Krav om erstatning som følge af at fastforrentet lån ikke som forudsat kunne indfries til kurs 100 i forbindelse med låneomlægning

Sagsnummer:54/2020
Dato:30-10-2020
Ankenævn:Bo Østergaard, Jesper Claus Christensen, Karin Duerlund, Ida Marie Moesby og Lisbeth Baastrup Burgaard
Klageemne:Udlån - omlægning
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Krav om erstatning som følge af at fastforrentet lån ikke som forudsat kunne indfries til kurs 100 i forbindelse med låneomlægning
Indklagede:Alm. Brand Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Klager medhold

Indledning

Sagen vedrører krav om erstatning som følge af, at fastforrentet lån ikke som forudsat kunne indfries til kurs 100 i forbindelse med låneomlægning.

Sagens omstændigheder

Klagerne H og M blev kunder i Alm. Brand Bank i august 2019, hvor de drøftede en omlægning af deres realkreditlån.

Den 8. august 2019 udarbejdede Totalkredit en vejledende beregning af omlægning af klagernes eksisterende 30-årige fastforrentede obligationslån i Realkredit Danmark med en nominel rente på 2 % p.a., 10 års indledende afdragsfrihed og en restgæld på 5.124.000 kr. (Lån 1) til et 30-årigt fastforrentet obligationslån i Totalkredit med en nominel rente på 1 % p.a. og 10 års indledende afdragsfrihed (Lån 2). I beregningen var den årlige besparelse i ydelser efter låneomlægning før/efter skat angivet til 39.855 kr./30.664 kr. Lån 1 var optaget i februar 2019. I specifikationen af Lån 1 var forudsat, at lånet skulle straksopsiges og indfries til kurs 100, og at indfrielsesbeløbet inklusiv opsigelsesrente og gebyr ville være 5.185.561 kr., hvortil kom en delydelse fra seneste termin til indfrielse (angivet til 13.355 kr.). Specifikationen af Lån 2 var baseret på dagskursen den 7. august 2019 (kurs 99,51 inklusiv kursfradrag på 0,2). Den vejledende beregning angav, at resultatet af låneomlægningen ville blive et negativt provenu på 114.791 kr., eksklusiv delydelse og omkostninger til en kurskontrakt. Banken har oplyst, at det var et krav fra banken, at der blev indgået en kurskontrakt.

Den samme dag udarbejdede Totalkredit et lånetilbud vedrørende Lån 2. Af lånetilbuddet fremgik blandt andet, at hvis det tilbudte lån blev udbetalt til en kurs over 100, kunne det tidligst opsiges til kurs 100 til en termin 12 måneder efter lånets udbetalingstidspunkt. Endvidere fremgik, at bankens gebyr for låneomlægningen udgjorde 5.000 kr.

Den 16. august 2019 indgik klagerne og banken en kurskontrakt vedrørende Lån 2, hvorved kursen blev fastlagt til 100,60 med valør den 23. september 2019. Omkostningerne til kurskontrakten udgjorde 29.306,16 kr.

Den 22. og 23. august 2019 underskrev klagerne en aftale om ekspedition af omlægning/tillægslån. Det fremgik heraf, at Lån 1 skulle straksindfries ved udløb af kurskontrakten den 23. september 2019. Klagerne underskrev endvidere et skema om rådgivning, hvoraf det blandt andet fremgik, at de havde optaget lån mere end tre gange inden for de seneste ti år.

Den 17. september 2019 bestilte banken et indfrielsestilbud fra Realkredit Danmark.

Den 23. september 2019 spurgte klagerne deres rådgiver i banken, R, om hun havde fået svar fra Realkredit Danmark om, hvad indfrielsen kostede. I en e-mail til klagerne af samme dag kl. 12:54 svarede R:

”Jeg har aldrig fået svar på min indtastede henvendelse, så kan ikke se indfrielsen helt præcis.. Mit backoffice ringede omkring indfrielsen i sidste uge og da var beløbet ca. tkr. -116, altså helt tæt på det beregnede. …”

Den samme dag blev Lån 2 hjemtaget. Af bankens låneafregning til klagerne fremgik, at banken den samme dag kl. 9:05 havde købt obligationer til indfrielse af Lån 1 til kurs 102,50 for i alt 5.283.927,28 kr., inklusiv obligationsrenter i 86 dage og kurtage på 0,15 %, og at beløbet ville blive hævet på klagernes omprioriteringskonto den 25. september 2019.

