Indsigelse mod afvisning af rykning med ejerpantebrev for nyt realkreditlån.

Sagsnummer:355/2020
Dato:02-06-2021
Ankenævn:Bo Østergaard, Karin Duerlund, Kristian Ingemann Petersen, Ida Marie Moesby, Poul Erik Jensen
Klageemne:Realkreditbelåning - rykning
Ejerpantebrev - rykning
Ledetekst:Indsigelse mod afvisning af rykning med ejerpantebrev for nyt realkreditlån.
Indklagede:Alm. Brand Bank (nu Sydbank)
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod bankens afvisning af rykning med ejerpantebrev for nyt realkreditlån.

Sagens omstændigheder

Klageren blev kunde i Alm. Brand Bank (nu Sydbank), da banken overtog kundeforholdet ved køb af Saxo Privatbank. Klageren har et boliglån og privat- og erhvervskonti i banken. Banken har sikkerhed i et ejerpantebrev på 700.000 kr. i klagerens ejendom for boliglånet og for enhver forpligtelse, som klageren har eller senere måtte få over for banken. Ejerpantebrevet er med oprykningsret og prioritet bl.a. efter to realkreditlån.

I januar 2020 meddelte klageren banken, at hun ønskede at omlægge sit ene realkreditlån med en rente på 2,5 % (det eksisterende realkreditlån) til et realkreditlån med en rente 1 %. Det eksisterende realkreditlån var tinglyst i februar 2017 med en hovedstol på 1.474.000 kr. Restløbetiden på det eksisterende realkreditlån udgjorde efter det oplyste 27 år.

Klageren har anført, at hendes daværende rådgiver i banken, M, i januar 2020 mundtligt gav hende tilsagn om rykning. Banken har bestridt dette. I e-mail af 13. januar 2020 til klageren anførte M:

”… Jeg afventer at [realkreditinstituttet R] sender os en rykningspåtegning, så tager vi stilling til rykningen. …”

I e-mail af 6. februar 2020 til M anførte klageren:

”Emne: Accept af rykning ifm omlægning af [R] lån på kr. 1.4mio. fra 2,5% til 1%

Kære [M]

[R] beder jer bekræfte jeres accept af ovenstående, som jo selvsagt betyder, at jeg på et foranstående pant betaler lavere rente i fremtiden. I har et bagvedstående pant på 700.000kr. med restgæld under 620.000 kr.

Det er en formalitet, men jeg skal have det på skrift.”

Den 10. februar 2020 svarede M:

”[R] skal sende deres rykningsforespørgsel direkte til mig herunder kopi af lånetilbuddet, så kigger jeg på det. …”

Samme dag svarede klageren:

”[R] synes tydeligvis at andre kreditorer skal gøre al arbejdet, da de ikke vil sende lånetilbuddet, før I har godkendt.

Det har jeg naturligvis pure afvist, og bedt dem trykke på knappen, skrive et forbehold, og så kan jeg forstyrre jer andre med overhovedet at se på det …”

Samme dag svarede M:

”Det er meget bizart, at [R] ikke vil fremsende kopi af lånetilbud, det er standardprocedure, og det ved de også godt.

Jeg håber at de kommer til fornuft så jeg kan tage stilling til rykningen.”

Den 29. juli 2020 rettede klageren henvendelse til banken med anmodning om at acceptere den ønskede låneomlægning. Klageren fremsendte et lånetilbud fra R af 17. juli 2020 til banken. Lånetilbuddet vedrørte et 30-årigt 1 % obligationslån med en hovedstol på 1.405.000 kr. og en kursværdi på 1.389.882 kr. Af lånetilbuddet fremgik, at obligationsrestgælden (kursværdien) af det eksisterende lån var 1.355.961 kr., og at den årlige ydelsesbesparelse i 2021 efter en omlægning ville være 15.595 kr. før skat og 10.561 kr. efter skat.

Banken har oplyst, at den i forbindelse med klagerens rykningsanmodning og i forbindelse med genforhandling af klagerens kreditfaciliteter anmodede klageren om at indlevere opdaterede økonomiske oplysninger til brug for en kreditvurdering, men at klageren afviste at indlevere oplysningerne.

Banken har endvidere oplyst, at banken den 31. juli 2020 telefonisk meddelte klageren, at banken på det foreliggende grundlag ikke ønskede at acceptere en rykningsanmodning.

