Indsigelse mod afslag på omlægning af realkreditlån.

Sagsnummer:573/2021
Dato:15-11-2022
Ankenævn:Vibeke Rønne, Inge Kramer, Jimmy Bak, Tina Thygesen, Lisbeth Baastrup Burgaard.
Klageemne:Afslag - Omlægning
Afslag - Lån
Ledetekst:Indsigelse mod afslag på omlægning af realkreditlån.
Indklagede:Dronninglund Sparekasse (nu Sparekassen Danmark)
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod afslag på omlægning af realkreditlån.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Dronninglund Sparekasse (nu Sparekassen Danmark).

Klageren er medejer af et anpartsselskab og indtil den 10. november 2021 havde han en enkeltmandsvirksomhed. Endvidere ejer klageren to ejendomme. Den ene ejendom er klagerens private ejendom (herefter ejendom 1), og den anden er en udlejningsejendom (herefter ejendom 2).

Sparekassen har oplyst, at klageren optog et rentetilpasningslån (F3-220) i ejendom 1 med en oprindelig løbetid på 30 år og en oprindelig hovedstol på 1.485.000 kr. hos DLR Kredit. Endvidere optog klageren i ejendom 2 et obligationslån med en oprindelig løbetid på 30 år, en oprindelig hovedstol på 703.000 kr. samt variabel rente i Totalkredit.

Sparekassen har oplyst, at den i februar 2014 skrivebordsvurderede ejendom 2’s værdi til 1.025.000 kr.

Sparekassen har endvidere oplyst, at klageren i 2020 anmodede sparekassen om at forhøje realkreditlånet i ejendom 1 med ca. 900.000 kr., hvorefter lånet ville være på 2.000.000 kr. Klageren ville herefter indfri lånet i ejendom 2, et akkordlån i et andet pengeinstitut på ca. 84.000 kr. samt et erhvervslån i sparekassen, der var nedbragt til 165.649,14 kr.

Sparekassen afviste at lånet i DLR Kredit kunne forhøjes.

Sparekassen har oplyst, at den skrivebordsvurderede ejendom 1’s værdi til 1.773.000 kr. (bolig 1.358.700 kr. og erhverv 414.300 kr.) den 2. november 2021. Ifølge vurderingen udgjorde den maksimale belåning 1.376.970 kr.

Den 12. december 2021 indgav klageren en klage til Ankenævnet vedrørende klagerens anpartsselskab og sparekassens afslag på at medvirke til at omlægge klagerens realkreditlån.

Ankenævnets sekretariat afviste klagen ved et brev af 14. december 2021 til klageren. Afvisningen skete med henvisning til Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 3 og 4, da Sekretariatet fandt, at klagen angik et erhvervsmæssigt forhold.

Den 10. januar 2022 indbragte klageren Sekretariatets afvisning for Ankenævnet. 

Den 21. marts 2022 tiltrådte Ankenævnet Sekretariatets afvisning for så vidt angår anpartsselskabet. Den del af klagen, der vedrørte sparekassens afslag på at medvirke til at omlægge realkreditlån i klagerens private ejendom, blev udsat til behandling i realiteten.

Sparekassen har oplyst, at realkreditlånet i ejendom 1 pr. april 2022 var nedbragt til 1.071.716,53 kr. (obligationsrestgæld) og havde en restløbetid på 21,50 år. Renten udgjorde på dette tidspunkt -0,5576 %, og ydelsen udgjorde 15.925 kr.

Sparekassen har endvidere oplyst, at realkreditlånet i ejendom 2 pr. april 2022 var nedbragt til 572.395 kr. (obligationsrestgæld) og havde en restløbetid på 24,50 år. Obligationsrenten var -0,1724.

Klageren har under klagesagen fremlagt salgsopstillinger for de to ejendomme udarbejdet af en ejendomsmægler. Det fremgår af salgsopstillingen for ejendom 1 af 30. januar 2019, at den offentlige ejendomsværdi er 2.800.000 kr., og at kontantprisen er 3.200.000 kr. Det fremgår af salgsopstillingen for ejendom 2 af 28. april 2022, at den offentlige ejendomsværdi er 760.000 kr., og at kontantprisen er 1.195.000 kr.

Parternes påstande

Ankenævnet har forstået påstanden således, at Sparekassen Danmark skal medvirke til at omlægge hans private realkreditlån.

