Indsigelse fra arving om uansvarlig långivning i forbindelse med opførelse af en fast ejendom.

Sagsnummer:513/2008
Dato:18-06-2009
Ankenævn:John Mosegaard, Hans Daugaard, Carsten Holdum, Astrid Thomas
Klageemne:B - Byggelån
Ledetekst:Indsigelse fra arving om uansvarlig långivning i forbindelse med opførelse af en fast ejendom.
Indklagede:Fionia Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning.

Denne sag vedrører Fionia Banks långivning i forbindelse med en nu afdød kundes opførelse af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

Klageren i denne sag er en af seks privatskiftende arvinger efter M, der var kunde i Fionia Bank.

M, der døde den 17. juni 2008, sad i uskiftet bo efter klagerens mor, H, der døde den 21. februar 2007. Det uskiftede bo omfattede bl.a. to ejendomme, I og II.

Ved kassekreditkontrakt af 26. juni 2007 ydede Fionia Bank M en udlægskredit med en kreditramme på 270.000 kr. til M’s køb af en byggegrund (III), hvor M ønskede at opføre en ejendom. Den 25. oktober 2007 blev kreditten forhøjet med 300.000 kr. til finansiering af fundamentet. Samtidig blev der oprettet et ejerpantebrev på 570.000 kr. med pant i III. Banken fik håndpant i ejerpantebrevet til sikkerhed for M’s engagement.

Til finansieringen af opførelsen af ejendommen blev der i april 2008 hjemtaget et forhåndslån på 1.214.000 kr. i Totalkredit. Lånet var 30-årigt og med afdragsfrihed i 10 år. Banken rykkede med ejerpantebrevet for Totalkreditlånet.

Den 17. juni 2008 døde M.

Ved brev af 5. november 2008 til banken gjorde klageren indsigelse mod forløbet. Ved brev af 19. november 2008 sendte banken en redegørelse til klageren.

Parternes påstande.

Den 3. december 2008 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Fionia Bank skal betale erstatning samt medvirke til afvikling af boets forpligtelser uden unødige omkostninger.

Fionia Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at Fionia Bank som følge af mangelfuld rådgivning og uansvarlig långivning til M har pådraget sig et erstatningsansvar.

Banken burde ikke have medvirket til finansieringen af byggeriet (III), før ejendom II, der blev sat til salg i sommeren 2007, var solgt.

Under et besøg i februar 2008 oplyste M, at det kneb med økonomien. Et overslag viste, at hans rådighedsbeløb var på højst 4.000 kr. pr. måned. Kort tid efter fik M tilsagn om Totalkreditlånet på 1.214.000 kr. med afdragsfrihed.

Det er uforståeligt, at banken accepterede, at M med sin beskedne økonomi kunne have tre ejendomme og tre lån med afdragsfrihed. Banken vidste, at M sad i uskiftet bo, og at økonomiske forhold aldrig havde været hans stærkeste side. Banken burde have rådgivet M til at vente med at sætte byggeriet i gang, til ejendom II var solgt. Det var uansvarligt at medvirke til, at M optog det ene afdragsfrie lån efter det andet, samtidig med at han havde forpligtelser på tre ejendomme og et beskedent rådigheds­beløb. Banken har tilsyneladende ikke på noget tidspunkt udregnet M’s reelle rådighedsbeløb.

Siden H’s død er værdien af det uskiftede bo faldet betydeligt. Boets værdi kunne have været stort set uændret, hvis byggeriet var blevet udskudt, indtil ejendom II var solgt, hvorved der ville blive frigivet likviditet til bl.a. byggeriet.

Banken bør medvirke til, at boets forpligtelser afvikles uden unødige omkostninger vedrørende bl.a. forhåndsgaranti, renter m.v.

Fionia Bank har anført, at bankens rådgivning af M ikke var mangelfuld. Banken frarådede flere gange at begynde byggeriet, før ejendom II var solgt. M ønskede imidlertid at gennemføre byggeriet og var indforstået med, at hans rådighedsbeløb var beskedent. Under hensyn til værdien af ejendommene I og II var det forsvarligt at hjemtage lånet i Totalkredit.

M har til enhver tid overholdt sit engagement med banken.

Den omstændighed, at ejendom III i det nuværende marked formentlig ikke vil kunne sælges til kostprisen, skyldes ikke bankens rådgivning. Et eventuelt tab skyldes, at ejendommen på grund af M’s død skal sælges, før det kunne påregnes.

Eventuelle omkostninger i forbindelse med afvikling af boets mellemværende med banken vil følge bankens almindelige prisindeks.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

På det foreliggende grundlag finder Ankenævnet ikke at kunne fastslå, at Fionia Bank begik ansvarspådragende fejl ved sin rådgivning af M i forbindelse med etableringen og forhøjelsen af udlægskreditten og hjemtagelsen af forhåndslånet til finansiering af M’s grundkøb og byggeri. Det bemærkes herved, at det må have stået klart for M, at der bestod en risiko ved at begynde byggeriet (ejendom III), før det forudsatte salg af den hidtidige ejendom II var sket, ligesom banken som sagen er oplyst flere gange frarådede M at begynde byggeriet, før ejendom II var solgt.

Klagen tages ikke til følge.