Den 22. september 2020 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.

Banken har oplyst, at parterne den 22. oktober 2020 drøftede sagen efter, at klageren på ny kontaktede banken angående rykningsanmodningen, og at banken i forbindelse hermed fortsat afviste at acceptere en rykningsanmodning på det foreliggende grundlag.

Parternes påstande

Klageren har nedlagt påstand om, at Sydbank skal betale kompensation for tabt gevinst ved manglende omlægning af det eksisterende realkreditlån til et 1 % realkreditlån pr. 31. juli 2020, og at banken skal tilpligtes at acceptere rykning for foranstående realkreditlån, så klageren kan foretage omlægningen pr. 31. oktober 2020.

Sydbank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har bl.a. anført, at banken har pådraget hende unødvendige rente- og kursomkostninger ved sin nægtelse af at rykke.

Det var tale om en banal rykning for et foranstående realkreditlån til en omlægning, der ville give hende en rentenedsættelse fra 2,5 % til 1 % på et 30-årigt lån, svarende til en besparelse på ca. 1.000 kr. om måneden de kommende mange år. Den samlede rentebyrde ville blive sænket med ca. 300.000 kr. Der var tale om en forbedring for alle parter. Hun ville få en likviditetsforbedring til at betale regninger med, herunder bankens eget boliglån samt en markant restgældsfordel ved omlægning i forbindelse med senere rentestigninger, og realkreditinstituttet ville tjene lånesagsgebyr.

Bankens afvisning betød endvidere, at hun mistede muligheden for at omlægge til tæt på kurs 100 i slutningen af juli 2020. Pr. den 22. oktober 2020 kunne det tilbudte lån i henhold til det stadig gældende lånetilbud optages til overkurs 100,65 og dermed med en hovedstol på 1.395.000 kr.

Kreditor har pligt til, og debitor har en ret til rykning for et foranstående realkreditlån, der omlægges til lavere rente. Overalt i bankverdenen er det en formalitet at acceptere en sådan rykning ved en låneomlægning, når der ikke er tale om tillægslån, men blot ren og skær omlægning, da det stiller alle bedre. I de 35 år, hun har haft realkreditlån, har det aldrig været et problem at omlægge lån til lavere rente, da risikoprofilen dermed sænkes for alle. Der var tale om chikane fra bankens side. Hun må på det kraftigste opfordre banken til at inddrage proportionalitetsprincippet.

Bankens panteretlige stilling ville ikke blive forringet. Der var tale om en forbedring af bankens oprindelige panteretlige stilling. Den oprindelige hovedstol på det eksisterende realkreditlån var 1.474.000 kr. På tidspunktet for optagelsen af boliglånet i banken i 2018 udgjorde det eksisterende realkreditlån 1.418.000 kr. Det nye lånetilbud lød på 1.405.000 kr. og 1.395.000 kr. i oktober 2020. Restgælden på det nye lån efter 27 år efterlod en rentebyrde på ca. 3.000 kr. for de sidste tre år.

Banken har overpant for boliglånet. Boliglånet havde en hovedstol på 640.000 kr., en restgæld på 597.000 kr. og en restløbetid på 17 år i december 2020. Der er en meget betydelig friværdi i ejendommen. 

Da M allerede i januar 2020 havde givet mundtligt tilsagn om at acceptere låneomlægning, så snart der forelå et konkret lånetilbud fra realkreditinstituttet, anså hun det for en formssag at få det ordnet, da hun den 29. juli 2020, tre dage før deadline, henvendte sig telefonisk og skriftligt til banken. En anden institutionel kreditor, hvis lån hun siden har indfriet, godkendte rykningen på 30 minutter. Banken forholdt sig ikke til sagen. Hun fik at vide, at det kostede 1.000 kr., men der var ingen opfølgning. M var fratrådt i banken, filialen var lukket, og kundeservice afviste at udstede rykningsaccept og anmodede hende om ikke at ringe igen. Hun hørte intet fra banken, men modtog samme dag en e-mail med varsel om en renteforhøjelse på 0,3 % p.a. på boliglånet.

Banken har i øvrigt forringet hendes kundevilkår på en række punkter, herunder ved fjernelse af trækningsret/krav om gebyr for trækningsret vedrørende hendes erhvervs- og privatkonti, opkrævning af gebyr for små ”intraday” overtræk på erhvervskonti og afslag på fastfrysning af boliglån i tre til seks måneder i forbindelse med Corona.

