Indsigelse mod værdiansættelse af ejendom

Sagsnummer:295/2020
Dato:26-03-2021
Ankenævn:Bo Østergaard, Jes Zander Brinch, Steen Jul Petersen, Morten Bruun Pedersen, Lisbeth Baastrup Burgaard
Klageemne:Værdiansættelse - fornyet
Værdiansættelse - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Indsigelse mod værdiansættelse af ejendom
Indklagede:Totalkredit
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Realkreditinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelser imod Totalkredits værdiansættelse af hans ejendom, som klageren ville anvende i forbindelse med optagelsen af et nyt lån.

Sagens omstændigheder

Den 31. oktober 2019 vurderede Totalkredit klagerens ejendoms værdiansættelse til 22 millioner kroner. Klageren ville gerne optage et nyt lån i en bank, som havde samarbejde med Totalkredit, og som lagde Totalkredits værdiansættelse til grund.

Af Totalkredits vurderingskladde vedrørende klagerens ejendom fremgik blandt andet:

”…

Kommentarer til ejendommen - herunder uddybning af bedømmelserne

Stor grund, men da der ikke foreligger udstykningstilladelse kan værdi af eventuel ekstra grund ikke medtages i vurderingen.

Det er en stor grund som rent arealmæssigt kan udstykkes men ikke som bygningerne ligger på ejendommen i dag.

Referenceejendomme og begrundelse for værdiansættelse

Begge referencer har tilsvarende beliggenhed til søen men på lidt mindre grunde. Stand ser ud til at være nogenlunde ens mens modernisering nok er lidt bedre på begge referencer.

Ejer har et købstilbud på 36.000.000 kr. men det kan ikke følges. Referencer viser et andet niveau, hvor m2-prisen skal ligge mellem referencer.

…”

Ved mail af 24. juli 2020 gjorde klageren indsigelse mod Totalkredits vurdering af ejendommen til 22 mio. kr. Klageren anførte blandt andet, at han fra diverse ejendomsmæglere og et kreditinstitut havde fået flere højere vurderinger af ejendommen på beløb fra 36 til 45 millioner kroner.

Totalkredit har oplyst, at vurderingen af en ejendom er baseret på den nuværende pantværdi på baggrund af den aktuelle anvendelse af ejendommen.

Ved værdiansættelsen fremgår grundlaget for vurderingen. Der kan her tages udgangspunkt i referenceejendomme. Ved referenceejendomme forstås, at der tages udgangspunkt i de senest konstaterbare salgspriser for sammenlignelige ejendomme, hvor øvrige forhold ikke betinger en særligt høj pris.

Ved værdiansættelsen fradrages eller tillægges endvidere generelt for forskel i ejendommens stand, størrelse, udsigt, beliggenhed i relation til støjende virksomheder, befærdet vej, højspændingsledninger og lignende sammenlignet med de fundne referencer.

Parternes påstande

Den 5. august 2020 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Totalkredit skal forhøje værdiansættelsen på hans ejendom.

Totalkredit har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at Totalkredit har værdiansat hans ejendom meget lavt, og på grund af det kunne han ikke tilbydes et passende lån.

Totalkredits værdiansættelse af hans ejendom til 22 millioner kr. er urimeligt lav, sammenholdt med vurderingerne fra diverse ejendomsmæglere, banker og realkreditinstitutter, hvor han fik en væsentligt højere vurdering på mellem 36 og 45 millioner kr.

Han fik meddelt fra en bank, at Totalkredit vurderede en naboejendom til 19,5 millioner kr.

En anden ejendom tæt på hans ejendom blev vurderet til 30 millioner kr., selvom grundstørrelsen på ejendommen er på 1000 m2 til sammenligning med hans ejendom som er på 3.744 m2, og som ifølge kommunen kan udstykkes. I forbindelse med mulighed for udstykning havde han indhentet et skriftligt udsagn fra kommunen og en forhåndsgodkendelse fra Skat på, at huset kan sælges skattefrit, hvilket måtte betyde en hel del for værdiansættelsen af ejendommen.

Totalkredit har anvendt en vurdering fra 2016, hvor huset var under ombygning og har ikke taget prisstigningen gennem de senere år i betragtning.

Totalkredit har begået fejl i værdiansættelsen af hans ejendom i betragtning af vurderingerne af de andre ejendomme, som befinder sig i nærheden af hans ejendom. Totalkredit har kun nævnt et strandhus og overset et andet i vurderingen.

Det er sandsynliggjort, at der er fejl i Totalkredits vurdering, da Totalkredit ikke var opmærksom på vigtige forhold i deres vurdering fra 2016. Desuden tog Totalkredit ikke højde for, at markedet havde ændret sig betydeligt i de seneste fire år siden deres vurdering.

Totalkredit misbruger sit monopol, da pengeinstituttet P1, som samarbejder med Totalkredit, ikke har andre muligheder for at tilbyde realkreditfinansiering end gennem Totalkredit. Pengeinstituttet P2 har valgt ikke længere at samarbejde med Totalkredit.

Det er besynderligt, at Totalkredit fastholder en så gammel vurdering, når ejendommen er unik, og ejendommens placering og størrelse betinger en særlig høj pris for den.

