s kredit nr. -478.

Efter det oplyste kautionerede M, H og S2 for S1’s engagement. Kautionserklæringer er ikke fremlagt under sagen.

Den 20. november 2009 modtog banken en rykningsanmodning fra Realkredit Danmark vedrørende ejerpantebrevet på 500.000 kr., idet M og H havde optaget et nyt realkreditlån i deres ejendom.

Ved brev afsendt den 26. november 2009 accepterede banken at rykke med ejerpantebrevet på betingelse af, at banken modtog 500.000 kr. til indsættelse på deponeringskonto.

Ved mail af 25. november 2009 sendte banken et oplæg til S1 vedrørende fremtidig finansiering. Af oplægget fremgår:

"Som aftalt sender jeg dig her vores oplæg:

- Kontant indestående kr. 1.500.000 ([M]) frigives

- Kredit kr. 1.100.000 ([H] og [M]) ophæves/nedskrives til kr. 0

- Ejerpantebrev i [H og M’s ejendom] forhøjes til kr. 4.000.000 (til sikkerhed for hele koncernens engagement)

- Ejerpantebrev i [T] forhøjes til kr. 5.000.000 (til sikkerhed for [P A/S]’ engagement)

- [T] handles over i [P A/S]

- Privat selvskyldnerkaution for [P A/S]’ engagement af [S1], [S2], [H] og [M]

- De to CHF-lån flyttes fra [S1] privat til [P A/S]

- Der tages udgangspunkt i, at der ikke laves tillægslån igennem Realkredit Danmark i [H og M’s ejendom]

…."

Ved mail af 31. marts 2010 til S1 sendte banken nye lånedokumenter til underskrift og forklarede, at beløbet på 2.000.000 kr. som var deponeret hos banken ville blive frigivet, når dokumenterne var underskrevet. Videre skrev banken:

"…..

Kr. 500.000 er ikke modtaget mod samtidig udlevering af pantebrevet i [H og M’s ejendom]. Beløbet er derimod modtaget mod at vi samtidigt rykkede for det nye RD-lån, hvilket er sket for længst.

Som vi snakkede om på vores sidste møde, så er en af betingelserne for frigivelse af kontanterne kr. 2.000.000, at vi beholder (og forhøjer) ejerpantebrevet i [H og M’s ejendom]. Derfor kan pantebrevet ikke udleveres."

Den 8. april 2010 gjorde M og H over for banken gældende, at ejerpantebrevet på 500.000 kr. skulle udleveres og at de deponerede beløb på henholdsvis 500.000 kr. og 1.500.000 kr. ville blive anvendt til modregning i krav, som banken måtte rejse over for dem.

Den 15. april 2010 oplyste banken, at de deponerede beløb ville blive frigivet, hvis "I acceptere fremsendte ændring af koncernens engagement og sikkerheder." Såfremt accept ikke skete, ville engagementet blive opsagt til fuld indfrielse.

Den 4. maj 2010 opsagde banken S1’s engagement, herunder de to CHF-lån, der pr. opsigelsesdagen havde en modværdi i danske kroner på henholdsvis 8.129.236 kr. og 1.701.666,00 kr. Begrundelsen for opsigelsen var, at klagerne ikke havde underskrevet fremsendte dokumenter, hvilket banken betragtede som misligholdelse af engagementet. Med samme begrundelse opsagde banken samme dag H og M’s engagement i form af en kredit på 1.208.466,15 kr.

Ved skøde af 27. maj 2010 blev ejendommen T overdraget til P A/S for ca. 10 mio. kr.

Ved brev af 21. juli 2010 til S1 oplyste bankens advokat, at opsigelsen af engagementet skete efter de almindelige forretningsbetingelser pkt. 8 og at advokatens brev var en ophævelse af S1’s engagement, idet "der foreligger misligholdelse". Videre oplyste advokaten, at lånene i CHF ville blive omvekslet til DKK, hvis gælden ikke blev indfriet.

Samme dag rejste bankens advokat krav mod M og H om betaling af CHF 1.565.000 i henhold til selvskyldnerkautionserklæringer vedrørende S1’s første CHF-lån. Kopi af selvskyldnerkautionserklæringerne er ikke fremlagt i sagen. Advokaten ophævede videre M og H’s engagement med banken, idet "der foreligger misligholdelse".

