Indsigelse mod værdiansættelse af ejendomme og mod af-slag på anmodning om yderligere realkreditbelåning

Sagsnummer:506/2020
Dato:27-08-2021
Ankenævn:Henrik Waaben, Steen Jul Petersen, Jes Zander Brinch, Morten Bruun Pedersen og Poul Erik Jensen.
Klageemne:Værdiansættelse - øvrige spørgsmål
-
Afslag - lån
Ledetekst:Indsigelse mod værdiansættelse af ejendomme og mod af-slag på anmodning om yderligere realkreditbelåning
Indklagede:Totalkredit
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Realkreditinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelser mod Merkur Andelskasses og Totalkredits værdiansættelse af klagerens ejendomme og afslag på at tilbyde klageren yderligere realkreditbelåning.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Merkur Andelskasse.

Andelskassen har oplyst, at klageren i 2011 købte ejendommen E1 for 975.000 kr. og i den forbindelse optog et lån hos Totalkredit med en hovedstol på 780.000 kr. E1 var ifølge BBR et fritliggende enfamilieshus, der benyttedes som fritidsbolig. I februar 2011 blev E1 vurderet af Totalkredit til 975.000 kr., og klagerens realkreditlån udgjorde 80% af ejendommens værdiansættelse.

I marts 2015 omlagde klageren sit lån hos Totalkredit uden provenu. Der blev foretaget en skrivebordsvurdering af andelskassen, og E1 blev værdiansat til 850.000 kr.

I 2017 renoverede klageren E1. Efter renoveringen blev E1 vurderet til 800.000 kr. af en ejendomsmægler, T, der samarbejdede med Totalkredit. Der var ikke grundlag for optagelse af yderligere Totalkreditlån, og den 13. oktober 2017 optog klageren et lån i andelskassen. Det fremgik af låneaftalen, at klagerens gæld på 658.000 kr. samledes på et såkaldt klimalån til 4,5 % p.a. i rente, en månedsydelse på 4.325 kr. og en afvikling på 20 år.

I 2017 gav andelskassen klageren afslag på et lån til finansiering af et hus til udlejning, fordi klageren skyldte mere end 1.000.000 kr. i andelskassen, og købet skulle blandt andet finansieres via udlejning af boligen. Efter det oplyste optog klageren i stedet lån hos kviklånsudbydere, blandt andet til køb af en husvogn til udlejning.

I 2017 købte klageren E2 for 475.000 kr., som blev finansieret uden om Totalkredit og andelskassen. E2 blev solgt i november 2019 for 780.000 kr.

I 2018 købte klageren E3 for 24.500 kr., som blev finansieret uden om Totalkredit og andelskassen.

I 2019 købte klageren E4 for 750.000 kr., som blev finansieret uden om Totalkredit og andelskassen, og som senere blev sat til salg for 1.200.000 kr.

Den 4. oktober 2019 blev E1 vurderet af en ekstern mægler til 1.100.00 kr. E1 blev kontrolvurderet af Totalkredit til samme værdi den 17. oktober 2019 i forbindelse med, at klageren gjorde indsigelse mod E1’s værdiansættelse.

I E1 var der tinglyst et realkreditlån til Totalkredit med en hovedstol på 771.000 kr. Der var endvidere tinglyst et ejerpantebrev med hovedstol på 650.000 kr., der var underpantsat til andelskassen.

Af en mailkorrespondance mellem andelskassen og klageren i november 2016 - oktober 2019 fremgik, at klageren flere gange havde aflyst eller var blevet udeblevet fra aftalte møder.

I en mail af 3. december 2019 rådgav andelskassen klageren om, at hvis han solgte ejendommen E1 til en pris på 1.100.000 mio. kr., ville han have 390.000 kr. til afvikling af klimalånet i andelskassen. Klagerens restgæld ville herefter være cirka 245.000 kr., og med en rente på 5% p.a. og en månedlig ydelse på 4.325 kr., ville klageren kunne afvikle restgælden på cirka fem år.

I oktober 2020 lavede T et salgsbudget for salg af ejendommen E1, hvoraf det fremgik, at hvis ejendommens salgspris var på 1.350.000 kr., var det kontante rådighedsbeløb på 643.081 kr. efter indfrielse af Totalkreditlånet med 630.590 kr.

I mail af 18. januar 2021 meddelte andelskassen klageren, at han måtte være indstillet på at levere fuld økonomisk indsigt til andelskassen, for eventuelt at kunne opnå yderligere Totalkredit belåning.

Parternes påstande

Den 17. december 2020 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Merkur Andelskasse skal nedskrive restgælden på lånet til finansiering af renoveringen af hans ejendom E1, svarende til alle betalte renter og gebyrer, og at Merkur Andelskasse / Totalkredit skal tilbyde realkreditbelåning af den nye restgæld på lånet i andelskassen vedrørende E1 samt realkreditbelåning af E4.

Merkur Andelskasse har nedlagt påstand om frifindelse.

Totalkredit har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at andelskassen og Totalkredit havde udført en forkert vurdering af hans ejendom E1.

Andelskassen og Totalkredit foretog manglende og forkerte vurderinger af hans ejendomme, hvilket har medført, at han i en periode blev teknisk insolvent og skulle betale høje renter.

Han havde været uden adgang til realkreditbelåning og uden mulighed for at afdrage hurtigere på gælden. Han havde ikke mulighed for at skifte til en anden bank, fordi hans gældsafvikling gik for langsomt. Andelskassen og Totalkredit ville fortsat ikke vurdere og belåne hans ejendomme via realkredit.

Andelskassen belånte E1 i forbindelse med køb i 2011 og senere i forbindelse med energirenovering i 2016/2017, men efterfølgende havde den været konservativ i vurderingen af hans ejendomme.

Andelskassen godkendte energirenovering af E1 og gav telefonisk udtryk for, at husets værdi kunne bære finansieringen af renoveringen, men dette var ikke tilfældet. Der var ikke nogen fysiske møder med rådgiveren, fordi det hele foregik via telefon og e-mail. Andelskassen tilbød belåning uden at have dokumentation for hans rådighedsbeløb og for ejendommens værdi.

Det er kritisabelt, at andelskassen havde formidlet og belånt E1 med cirka 1.600.000 kr., når der forelå en anden vurdering fra en mægler, som havde vurderet ejendommen til 1.100.000 kr. og efterfølgende til 1.350.000 kr. Til trods for at ejendomspriserne er steget, og E1 i dag kan bære restgælden eller det meste af den i form af realkreditlån, vil andelskassen ikke omlægge banklånet eller noget af det til et realkreditlån.

Totalkredit afslog at yde lån vedrørende E4 med den begrundelse, at instituttet ikke finansierer udlejningssommerhuse. Det er ikke i rigtigt, at det er et udlejningssommerhus. Han boede selv i sommerhuset i seks år.

Andelskassen og Totalkredits kreditpolitik og rådgivning er ikke i overensstemmelse med lov om finansiel virksomhed, hvor en finansiel virksomhed skal handle redeligt og loyalt over for sine kunder.

Merkur Andelskasse har blandt andet anført, at klagerens økonomiske situation i høj grad kan henføres til dispositioner, han selv har foretaget imod andelskassens rådgivning.

Andelskassen anser ejendomsvurderingerne foretaget af Totalkredit for retvisende. De centrale vurderinger er foretaget på stedet ved vurderingsmand, og det er kun de opfølgende vurderinger, der er foretaget som skrivebordsvurderinger.

Renoveringen af ejendommen E1 blev 100.000 kr. dyrere end forventet, og en efterfølgende vurdering i august 2017, hvor renoveringen blev færdig, viste en vurdering på 800.000 kr. foretaget af mægler T. Ved ombygning er den endelige belåning altid afhængig af den vurdering, der foretages, når byggeriet er færdigt. Derfor var klageren ikke garanteret en bestemt belåning på forhånd. Der var ikke grundlag for yderligere Totalkreditlån, og gælden på 658.000 kr. blev samlet på et klimalån i andelskassen til 4,5% i rente og 20 års løbetid, hvilket var absolut rimelige vilkår.

I oktober 2019 foretog T en ny vurdering af E1 på 1.100.000 kr. Der var plads til et tillægslån på cirka 165.000 kr. idet restgælden hos Totalkredit i 2019 var på cirka 660.000 kr. Dette tillægslån kunne benyttes til at nedbringe bankgælden, men da klageren ikke har villet levere aktuelt økonomisk materiale og afholde et møde om sagen, har andelskassen ikke kunnet lave den omlægning.

Klageren har foretaget en del økonomiske dispositioner såsom optagelse af lån hos kviklånsudbydere, som andelskassen har frarådet og ikke har ønsket at medvirke til.

Andelskassen anså klagers gæld for høj i forhold til indkomsten. Gældsfaktoren var 4,3 ved seneste lånesagsbehandling i 2018, hvilket var før efterfølgende gældsætning ved køb af yderligere ejendomme.

Andelskassen kan ikke på forhånd stille klageren i udsigt, at realkreditbelåningen kan øges, da dette ikke kun afhænger af en tilstrækkelig ejendomsvurdering, men også af at gældsfaktor, rådighedsbeløb og formueforhold, som skal vurderes som tilfredsstillende. Dette er centrale elementer i såvel andelskassen som i Totalkredits kreditpolitik.

