Rådgivning vedrørende byggeprojekt. Afvikling af engagement. Omstændigheder i forbindelse med gennemførelse af tvangsauktion.

Sagsnummer:333/1995
Dato:11-11-1996
Ankenævn:Niels Waage, Niels Busk, Niels Bolt Jørgensen, Peter Nedergaard, Bjarne Lau Pedersen
Klageemne:T - Tvangsauktion
Udlån - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Rådgivning vedrørende byggeprojekt. Afvikling af engagement. Omstændigheder i forbindelse med gennemførelse af tvangsauktion.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

A indgav ved klageskema af 30. juli 1995 en klage over indklagede til Ankenævnet.

Det fremgår af sagen, at indklagede ved skrivelse af 9. oktober 1987 bevilgede A et byggelån på 1.500.000 kr. til finansiering af et byggeprojekt i Spanien. Bevillingen var betinget af, at byggekontrakten og en garanti fra en spansk bank blev godkendt af indklagede og en navngivet advokat M.

A underskrev den 1. november 1987 en kassekreditkontrakt med indklagede på 1.500.000 kr.

Den 1. december 1987 underskrev A et ejerpantebrev på 1 mill. kr. i sin ejendom. Ved håndpanterklæring underskrevet af A samme dato fik indklagede håndpant i ejerpantebrevet til sikkerhed for skadesløs betaling af, hvad A til enhver til måtte være eller blive indklagede skyldig.

Indklagede havde i forvejen ved håndpantsætningserklæring underskrevet af A den 17. marts 1986 håndpant i et ejerpantebrev på 55.000 kr. i ejendommen til sikkerhed for A's engagement.

Det er oplyst, at byggeprojektet ikke udviklede sig som forventet, og at kassekreditten den 15. december 1989 blev omlagt til et udlandslån på 425.000 DM.

Den 28. juni 1990 ydede indklagede klageren en rentegodtgørelse på 20.000 kr., og den 17. marts 1993 refunderede indklagede et gebyr på 3.000 kr. vedrørende udlandslånet.

Ved skrivelse af 17. september 1993 meddelte indklagede, at man ønskede engagementet omlagt til et samlet lån på 1.869.875,97 kr., inkl. etableringsomkostninger på 18.125 kr., som skulle afvikles med en kvartalsvis ydelse på 88.885 kr., idet man var indstillet på at stille en opsigelse af engagementet i bero, såfremt betingelserne for det pågældende lån blev overholdt. A underskrev ikke gældsbrevet vedrørende lånet.

Ved skrivelse af 22. december 1994 til A's advokat meddelte indklagedes advokat, at man med henvisning til, at A ikke som aftalt havde fremlagt et forslag til en realistisk afvikling af engagementet ville indgive auktionsbegæring over A's ejendom. Med henblik på et salg i fri handel ville man vente med at indgive auktionsbegæring til den 6. januar 1995.

Det fremgår af en provenuberegning udarbejdet af en statsautoriseret ejendomsmægler den 11. januar 1995, at der ved salg af A's ejendom ville fremkomme et salgsprovenu på 585.124 kr.

Af en skrivelse af 22. maj 1995 fra A's advokat til fogedretten i Nørresundby fremgår bl.a.:

"Under henvisning til Fogedrettens beskikkelse af undertegnede som advokat for [A] jfr. brev af 23. marts d.å. skal jeg ved nærværende meddele, at jeg ønsker at udtræde af sagen.

Baggrunden for mit ønske om at udtræde er, at jeg ikke finder det muligt at afværge den berammede auktion. Uanset at det lykkes [A's] hustru at fremskaffe den for købet af ejendommen nødvendige finansiering, har [indklagede] som rekvirent ikke ønsket at medvirke til en løsning, hvorefter [A's] hustru erhverver ejendommen på de betingelser, der fremgår af den uvildige vurdering, der tidligere er foretaget af ejendommen. [Indklagede] har nemlig som betingelse for en sådan overdragelse krævet, at få fuld indsigt også i [A's] hustrus økonomi samt krævet, at der etableres en afdragsordning vedrørende [A's] gæld også baseret på midler hidrørende fra [A's hustru], som ikke i øvrigt hæfter for [A's] gæld overfor [indklagede]."

Ejendommen blev solgt til tredjemand på tvangsauktion den 21. juni 1995.

Det er oplyst, at A's ægtefælle efterfølgende overtog ejendommen.

A døde 5. juni 1996, hvorefter boet efter A har videreført klagen.

