Bl.a. spørgsmål om, hvorvidt indklagede har rådgivet om lånegrænser for lån i landbrugsejendom. Afvisning, bevis.

Sagsnummer:476/1995
Dato:16-09-1996
Ankenævn:Peter Blok, Inge Frølich, Erik Sevaldsen, Jens Ole Stahl
Klageemne:Realkreditbelåning - ekspeditionstid
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Realkreditbelåning - rådgivning
Ledetekst:Bl.a. spørgsmål om, hvorvidt indklagede har rådgivet om lånegrænser for lån i landbrugsejendom. Afvisning, bevis.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Medio oktober 1993 rettede klager A henvendelse til indklagede. Ifølge indklagede anmodede klageren om yderligere overtræk på sin kassekredit og oplyste samtidig, at han til indfrielse af kassekreditten ville anmode Nykredit om et tilbud på omprioritering og tillægsbelåning af hans og klager B's ejendom, en mindre landbrugsejendom på 13 ha. Ifølge klager A aftaltes det mellem ham og indklagede, at han ville fremsende en låneansøgning til Nykredit.

I december 1993 fremsendte klageren et brev til indklagede, hvori han beklagede, at der ikke var sket noget i sagen.

I januar 1994 indhentede klageren et lånetilbud hos Nykredit. Ifølge indklagede skete dette uden indklagedes viden, og indklagede var ikke i kontakt med Nykredit i forbindelse med udfærdigelse af lånetilbudet. Klager A bestrider, at indklagede ikke var vidende om indhentelse af lånetilbudet, idet dette var aftalt med indklagede i efteråret 1993.

Ifølge klager A henvendte han sig i februar 1994 til indklagede og anmodede om, at indklagede foretog det fornødne i anledning af konverteringen. Han anmodede om, at der blev hjemtaget størst muligt 30-årigt lån i Nykredit. Indklagedes medarbejder foretog under mødet beregninger på en omlægning ud fra en ejendomsværdi på 770.000 kr. med en belåningsprocent på 80. Indklagede bestrider, at der blev afholdt et møde i februar måned, hvor belåningsprocenter for ejendommen blev drøftet.

Ved tilbud af 11. marts 1994 fremsendt til klagerne tilbød Nykredit et 30-årigt kontantlån på 284.000 kr. Ifølge indklagede blev man i marts måned orienteret herom. Indklagedes medarbejder spurgte klager A, om han havde søgt tillægsbelåning, hvilket han ikke kunne erindre, men ville undersøge. Klageren bestrider, at der har været tale om ansøgning om tillægsbelåning. Ifølge indklagede vendte klager A tilbage og oplyste, at han ikke kunne opnå yderligere lån i ejendommen, da der var tale om en mindre landbrugsejendom. Dette bestrider klager A.

Den 23. marts 1994 drøftede klager A og indklagedes medarbejder muligheden for et DLR lånetilbud. Ifølge indklagede opfordrede man klageren til at søge 200.000 kr. i tillægsbelåning.

Den 18. april 1994 fremsendte DLR vurderingsrapport og låneansøgning til indklagede. Låneansøgningen til DLR blev underskrevet af klager A den 19. april 1994 og fremsendt til DLR den 21. april 1994.

Efter at indklagede den 9. maj 1994 fra DLR havde modtaget lånetilbud på et 20-årigt kontantlån på 100.000 kr., ringede indklagedes medarbejder til klager A og aftalte et møde til den 11. maj 1994. Ifølge indklagede forespurgte man under mødet klageren, om han selv ønskede at fortsætte sagen, eller om indklagede skulle forestå lånesagen mod sædvanligt gebyr. Klageren valgte at lade indklagede forestå sagen. Klageren bestrider, at det først på dette tidspunkt blev aftalt, at indklagede skulle forestå papirarbejdet, idet dette blev aftalt på møde afholdt i februar 1994. Klageren ønskede begge lånetilbud effektueret, og han blev rådgivet om at få lånene udbetalt på basis af 7%-obligationer. Klageren blev ifølge indklagede ligeledes rådgivet om muligheden for kurssikring med gebyr/kursfradrag eller tinglysning og herefter udbetaling. Klageren bestrider at være blevet rådgivet om muligheden for kurssikring. Ifølge indklagede fik klager A pantebrevet med hjem, således at klager B kunne underskrive dette. Ifølge klager A oplyste indklagede ikke, at klager B ligeledes skulle underskrive lånedokumenterne.