Sydbank har anført, at banken ikke er forpligtet til at acceptere rykning for foranstående panthaver. En sådan forpligtelse er ikke aftalt i ejerpantebrevet, og banken er berettiget til at afvise klagerens forespørgsler.

Bankens accept af rykning på baggrund af det fremsendte lånetilbud ville betyde en forøgelse af bankens risiko, da den panteretlige stilling ville forringes. Banken er ikke forpligtet til at acceptere dette. Det fremgår af lånetilbuddet, at det eksisterende lån har en restgæld på 1.355.961 kr. Det eksisterende lån blev tinglyst i februar 2017. Det nye lån har en hovedstol på 1.405.000 kr. og en løbetid på 30 år og har dermed en højere restgæld på ca. 49.000 kr. samt en yderligere løbetid på 3-4 år. Sammenholdt med, at klager ikke ønskede at indlevere nye økonomiske oplysninger til brug for bankens kreditvurdering, ønskede banken ikke at acceptere at rykke for låneomlægningen.

Banken forsøgte at indgå aftaler med klageren vedrørende yderligere afvikling på hendes kreditfaciliteter i banken herunder boliglånet, da klageren ville opnå et forøget rådighedsbeløb samt udbetaling af provenu ved en omlægning. Klageren afviste at indgå sådanne aftaler med banken.

Klageren har anført, at banken ikke behandlede hendes sag. Dette er ikke korrekt. Banken tog på baggrund af det af klageren fremsendte lånetilbud af 17. juli 2020 stilling til klagerens anmodning. Den manglende henvendelse fra realkreditinstituttet var ikke årsagen til bankens afvisning. Bankens omtale af den manglende henvendelse fra realkreditinstituttet var blot en beskrivelse af sagsforløbet. Banken vurderede imidlertid sagen på baggrund af lånetilbuddet fremsendt af klageren, da banken ikke modtog rykningsanmodning direkte fra realkreditinstituttet.

Banken afviste klagerens forespørgsel af 22. oktober 2020 om rykning, da banken fortsat ikke ønskede at acceptere en rykningsanmodning på det foreliggende grundlag, da bankens panteretlige stilling forringes, og da banken i øvrigt ikke kan foretage en kreditvurdering af klageren.

Klageren har i sin klage til Ankenævnet oplyst, at M i januar 2020 gav mundtlig accept til rykningen. M er ikke længere ansat i banken, hvorfor banken ikke på nuværende tidspunkt kan få dette mundtlige udsagn be- eller afkræftet. Udsagnet har formodningen imod sig, da M pr. mail både den 13. januar og den 10. februar 2020, gjorde klageren opmærksom på, at banken havde brug for lånetilbud og rykningsanmodning fra realkreditinstituttet for at kunne tage stilling til rykningen.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren har et boliglån i Alm. Brand Bank (nu Sydbank). Banken har sikkerhed for boliglånet og for enhver forpligtelse, som klageren har eller senere måtte få over for banken i et ejerpantebrev på 700.000 kr. i klagerens ejendom. Ejerpantebrevet er med oprykningsret og prioritet bl.a. efter to realkreditlån.

I januar 2020 rettede klageren henvendelse til banken, da hun ønskede at omlægge sit ene realkreditlån med en rente på 2,5 % (det eksisterende realkreditlån) med en restløbetid på ca.  27 år til et 30-årigt realkreditlån med en rente på 1 %. 

I e-mails til klageren af 13. januar og 10. februar 2020 anførte klagerens daværende rådgiver i banken, at banken ville tage stilling til rykning, når den modtog rykningsforespørgsel og lånetilbud fra realkreditinstituttet.

Den 29. juli 2020 sendte klageren et lånetilbud fra realkreditinstituttet vedrørende omlægning til et 1 % realkreditlån og anmodede banken om at rykke for det nye lån. Banken afslog at rykke for det nye lån.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken i januar 2020 havde givet klageren tilsagn om at ville rykke med ejerpantebrevet.

Banken var ikke i henhold til ejerpantebrevets indhold eller sagens omstændigheder i øvrigt forpligtet til at rykke med ejerpantebrevet for den af klageren ønskede låneomlægning.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.