Totalkredit chikanerer og diskriminerer ham, som er 78 år gammel og halvjøde, ved at fastholde deres fejlvurdering fra 2016.

Han fik et skriftligt realkreditlånstilbud fra et andet realkreditinstitut på 36 millioner. Han modtog samme tilbud mundtligt fra pengeinstituttet P3.

Han ønsker at modtage en korrigeret værdiansættelse fra Totalkredit, der ligger på samme niveau som vurderingen fra de andre banker, ejendomsmæglere og realkreditinstitutter.

Totalkredit har anført, at værdiansættelse er et internt anliggende vedrørende det individuelle instituts kredit- og udlånspolitik ud fra ejendommens nuværende anvendelse samt gældende regler på området.

Der er ikke godtgjort eller sandsynliggjort fejl i instituttets vurdering, og det kan ikke pålægges Totalkredit at fastsætte en anden værdi.

Værdiansættelsen af klagerens ejendom blev foretaget den 31. oktober 2019 og blev beskrevet i Totalkredits vurderingsrapport. Det er ikke korrekt, at vurderingen blev foretaget i 2016.

Klagers alder eller religiøse overbevisning blev på ingen måde taget i betragtning i forbindelse med vurderingen.

Totalkredit er underlagt to værdiansættelsesbekendtgørelser, der har til primært formål at sikre et tilstrækkeligt sikkerhedsmæssigt grundlag for de udstedte obligationer.

Totalkredits værdiansættelser er underlagt tilsyn af Finanstilsynet, der kan pålægge Totalkredit at ændre en vurdering, såfremt de finder anledning hertil.

Vurderingen er baseret på den nuværende pantværdi på baggrund af den aktuelle anvendelse af ejendommen.

Af bekendtgørelse om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom, som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer § 2 følger, at Totalkredits ansættelse af pantværdien ikke må overstige ejendommens markedsværdi. Dette gælder uanset om ejendommen måtte være solgt til et højere beløb.

Markedsværdien er den pris ejendommen kan handles til ved en uafhængig transaktion mellem to interesserede parter. Dette følger ligeledes af værdiansættelsesbekendtgørelsens § 2 samt støttes af generelle internationale standarder jf. Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), International Valuation Standards og European Valuation Standards.

Totalkredit benyttede to lignende ejendomme i lokalområdet til reference, og fandt at klagers ejendom burde vurderes til en værdi mellem disse.

Der er på klagers ejendom mulighed for udstykning af dele af grunden, såfremt de eksisterende bygninger nedrives.

Totalkredit kunne ikke, i overensstemmelse med egne forretningsgange, medregne værdien af den mulige udstykning, da den aktuelle anvendelse af grunden forhindrede udstykningen.

I modsætning hertil kan en salgsvurdering foretaget af en mægler godt indeholde en værdiansættelse af mulig udstykning på trods af den nuværende anvendelse, hvorfor disse kan fastsætte en højere værdi end Totalkredits belåningsværdi.

Dette er et resultat af, at en sådan vurdering ikke er omfattet af de før omtalte værdiansættelsesbekendtgørelser, og at disse ikke har bagvedliggende obligationer at tage hensyn til.

Da de øvrige vurderinger indhentet af klager er salgsvurderinger, kan disse ikke benyttes til sammenligningsgrundlag.

Det er korrekt, at det kun er visse pengeinstitutter, som har valgt at indgå i Totalkredit samarbejdet.

Klageren er derfor ikke forhindret i, at benytte sig af et andet penge- eller realkreditinstitut til at optage den ønskede finansiering.

Ankenævnets bemærkninger

Den 31. oktober 2019 vurderede Totalkredit klagerens ejendom til 22 millioner kroner.  Totalkredit har anført, at vurderingen blev baseret på den nuværende pantværdi på baggrund af den aktuelle anvendelse af ejendommen. Klageren har anført, at vurderingen er urimeligt lav og at diverse ejendomsmæglere, banker og realkreditinstitutter har haft højere vurderinger af ejendommen på mellem 36 til 45 millioner kr.

Ankenævnet bemærker, at institutternes værdiansættelser sker efter reglerne i realkreditloven og værdiansættelsesbekendtgørelsen, og at de ikke har karakter af en ejendomsmæglervurdering til brug for sælgeren eller køberen af en ejendom, men har til formål at sikre obligationsejernes interesser.

Ankenævnet finder, at realkreditinstitutternes værdiansættelse er et internt anliggende vedrørende det individuelle instituts kredit- og udlånspolitik ud fra ejendommens nuværende anvendelse samt gældende regler på området, som det tilkommer realkreditinstituttet at træffe beslutning om.

Ankenævnet finder i almindelighed ikke at kunne efterprøve og tilsidesætte de kreditpolitiske og sikkerhedsmæssige overvejelser, der begrunder en sådan vurdering.

Ankenævnet finder endvidere, at der ikke er godtgjort eller sandsynliggjort fejl i Totalkredits vurdering af klagerens ejendom, og at det derfor ikke kan pålægges Totalkredit at fastsætte en anden ejendomsværdi. Der er ikke i denne sag oplyst omstændigheder, der kan føre til et andet resultat.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Totalkredit.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen