Indsigelse mod afslag på omlægning af realkreditlån til nedsparingslån. Spørgsmål om betingelse for lånetilsagn om indfrielse af forbrugsgæld var opfyldt ved optagelse af nyt lån i et andet pengeinstitut.

Sagsnummer:27/2019
Dato:20-08-2019
Ankenævn:John Mosegaard, Karin Duerlund, Kristian Ingemann Peter-sen, Ida Marie Moesby og Søren Geckler
Klageemne:Realkreditbelåning - rådgivning
Ledetekst:Indsigelse mod afslag på omlægning af realkreditlån til nedsparingslån. Spørgsmål om betingelse for lånetilsagn om indfrielse af forbrugsgæld var opfyldt ved optagelse af nyt lån i et andet pengeinstitut.
Indklagede:Danske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod afslag på omlægning af realkreditlån til nedsparingslån. Spørgsmål om betingelse for lånetilsagn om indfrielse af forbrugsgæld var opfyldt ved optagelse af et nyt lån i et andet pengeinstitut.

Sagens omstændigheder

Klageren, M, og hans ægtefælle, H, var kunder i Danske Bank, hvor de blandt andet havde en Danske Prioritet, et boliglån og en fælles kredit samt et MasterCard. Herudover havde M en kredit i banken og netbankadgang.

Klageren og H havde en fælles ejendom, E1, der var belånt med et realkreditlån, der var et obligationslån på opr. 889.000 kr. med afdrag, samt en Danske Prioritet i banken med en hovedstol på opr. 627.775 kr.

Klageren og H havde endvidere en fælles ejendom, E2, der var et forældrekøb, og som var belånt med et realkreditlån, der var et obligationslån på opr. 737.000 kr. med afdrag, samt et boliglån i banken.

Klageren var i efteråret 2017 til møde i banken som følge af, at han og H i foråret 2018 skulle begynde at betale afdrag på deres Danske Prioritet. Klageren havde et ønske om, at parrets Danske Prioritet med pant i E1 skulle fortsætte uændret med afdragsfrihed, da han og H i forvejen betalte afdrag på de to realkreditlån med pant i E1 og E2.

Banken ønskede ikke at forlænge afdragsfriheden på parrets Danske Prioritet, da parrets ejendomme, E1 og E2, havde en for høj belåningsgrad.  E1 havde en belåningsgrad på 72% og E2 havde en belåningsgrad på 83 % inkl. et boliglån med en restgæld på ca. 143.000 kr. Det blev aftalt, at klageren og H skulle begynde at betale afdrag på deres Danske Prioritet pr. 1. marts 2018. Det blev endvidere aftalt, at parret skulle begynde at afdrage på deres to kreditter i banken for at nedbringe deres gæld.

I løbet af foråret og sommeren 2018 var der en løbende korrespondance mellem klageren og banken om klageren og H’s økonomi samt muligheden for at omlægge parrets lån i E1 og E2. Klageren fik oplyst, at parret ikke måtte have en belåningsgrad over 60 %, såfremt der skulle omlægges til nedsparingslån. Klageren og H afdragede på dette tidspunkt på alle deres lån i E1 og E2 og var derfor i gang med at nedbringe ejendommenes belåningsprocent.

På et møde i banken den 17. august 2018 fik klageren og H afslag på at omlægge deres realkreditlån til variabelt forrentede realkreditlån, da deres belåningsgrad i ejendommene var for høj. Parret fik i stedet tilbud om at omlægge deres eksisterende realkreditlån – der havde en restløbetid på henholdsvis ca. 16,5 år og 18 år – til nye realkreditlån optaget via banken med en fast rente og afdrag, og en løbetid på 30 år.

Den 22. oktober 2018 blev der holdt et nyt møde i banken, hvor det blev aftalt at indhente nye vurderinger af E1 og E2, da klageren forventede, at vurderingerne ville vise, at belåningen lå inden for 60 %. Klageren og H fik på mødet oplyst, at hvis vurderingerne viste, at der var mulighed for, at lånene kunne ligge inden for en 60 % belåningsgrad, skulle parrets øvrige gæld bestående af to kreditter i banken og et MasterCard indfries, så der kun var en kredit på MasterCardet på 10.000 kr. foruden realkreditlånene.

Banken har oplyst, at der på mødet ikke blev drøftet gæld til andre kreditorer, da klageren og H alene havde gæld til banken. Der blev heller ikke drøftet optagelse af gæld hos andre kreditorer, da banken forstod, at parret ville anvende engangssummer fra pensionsopsparinger i Danske Bank og i et andet pengeinstitut til indfrielse af kreditter og boliglån over 60 % af ejendommenes værdi.

