Indsigelser i forbindelse med lån, kaution og overtagelse af en ejendom

Sagsnummer:547/2012
Dato:28-08-2013
Ankenævn:Vibeke Rønne, Christian Bremer, Hans Daugaard, Troels Hauer Holmberg og Karin Sønderbæk
Klageemne:Udlån - øvrige spørgsmål
Kaution - hæftelse
Kaution - øvrige spørgsmål
Udlån - hæftelse
Ledetekst:Indsigelser i forbindelse med lån, kaution og overtagelse af en ejendom
Indklagede:Møns Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelser over for Møns Bank i forbindelse med lån, kaution og overtagelse af en ejendom fra sin søn.

Sagens omstændigheder

Klagerens søn, S, ønskede i marts 2003 at åbne en virksomhed og rettede i den forbindelse henvendelse til Møns Bank.

Den 20. maj 2003 indgik S en aftale med banken om en kredit på 200.000 kr. (med kontonummer -515).

Klageren underskrev samme dag som kautionist S’ kreditaftale med banken samt en separat kautionserklæring.

Af bankens brev af 1. september 2004 til klageren fremgår, at S er erklæret konkurs og at banken forbeholder sig at gøre klagerens kautionsforpligtelse på 200.000 kr. gældende. Banken har under forberedelsen af Ankenævnssagen frafaldet dette.

I sommeren 2005 solgte S’ konkursbo S’ ejendom til klageren for 950.000 kr. I forbindelse med købet optog klageren et realkreditlån på 520.000 kr. Banken har oplyst, at banken finansierede restkøbesummen og at banken fik pant i ejendommen for 300.000 kr. samt pant for 35.000 kr. i klagerens bil og for 185.000 SEK (svenske kroner) i klagerens svenske ejendom.

Den 30. april 2008 underskrev klageren - i forbindelse med en låneforhøjelse -
en låneaftale (vedrørende kontonummer -404), hvorved klageren bekræftede at skylde banken 571.361,17 kr. Til sikkerhed for lånet deponerede klageren effekterne i et sikkerhedsdepot. Af en fremlagt beholdningsoversigt for sikkerhedsdepotet fremgår et ejerpantebrev på 300.000 kr. i ejendommen, som hun købte af S, samt ejerpantebrevet på 35.000 kr. i hendes bil.

Af bankens brev af 20. april 2012 til klageren fremgår:

"…

Ang. engagementet med os.

Under henvisning til tidligere rykker, hvorpå vi ikke har fået nogen reaktion, kan vi herved meddele, at vi betragter engagementet med os som misligholdt og opsiger det herved med en frist på 10 dage fra dato til fuld og endelig indfrielse.

Engagementet udgør pr. dags dato:


• Boliglån nr. … [-404], debetsaldo

kr.

566.513,00

• Kredit nr. … [-110], debetsaldo

kr.

36.193,97

I alt

kr.

602.706,97


Ovennævnte engagement skal indfries med tillæg af renter fra sidste rentetilskrivning og frem til indfrielsesdagen.

Vi gør opmærksom på, at manglende betaling vil kunne medføre, at vi sender sagen til inkasso hos bankens advokat og dette vil medføre yderligere omkostninger, samt indberetning til RKI.

Til orientering kan vi oplyse at lån tilhørende … [S] hvorpå du har kautioneret dags dato er opsagt grundet misligholdelse.

…"

Banken har anført, at klagerens kontonummer -110 er en overtrukket og misligholdt indlånskonto.

Ved brev af 19. maj 2012 foreslog klagerens advokat banken, at banken lod ejendommen tilbageskøde til S tillige med gæld og pantesikkerhed - hvorefter klageren ikke længere skulle have noget med sagen at gøre.

Parterne opnåede i det følgende forløb ikke enighed.

Parternes påstande

Den 15. november 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Møns Bank skal annullere ethvert mellemværende med hende eventuelt mod, at ejendommen tilbageskødes til S (eller sælges).

Møns Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at banken i forbindelse med S’ konkurs arrangerede, at S’ overbelånte ejendom blev overdraget til hende ved overtagelse af hele restgælden herunder S’ misligholdte forretningsmellemværende med banken.

Siden "gældsovertagelsen" i 2003 har al kommunikation foregået med S, som også har betalt terminer og afdrag.

Banken har frafaldet kautionsforpligtelsen efter de gældende retningslinjer og praksis for privatkautioner. Pantebrevene i ejendommene og gældsbrevet/kreditfaciliteten bør frafaldes med samme begrundelse.

Hele hendes mellemværende med banken er relateret til S’ mislykkede forretning og konkurs.

Boliglån og kredit er således stiftet i forbindelse med konkursen, hvor hun lod sig overtale til at købe sin søns overbelånte ejendom til 950.000 kr. svarende til 300 % af markedsværdien på ca. 300.000 kr.

"Købesummen" blev anvendt til indfrielse af bankens (og realkreditinstituttets) hæftelse på ejendommen og således af en gæld, som hun allerede hæftede for som kautionist.

Ejendommen blev straks "udlejet" til S, der således kunne blive boende.

Handlen blev berigtiget af bankens advokat.

Der var reelt tale om, at kautionsforpligtelsen blev konverteret til et boliglån.

Hun havde ingen personlig interesse i at købe ejendommen til overpris. Dette skete alene i bankens og S’ interesse.

Møns Bank har blandt andet anført, at klageren i hele forløbet helt og holdent har medvirket af egen fri vilje og i egen interesse at forsvare sine forpligtelser, som hun påtog sig ved at hjælpe S tilbage i 2003.

Banken medvirkede med at formidle en løsning for ejendommen med afsæt i S’ ønske om at blive boende.

Den medarbejder, som behandlede sagen, oplevede, at klageren havde et oprigtigt ønske om at hjælpe S og at hun var fuldt bevidst om, hvad hun påtog sig af forpligtelser på det pågældende tidspunkt.

Banken har siden 2005 haft adskillige møder med klageren ved fysisk fremmøde. Der har endvidere i stort omfang været både telefonisk kontakt og mailkorrespondance. Møder, mails og samtaler har vedrørt både S’ og klagerens engagement.

Klageren har ved alle møder fremstået som en meget kompetent person, der havde fuldt indblik i egen økonomi og ikke mindst i S’ økonomiske situation.

Banken fastholder, at klageren hæfter som debitor på kontonumre -404 og -110. Værdien af de aktiver som klageren har og dermed kan betale ud fra, må indbetales til banken.

Det må dokumenteres, at der ikke er friværdi i klagerens tre ejendomme.

Banken frafalder pantet i klagerens bil.

Ankenævnets bemærkninger

Den 30. april 2008 underskrev klageren en låneaftale vedrørende kontonummer -404.

Ankenævnet finder ikke godtgjort forhold, der kan medføre, at klageren ikke hæfter for gæld relateret til denne konto.

Banken har anført, at klagerens kontonummer -110 er en overtrukket og misligholdt indlånskonto.

Ankenævnet finder ikke godtgjort forhold, der kan medføre, at klageren ikke også hæfter for gæld relateret til denne konto.

Ankenævnet finder herefter, at banken er berettiget til at søge ovenstående gæld inddrevet, herunder om nødvendigt via en inkassosag i fogedretten.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.