Banken har oplyst, at R via en note fra bankens backoffice den 24. september 2019 blev opmærksom på, at Lån 1 ville blive obligationsindfriet den følgende dag, og at R gav klagerne besked om dette i en e-mail af samme dag. I en e-mail af 24. september 2019 til klagerne anførte R:

”Kan se at backoffice er noteret at lånet obligationsindfries og at RD sender obligationer i morgen d. 25/9 og derefter gøres ekspeditionen færdig.

Jeg kan ikke give dig nogle tal lige nu … der vil blive udarbejdet tal på omlægningen som jeg kan sende til dig når de er færdige.”

Den 25. september 2019 blev indfrielsesbeløbet på 5.283.927,28 kr. hævet på klagernes omprioriteringskonto. Den 26. september 2019 indbetalte klagerne 164.309 kr. på omprioriteringskontoen med posteringsteksten ”Afregning RD”. I en e-mail af 26. september 2019 til klagerne anførte R:

”… Har talt med Realkredit Danmark angående indfrielsen af dit lån.

RD oplyser at der er tale om kursspekulation når et lån på over 3 mio. udbetales til overkurs (kurs 100,91) for derefter at blive indfriet indenfor 12 mdr. Også kaldet Parireglen.

Dit lån er omfatter af Parireglen når det indfries nu her i forbindelse med dit ønske om omlægning. Dette er grunden til at det ikke været muligt at indfri lånet til på normal vis med straksindfrielse plus differencerenter – metoden obligationsindfrielse til dagskurs er blevet anvendt ud fra kursspekulations reglen.

RD oplyser at du skulle være blevet rådgivet om dette og du har tiltrådt lånedokumenter af 4/2-2019 hvori disse vilkår fremgår.

Det nye lån er tillige udbetalt til overkurs…”

I et efterfølgende brev fra banken til klagerne af 22. januar 2020 fremgik, at klagerne i en e-mail 27. september 2019 til banken havde anført:

”… Jeg har været tilbage og set på RD lånedokumenterne. Jeg kan godt se, at der står at lånet ikke kan indfries på normale vilkår inden for 12 mdr. men ikke noget om de økonomiske konsekvenser ved dette. … Det siger sig selv, at det ville have været billigere at indfri pr. 20.03.2020 til kurs 100 og så betale terminerne på det gamle lån i knap 6 mdr. ekstra (60.000 kr.) …”

Af en e-mail af 27. november 2019 fra R til klagerne fremgik, at klagerne fik rabat på etablering af realkreditlån som nye kunder i banken. Den 15. oktober 2019 blev der indsat 5.000 kr. med posteringsteksten ”Rabat på etableringsgebyr/prov.” på klagernes omprioriteringskonto, der derefter havde en saldo på 5.000 kr.

Den 23. december 2019 indgav klagerne en klage til banken vedrørende differencen mellem tilbud og endelig afregning ved omlægning af realkreditlånet. Banken afviste klagen. Af klagen fremgik, at klagerne i april 2019 havde henvendt sig til Alm. Brand Forsikring for at få en gennemgang af forsikringspriser, og at de var blevet oplyst om, at de, hvis de skiftede til Alm. Brand Bank, kunne få en besparelse på ca. 4.000 kr. årligt.

Parternes påstande

Den 8. februar 2020 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Alm. Brand Bank skal erstatte dem differencen mellem tilbud og endelig afregning.

Alm. Brand Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at de som udgangspunkt ikke selv var interesserede i at skifte bank og omlægge deres realkreditlån, som de havde optaget for mindre end seks måneder i et andet realkreditinstitut. Banken burde som den aktivt sælgende part have sikret, at forudsætningerne for den samlede finansielle transaktion var i orden. Banken burde have udvist større agtpågivenhed i sin rådgivning. R kunne og burde have tjekket kursen på Lån 1. Banken burde have en proces, der sikrer mod en sådan situation, hvis parireglen er en kendt problemstilling i bankverdenen.

Banken skriver, at ”oplysningerne fra Bankens back office om et negativt provenu ved indfrielsen på anslået minus 116.000 kr. med rette ikke gav Bankrådgiveren anledning til at tro, at forudsætningerne for indfrielsen var ændret”. Dialogen med backoffice viser manglende indsigt og rettidig omhu og er i sig selv ansvarspådragende. De 116.000 kr. vedrørte kun selve indfrielsen og var dermed langt fra, hvad der fremgik af tilbuddet. R burde efter dialogen have indset, at forudsætningerne for indfrielsen var ændret, og banken kunne og burde have udskudt indfrielsen til efter udløb af de 12 måneder.

