| Sagsnummer: | 108/2024 |
| Dato: | 25-09-2024 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Christina Bryanth Konge, Andreas Moll Årsnes, Morten Bruun Pedersen og Elizabeth Bonde. |
| Klageemne: | Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning vedrørende omlægning af fastforrentet realkreditlån til et variabelt forrentet realkreditlån med afdragsfrihed i privat bolig og manglende formidling af omlægning af realkreditlån i sommerhus. |
| Indklagede: | Sparekassen Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning vedrørende omlægning af fastforrentet realkreditlån til et variabelt forrentet realkreditlån med afdragsfrihed i privat bolig og manglende formidling af omlægning af realkreditlån i sommerhus.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H var kunder i Sparekassen Danmark (tidligere Jutlander Bank). Klagerne ejede en privat bolig, ejendom A, og et sommerhus, sommerhus B.
Købet af ejendom A var finansieret ved et 1,5 %, 30-årigt, fastforrentet realkreditlån med afdragsfrihed indtil 31. december 2028 og en hovedstol på 1.413.000 kr. i realkreditinstitut R. Købet af sommerhus B var finansieret ved et 30-årigt, variabelt forrentet F5-realkreditlån med ti års afdragsfrihed og en hovedstol på 851.000 kr. i realkreditinstitut R.
Klagerne har oplyst, at sparekassen inviterede dem til at deltage i et videomøde vedrørende deres pension i januar 2022. På dette møde foreslog deres rådgiver, at de kunne omlægge deres realkreditlån i ejendom A. Klagerne har anført, at de spurgte deres rådgiver, om de skulle omlægge realkreditlånet i sommerhus B, men at rådgiveren svarede, at de skulle tage én ting ad gangen.
Sparekassen har oplyst, at klagerne i februar 2022 efterspurgte en beregning på en omlægning af realkreditlånet i ejendom A til et 30-årigt realkreditlån med 30 års afdragsfrihed. Sparekassen har endvidere oplyst, at dens beregning viste, at klagerne kunne få 30 års afdragsfrihed ved enten at omlægge til et F-kort+-lån eller et fastforrentet PLUS-lån. I februar 2022 var renten på et fastforrentet PLUS-lån på 3 %, mens renten på et F-kort+-lån var markant lavere. F-kort+-lånet blev rentetilpasset hvert halve år, hvorfor renten kunne både stige og falde.
Sparekassen har endvidere oplyst, at den gennemgik klagernes økonomi for at sikre, at deres daglige økonomi og rådighedsbeløb kunne modstå eventuelle fremtidige renteudsving. Sparekassen vurderede, at klagernes økonomi kunne modstå fremtidige renteudsving,
Klagerne har oplyst, at sparekassen i vinterferien den 22. februar 2022 anmodede dem om at tage stilling til omlægningen. Klagerne har anført, at de var tøvende, men at rådgiveren fortalte dem, at der ikke var noget bedre tidspunkt for omlægning end det pågældende tidspunkt, hvorfor de accepterede at få et tilbud på omlægning.
Sparekassen udarbejdede lånedokumenter samt bilag af 24. februar 2022, hvoraf fremgår, at klagerne indfriede et lån med en restgæld på 1.413.000 kr. Klagerne optog et 30-årigt, variabelt forrentet F-kort+-lån med 30 års afdragsfrihed og en restgæld på 1.329.000 kr. Ved omlægningen ville der blandt andet være en restgældsreduktion på 84.000 kr. og et fald i ydelsen på 19.573 kr. pr. år før skat.
Af lånetilbud af 24. februar 2022 fra realkreditinstitut R fremgår blandt andet:
”…
Lånets væsentlige karakteristika
F-kort+ er et obligationslån med variabel rente, refinansiering og mulighed for afdragsfrihed. Lånets rente bliver ændret hvert halve år. Ved refinansiering fastlægges lånets rentetillæg for næste periode. Når du skifter fra afdragsfrihed til at betale afdrag, stiger ydelsen markant. Et lån med variabel rente har typisk en lavere ydelse end et lån med fast rente. Til gengæld kan renten og dermed ydelsen på lånet både stige og falde, mens du har lånet. Renten kan blive negativ, og hvis det sker, anvendes renteindtægten til afdrag på lånet. Ud over rente og eventuelle afdrag betaler du bidrag i hele lånets løbetid. Der kan være yderligere gebyrer og andre omkostninger forbundet med lånet, fx ved ændring, refinansiering eller indfrielse. Bidrag, gebyrer og andre omkostninger kan ændres med forudgående varsel. Bidraget på F-kort+ lån er højere end på andre F-kort lån.
