| Sagsnummer: | 425/2024 |
| Dato: | 04-03-2025 |
| Ankenævn: | Helle Korsgaard Lund-Andersen, Mette Lindekvist Højsgaard, Jimmy Bak, Morten Bruun Pedersen og Jørgen Lanng |
| Klageemne: | Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Indsigelse mod værdiansættelse af ejendom. |
| Indklagede: | Nordea Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod værdiansættelse af ejendom. Krav om erstatning og ændring af regler.
Sagens omstændigheder
I forbindelse med køb af en ejendom optog klageren i 2018 et realkreditlån i Nordea Kredit og et boliglån i Nordea Danmark.
Realkreditinstituttet har oplyst, at klageren den 31. januar 2018 optog et 2 %, fastforrentet realkreditlån med en hovedstol på 1.545.000 kr. og 10 års afdragsfrihed. Lånets kontantværdi svarede på belåningstidspunktet til 80 % af ejendommens købspris på 1.895.000 kr. Boliglånet i banken udgjorde 331.700 kr. og havde en løbetid på 10 år.
Realkreditinstituttet har herudover oplyst, at en ejendomsmægler på realkreditinstituttets vegne flere gange vurderede ejendommen til belåningsformål. I 2019 fik ejendommen i forbindelse med en låneomlægning fastsat en ny belåningsværdi på 2,1 mio. kr. Det nye omlagte lån havde en hovedstol på 1.693.000 kr., fast rente på 1 % og afdragsfrihed. Lånets kontantværdi svarede på udbetalingstidspunktet til 80 % af den nye belåningsværdi. I juni 2021 blev ejendommens belåningsværdi fastsat til 2,4 mio. kr. efter installation af et nyt badeværelse og entré mm. I april 2022 blev belåningsværdien fastsat til 2,55 mio. kr.
Realkreditinstituttet har endvidere oplyst, at belåningsværdien i august 2023 var på 2,8 mio. kr. I oktober 2023 blev de to lån i realkreditinstituttet og banken omlagt til et BoligPuls-lån i banken på 2,01 mio. kr.
I november 2023 solgte klageren ejendommen for 3,8 mio. kr., hvorefter hans lån blev indfriet.
I juni 2024 klagede klageren til banken over belåningsværdierne, der var blevet fastsat i perioden 2018-2023. Af klagen fremgår blandt andet:
”Jeg vil gerne klage over de uforståeligt lave belåningsvurderinger, der er lavet på min tidligere bolig [adresse] i perioden 1/1 2018 - 1/9 2023. Vi har løbende fået lavet belåningsvurderinger af ejendommen, for at se, om en øget værdi af vores hus ville gøre det muligt at forhøje vores realkreditlån og dermed slippe ud af de dyrere banklån, vi havde optaget som led i vores køb af huset. Dette har hver gang vist sig umuligt pga de lave belåningsvurderinger med deraf følgende økonomisk ulempe for vores privatøkonomi.
Vi har løbende undret os over at huspriser i lokalområdet var stigende, vores hus et særligt fint, stort og godt hus samt at vi løbende forbedrede og istandsatte huset uden at det tilsyneladende betød væsentligt for belåningsværdien.
I forbindelse med de løbende vurderinger har vi ikke kunnet få nogen begrundelser for vurderingerne eller set nogen rapporter mv, der kunne forklare de lave vurderinger. Blot har vi i spredt mailkommunikation fået det 'rå' tal af vores rådgiver samt besked om at 'mæglerne er eksperter og ved bedst' og at 'der desværre derfor ikke var noget at gøre'.
De fleste vurderinger er hentet i diverse mails fra vores Nordea mailkorrespondance med vores rådgiver - vi har ikke kunnet fremskaffe en samlet oversigt over de vurderinger [ejendomsmægler] har lavet på ejendommen, men tænker, at dette må være muligt for Nordea, der betaler [ejendomsmægler] for at lave vurderingerne, og derfor må ligge inde med rapporter på dem.