Ved skrivelse af 28. juni 1996 har boet nedlagt endelig påstand om, at indklagede tilpligtes at give afkald på restgælden på A's engagement efter tvangsauktionen.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Klageren har anført, at indklagede aktivt medvirkede til investeringen i byggeprojektet. Indklagede henviste til advokat M, som var indklagedes ekspert på området, og indklagede deltog i et møde med advokaten den 8. oktober 1987, hvorunder også en mægler blev kontaktet telefonisk. Indklagede bevilgede lånet uopfordret. Efterfølgende blev A opsøgt på sin bopæl vedrørende etablering af ejerpantebrevet og håndpantsætningen heraf. I strid med en aftale med mægleren under mødet den 8. oktober 1987 blev A pålagt at betale omkostningerne ved mæglerens og advokatens deltagelse i en rejse til Spanien på 36.600 kr. Byggeprojektet udviklede sig ikke som forventet, og trods gentagne rykker modtog A aldrig skøder og anpartsbeviser vedrørende ejendommene i Spanien. I foråret 1989 tilførte A projektet yderligere 300.000 DKK efter samråd med indklagede. Dette beløb burde i stedet være anvendt til nedbringelse af lånet. Samtidig frarådede indklagede en omlægning af kreditten til et udlandslån. Indklagede indvilgede først heri i december 1989. Såfremt omlægningen havde fundet sted som ønsket ca. otte måneder tidligere, havde A sparet ca. 50.000 kr. i merrente for denne periode. Som kompensation for denne merrente tilbød indklagede i juni 1990 rentegodtgørelse på 20.000 kr. og en nedsættelse af provisionen på udlandslånet til 1,5%. Rentegodtgørelsen blev betalt, men provisionen på udlandslånet blev trods hans protester øget til 2,75%. I sommeren 1992 gav indklagede tilsagn om at undlade at opkræve gebyr på 3.000 kr. ved forlængelse af udlandslånet og at refundere allerede opkrævede gebyr på 4 x 3.000 kr. Indklagede opfyldte ikke aftalen, idet der alene blev refunderet 3.000 kr. i marts 1993. Mod A's protest blev engagementet overført til en afdeling i indklagede, som ikke havde den fornødne ekspertise. A undlod at underskrive gældsbrevet af september 1993. Alligevel har indklagede forrentet sit tilgodehavende med 17,6% p.a., selvom markedsrenten var på et betydeligt lavere niveau. I forbindelse med begæringen om tvangsauktion indhentede A på indklagedes anmodning en salgsopstilling hos en ejendomsmægler. A's hustru tilbød at købe ejendommen tilbage til den i salgsopstillingen anførte pris ved hjælp af lån fra venner og bekendte. Indklagede afviste reelt dette tilbud, idet man stillede urimelige krav, som det var umuligt at opfylde, jf. advokatens brev af 22. maj 1995. Indklagede har i samarbejde med advokaten vildledt A vedrørende byggeprojektet. Omkostningerne ved lånet har været udover de sædvanlige, og indklagede har forhalet sagen med den konsekvens, at lånet har accelereret. A har i perioden 1988 til 1992 betalt ca. 1,4 mill. kr. på lånet på oprindelig 1,5 mill. kr., og i forbindelse med tvangsauktionen fik indklagede et provenu på 648.000 kr. A har alene modtaget i alt ca. 40.000 kr. i lejeindtægter vedrørende byggeprojektet. Indklagede bør derfor over for dødsboet give afkald på sit resttilgodehavende. Indklagedes tab herved vil være beskedent, idet indklagede højst vil kunne opnå halvdelen af A's hustrus nettobodel i forbindelse med dødsboskiftet.

Indklagede har anført, at man ved A's henvendelse vedrørende byggeprojektet afslog af rådgive vedrørende dette og i stedet henviste A til at søge ekstern rådgivning. A blev orienteret om, at den pågældende advokat tidligere havde virket som advokat i forbindelse med køb af huse i Spanien. Lånet på 1,5 mill. kr. blev bevilget efter aftale med A på mødet den 8. oktober 1987. Det bestrides, at der blev indgået aftale om, at provisionen på udlandslånet skulle nedsættes. Det bestrides endvidere, at man indvilgede i at refundere gebyrer udover beløbet på 3.000 kr. Der blev gentagne gange rettet henvendelse til A med henblik på en afklaring af engagementet. Da A i september 1994 afslog af underskrive gældsbrevet vedrørende det samlede tilgodehavende, var man berettiget til at realisere den pantsatte ejendom på tvangsauktion. Indklagede har ikke udvist en ansvarspådragende adfærd, der berettiger klageren til erstatning eller gældseftergivelse.

Ankenævnets bemærkninger:

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede, der ikke selv rådgav A vedrørende byggeprojektet, skulle have pådraget sig noget erstatningsansvar i forbindelse hermed. Der ses heller ikke at være oplyst noget grundlag for, at indklagede skulle hæfte for eventuelle fejl begået af advokat M. Det kan endvidere ikke pådrage indklagede ansvar, at man ikke ønskede at acceptere A's hustrus købstilbud.

Efter det overførte kan der ikke gives klageren medhold i klagen, hvorfor

Klagen tages ikke til følge.