Den 31. oktober 2018 modtog banken vurderinger af ejendommene, hvoraf fremgik, at E1 blev vurderet til 2,2 mio. kr., og E2 blev vurderet til 1,2 mio. kr. For at holde sig inden for en belåningsgrad på 60 %, kunne der herefter opnås en maksimal belåning i E1 på 1.320.000 kr. og i E2 på 720.000 kr.

Banken har oplyst, at det fulgte af Finanstilsynets vejledning nr. 9051 af 29. januar 2016 om forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning af boliger i vækstområder mv., at banken skulle stramme sin kreditpolitik vedrørende afdragsfrie lån, således at kunder, der ønskede afdragsfrihed på variabelt forrentede lån, ikke kunne have en høj gældsfaktor (4 gange indkomsten eller derover) og samtidig have en høj belåningsgrad (over 60 %). Banken skulle ligeledes sikre, at kunden havde et tilstrækkelig robust rådighedsbeløb til at håndtere eventuelle rentestigninger.

Banken har endvidere oplyst, at klageren og H forventede at få en samlet årlig indkomst på ca. 452.000 kr. før skat i 2019, hvilket gav en gældsfaktor på 4,5 med de drøftede realkreditlån på i alt ca. 2.040.000 kr. Parret kunne derfor maksimalt have en belåningsgrad på 60 % og skulle samtidig have et tilstrækkeligt rådighedsbeløb for at kunne kreditgodkendes.

I en besked af 31. oktober 2018 til klageren via netbank anførte banken:

” Så har jeg modtaget vurderingen på begge huse, og fået lavet nogle beregninger.

Som vi aftalte, har jeg set på muligheden for at hjemtage lån op til 60 % belåning i begge jeres ejendomme.

Når vi taler nedsparing, er det en pakke man køber, og dette indebærer følgende vilkår:

Mulighed for afdragsfrihed i op til 30 år, Flexlife, 60 % belåning i Realkredit Danmark.

Ingen kreditter eller forbrugslån i Danske Bank.

Det betyder derfor, at jeres kassekreditter og Master Card samtidig skal indfries. Jeg vil dog stadig give jer et Master Card med en kreditramme på kr. 10.000,-, da det kan være dejligt at have til nethandel m.v.

Det betyder for jer, at I skal indbetale[s] kr. 266.000,00 på konto i banken, inden vi kan hjemtage nyt Flexlife lån.

Alternativ er der jo også mulighed for at omlægge til nyt 30 års lån med afdrag, såfremt I ikke ønsker at indfrie kreditter og mastercard.

Da det er sidste frist for opsigelse obligationslån idag, skal jeg bede dig bekræfte her i netbank i dag, hvis du ønsker lånene opsagt og omlagt, og om du ønsker at omlægge til Flexlife med de vilkår, der følger.”

Banken har fremlagt en økonomiberegning af 31. oktober 2018, som den sendte til klageren og H. Beregningen var udarbejdet på baggrund af de oplysninger om forventede indtægter og udgifter i 2019, som parret havde givet banken og bedt om skulle med i beregningen. Af beregningen fremgik, at banken forudsatte, at der ikke var andre lån, der skulle afvikles ved siden af de nye realkreditlån.

Banken har endvidere fremlagt nogle finansieringseksempler med forskellige typer af realkreditlån for henholdsvis E 1 og E2, som den sendte til klageren den 31. oktober 2018.

Den 1. november 2018 meddelte klageren banken, at han ønskede at vente med at opsige lånene til den 13. januar 2019, da han ikke kunne beslutte sig for, hvilken type lån han ønskede. Han var i tvivl om, hvorvidt han og H skulle vælge et nedsparingslån, et såkaldt FlexLife realkreditlån i begge ejendomme. Parret havde i første omgang ønsket et FlexLife realkreditlån i E1, og et fastforrentet 2 % obligationslån med afdragsfrihed i 10 år i E2.

Den 6. november 2018 indfriede klageren blandt andet sit boliglån og sine kreditter i Danske Bank med et lån optaget i et andet pengeinstitut, P. Klageren bad i forbindelse med indfrielsen banken om at indhente lånetilbud på et FlexLife realkreditlån i E1 og et 2 % obligationslån med afdragsfrihed i 10 år i E2.

Da banken konstaterede, at indfrielsen af kreditterne var sket med midler fra P, bad den om at få uddybet, hvad vilkårene for lånet i P var, herunder om klagerens og H’s boliglån i banken også blev indfriet med lånte midler. Klageren oplyste, at han og H havde lånt 238.000 kr. i P, som skulle afvikles med 2.511 kr. om måneden i 12 år.

