Opgørelse af erstatningskrav som følge af mangelfuld rådgivning om realkreditbelåning af ideelle anparter af fast ejendom

Sagsnummer:84/2020
Dato:08-10-2020
Ankenævn:Vibeke Rønne, Morten Bruun Pedersen, Søren Geckler, Karin Sønderbæk og Jimmy Bak
Klageemne:Realkreditbelåning - rådgivning
Ledetekst:Opgørelse af erstatningskrav som følge af mangelfuld rådgivning om realkreditbelåning af ideelle anparter af fast ejendom
Indklagede:Danske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører opgørelse af erstatningskrav som følge af mangelfuld rådgivning om realkreditbelåning af ideelle anparter af fast ejendom.

Sagens omstændigheder

Klageren og hendes nu afdøde ægtefælle, M, ejede og havde bopæl på en fast ejendom, som i januar 2017 blev vurderet til 6,5 mio. af Realkredit Danmark. Klageren og M ønskede at opføre og flytte ind i en ny tilbygning på ejendommen og at sælge deres eksisterende hus. Kommunen, hvor ejendommen lå, afslog en anmodning fra klageren og M om at udstykke ejendommen eller opdele den i to ejerlejligheder. Klageren og M ønskede herefter at gennemføre projektet ved at opdele ejendommen i to ideelle anparter.

Den 20. februar 2017 var klageren og M til et møde i Danske Bank om projektet.

Den 21. marts 2017 indgik klageren og M en formidlingsaftale med en ejendomsmægler om salg af det eksisterende hus, som blev vurderet til 8.495.000 kr.

 

Den 7. juni 2017 blev udbudsprisen nedsat til 7.495.000 kr.

I juni 2017 blev tilbygningsprojektet, svarende til den kommende ideelle anpart, vurderet til 7,5 mio. kr. af Realkredit Danmark. Samme måned underskrev klageren og M en byggekontrakt med et byggefirma på 2.900.853 kr. vedrørende opførelse af tilbygningen. Banken stillede garanti over for byggefirmaet.

Ved købsaftale af 1. december 2017 blev det eksisterende hus med forbehold for købers rådgivers godkendelse solgt for 6.400.000 kr. med overtagelse den 1. marts 2018. I december 2017 blev det via købers advokat konstateret, at der ikke kunne opnås realkreditlån i de ideelle anparter, fordi ejendommen havde status som enfamiliehus. Projektet blev herefter opgivet.

Ved købsaftale af 9. januar 2018 blev hele ejendommen pr. den 1. februar 2018 overdraget til køber for en købesum på 7,4 mio. kr.

Byggefirmaet meddelte klageren og M, at det ville koste 582.692,50 kr. at annullere byggekontrakten.

Banken afviste et krav fra klageren og M om erstatning.

Den 24. april 2018 spurgte klagerens og M’s advokat banken om eventuelle indvendinger mod et forlig på 220.000 kr. med byggefirmaet, idet klagerne efterfølgende ville kræve beløbet erstattet af banken. Den 26. april 2018 svarede banken bl.a.:

”…

Vi fastholder, at vi ikke anser os som erstatningsansvarlige i forbindelse med dine klienters ophævelse af entreprisekontrakten, herunder for det beløb, som dine klienter i øvrigt måtte rejse over for banken i den forbindelse.

Da vi ikke anser os som part i den mindelige ordning, som dine klienter agter at indgå med entreprenøren, forbeholder vi os ret til at gøre indsigelser af enhver art mod ordningen, såfremt dine klienter – uagtet ovennævnte måtte vælge at rette krav mod banken.

…”

Den 1. juni 2018 indgav klageren og M en klage til Det finansielle ankenævn over Danske Bank med påstand om erstatning på 4.557.610,98 kr., der fremkom således:

Unødige omkostninger forbundet med byggeriet

 625.151,48 kr.