Den 28. juli 2010 meddelte banken klagerne, at de to CHF-lån var blevet omvekslet til DKK til kurs 542,19. Meddelelserne blev sendt med almindelig såvel som anbefalet post. De anbefalede breve blev ikke afhentet på posthuset.

Den 10. oktober 2010 overførte banken det deponerede beløb på 1.500.000 kr. fra sikringskontoen til S1’s konto og nedbragte dermed hans gæld til banken til ca. 9 mio. kr.

Den 15. november 2010 blev det deponerede beløb på 500.000 kr. overført til nedbringelse af M og H’s engagement.

Banken har under sagen tilbageført en række opkrævede gebyrer til selskabet P’s konto.

Ankenævnet har under sagen rekvireret årsrapporter for selskabet P og et holdingselskab.

Ifølge P’s årsrapport for 2009 var S1 direktør og bestyrelsesmedlem og H og S2 udgjorde de øvrige to medlemmer af bestyrelsen. Selskabets formål er ejendomsbesiddelse og salg, samt udvikling af ejendomme. Samtlige aktier var ejet af holdingselskabet. Selskabet havde aktiver i form af grunde og bygninger for ca. 14 mio. kr.

Ifølge holdingselskabets årsrapport for 2009 var ledelsen sammensat på samme måde som i selskabet P. Samtlige aktier i holdingselskabet var ejet af S1.

Parternes påstande.

Klageren har den 5. juli 2010 indbragt sagen for Ankenævnet, som forstår klagernes påstand således, at Djurslands Bank skal:

- Trække opsigelsen og ophævelserne af S1, M og H’s engagementer tilbage.

- Betale renter på H og M’s ejerpantebrev på 500.000 kr. og frigive pantet.

- Frigive det af M deponerede beløb på 1.500.000 kr. og betale forskellen mellem indlånsforrentningen af beløbet
og udlånsforrentningen af det lån, som M optog for at kunne deponere beløbet.

- Erstatte klagernes tab forbundet med afviste betalinger i betalingsservice.

- Erstatte M og H’s tab på 3.167.508,63 kr. som følge af passivitet i forbindelse med anmodning om
rykningspåtegning.

- Erstatte S1’s valutakurstab på optagelse af lån i CHF.

Djurslands Bank har nedlagt påstand om principalt afvisning og subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at banken foreslog S1 at finansiere sit køb af parcelhus ved optagelse af lån i CHF. Lånekontrakten indeholder ikke bestemmelser om termins- eller kursbetinget tvangsindløsning. S1 har ikke misligholdt sine lån og banken havde derfor ikke grundlag for at opsige eller ophæve hans engagement. Banken har besveget ham til optagelse af lån i CHF. Derfor kan den pantsætningserklæring han har afgivet over for banken ikke gøres gældende.

Ifølge BBR-ejermeddelelse er ejendommen et fritliggende enfamilieshus. S1 tog bolig i ejendommen, da den var blevet bygget om. Han erindrer ikke at have afholdt møde med banken om ejendommens finansiering, eventuelle nedrivning, og en ældre dame, der ikke ønskede at sælge til et selskab. Banken bør dokumenterer påstået møde ved at fremlægge underskrevet referat.

S1 er speditør og har aldrig solgt anden fast ejendom end parcelhus med 1 lejlighed til beboelse. Han er ikke ejendomshandler og besidder ikke særlig viden om finansiering for ejendomskøb. Han har tidligere tidsbegrænset udlejet sin ejerbolig i København.

M og H er pensionister, der aldrig har solgt fast ejendom, bortset fra en fritidsgrund.

Pantsætningen af M’s indestående på 1.500.000 kr. er opnået ved svig. M der var 80 år på pantsætningstidspunktet var ikke klar over rækkevidden af pantsætningen.

Den 20. november 2009 betalte M og H 500.000 kr. til banken for at indfri ejerpantebrevet på 500.000 kr. Baggrunden var, at banken ikke reagerede på deres rykningsanmodning. Da pantebrevet er indfriet, har de krav på at få det udleveret. På grund af bankens passivitet i forbindelse med rykningsanmodningen har de lidt et tab på 3.167.508,63 kr.

Der foreligger ingen deponeringskontokontrakt.

De deponerede indlånsbeløb forhindrer dem i at opnå en række offentlige ydelser. Det havde banken ikke informeret dem om.

De har ikke aftalt med banken, at den kan kræve gebyrer i det omfang, som er sket.

De havde indgået en aftale med banken om regningsbetaling, som banken ikke ensidigt kan opsige. De har lidt et tab i form af gebyrer og morarenter fra kreditorerne fordi banken afviste at betale de regninger, der var tilmeldt regningsbetalingen.

Kautionserklæringerne fra M, H og S2 kan ikke gøres gældende, da S1’s engagement er udvirket ved bankens svig. Tilsvarende gælder for M og H’s pantsætning.

Djurslands Bank har anført, at sagen skal afvises, da der er tale om et erhvervsmæssigt engagement.

Klagerne oplyste, at de gennem mange år havde købt, solgt og udlejet ejendomme. Det var bankens opfattelse, at klagerne var meget professionelle og havde god indsigt i ejendomsmarkedet, herunder likviditets- og finansieringsmuligheder. Banken har betragtet kundeforholdet som erhvervsmæssigt.

Banken har baseret sin rådgivning på klagernes oplysninger om ejendommen samt deres viden og erfaringer. Der kan ikke lægges vægt på BBR-ejermeddelelsen. Det forhold, at klagerne har afgivet urigtige oplysninger om ejendommens påtænkte anvendelse kan ikke komme banken til skade.

Der blev i forbindelse med valg af finansiering holdt et møde i banken med deltagelse af S1 og S2. Der udarbejdes ikke underskrevne mødereferater, hvorfor et sådant ikke findes.

Bankens rådgivning om finansiering af ejendommen T tog udgangspunkt i, at der var tale om en erhvervsmæssig udlejningsejendom. Det var S1 med bistand fra S2, der traf beslutning om finansieringen af ejendommen. Klagerne var bekendt med, at der var en valutakursrisiko ved optagelse af lån i fremmed valuta.

Da ejendommen skulle overdrages til selskabet P ville klagerne ikke underskrive nye dokumenter med krav om yderligere sikkerhed for engagementet. I forlængelse heraf blev engagementet opsagt.

Ejerpantebrevet på 500.000 kr. er pantsat til sikkerhed for enhver forpligtelse. Banken accepterede at rykke for et lån i Realkredit Danmark mod at et beløb på 500.000 kr. blev deponeret hos banken. Banken har ikke accepteret at beløbet kunne stilles til rådighed for M og H eller at ejerpantebrevet kunne frigives. Banken modtog rykningsanmodning den 20. november 2009. Da banken ikke var orienteret om det nye lån, henvendte den sig til klagerne for aftale om det fremtidige engagement. Rykningstilsagn blev herefter givet den 26. november 2009. I den forbindelse har banken opkrævet sædvanligt gebyr.

Afvisning af M og H’s betalinger er sket i de tilfælde, hvor der ikke var dækning for betalingen, og klagerne er blevet underrettet herom.

M’s deponering af 1.500.000 kr. er sket i henhold til pantsætningserklæring. Pantsætningen kom i stand i forbindelse med S1’s optagelse af supplerende valutalån på CHF 327.500, der på tidspunktet for låneoptagelsen svarede til ca. 1,5 mio. kr. Den anvendte sikkerhedsstillelse blev valgt, idet ejendommen snarest skulle overdrages til selskabet P, og fordi M ikke havde behov for likviditeten på kort sigt.

Omvekslingen af CHF er sket på grund af, at valutalånene var misligholdt.

Banken har ikke besveget klagerne. Alle vilkår i lånedokumenterne er gennemgået af klagerne med bistand fra S2.

Banken har ikke opkrævet gebyrer, der ikke har hjemmel i aftalegrundlaget.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder, at engagementet med S1 er af erhvervsmæssig karakter og adskiller sig væsentlig fra et privat kundeforhold. Ankenævnet afviser derfor klagen fra S1 i medfør af Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 2 og 3.

En stillingtagen til klagen i øvrigt er ikke mulig uden stillingtagen til det erhvervsmæssige engagement og M, H og S2’s involvering heri, hvorfor klagen fra M, H og S2 afvises efter Ankenævnets vedtægter § 7, stk. 1.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klagegebyret tilbagebetales klagerne.