Indsigelse mod anvendelse af provenu fra salg af ejendom til nedbringelse af lån i klagernes anden ejendom, der var sikret ved ejerpantebrev i den solgte ejendom.

Sagsnummer:380/2019
Dato:08-06-2020
Ankenævn:Bo Østergaard, Michael Reved, Karin Duerlund, Morten Bruun Pedersen, Jørn Ravn.
Klageemne:Skødedeponeringskonto - øvrige spørgsmål
Ejerpantebrev - aflysning
Ledetekst:Indsigelse mod anvendelse af provenu fra salg af ejendom til nedbringelse af lån i klagernes anden ejendom, der var sikret ved ejerpantebrev i den solgte ejendom.
Indklagede:Fynske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod anvendelse af provenu fra salg af ejendom til nedbringelse af lån i klagernes anden ejendom.

Sagens omstændigheder

Klagerne H og M var kunder i Fynske Bank.

Den 17. marts 2009 underskrev klagerne en håndpantsætningserklæring, hvorefter Svendborg Sparekasse (nu Fynske Bank) fik underpant i et ejerpantebrev på 200.000 kr. i klagernes ejendom, E1, og håndpant i et ejerpantebrev på 300.000 kr. i klagernes ejendom, E2, til sikkerhed for enhver forpligtelse, som klagerne havde eller senere måtte få over for Svendborg Sparekasse (nu Fynske Bank). Af pantsætningserklæringens pkt. 2 fremgik blandt andet:

”… Hvis pantets værdi forringes væsentligt, kan Svendborg Sparekasse stille krav om, at debitor enten ekstraordinært nedbringer gælden/maksimum eller, at debitor stiller yderligere sikkerhed, der modsvarer den skete forringelse, i modsat fald kan Svendborg Sparekasse betragte aftalen som misligholdt.

Hvis Svendborg Sparekasse har pant i ejerbolig, vil Svendborg Sparekasse dog ikke ved forringelse af ejendomsværdien stille krav om ekstraordinær nedbringelse eller yderligere sikkerhed, medmindre forringelsen skyldes vanrøgt. …”

Den 12. juni 2019 godkendte klagerne en aftale med banken om rådgivning, indfrielse og øvrige ekspeditioner i forbindelse med klagernes salg af E2 med overtagelsesdag den 31. maj 2019. Af aftalen fremgik blandt andet:

”… Deponeringskonto/Lånesagskonto

… Fynske Bank anvender de deponerede midler til indfrielse af pantehæftelser m.v. efter tinglysning af skødet, jf. købsaftalens standardvilkår. …

Ved frigivelse opgøres deponeringskonto, og eventuelt overskud overføres til konto Ikke aftalt med kunden endnu

Sikkerhedsstillelse

X Fynske Bank gives uigenkaldelig transport i provenuet, der fremkommer ved salg af forannævnte ejendom. …

Fynske Bank kan efter eget valg anvende beløb, der indgår i henhold til transporten, til afskrivning af bankens tilgodehavende eller til indsættelse på en særlig konto til sikkerhed for skadesløs betaling af bankens krav. …

Bemærkninger i øvrigt

Når der foreligger frigivelse af prov. Aftale med sælger hvordan dette fordeles. …”

Efter indfrielse af realkreditlån i E2 blev der fra deponeringskontoen den 20. og 28. juni 2019 samt den 5. juli 2019 overført 24.000 kr., 30.000 kr. og 43.000 kr. til klagerne. Den 22. juli 2019 overførte banken deponeringskontoens restindestående på 95.204,24 kr. til nedbringelse af et af klagerne hos banken optaget boliglån i E1.

Parternes påstande

Den 14. oktober 2019 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Fynske Bank skal overføre 45.000 kr. til dem.

Fynske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at banken ikke var berettiget til at tage 95.204,24 kr. af provenuet for E2 til nedbringelse af boliglånet i E1 uden aftale med dem.

Bankens begrundelser er mangelfulde og utilfredsstillende. Banken har ikke besvaret deres spørgsmål om, hvori det i lånedokumentet var anført, at banken kunne disponere over deres penge.

I aftalen om salg af ejendommen er anført, at "når der foreligger frigivelse af provenu Aftale med sælger hvordan dette fordeles". Der er ikke angivet noget under punktet. De regnede med, at fordelingen ville blive, som de havde aftalt med deres rådgiver i banken, R.

I slutningen af juni 2019 tilbød de via R at nedbringe boliglånet i E1 med 50.000 kr. til 160.000 kr. Resten af provenuet skulle bruges til at nedbringe smågæld samt til en energirenovering af E1. De bad R om at overføre det overskydende provenu til dem. R oplyste, at overførslen først skulle godkendes af bankens kreditafdeling. R sendte forslag til kreditafdelingen, hvorefter der af provenuet skulle anvendes 50.000 kr. til nedbringelse af boliglånet, 13.000 kr. indfrielse af bevilget overtræk, 15.000 kr. til indfrielse af smågæld og 90.000 kr. til energirenovering af E1. Kreditafdelingen afviste forslaget og ville kun acceptere at udbetale yderligere 43.000 kr., som blev overført i den følgende uge.

I en telefonsamtale den 12. august 2019 ville banken ikke oplyse grundlaget for bankens tilbageholdelse af det resterende provenu. Banken antydede i telefonsamtaler, at bankens tilbageholdelse havde noget at gøre med håndpantet.

Det fremgår af pantsætningserklæringen, at banken ikke kunne stille krav om ekstraordinær nedbringelse eller yderligere sikkerhed ved forringelse af ejendomsværdien.

Der var ikke tale om en forringelse af pantet. Banken var siden oprettelsen af boliglånet klar over og accepterede den af banken omtalte ”overbelåning”. Gælden var 1.417.000 kr. på lånetidspunktet og 1.311.510 kr. pr. 1. juli 2019. Den offentlige ejendomsvurdering var 1.250.000 kr. på lånetidspunktet og blev i 2013 reguleret til 1.200.000 kr. Deres egen vurdering af E1 er 1.400.000 kr.

Bankens håndpant på 200.000 kr. i E1 var en tilstrækkelig sikkerhed.

Banken har overreageret og har kun fokuseret på E1’s værdi. Banken bør også fokusere på deres evne og vilje til tilbagebetaling. De har tegnet en Kundeforsikring-Lån og Kredit via banken. Deres husstandsindkomst var 479.000 kr. i 2012, 581.405 kr. i 2019 og forventet 680.000 kr. i 2020. Deres gæld var væsentligt reduceret. Boliglånet var nedbragt til 210.480 kr., og de tilbød at nedbringe det med yderligere 50.000 kr. De har investeret ca. 200.000 kr. i E1 siden 2017. De har på intet tidspunkt misligholdt aftaler med banken og har overholdt alle betalingsterminer. Intet indikerede, at de ikke fortsat ville gøre dette, og der var derfor intet grundlag for at gøre pantet gældende.

Fynske Bank har anført, at håndpantsætningserklæringen kunne gøres gældende til dækning af enhver forpligtelse, som klagerne måtte have over for banken. Det var derfor ikke nødvendigt for Fynske Bank at indhente samtykke fra klagerne til at gøre sikkerheden gældende.

I forbindelse med salget af E2 frigav banken sit pant i E2 mod nedbringelse af boliglånet i E1 med 95.204,25 kr. Banken kunne have gjort pantet gældende for hele provenuet, men valgte i et forsøg på at imødekomme klagerne kun at gøre håndpantsætningen gældende for halvdelen af provenuet.

Håndpantsætningserklæringens pkt. 2 omhandler forringelse af pantet og er ikke relevant. Der var ikke tale om forringelse, men om frigivelse af pantet. Banken var berettiget til gøre sit pant gældende som en betingelse for at frigive pantet.

Banken gjorde sit pant gældende, da banken vurderede, at pantet i E1 ikke gav tilstrækkelig sikkerhed, da E1 var teknisk overbelånt.

Af aftalen om salget fremgik, at fordeling af provenuet skulle aftales med klagerne, når provenuet var frigivet. Formuleringen indebærer ikke, at banken var nødsaget til at fravige sin kreditpolitik. Det var ikke muligt ud fra en kreditvurdering at fordele provenuet efter klagernes ønske. Banken fordelte provenuet efter retningslinjerne fra sin kreditafdeling, med øje for klagernes ønsker. Banken har begrundet sin endelige beslutning over for klagerne. Den 28. juni 2019 oplyste bankens kreditafdeling klagerne om, at deres ønsker til fordeling af provenuet ikke kunne imødekommes, da E1 var væsentlig overbelånt. Den 12. august 2019 oplyste banken, at banken var berettiget til at kræve hele provenuet, men at banken i et forsøg på at imødekomme klagerne kun havde krævet halvdelen af provenuet.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne havde et lån i Fynske Bank i deres ejendom, E1. Banken havde underpant i et ejerpantebrev på 200.000 kr. i E1 og underpant i et ejerpantebrev på 300.000 kr.  i klagernes ejendom, E2, til sikkerhed for enhver forpligtelse, som klagerne havde eller senere måtte få over for banken.

I forbindelse med salg af E2 i foråret 2019 anvendte banken ca. 95.000 kr. af provenuet til ekstraordinær nedbringelse af boliglånet i E1.

Klagerne var over for køberne af E2 forpligtet til at overdrage denne frigjort for hæftelser. Banken var som underpanthaver i henhold til ejerpantebrevet i E2 berettiget til at kræve, at provenuet ved salget af E2 blev anvendt til indfrielse af gæld, som var sikret ved ejerpantebrevet, inden bankens frigivelse af ejerpantebrevet. Ankenævnet finder ikke, at klagerne har godtgjort, at banken gav dem tilsagn om, at banken ville frigive ejerpantebrevet mod nedbringelse af boliglånet i E1 med 50.000 kr. 

Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.