Entreprenørs krav ifm. uberettiget ophævelse af entreprisekontrakt

220.000,00 kr.

Advokat, uberettiget ophævelse af entreprisekontrakt

13.312,50 kr.

Værditab ifm. salg af ejendom

3.699.147,00 kr.

I alt

4.557.610,98 kr.

Den 17. juni 2018 indgav klageren og M en klage over ejendomsmægleren til Klagenævnet for ejendomsformidling. Klagenævnet for Ejendomsformidling traf afgørelse den 23. maj 2019. Af afgørelsen fremgik blandt andet:

”…

Nævnet finder endvidere, at de indklagede burde være klar over, at der kunne blive problemer med belåningen af de to ideelle anparter, hvis ejendommen ikke fik status som et dobbelt- eller tofamilieshus, og at de indklagede derfor også skulle have gjort klager opmærksom herpå.

Nævnet finder, at de indklagede ved deres mangelfulde mæglerarbejde har handlet ansvarspådragende over for klager.

Det fremgår af sagen, at købernes advokat ikke kunne godkende handlen, når den købte ideelle anpart ikke kunne belånes selvstændigt. Det fremgår videre, at klager i samråd med sin advokat valgte at sælge hele ejendommen til køberne.

Nævnet finder, at der er en sådan usikkerhed om klagers tab, og om klagers tab kunne have været undgået, hvis de indklagede havde oplyst, at der ikke måtte bo 2 familier på ejendommen, og at opnåelse af særskilt belåning af 2 ideelle anparter derfor kunne være problematisk, at nævnet må afvise at tage stilling til, om de indklagede skal betale erstatning til klager. Nævnet bemærker i den forbindelse, at klager via kommunens oplysninger selv var klar over, at ejendommens status ikke kunne ændres, men at klager alligevel valgte at iværksætte byggeprojektet og opdelingen af ejendommen. Nævnets afvisning sker under henvisning til nævnets vedtægter § 6, stk. 3, nr. 3, ifølge hvilken bestemmelse nævnet kan afvise en klage på grund af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne oplysninger.

Konklusion:

Klagen over de indklagedes mangelfulde mæglerarbejde tages til følge.

Kravet om erstatning afvises fra nævnsbehandling.

…”

Den 3. oktober 2019 traf Det finansielle ankenævn afgørelse i sagen vedrørende klagen over Danske Bank. Af afgørelsen fremgik blandt andet:

”…

Som anført i Finans Danmarks responsum af 22. februar 2019 er det en betingelse for realkreditbelåning af ideelle anparter, at ejendommen har status i BBR som et tofamiliehus.

Ankenævnet finder, at det er omfattet af bankens rådgivningsforpligtelse i en situation som den foreliggende at rådgive kunder om dette krav. Det bemærkes herved, at banken i forbindelse med tidligere låneformidling var bekendt med ejendommens status som enfamiliehus.

Det er efter det oplyste ikke godtgjort, at banken har rådgivet klagerne om denne forudsætning for realkreditbelåning. Banken er derfor erstatningsansvarlig for det påregnelige tab, der er en følge af bankens tilsidesættelse af denne rådgivningsforpligtelse. Banken er således ikke forpligtet til at erstatte klagernes eventuelle værditab, idet dette eventuelle tab ikke skyldes bankens rådgivning, men at kommunen på grund af offentlige regler ikke kunne godkende ændring af ejendommens status til tofamilieejendom.

Banken har bestridt klagernes tabsopgørelse og har forbeholdt sig at kommentere yderligere på de enkelte poster i klagernes tabsopgørelse, hvis Ankenævnet måtte nå frem til, at banken har handlet ansvarspådragende. Ankenævnet har derfor ikke taget stilling til erstatningsbeløbets størrelse.

Klagerne henvises til at indgive en ny klage til Ankenævnet vedrørende erstatningsopgørelsen, hvis der ikke kan opnås enighed mellem parterne herom.