Nedenfor er skitseret historikken i vores forløb baseret på de tal vi har fået oplyst af Nordea løbende:
Januar 2018 - hus købt for 1,9 mio dkr
Juni 2021 hus belåningsvurderet til 2,25 mio dkr ifm nyt bad
April 2022 belåningsvurdering 2,25 mio dkr ifm forespørgsel vedr nyt tag
Juni 2022 hus belåningsvurderet til 2,55 mio dkr ifm omlægning af lån
August 2023 salgsvurdering ca. 3,0 mio dkr (tal fra mægler – [ejendomsmægler])
September 2023 belåningsvurdering 2,85 mio dkr ifm drøftelse af omkonvertering inden salg
Alle vurderinger foretaget af [ejendomsmægler]
Huset er solgt på til 3,8 mio dkr i november 2023 på én måned.
Vi stiller os undrende over for de lave belåningsvurderinger, der har gjort, at vi har måttet beholde dyre banklån og unødvendig gæld. Vi ønsker kompensation for de økonomiske meromkostninger de lave belåningsvurderinger har betydet for os samt de mange bekymringer og frustrationer hele forløbet har betydet for vores liv.”
Nordea Danmark afviste klagen.
Parternes påstande
Den 20. august 2024 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark og/eller Nordea Kredit skal betale hans merudgifter, der var en følge af den for lave værdiansættelse af klagerens ejendom samt et symbolsk beløb for klagerens bekymringer og trængsler. Nordea Danmark og/eller Nordea Kredit skal endvidere justere sine regler.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Nordea Kredit har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken og realkreditinstituttet har foretaget urimeligt lave kreditvurderinger af hans bolig.
Vurderingerne fastholdt i flere år hans familie i dyre banklån. Med en højere kreditvurdering havde de haft mulighed for at forhøje deres realkreditlån og få en bedre rente end tillægslånene ved banken.
Ejendommens salgsværdi lå så højt over kreditvurderingen, at han undrer sig over, at huset løbende blev vurderet så lavt. Denne lave vurdering har alene tjent banken.
Banken og/eller realkreditinstituttet bør justere reglerne på området, fordi de stiller forbrugere urimeligt ringe. Han havde ikke indsigt i mæglerens vurderingsbehandling, herunder grundlag eller argumentation, og han kunne ikke få en second opinion på kreditvurderingen. I tilfælde af indsigelse var det banken og mægleren, der undersøgte sig selv. Hans eneste mulighed var at skifte bank.
Nordea Danmark har til støtte for afvisningspåstanden anført, at der ikke er tale om en konkret formueretlig tvist mellem banken og klageren, men derimod en formueretlig tvist mellem Nordea Kredit og klageren.
Banken formilder alene realkreditinstituttets realkreditlån og yder rådgivning herom. Banken forestår ikke og er ikke ansvarlig for Nordea Kredits belåningsvurderinger, som er genstand for nærværende klage, hvorfor sagen bør afvises i forhold til banken.
Banken har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at den ikke har handlet ansvarspådragende.
De af realkreditinstituttet fastsatte belåningsværdier af klagerens bolig blev fastsat i overensstemmelse med de gældende regler i ”Bekendtgørelse om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som sikkerhed for udstedelse af dækkede obligationer”.
Det er ikke ud fra klagen klart for banken, hvad klageren anfægter i forhold til banken og klagerens lån i boligen.
Nordea Kredit har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at når realkreditinstituttet – eller ejendomsmægler på realkreditinstituttets vegne - vurderer en ejendom til brug for låneudmåling, sættes den skønnede rimelige kontante handelsværdi, som ejendommen kan omsættes til på værdiansættelsestidspunktet, på normale markedsvilkår. Til brug for værdiansættelsen skal der i henhold til værdiansættelsesbekendtgørelsen inddrages relevante sammenlignelige referencer. Hvis forholdene betinger en særlig knaphedspris, skal der ses bort herfra ved værdiansættelsen. En belåningsværdi fastsættes derfor i reglen relativt konservativt og kan være lavere end en tilsvarende salgsvurdering foretaget hos en ejendomsmægler.