Den 8. november 2018 gav banken klageren og H afslag på at omlægge deres realkreditlån i E1 og E2, da deres gæld ikke var blevet nedbragt, og de ikke havde forbedret deres rådighedsbeløb, hvilket var en forudsætning for omlægningen og det, der var blevet aftalt på møderne den 17. august 2018 og 22. oktober 2018.

Banken kunne på baggrund af bankens kreditpolitik heller ikke kreditgodkende klageren og H, da deres rådighedsbeløb blev for lavt, når banken ”rentestressede” det ønskede FlexLife realkreditlån samtidigt med, at klageren og H skulle afvikle 2.511 kr. om måneden til P. Parret havde herefter ikke et tilstrækkeligt rådighedsbeløb.

Den 3. december 2018 gjorde klageren over for banken indsigelse mod, at banken havde givet ham og H afslag på at omlægge deres lån i E1 og i E2.

I et brev af 21. december 2018 til klageren fastholdt banken afslaget og oplyste, at den stod ved sit tilsagn om omlægning. Såfremt klageren og H indfriede det nyligt optagne lån i P, uden at optage yderligere gæld, således at parrets samlede gæld kunne holdes inden for 60 % af ejendommenes værdi, ville banken gerne være behjælpelig med at se på en omlægning til FlexLife. Alternativt kunne klageren og H omlægge deres eksisterende realkreditlån i E1 og E2 uden provenu, hvorved de ved omlægningen fik en længere løbetid på deres lån og derved nedsat den månedlige ydelse.

Parternes påstande

Den 14. januar 2019 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal medvirke til at omlægge hans og H’s lån i E1 og E2 i overensstemmelse med det afgivne tilsagn af 31. oktober 2018.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken er forpligtet til at vedstå sit skriftlige tilsagn af 31. oktober 2018 om omlægning af hans og H’s lån i E1 og E2. Heri er intet anført om, at han ikke må have et forbrugslån andetsteds, som ikke har pant i ejendommene.

Han har opfyldt kravet i tilsagnet om at indbetale 266.000 kr. til banken, men banken har ikke opfyldt sin del af aftalen.

Han havde ikke lovet banken at bruge sine pensionsmidler til indfrielsen, men havde oplyst, at han måtte se, hvilke muligheder der var for at komme ned under den nævnte belåningsgrænse på 60 % vedrørende pantsikret gæld.

Det vedkommer ikke banken, at han har et ikke pantsikret lån andetsteds. Der har aldrig været talt om, at han og H ikke måtte have bil-/forbrugslån andre steder. Banken vidste, at H også benyttede andre pengeinstitutter.

E1 og E2 blev vurderet til i alt 3.400.000 kr., og de nye lån er tilsammen på kontant 2.040.000 kr., og der vil derfor være en anslået friværdi på ca. 1.360.000 kr. Hans og H’s nuværende gæld er afdragstung og de har dermed et lille rådighedsbeløb, som ved den forventede omlægning ville stige med ca. 8.300 kr. om måneden. I det lys kan han ikke se, at han stadig skal afdrage/opspare over 8.000 kr. om måneden, som blot vil komme hans arvinger til gode.

Bankens nej til en omprioritering er med til at give ham og H en stærkt forringet livskvalitet, hvilket ikke kan være meningen i deres situation som millionærer, blot bundet i mursten. Han finder det fuldstændig unødvendigt, at de skal ”leve på en sten” for at ”spare op”/afdrage i den nuværende størrelsesorden, da der er rigelig sikkerhed for realkreditlånene, også selv om de bliver afdragsfrie, som lovet af banken. Alt andet er ikke i kundernes tarv.

Danske Bank har anført, at klageren og H på møderne den 17. august 2018 og 22. oktober 2018 blev rådgivet om betingelserne for at optage et nedsparingslån, herunder at der maksimalt måtte være en belåningsgrad på 60 %, og at parret ikke måtte have kreditter, hvorfor disse skulle indfries.

Banken gav tilsagn om at foretage en omlægning, såfremt klageren og H ikke havde lån og kreditter. Der blev alene refereret til kreditter og forbrugslån i Danske Bank, da parret ikke havde kreditter eller forbrugslån andre steder, hvorfor det ikke var relevant at tale om gæld til andre banker.

Vilkårene for bevilling af nedsparingslån blev klart formuleret til klageren og H på de to møder med banken, og bankens besked af 31. oktober 2018 i netbank til klageren skulle ses i sammenhæng med, hvad der var drøftet på møderne.

Det var en forudsætning, at gælden blev indfriet med pensionsmidler, som drøftet mellem klageren og banken.

Klageren og H opfyldte som følge af låneoptagelsen hos P ikke betingelsen for at optage et nedsparingslån, og banken var som følge heraf ikke forpligtet til at tilbyde parret at formidle et FlexLife realkreditlån.