Ankenævnets afgørelse

Danske Bank skal inden 30 dage anerkende at være erstatningsansvarlig over for klagerne for det påregnelige tab som følge af, at de i 2017 igangsatte det omhandlede projekt på deres ejendom i stedet for at sælge ejendommen, som den var.

…”

Der henvises i øvrigt til sagsfremstillingen i sag nr. 182/2018.

Ved et brev af 8. oktober 2019 til klagerens og M’s advokat bekræftede banken, at den anerkendte afgørelsen.

Klagerens og M’s advokat opgjorde i januar 2020 med forbehold og med henblik på en forligsmæssig løsning erstatningskravet til 2.171.144,27 kr., der fremkom således:

1

Entreprenørs krav i forbindelse med uberettiget ophævelse af entreprisekontrakt. Ét kontoudtog.

220.000,00 kr.

2

Advokatomkostninger, uberetttiget ophævelse af entreprisekontrakt.
I alt fem poster. Fire fakturaer og ét kontoudtog. I alt (efter fradrag af retshjælp)

13.312,50 kr.

3

Værditab. Forbundet med salg af ejendom (ejendommens stand). Én post. Fotodokumentation.

500.000,00 kr.

4

Unødige omkostninger forbundet med byggeriet.
(Diverse.
Installation af naturgas, stik og gasfyr, bimåler til vand i brønd.
Opvarmning af huset i salgsperiode.
Opmåling og tegning af grundarealer til de to anparter.
Flytning af indbo til opbevaring.
Opbevaring af indbo.
Samejeoverenskomst.
Byggesagkyndig.)

I alt 52 poster. 48 fakturaer og ét kontoudtog. De øvrige tre poster en betaling på 25.000 kr. for tegnearbejde til byggefirmaet og 5.000 kr. til banken for garanti til byggefirmaet samt en betaling på 16.875 kr. vedrørende gulvslib som følge af renoveringsarbejder, hvor fakturaen ifølge klageren blev sendt pr. post og ikke gemt.

625.151,48 kr.

5

Advokatomkostninger i forbindelse med førelse af sag ved Det finansielle ankenævn. I alt 12 poster. 12 fakturaer.

154.080,29 kr.

6

Værditab. Stigning i ejendomsværdi.

658.600,00 kr.

 

I alt

2.171.144,27 kr.

Ved et brev af 31. januar 2020 fremkom banken via sin advokat med bemærkninger til de enkelte tabsposter. Banken anerkendte at være erstatningsansvarlig for tab forbundet med ophævelsen af aftalen med entreprenøren, men bestred tabet størrelsesmæssigt. Banken anerkendte endvidere at betale erstatning for en udgift på 3.360 kr. til landsinspektør (opmåling og tegning af grundarealer til de to anparter), en udgift på 10.958,34 kr. til en advokat for udarbejdelse af samejeoverenskomst og 89.477,29 kr. af udgifter på i alt 113.664,79 kr. til byggesagkyndig. Alle tre poster vedrørte punkt 4 i erstatningsopgørelsen. Danske Bank anerkendte at være erstatningsansvarlig for eventuelle værditab på ejendommen som følge af igangsættelse af byggeri af ny bolig, men bestred, at tabet var dokumenteret.

Den 4. marts 2020 indgav klageren en klage over Danske Bank til Ankenævnet. Klageren forhøjede sit erstatningskrav til 2.559.079 kr. idet punkt 5 i opgørelsen af 27. januar 2020 blev forhøjet til 169.055,29 kr. og punkt 6 blev forhøjet til 1.031.560 kr.

Banken vedstod sit tilbud om at betale i alt 103.795,63 kr. (3.360 kr. + 10.958,34 kr. + 89.477,29 kr. = 103.795,63 kr.). Banken har i øvrigt om tabsopgørelsen blandt andet anført:

”…

Ad pkt. 1, 2 og 3
Banken har ikke haft mulighed for at vurdere, om det indgåede forlig er rimeligt henset til aftalegrundlaget, da kunden ikke har fremsendt dokumentation herfor. Vi gør derfor gældende, at de rejste krav er udokumenterede.