Banken skriver, at ”Formålet med klagers låneomlægning er opfyldt, og det forhold at klager er blevet skuffet på sine forventninger om en kursgevinst ved låneomlægningen kan ikke føre til, at Banken skal yde klager økonomisk kompensation.” Formålet blev netop ikke opfyldt, da de under de givne omstændigheder ikke ville have valgt at konvertere lånet eller at skifte bank.

Omlægningen er blevet ca. 100.000 kr. dyrere. Den vejledende beregning af det negative provenu inklusiv omkostningerne til kurskontrakten udgjorde ikke 144.097 kr. som anført af banken. Den vejledende beregning indeholdt blandt andet kurtage og kursfradrag. Med udgangspunkt i 114.791 kr. skal der i sammenligningen kun tillægges omkostningerne til kurskontrakten. I kurskontrakten var beregnet en kurs, der var 0,9 point højere end i tilbuddet, svarende til en kursværdi på 45.000 kr. Derudover var der i tilbuddet opgjort fradragsberettigede differencerenter på ca. 60.000 kr., som med den valgte indfrielsesmetode delvist bortfaldt. Dette resulterede i en oprindelig afregning på ca. 77.500 kr. (tilbud ca. 115.000 kr. + kurskontrakt ca. 7.500 kr. – kursdifference ca. 45.000 kr.) inklusiv en stor post fradragsberettigede differencerenter, sammenholdt med en afregning på ca. 165.000 kr., inklusiv en mindre post fradragsberettigede differencerenter, eller en difference på ca. 100.000 kr., som det ikke er rimeligt, at de står tilbage med.

Banken har refereret til en telefonsamtale, som M og R havde ”på bagkant”. I samtalen oplyste begge, at de ikke havde været opmærksomme på, at der kunne være et problem, før det var for sent.

Banken flyttede ikke som aftalt aktiviteterne 1 til 1 fra deres tidligere pengeinstitut, men valgte at opkræve et større beløb for at flytte en allerede oprettet boligkredit. Dette er relevant for sagen, da det afspejler bankens aggressive salgstilgang.

Alm. Brand Bank har blandt andet anført, at banken hverken vidste eller burde have vidst, at Lån 1 var udbetalt til overkurs. Banken havde ikke adgang til at se de mellem Realkredit Danmark og klagerne aftalte vilkår for Lån 1, og banken var ikke blevet oplyst af klagerne herom forud for låneomlægningen. Bankens rådgivning og beregninger skete ud fra de tilgængelige oplysninger og med udgangspunkt i, at klagernes lån på sædvanlig vis kunne straksindfries til kurs 100. Banken bliver aldrig gjort bekendt med lånets optagelseskurs ved indfrielse af et lån. Det forhold, at klagernes indledende kontakt med Alm. Brand skete for at indhente forsikringstilbud, og at klagerne først sidenhen gik i dialog om at skifte bank, kan ikke føre til, at der skulle påhvile banken en skærpet rådgivningsforpligtelse.

Det var ikke muligt at udskyde indfrielsen, da R blev bekendt med, at Lån 1 ville blive obligationsindfriet. Lån 1 var på det tidspunkt opsagt, og Lån 2 var optaget og kom til udbetaling den 23. september 2019 i henhold til kurskontrakten. Oplysningerne fra bankens backoffice gav ikke R anledning til at tro, at forudsætningerne var ændret, idet det anslåede beløb lå tæt på lånetilbuddet. På tidspunktet for R’s telefonsamtale med bankens backoffice var det i praksis ikke muligt at udskyde indfrielsen, da klagerne havde indgået en låneaftale og kurskontrakt om hjemtagelse af Lån 2

Formålet med låneomlægningen blev opnået. Klagerne er ikke blevet påført et erstatningsberettiget tab, men er alene blevet skuffet i deres forventninger om at opnå en kursgevinst. Klagernes skuffede forventninger begrunder ikke i sig selv, at klagerne har krav økonomisk kompensation.

Klagerne fremstod yderst professionelle og bevidste i deres valg om finansiering, konvertering og låsning af kursen over 100. Klagerne var stærkt opsat på, at det nye lån skulle optages hurtigst muligt til overkurs, og straksindfrielse af Lån 1 frem for opsigelse til termin var derfor den eneste reelle mulighed. Lån 1 kunne ikke indfris til kurs 100 på det tidspunkt, klagerne valgte, at låneomlægningen skulle gennemføres. Klagerne har ikke tidligere gjort gældende, at de ikke ville have foretaget omlægningen. Klagerne var bekendt med vilkåret og med, at Lån 1 var udbetalt til overkurs. Ifølge oplysninger fra Realkredit Danmark blev klagerne rådgivet om indfrielsesvilkåret, som er en del af den såkaldte pariregel, der har til formål at hindre kursspekulation. Klagerne tilbageholdt bevidst relevante oplysninger om, at Lån 1 var udbetalt til overkurs. Klagerne var i ond tro og udviste egen skyld.