Sparekassen Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har bl.a. anført, at sparekassen burde medvirke til at omlægge hans realkreditlån i DLR Kredit.

Den vigtigste årsag, til at han vil have omlagt sine lån, er, at hans privatøkonomi derved kunne blive forbedret. Siden sin skilsmisse i 2014 har han betalt næsten 6.000 kr. månedligt som følge af to aftaler, deriblandt akkorden. Han skal ikke låne penge til forbrug. Han ønsker at forbedre sin privatøkonomi.

Hvis han forhøjer lånet i DLR Kredit med 900.000-950.000 kr., vil hans månedlige udgifter blive lavere. Dette vil betyde, at han skal tjene 67.140,00 kr. mindre om året, samt at han ikke vil skylde noget i ejendom 2, da han vil bruge de ca. 900.000 kr. til at indfri lånet i ejendom 2 samt hans to andre lån. Han ved, at det kan lade sig gøre. Det er alene et spørgsmål om vilje.

I 2018 eller 2019 talte han med sparekassen om at låne i sin friværdi. Sparekassen afviste hans anmodning om at omlægge lånene med begrundelsen, at man ikke kan låne i sin friværdi. Sparekassen oplyste også, at det var noget, Finanstilsynet havde bestemt. Han kontaktede Finanstilsynet for at høre, hvorvidt dette var korrekt, hvilket det ikke var.

Han har et sted at bo og bor ikke specielt dyrt. Hvis sparekassen var mindre fokuseret på at tjene penge og i stedet så på, hvor gode kunderne var til at betale, så ville livet se bedre ud for mange mennesker.

Ejendom 1 blev af en ejendomsmægler vurderet til 3.300.000 kr., og ejendom 2 blev vurderet til 1.300.000 kr. Ved årsskiftet 2021/2022 var restgælden i ejendom 1 1.116.889,99 kr., og restgælden i ejendom 2 var 596.548,00 kr., i alt 1.713.437,99 kr. Dette burde give en samlet friværdi på 2.886.561 kr.

Han har med udlejningen af ejendom 2, en hal i baghaven og sine depotrum en omsætning på ca. 300.000 kr. om året, så han kan nøjes med at have en løn på ca. 200.000 kr.

Han har fremlagt salgsopstillinger for begge ejendomme. Der er sket flere investeringer i ejendom 1. Der blev bl.a. monteret ny varmeforsyning i form af luft-/vandpumpe. I ejendom 2 blev der monteret nye døre og vinduer over det hele, ny garageport, ny indkørsel, terrasse og varmegennemstrømning samt ombygning i køkken/stue, herunder bordplade i køkken samt nye moduler. I ejendom 2 har han en lejer. Havde hun ikke været der, havde ejendommen været solgt, og salgsprisen havde sandsynligvis været 1.300.000 kr. Endvidere har han en årsindtægt på 450.000 kr. Sparekassen kan bare gå ind og se pengeflowet. 

Det har altid været en aftale, at såfremt sparekassen skulle bruge nogle tal, så skulle den bare kontakte hans revisor.

Han kan ikke forstå, at sparekassen afviste, at friværdien kunne bruges til noget. Sparekassen sagde, at tiderne har ændret sig. Han har dog i det seneste år talt med flere, der ikke har haft problemer med at få vurderet deres ejendomme og få finansiering derefter.

Han har ikke snydt sparekassen for en eneste krone, og han har i en årrække vist sparekassen, at han har viljen til at betale.

Han burde have haft en ældre og mere erfaren rådgiver.

En finansiel virksomhed skal handle redeligt og loyalt over for sine kunder. En finansiel virksomhed må ikke anvende vildledende eller urigtige angivelser eller udelade væsentlige informationer, hvis dette er egent til mærkbart at forvride kundernes økonomiske adfærd på markedet.

Sparekassen anfører, at den har ”skrivebordsvurderet” hans huse, hvilket er et tegn på ligegyldighed. Det er et tegn på den magtmisbrug, der er, når en kunde ikke lige vil makke ret.

Sparekassen anfører, at han bare kan skifte pengeinstitut. Det kan man ikke, når man først er havnet i fedtefadet på grund af en dårlig rådgiver. Han kan ikke komme videre med sit liv på grund af den økonomiske situation, han nu er i.