Ad pkt. 4
For så vidt angår pkt. 4 i tabsopgørelsen har kunden rejst erstatningskrav i relation til

  1. omkostninger forbundet med opførelse af den nye bolig/byggemodning,
  2. omkostninger forbundet med tiltag på den eksisterende bolig/salgsmodning og
  3. omkostninger forbundet med fraflytning af den eksisterende bolig.

Ad a)

Banken kan anerkende disse tab:

  • Landinspektør […], kr. 3.360 kr.
  • Advokatfirmaet […], 10.958,34 kr.
  • Byggesagkyndig – […], 89.477,29 kr. (ud af et samlede krav på 113.664,79 kr.)

Kunden bedes oplyse reg.nr. og kontonummer, hvortil banken kan overføre beløbet på i alt 103.795,63.

De øvrige krav er udokumenterede, ligesom kunden ikke har iagttaget sin tabsbegrænsningspligt for så vidt angår 24.187,50 kr. til byggesagkyndig – […], da det fremgår af de fremsendte bilag, at arbejdet er udført efter kunden den 12. december 2017 blev bekendt med, at det var en betingelse for projektets gennemførelse, at ejendommen fik status som tofamiliesejendom.

Ad b)
Kunden har ikke lidt et tab for så vidt angår omkostninger afholdt til at forberede og salgsmodne den eksisterende bolig, da ejendommen er blevet tilført værdi, der formodes at være afspejlet i salgsprisen.

Omkostningerne er endvidere ikke påregnelige og er i øvrigt udokumenterede.

Ad c)
Det er ikke en påregnelig følge af bankens rådgivning, at kunden valgte at fraflytte den eksisterende ejendom. Banken bestrider, at det var nødvendigt for kunden at fraflytte ejendommen. Det er i øvrigt udokumenteret, at dette skulle være nødvendigt.

Kunden har ikke lidt noget tab ved opvarmning af den eksisterende ejendom i salgsperioden.

Ad pkt. 5
Det fremgår af vedtægterne for Det finansielle ankenævn, at ingen af parterne betaler omkostninger ved ankenævnsbehandlingen til den anden part. Banken kan derfor ikke anerkende at være erstatningsansvarlig for disse omkostninger.

Ad pkt. 6
Det påståede værditab er ikke en påregnelig følge af bankens rådgivning. Det var kundens eget valg at sælge ejendommen - vel vidende at ejendommen efterfølgende kunne stige i værdi.

…”

Parternes påstande

Klageren har nedlagt påstand om, at Danske Bank skal betale 2.559.079 kr.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse mod betaling af 103.795,63 kr., subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at hun og M på baggrund af bankens ansvarspådragende adfærd igangsatte arbejde på ejendommen. Da projektet viste sig at være håbløst, var de tvunget til at standse arbejdet.

Forligsbeløbet på 220.000 kr. (punkt 1) for den i forhold til byggefirmaet utidige og uberettigede annullation af ombygningsprojektet blev betalt efter flere forhandlinger. Banken blev hørt, men gjorde ikke indsigelse. Det af byggefirmaet rejste krav udgjorde 582.692,50 kr.

Advokatudgiften på 13.312,50 kr. (punkt 2) vedrørte ophævelsen af byggekontrakten, herunder adskillige forhandlinger med byggefirmaet m.v., som de var nødt til at have advokatbistand til. Udgiften havde været unødvendig, hvis banken havde iagttaget sin rådgivningsforpligtigelse.

I begyndelsen af 2018 fremstod ejendommen maltrakteret og ufærdig, som følge af delvist gennemførte arbejder. Der var sket byggemodning af grunden, herunder nedrevet et mindre hus, værksteder, carport, fjernet 13 træer, ændret på hovedbygningens åbninger m.v., hvilket er dokumenteret med fotos. Da ejendommen havde ændret karakter, så de ikke havde mulighed for at bo i den, ligesom de ikke havde midler til at retablere ejendommen, var de nødsaget til at sælge. Siden 2017, hvor arbejdet begyndte, havde de boet i en campingvogn. Omkostningerne ved en eventuel retablering af ejendommen ville have oversteget tabet ved salget. Beløbet på 500.000 kr. (punkt 3) svarer til tabet, som de blev påført ved at sælge ejendommen på et tidspunkt, hvor den fremstod maltrakteret og under ombygning.

Omkostningerne i forbindelse med byggemodningsprocessen udgjorde i alt 625.151,48 kr. (punkt 4). Som følge af, at der ikke kunne opnås realkreditbelåning fik de ikke værdi for pengene. Omkostningerne omfattede opgravning af olietank, nedrivning af skure, installation af naturgas (da hovedhusets varmepumpe måtte fjernes som følge af byggemodning af grunden), etablering af indkørsel, opvarmning af huset i salgsperioden, opbevaring af indbo, udarbejdelse af samejeoverenskomst, nødvendige følgeudgifter såsom genhusning på campingplads m.v.

Som følge af bankens mangelfulde rådgivning, som blev bestridt af banken gennem hele forløbet, var de nødsaget til at søge advokatbistand. Banken bør dække udgifterne hertil på i alt 169.055,29 kr. (punkt 5).

Værditabet på 1.031.560 kr. var deres tab ved at være nødsaget til at sælge ejendommen i begyndelsen af 2018 som følge af bankens mangelfulde rådgivning i modsætning til salg på et mere passende og lukrativt tidspunkt. Huset havde en stor herlighedsværdi og ville ifølge prisudviklingen have kostet 8.431.560 kr., hvilket understøttes af, at køber var villig til at give 7.400.000 kr. trods maltrakteringen af hus og grund. På denne baggrund er fortjenesten ved en fremadrettet værdistigning for ejendommen mistet. Værditabet skal derfor medregnes i tabsopgørelsen.

Til støtte herfor henvises til TBB 2019.290 Ø, hvor Østre Landsret bemærker, at det ved opgørelsen af et tab skal medregnes, at ”sælgerne ville have haft mulighed for at beholde deres andele og afvente en eventuel værdistigning”.

Den tabte værdifortjeneste på ejendommen udgør på baggrund af Boligsidens Markedsindeks af 8. november 2019 658.600 kr., svarende til en stigning i salgspriserne for villaer/rækkehuse i den pågældende kommune på 8,9 % fra januar 2018 til oktober 2019. Efterfølgende er der sket en yderligere stigning, hvorfor værditabet, jævnfør tabsopgørelsen punkt 6, nu opgøres til 1.031.560 kr.

Hun og M var totalt uskyldige. Deres eneste dumme fejl var, at de gik i banken for at undersøge, om de kunne få grønt lys til projektet. Ideen var, at de kunne blive boende på matriklen og samtidig få mindre at vedligeholde, lavere grundskyld m.v. Endvidere ville hun kunne få et højloftet atelier til at lave børneteater i.

Som følge af bankens mangelfulde rådgivning blev de kastet ud i et kaos. De boede i campingvogn, brugte over en mio. kr. og havde ikke råd til at komme tilbage. Da fejlen blev opdaget, burde banken have betalt byggefirmaet og alle de udgifter de havde haft ved at lave byggegrund osv., ligesom banken burde have rekonstrueret deres ødelagte hus og grund. I stedet har de skullet kæmpe for deres ret, og finde ny bolig. Ud over de økonomiske tab har sagen haft store menneskelige omkostninger.