Belåningsvurderingerne af klagerens ejendom i perioden 2018-2023 var alle på et realistisk niveau, i god overensstemmelse med prisudviklingen i området og foretaget i tråd med reglerne i værdiansættelsesbekendtgørelsen. Det nye badeværelse, som blev installeret af klageren i perioden, er den eneste forbedring på ejendommen, der isoleret set medførte en værdistigning i perioden. Øvrige mindre projekter har været vedligeholdelse.
En ren statistisk fremskrivning af værdien på klagerens ejendom fra købstidspunktet i 2018 til 2023 ville i henhold til Realkreditrådets statistik over solgte ejendomme resultere i en værdiansættelse på cirka 2,8 mio. kr. i 2023. Der er udelukkende tale om en statistik for den gennemsnitlige prisudvikling, men det er alligevel ganske tæt på den belåningsvurdering på 2,85 mio. kr., som ejendomsmægleren foretog på realkreditinstituttets vegne i august 2023, og meget langt fra den højere værdi ejendommen blev solgt for i november samme år.
Enhver belånings- eller en salgsvurdering er i sagens natur en vurdering. Det kan sagtens forekomme, at en ejendom, som er nyligt vurderet, sælges til en højere eller lavere pris end belåningsvurderingen. Klageren solgte efterfølgende ejendommen til en pris der var noget højere end den seneste belåningsvurdering. Salgsprisen på ejendommen var dobbelt så høj, som den pris klageren havde betalt for ejendommen små seks år tidligere. Klageren fik en rigtig god pris for sin ejendom i november 2023. På det tidspunkt var markedet i området trængt med flere udbudte boliger på et lavere prisniveau.
Realkreditinstituttet kan ikke erkende, at det med de fastsatte belåningsvurderinger har pålagt klageren for store omkostninger til sine lån i ejendommen. Realkreditinstituttet foretager belåningsvurderinger i henhold til de gældende regler, og klageren har i hele forløbet haft mulighed for at vælge et andet realkreditinstitut og en anden bank, hvis han var utilfreds med de tilbudte vilkår – herunder vurderingerne. Det har klageren ikke valgt at gøre.
Ankenævnets bemærkninger
Ankenævnet finder ikke grundlag for at afvise klagen over Nordea Danmark.
I forbindelse med køb af en ejendom optog klageren i 2018 et realkreditlån i Nordea Kredit og et boliglån i Nordea Danmark.
I 2019 vurderede Nordea Kredit ejendommen til 2,1 mio. kr. Ejendommen blev endvidere vurderet til 2,4 mio. kr. i juni 2021, 2,55 mio. kr. i april 2022 og 2,8 mio. kr. i august 2023. I november 2023 solgte klageren ejendommen for 3,8 mio. kr., hvorefter hans lån blev indfriet.
Vedrørende Nordea Danmark:
Klageren har ikke godtgjort, at Nordea Danmark har handlet ansvarspådragende.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Nordea Danmark.
Vedrørende Nordea Kredit:
Ankenævnet bemærker, at realkreditinstitutternes værdiansættelser sker efter reglerne i realkreditloven og værdiansættelsesbekendtgørelsen, og at de ikke har karakter af en ejendomsmæglervurdering til brug for sælgeren eller køberen af en ejendom, men har til formål at sikre obligationsejernes interesser.
Ankenævnet finder, at realkreditinstitutternes værdiansættelse er et internt anliggende vedrørende det individuelle instituts kredit- og udlånspolitik ud fra ejendommens nuværende anvendelse samt gældende regler på området, som det tilkommer realkreditinstituttet at træffe beslutning om.
Ankenævnet kan i almindelighed ikke efterprøve og tilsidesætte de kreditpolitiske og sikkerhedsmæssige overvejelser, der begrunder en sådan vurdering. Dette udgangspunkt finder Ankenævnet ikke grundlag for at fravige i denne sag.
Ankenævnet kan ikke pålægge realkreditinstituttet at ændre sin fremgangsmåde ved ejendomsvurderinger.
Endvidere finder Ankenævnet ikke, at der i øvrigt er oplyst omstændigheder, der kan føre til, at Nordea Kredit skal pålægges at betale et beløb til klageren.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Nordea Kredit.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen over Nordea Danmark.
Klageren får ikke medhold i klagen over Nordea Kredit.