Andelskassen er fortsat indstillet på at drøfte en løsning med klageren, hvis klageren accepterer normale kreditmæssige forudsætninger om fuld økonomisk indsigt. Klageren må være indstillet på at levere fuld økonomisk indsigt til andelskassen samt om nødvendigt sælge ejendomme for at nedbringe den samlede gæld. Klageren har flere gange afvist dette, ligesom klageren flere gange har aflyst eller er udeblevet fra aftalte møder.

Totalkredit har blandt andet anført, at Merkur Andelskasse på vegne af Totalkredit varetog den fulde kreditværdighedsvurdering og kreditvurdering samt vurderede på baggrund af realkreditinstituttets kreditpolitik, om klagerens låneanmodninger kunne imødekommes. Det er de samarbejdende pengeinstitutter, i dette tilfælde Merkur Andelskasse, der har kredit- og sikkerhedsrisikoen, når et lån gives fra realkreditinstituttet, og det er således også de samarbejdende pengeinstitutter, der afgør, om de vil formidle et lån på baggrund af gældende regler og kreditpolitik.

Realkreditinstituttet behandler ikke selv de lånesager, der formidles gennem et af de samarbejdende pengeinstitutter. Det var alene Merkur Andelskasse, der i denne sag foretog kreditvurderingen, kreditværdighedsvurderingen og gav klageren afslag.

Totalkredit har ret til at fastsætte sine vurderinger efter eget skøn og bedste evne, jf. reglerne i værdiansættelsesbekendtgørelsen.

Totalkredit fastholder, at de foretagne vurderinger af klagerens ejendomme er retvisende.

Totalkredit har ikke overbelånt E1, da Totalkredit alene giver belåning på maksimalt 80% ud fra værdiansættelsen. E1 blev i februar 2011 vurderet til 975.000 kr., hvilket betød, at klagers realkreditlån udgjorde 80% af ejendommens værdiansættelse.

Realkreditinstitutter må ikke bruge udbudspriser som referencepriser, men skal bruge handelspriserne. Typisk vil en udbudspris også være højere end den reelle handelspris, da udbudsprisen skal indeholde for eksempel et eventuel afslagselement.

Når E4 er udlejet, benytter klageren ikke E4 selv, og udlejningen vil derfor være at betegne som erhvervsmæssig udlejning, hvilket Totalkredit ikke tilbyder lån til.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren var kunde i Merkur Andelskasse. Klageren ejer ejendommen E1, som blev finansieret af Totalkredit/andelskassen.

E1 blev i februar 2011 vurderet til 975.000 kr., og klagerens realkreditlån udgjorde 80% af E1’s værdiansættelse.

Klageren fik afslag på yderligere realkreditbelåning. Andelskassen anså klagers gæld for høj i forhold til indkomsten. Gældsfaktoren var 4,3 ved seneste lånesagsbehandling i 2018, hvilket var før klagers efterfølgende gældsætning ved køb af yderligere ejendomme.

Efter det oplyste, har klageren foretaget en del økonomiske dispositioner såsom optagelse af lån hos kviklånsudbydere, som andelskassen har frarådet og ikke har ønsket at medvirke til.

Ifølge klagerens egne oplysninger er E4 udlejet til tredjemand, og klageren benytter ikke selv E4.

Vedrørende Merkur Andelskasse:

Ankenævnet finder ikke, at andelskassen begik ansvarspådragende fejl over for klageren i forbindelse med formidling af realkreditbelåning af E1. Der er derfor ikke grundlag for at nedskrive restgælden på lånet i E1.

Det beror på andelskassens egen afgørelse, om den ønsker at imødekomme en kreditansøgning, og andelskassen var ikke forpligtet til at imødekomme klagerens anmodning om optagelse af et nyt realkreditlån.

Ankenævnet kan ikke efterprøve eller tilsidesætte andelskassens kreditvurdering af klageren, ligesom Ankenævnet ikke kan pålægge andelskassen hjemtagelse af et nyt realkreditlån. 

Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Merkur Andelskasse.

Vedrørende Totalkredit:

Ankenævnet finder, at realkreditinstitutter generelt ikke har pligt til at tilbyde kunder omlægning af eksisterende lån eller nye lån. Både realkreditinstituttets værdiansættelse og vurdering af, hvorvidt realkreditinstituttet ønsker at imødekomme en låneanmodning, er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som Ankenævnet som udgangspunkt ikke efterprøver.  Dette udgangspunkt finder Nævnet ikke grundlag for at fravige i denne sag.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Totalkredit.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen over Merkur Andelskasse.

Klageren får ikke medhold i klagen over Totalkredit.