Sparekassen Danmark har anført, at den ikke er enig i klagerens værdiansættelse af de to ejendomme, herunder den påståede friværdi.

Det er klagerens opfattelse, at værdien af de to ejendomme tilsammen udgør 4.600.000 kr., og der er friværdi for 2.886.562 kr. Sparekassen deler ikke denne opfattelse.

På baggrund af en kreditvurdering af klageren afviste sparekassen at medvirke til at forhøje klagerens realkreditlån til ca. 2.000.000 i klagerens private ejendom.

Det beror på sparekassens egen afgørelse, om sparekassen ønsker at imødekomme en kreditansøgning. Sparekassen er ikke forpligtet til at imødekomme klagerens anmodning, og Ankenævnet har ikke kompetence til at pålægge sparekassen at omlægge og forhøje klagerens realkreditlån.

Klageren har til enhver tid mulighed for at undersøge, om andre penge- og/eller realkreditinstitutter vil formidle eller tilbyde den realkreditbelåning, som han ønsker.

Sparekassen er i medfør af bekendtgørelse om god skik for boligkredit forpligtet til at foretage en kreditværdighedsvurdering af klageren. Sparekassen vurderede flere gange klagerens realkreditlån i ejendom 1. Når Sparekassen som formidler skal vurdere et realkreditlån, inddrager den klagerens indtægter og udgifter samt nøgletal som soliditet, gældsfaktor, egenkapital (herunder ejendommens forventede værdi), rådighedsbeløb samt sparekassens risiko i forhold til garantistillelser. Klageren fraviger på flere punkter. I henhold til sparekassens interne kreditpolitik og forretningsgange skal engagementet ses samlet. Derfor er regnskab for klagerens enkeltmandsvirksomhed og regnskab for anpartsselskabet også inddraget i kreditvurderingen af klageren. Sparekassen vurderede hvert år ved modtagelsen af regnskaberne på nøgletallene, og sparekassen anmodede flere gange om udvidet personligt regnskab med kapitalforklaring uden held.

Klageren har ikke haft en fast lønbaseret indtægt. Han har ikke været i stand til at dokumentere et tilstrækkeligt indtægtsgrundlag, hvorfor der kan fraviges på krav til rådighedsberegning (denne viste en årlig negativ konsolidering) og gældsfaktor.

Klageren har en hvilende akkord hos et andet pengeinstitut, og hvis klageren misligholder akkordaftalen, genopstår den fulde gæld hos det andet pengeinstitut. Egenkapitalen kan dermed gå i to retninger.

Sparekassen er ikke enig i klagerens vurdering af ejendom 1, og kreditværdighedsvurderingen må i øvrigt heller ikke kun basere sig på værdien af en fast ejendom. Det er ikke nødvendigt at fastslå størrelsen af en eventuel friværdi for Ankenævnets stillingtagen til klagen. Sparekassen har valgt ikke at bruge penge på en vurdering, idet klageren fraviger på flere parametre.

Sparekassens afslag er således sket under hensyn til en usikker/negativ egenkapital, akkordaftalen, klagerens manglende tilbagebetalingsevne samt klagerens manglende villighed til at udlevere det anmodede materiale.

Sparekassen har ikke handlet ansvarspådragende.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren var kunde i Sparekassen Danmark. Klageren var ejer af ejendom 1 og ejendom 2, der var finansieret henholdsvis ved et rentetilpasningslån i DLR Kredit og et obligationslån i Totalkredit.

På et tidspunkt i 2018-2020 anmodede klageren sparekassen om at medvirke til at forhøje lånet i DLR Kredit med ca. 900.000 kr., hvorefter lånet ville være på 2.000.000 kr. Baggrunden for klagerens anmodning var, at han bl.a. ville indfri lånet i ejendom 2 samt to andre lån. Sparekassen afslog klagerens anmodning.

Det beror på sparekassens egen afgørelse, om den ønsker at imødekomme en kreditansøgning, og sparekassen var ikke forpligtet til at imødekomme klagerens anmodning om omlægning af et realkreditlån i DLR Kredit.

Ankenævnet kan ikke efterprøve eller tilsidesætte sparekassens kreditvurdering af klageren, ligesom Ankenævnet ikke kan pålægge sparekassen at medvirke til omlægning af realkreditlånet.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.