…
Når lånet udløber forfalder lånets eventuelle restgæld til fuld betaling i lånets sidste termin. Afhængig af, hvor stor restgælden er, kan du betale den via opsparing, ved at sælge boligen eller du kan optage et nyt lån, hvis du kan kreditgodkendes til det.
Lånet er inkonverterbart. Det betyder, at du kun kan indfri det til markedskursen på de obligationer, der ligger bag lånet. Ved hver refinansiering er der dog mulighed for at indfri (opsige) lånet til kurs 100 med et varsel. Du kan ikke indfri lånet i de sidste to måneder før en refinansiering, medmindre lånet allerede er opsagt. Perioden på to måneder kan forlænges. Du kan som udgangspunkt ikke optage yderligere lån i [realkreditinstitut R] med en prioritetsstilling efter F-kort+. Du kan læse mere om lånets egenskaber i låne- og pantsætningsaftalen.
…”
Sparekassen udarbejdede en anbefaling om lån af 25. februar 2022, hvoraf fremgår:
”…
Anbefaling om lån
[Sparekassen] har rådgivet jer ud fra vurdering af:
…
Rådgivningen har resulteret i, at vi anbefaler jer følgende lån:
F-kort+
På baggrund af jeres oplysninger har vi vurderet, at følgende er væsentligt:
Baseret på dette anbefaler vi jer et F-kort+ og samtidig anbefaler vi, at I kurssikrer lånet.
…
Udvikling i rådighedsbeløb i lånets løbetid
Vi har gennemgået udviklingen i jeres rådighedsbeløb i lånets løbetid.
På baggrund af jeres oplysninger har vi vurderet, at jeres rådighedsbeløb vil være stabilt i lånets løbetid. Dette skyldes især at:
I ikke forventer væsentlige ændringer i forholdet mellem indtægter og udgifter.
Plan for betaling af lånets restgæld
I forventer at sælge ejendommen og anvende salgsprovenuet til at indfri lånets restgæld.
…”
Den 27. februar 2022 underskrev klagerne lånedokumenter samt bilag af 24. februar 2022.
Klagerne har oplyst, at de var uden rådgiver i sparekassen i perioden marts 2022 til udløbet af 2022.
Klagerne har herudover oplyst, at de i september 2023 afholdt et møde med sparekassen vedrørende omlægning af realkreditlånet i sommerhus B. Klagerne har oplyst, at sparekassen tilbød dem et prioritetslån, hvor de kunne optage et lån på 850.000 kr. og samtidig indsætte et tilsvarende beløb på en konto for derved at få en lavere rente, men at de ikke accepterede tilbuddet, da de ikke kunne opnå et tilsvarende beløb at indsætte på kontoen.
Klagerne har fremlagt udskrift af artiklen: ”Stigende renter udfordrer boligmarkedet” af 4. februar 2022, udskrift af artiklen: ”Markant stigning på variable renter” af 11. februar 2022, og udskrift af artiklen: ”Renten på nye realkreditlån er fordoblet” af 25. marts 2022 vedrørende rentestigninger i blandt andet foråret 2022.
Klagerne har fremlagt kurver over rente- og kursudviklingen på renter på realkreditlån.
Ved e-mail af 4. december 2023 klagede klagerne over den rådgivning, de modtog af sparekassen i forbindelse med omlægningen af deres realkreditlån i februar 2022.
Den 11. december 2023 afviste sparekassen klagen.
Parternes påstande
Den 9. april 2024 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Danmark skal stille dem som om, at de fastholdt deres oprindelige 1,5 %, 30-årige, fastforrentede realkreditlån i ejendom A, og at sparekassen skal stille dem som om, at de omlagde deres 30-årige, variabelt forrentet realkreditlån med ti års afdragsfrihed i sommerhus B til et 30-årigt fastforrentet realkreditlån pr. januar 2022.
Sparekassen Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at det ikke var dem, der fremsatte ønske om en omlægning af realkreditlånet i ejendom A.