Klageren og H opfyldte ikke kravene i Finanstilsynets vejledning om forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning i vækstområder mv. til at optage et FlexLife realkreditlån, da de ikke havde et tilstrækkeligt rådighedsbeløb.

Klageren har ikke lidt et økonomisk tab, men har alene fået skuffet sine forventninger om muligheden for at optage et FlexLife realkreditlån.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren og H var kunder i Danske Bank og ejede to fælles ejendomme, E1 og E2.  E1 var belånt med et realkreditlån, der var et obligationslån på opr. 889.000 kr. med afdrag, samt en Danske Prioritet i banken med en hovedstol på opr. 627.775 kr. E2 var et forældrekøb, og var belånt med et realkreditlån, der var et obligationslån på opr. 737.000 kr. med afdrag, samt et boliglån i banken.

I forlængelse af to møder afholdt den 17. august 2018 og den 22. oktober 2018, hvor klageren og H drøftede en eventuel omlægning af lånene i E1 og E2 med banken, gav banken den 31. oktober 2018 klageren og H et tilsagn om at omlægge lånene i E1 og E2 til såkaldte FlexLife realkreditlån op til 60 % belåning og med mulighed for afdragsfrihed i op til 30 år. Det var en betingelse for tilsagnet, at klageren og H ingen kreditter eller forbrugslån havde i Danske Bank, og at de indbetalte 266.000 kr. til indfrielse af deres lån og kreditter i banken.

Den 6. november 2018 indfriede klageren og H deres boliglån og kreditter i Danske Bank blandt andet med et lån på 238.000 kr. optaget i et andet pengeinstitut, P.

Den 8. november 2018 gav banken klageren og H afslag på at omlægge deres realkreditlån i E1 og E2, da deres gæld ikke var blevet nedbragt, og de ikke havde forbedret deres rådighedsbeløb.

Tre medlemmer – John Mosegaard, Andres Moll Årsnes og Karin Duerlund – udtaler:

Bankens tilsagn af 31. oktober 2018 var efter sin ordlyd alene betinget af, at klageren og H ikke havde ”kreditter eller forbrugslån i Danske Bank”. Af økonomiberegningen af 31. oktober 2018, der knyttede sig til tilsagnet, fremgik imidlertid, at banken forudsatte, at der ikke var andre lån, der skulle afvikles ved siden af de nye realkreditlån.

Vi lægger på denne baggrund, som anført af banken, til grund, at det var en væsentlig forudsætning for bankens tilsagn af 31. oktober 2018, at klageren og H ikke havde anden gæld ved siden af de nye realkreditlån, og at klageren og H var bekendt hermed, idet det både fremgik af økonomiberegningen og, ifølge det oplyste, også var blevet oplyst på møderne i banken den 17. august 2018 og 22. oktober 2018.

Vi finder herefter ikke grundlag for at tilsidesætte bankens afslag på omlægning af klagerens og H’s realkreditlån, jf. i øvrigt det af banken anførte om de kreditmæssige krav, som banken krævede opfyldt i forbindelse med overholdelsen af Finanstilsynets vejledning nr. 9051 af 29. januar 2016 om forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning af boliger i vækstområder mv.

Vi stemmer derfor for, at klageren ikke får medhold i klagen.

To medlemmer – Ida Marie Moesby og Søren Geckler – udtaler:

Bankens tilsagn af 31. oktober 2018 var efter sin ordlyd alene betinget af, at klageren og H ikke havde ”kreditter eller forbrugslån i Danske Bank”. Med henblik på at opfylde betingelsen optog klageren og H et lån hos P til indfrielse af deres lån og kreditter i Danske Bank.

Vi finder ikke, at klageren og H burde have indset, at det var en forudsætning for bankens tilsagn, at deres lån og kreditter i banken skulle indfries med engangssummer fra deres pensionsopsparinger. Dette gælder uanset, at klagerens og H’s rådighedsbeløb ifølge økonomiberegningen skulle stige. Vi har herved lagt til grund, at klagerens og H’s økonomi samlet set ikke blev forringet som følge af låneoptagelsen hos P, idet pensionsmidlerne modsvarede lånet hos P, og at klageren og H med pensionsmidlerne i behold kunne forøge deres rådighedsbeløb, hvis de måtte få behov herfor.

Vi finder herefter, at banken er bundet af sit tilsagn af 31. oktober 2018. Vi stemmer derfor for, at klageren får medhold i sin påstand således, at Danske Bank skal medvirke til at omlægge hans og H’s lån i E1 og E2 i overensstemmelse med dette, hvis klageren og H anmoder om det inden 30 dage efter datoen for Ankenævnets afgørelse.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.