Underskuddet ved omlægningen udgjorde 164.309 kr., svarende til klagernes indbetaling den 26. september 2019. Klagernes påståede tab ved omlægningen kan ikke opgøres som differencen mellem den vejledende beregning og den endelig afregning. Banken havde ikke tilsikret klagerne, at underskuddet ville ende nøjagtig som i den vejledende beregning. Hvis Ankenævnet finder, at banken har handlet ansvarspådragende, og at klagerne er blevet påført et tab, der overstiger de 5.000 kr., som banken allerede har ydet klagerne som en ekstraordinær rabat, bør en evt. erstatning stille klagerne som om, at omlægningen var sket til udløb af den første termin i 2020. Det forekommer mest sandsynligt, at klagerne under alle omstændigheder ville have omlagt Lån 1 til et 1 % lån. Klagerne skulle i denne situation have serviceret deres 2 % lån til og med den marts 2020 og have betalt for en terminsindfrielse af lånet. Derudover ville omkostningerne til kurskontrakt være blevet højere på grund af den længere løbetid. Et eventuelt tab skal endvidere korrigeres for skattemæssige fradrag.

Banken har på intet tidspunkt tilkendegivet, at klagernes engagement i deres tidligere pengeinstitut kunne overflyttes 1:1. Banken tilbød klagerne en boligkredit og oplyste flere gange om omkostninger og renter forbundet hermed. Boligkreditten blev ikke etableret og er ikke relevant for sagen.

Ankenævnets bemærkninger

I august 2019 skiftede klagerne pengeinstitut til Alm. Brand Bank. I den forbindelse aftalte klagerne at omlægge deres fastforrentede 2 % realkreditlån, der var optaget i februar 2019 i Realkredit Danmark (Lån 1), til et fastforrentet 1 % realkreditlån i Totalkredit (Lån 2). Ifølge bankens vejledende beregning ville resultatet af låneomlægningen ville blive et negativt provenu på 114.791 kr., eksklusiv delydelse og omkostninger til en kurskontrakt. Lån 1 var forudsat straksindfriet til kurs 100. Den årlige besparelse i ydelser før/efter skat efter låneomlægningen var angivet til 39.855kr./30.664 kr.

Ved kurskontrakt af 16. august 2019 blev kursen på Lån 2 fastlagt til 100,60 med valør den 23. september 2019. Omkostningerne til kurskontrakten udgjorde 29.306,16 kr. Den 22. og 23. august 2019 underskrev klagerne en aftale om ekspedition af omlægning/tillægslån, hvoraf det fremgik, at Lån 1 skulle straksindfries ved udløb af kurskontrakten den 23. september 2019.

Det viste sig efterfølgende, at Lån 1 ikke kunne straksindfries til kurs 100, men at indfrielse skulle ske som obligationsindfrielse til kurs 102,5, idet lånet ifølge lånevilkårene tidligst kunne opsiges til kurs 100 til en termin 12 måneder efter lånets udbetalingstidspunkt (marts 2020), da det var udbetalt til overkurs (den såkaldte pariregel).

Ankenævnet finder, at banken i den foreliggende situation, herunder henset til størrelsen af lånet, burde have rådgivet klagerne om, at Lån 1 kunne være omfattet af parireglen, hvis det var optaget til overkurs. Klagerne kunne i så fald i stedet have valgt at opsige Lån 1 til indfrielse til kurs 100 i marts 2020 og indgå kurskontrakt om Lån 2 frem til marts 2020, hvis dette havde været fordelagtigt.

Ankenævnet finder herefter, at banken skal anerkende at være erstatningsansvarlig over for klagerne for et eventuelt tab ved den gennemførte omlægning i forhold til en omlægning med indfrielse af Lån 1 til kurs 100 i marts 2020 og indgåelse af kurskontrakt om Lån 2 frem til marts 2020.

På det foreliggende grundlag er det ikke muligt at opgøre en erstatning. Klagerne henvises til at indgive en ny klage til Ankenævnet vedrørende erstatningsopgørelsen, hvis der ikke kan opnås enighed mellem parterne herom.

Ankenævnets afgørelse

Alm. Brand Bank skal inden 30 dage stille klagerne som ovenfor anført.

Klagerne får klagegebyret tilbage.