Pantebrevet blev fremsendt til tinglysning den 13. maj 1994. Begge lån blev udbetalt den 30. maj 1994.

Klagerne har ved klageskema af 11. september 1995 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at godtgøre deres tab, subsidiært at betale en mindre godtgørelse.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Klager A har anført, at han først ved modtagelse af lånetilbudet fra Nykredit i marts 1994 blev opmærksom på, at Nykredit kun ville belåne ejendommen med 65% af ejendomsvurderingen. Indklagedes medarbejder har på intet tidspunkt oplyst ham om, at en kreditforening kun vil kunne belåne ejendommen med 65% på grund af dens status som landbrugsejendom. Medarbejderen var klar over, at ejendommen var en landbrugsejendom, men foretog alligevel beregninger på provenuet ud fra en 80%-belåning i forhold til ejendomsværdien. Hele konverteringssagen blev forsinket på grund af Nykredits afslag på 80%-finansiering, idet han herefter måtte rette henvendelse til DLR, der måtte besigtige ejendommen for at kunne fremkomme med tilbud vedrørende belåning. Indtil der forelå lånetilbud fra DLR foretog indklagede sig ikke yderligere. Da lånedokumenterne forelå til underskrift, oplyste indklagede ikke over for klager A, at hans far, klager B, ligeledes skulle underskrive dokumenterne, hvorfor der yderligere gik nogle dage før lånedokumenterne var underskrevet. Såfremt indklagede fra starten havde søgt såvel Nykredit som DLR om belåning af ejendommen og havde indhentet begges underskrift vedrørende lånedokumenterne, ville sagen kunne have været færdigekspederet medio marts 1994. Provenuet ved konverteringen blev væsentligt mindre end forudsat ved den beregning, indklagede havde opstillet forud for konverteringen. Det bestrides, at indklagedes medarbejder rådgav om muligheden for kurssikring. At klager A er uddannet civiløkonom, fritager ikke indklagede for at opfylde sin rådgivningsforpligtelse.

Indklagede har anført, at der ikke blev afholdt møde i februar måned 1994, hvor belåningsprocenter blev drøftet. Klager A havde i januar 1994 bedt Nykredit fremkomme med et lånetilbud. Det må formodes, at han ved den lejlighed fik oplysning om belåningsprocenter for en landbrugsejendom. Indklagede kan ikke udelukke, at klageren ved skranken har drøftet sagen med den kundeansvarlige medarbejder. Hvis en sådan drøftelse har fundet sted, har den været af mere uformel karakter, idet en gennemgribende drøftelse af en omprioritering sker under et egentligt møde. Klageren påbegyndte selv omprioriteringssagen. Indklagedes andel i omprioriteringssagen begyndte først reelt den 11. maj 1994, hvor der forelå et lånetilbud fra DLR udskrevet til indklagede. Under dette møde tilkendegav klageren, at indklagede skulle forestå omprioriteringssagen. Klager A blev rådgivet om muligheden for kurssikring. Hvis klager A ikke er blevet oplyst om, at klager B skulle underskrive pantebrevene, har dette maksimalt forsinket sagen 1 dag, idet pantebrevene blev fremsendt til tinglysning den 13. maj 1994. Sagen er fra det tidspunkt, hvor indklagede blev involveret, behandlet uden forsinkelse. Det bestrides, at den kundeansvarlige medarbejder har foretaget en 80%-beregning på ejendommen, idet han ikke kendte vurderingen for denne.

Ankenævnets bemærkninger:

Der foreligger modstridende oplysninger bl.a. om, hvornår indklagede påtog sig at forestå omprioriteringen, herunder om, hvorvidt der blev afholdt et møde i februar 1994, og hvad der i givet fald blev drøftet på dette møde, ligesom det er omtvistet, hvorvidt klager A på mødet den 11. maj 1994 blev orienteret om muligheden for kurssikring.

Ankenævnet finder, at en stillingtagen til klagen under disse omstændigheder ville forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af vedtægternes § 7, stk. 1.

Som følge heraf

Ankenævnet kan ikke behandle denne klage. Klagegebyret tilbagebetales klageren.