Formålet med mødet i januar 2022 var at drøfte deres pension. De kendte intet til det nye lån. Deres samtale med sparekassen kunne dermed ikke ”tage afsæt” i deres ønske om et nyt lån.
Det undrer dem, at sparekassen forinden pensionsmødet havde undersøgt, at deres økonomi og rådighedsbeløb kunne modstå fremtidige renteudsving. Sparekassen har ikke svaret på, hvorfor den havde undersøgt dette forud for et møde vedrørende pension.
Jo ældre man er, desto flere årsager er der til, at man vælger et fastforrentet lån. Deres tidligere rådgiver i sparekassen, som havde kendt dem i mange år, fandt ikke det nye lån passende, da han aldrig havde foreslået det.
Renten på realkreditlån steg i januar-februar 2022 voldsomt. De blev aldrig oplyst om disse forhold. Sparekassen burde være opmærksom på, at man i et marked med stigende renter ikke tilbyder sine kunder et variabelt forrentet lån i stedet for et fastforrentet lån på 1,5 %. De ønsker ikke at spekulere i sparekassens motiver for omlægningen.
Det er korrekt, at afdragsfriheden på realkreditlånet i sommerhus B først udløb i 2028. Deres opfattelse var, at rentetilpasningstidspunktet var det samme. Det var derfor de bragte realkreditlånet i sommerhuset op til mødet i januar 2022.
De blev fejlrådgivet om et realkreditlån, de ikke havde anmodet om eller haft brug for. Herudover fulgte sparekassen ikke op på deres ønske om at omlægge det realkreditlån, de rent faktisk ønskede at omlægge. Sparekassen skal holdes ansvarlig for dens fejlrådgivning og manglende handling.
I december 2021 betalte de 2.099 kr. for realkreditlånet i sommerhus B og 7.168 kr. for realkreditlånet i ejendom A. I december 2023 betalte de 9.568 kr. for realkreditlånet i sommerhus B og 14.760 kr. for realkreditlånet i ejendom A. Dette er en stigning på ca. 60.000 kr. om året, hvilket er mange penge. De er meget kede af, at deres pengeinstitut, som de havde haft tillid til, har behandlet dem på denne måde.
Sparekassen Danmark har anført, at den vedrørende omlægningen af realkreditlånet i ejendom A vurderede, at parrets økonomi kunne bære eventuelle fremtidige renteudsving, ligesom den rådgav om konsekvensen ved omlægningen, herunder risikoen for eventuelle fremtidige rentestigninger. Risikoen for fremtidige rentestigninger fremgik desuden af dens anbefalingsskema og realkreditinstitut R’s låneskema, der blev udleveret til klagerne forud for omlægningen af lånet.
Hverken klagerne eller sparekassen havde mulighed for at forudsige renteudviklingen. Efter omlægningen er renten steget. Klagernes økonomi kunne bære rentestigningerne, ligesom klagernes økonomi forventes at kunne bære evt. fremtidige rentestigninger.
Sparekassens rådgivning tog udgangspunkt i klagernes ønsker og økonomi på rådgivningstidspunktet.
Sparekassen har anført, at vilkårene vedrørende realkreditlånet i klagernes sommerhus fremgår af låneaftalen med realkreditinstitut R. Klagerne meddelte først i efteråret 2023 sparekassen, at de var interesseret i en omlægning af realkreditlånet i sommerhus B til et fastforrentet lån.
Klagernes rådgiver i sparekassen har i en periode været sygemeldt. Sparekassen kan forstå, at klagerne som følge heraf har haft svært ved at henvende sig til sparekassen. Det ændrer ikke på, at sparekassen ikke kan foretage en omlægning, som sparekassen ikke er gjort bekendt med, at klagerne ønskede. Desuden kunne en anden rådgiver i sparekassen have behandlet en forespørgsel, hvis klagerne var fremkommet med en sådan.
Sparekassen har på baggrund af en almindelig god kreditværdighedsvurdering tilbudt klagerne en omlægning af realkreditlånet i ejendom A. Klagerne var bekendte med risikoen for fremtidige renteudsving forud for omlægningen af realkreditlånet i ejendom A. Klagerne valgte til trods for risikoen for fremtidige renteudsving at omlægge deres realkreditlån i ejendom A.
Sparekassen har ydet almindelig god rådgivning
Sparekassen har ikke handlet ansvarspådragende og har ikke påført klagerne et erstatningsretligt relevant tab, hvorfor sparekassen ikke kan pålægges at betale økonomisk kompensation til klagerne.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne M og H var kunder i Sparekassen Danmark (tidligere Jutlander Bank). Klagerne ejede en privat bolig, ejendom A, og et sommerhus, sommerhus B.
Købet af ejendom A var finansieret af realkreditinstitut R ved et 1,5 %, 30-årigt, fastforrentet realkreditlån med afdragsfrihed indtil 31. december 2028 og en hovedstol på 1.413.000 kr. Købet af sommerhus B var finansieret af realkreditinstitut R ved et 30-årigt, variabelt forrentet F5-realkreditlån med ti års afdragsfrihed og en hovedstol på 851.000 kr.
I begyndelsen af 2022 var klagerne inviteret til et videomøde med sparekassen vedrørende pension. Klagerne har anført, at sparekassens rådgiver på mødet foreslog, at klagerne kunne omlægge deres realkreditlån i ejendom A, og at sparekassen afviste at formidle en omlægning af realkreditlånet i sommerhus B.
Sparekassen har anført, at klagerne selv efterspurgte en beregning på en omlægning af realkreditlånet i ejendom A til et 30-årigt realkreditlån med 30 års afdragsfrihed.
Sparekassen har oplyst, at klagerne kunne få 30 års afdragsfrihed ved enten at omlægge til et F-kort+-lån eller et fastforrentet PLUS-lån. I februar 2022 var renten på et fastforrentet PLUS-lån på 3 %, mens renten på et F-kort+-lån var markant lavere. F-kort+-lånet blev rentetilpasset hvert halve år, hvorfor renten kunne både stige og falde. Sparekassen har endvidere oplyst, at den gennemgik klagernes økonomi for at sikre, at klagernes daglige økonomi og rådighedsbeløb kunne modstå eventuelle fremtidige renteudsving, og at den fandt, at klagernes økonomi kunne modstå fremtidige renteudsving.
Sparekassen udarbejdede en anbefaling om lån, hvoraf blandt andet fremgår, at den på baggrund af klagernes oplysninger anbefalede dem at optage et F-kort+-lån med 30 års afdragsfrihed.
Klagerne har herudover oplyst, at de den 22. februar 2022 blev kontaktet af sparekassens rådgiver, der anmodede dem om at tage stilling til omlægningen. Klagerne har anført, at de var tøvende, men at sparekassens rådgiver fortalte dem, at der ikke var noget bedre tidspunkt for omlægning end det pågældende tidspunkt, hvorefter klagerne accepterede at få et tilbud på omlægning.
Sparekassen udarbejdede lånedokumenter samt bilag af 24. februar 2022. Klagerne optog et 30-årigt, variabelt forrentet F-kort+-lån med 30 års afdragsfrihed med en restgæld på 1.329.000 kr. Ved omlægningen ville restgælden blive reduceret med ca. 84.000 kr. og ydelsen pr. år før skat med 19.573 kr. Af lånedokumenterne fremgik blandt andet også en beskrivelse af realkreditlånets væsentligste karakteristika.
Den 27. februar 2022 underskrev klagerne lånedokumenter samt bilag af 24. februar 2022.
Ved e-mail af 4. december 2023 klagede klagerne over, at sparekassen havde ydet mangelfuld rådgivning i forbindelse med omlægningen af deres realkreditlån i ejendom A i februar 2022, og at den havde afvist at formidle en omlægning af realkreditlånet i sommerhus B til et fastforrentet realkreditlån.
Den 11. december 2023 afviste sparekassen klagen.
Efter de foreliggende oplysninger finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at sparekassen har handlet ansvarspådragende ved sin rådgivning af klagerne i forbindelse med låneomlægningen af realkreditlånet i ejendom A. Ankenævnet finder det herudover ikke godtgjort, at klagerne primo 2022 anmodede sparekassen om en omlægning af realkreditlånet i sommerhus B. Klagerne får derfor ikke medhold i denne del af klagen
Ankenævnet finder derfor ikke grundlag for at pålægge sparekassen at stille klagerne, som anført af klagerne.
Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.