De penge de brugte på projektet, er nogle de aldrig havde skullet have op af lommen, hvis de var blevet professionelt rådgivet. I så fald var de blevet boende i huset, og efter M’s død, havde hun kunnet udleje førstesalen.

Banken har forsøgt at udmatte dem og gøre sagen kompleks, selvom den faktisk er simpel.

Danske Bank har anført, at bankens erstatningspligt ikke overstiger de 103.795,63 kr. som banken har tilbudt at betale. Klageren har ikke fulgt bankens opfordring til at oplyse et registreringsnummer og kontonummer, hvortil beløbet kan overføres.

Kravene i punkt 1-3 er udokumenterede. Banken har ikke haft mulighed for at vurdere, om det indgåede forlig er rimeligt henset til aftalegrundlaget, da klageren ikke har fremsendt dokumentation herfor.

For så vidt angår punkt 4 i tabsopgørelsen har klageren rejst erstatningskrav i relation til a) omkostninger forbundet med opførelse af den nye bolig/byggemodning, b) omkostninger forbundet med tiltag på den eksisterende bolig/salgsmodning og c) omkostninger forbundet med fraflytning af den eksisterende bolig.

Ad a) har banken anerkendt landinspektør 3.360 kr., advokat 10.958,34 kr. og byggesagkyndig 89.477,29 kr. (ud af et samlet krav på 113.664,79 kr.) De øvrige krav er udokumenterede, ligesom klageren ikke har iagttaget sin tabsbegrænsningspligt for så vidt angår 24.187,50 kr. til byggesagkyndig, da det fremgår af de fremsendte bilag, at arbejdet er udført efter klageren den 12. december 2017 blev bekendt med, at det var en betingelse for projektets gennemførelse, at ejendommen fik status som tofamiliesejendom.

Ad b) har klageren ikke lidt et tab for så vidt angår omkostninger afholdt til at forberede og salgsmodne den eksisterende bolig, da ejendommen er blevet tilført værdi, der formodes at være afspejlet i salgsprisen. Omkostningerne er endvidere ikke påregnelige og er i øvrigt udokumenterede.

Ad c) er det ikke en påregnelig følge af bankens rådgivning, at klageren valgte at fraflytte den eksisterende ejendom. Banken bestrider, at det var nødvendigt for kunden at fraflytte ejendommen. Det er i øvrigt udokumenteret, at dette skulle være nødvendigt. Kunden har ikke lidt noget tab ved opvarmning af den eksisterende ejendom i salgsperioden.

For så vidt angår punkt 5 i tabsopgørelsen fremgår det af Ankenævnets vedtægter § 25 at ingen af parterne betaler omkostninger ved ankenævnsbehandlingen til den anden part. Banken anerkender derfor ikke at være erstatningsansvarlig for disse omkostninger.

For så vidt angår punkt 6 i tabsopgørelsen er det påståede værditab ikke en påregnelig følge af bankens rådgivning. Det var klagerens eget valg at sælge ejendommen – vel vidende at ejendommen efterfølgende kunne stige i værdi. Klageren har ikke dokumenteret, at der var behov for, at ejendommen blev solgt.

Dommen, TBB 2019.299Ø, kan ikke sammenlignes med denne sag. Klageren satte ejendommen til salg til markedspris. Hvis klageren ønskede at have mulighed for en eventuel fremtidig værdistigning, kunne hun have ventet med at sælge ejendommen. Banken bestrider opgørelsen af værditabet, der er opgjort på baggrund af generelle statistikker. En eventuel værdistigning af klagerens nye ejendom er ikke fratrukket i opgørelsen. Bevisbyrden for at klageren har lidt et tab påhviler klageren. Det fremgår endvidere af Ankenævnets afgørelse i sag 182/2018, at banken ikke er forpligtet til at erstatte et eventuelt værditab.

Banken var ikke bekendt med, at klageren sideløbende med ankenævnssagen mod banken, indledte en sag i Klagenævnet for Ejendomsformidling mod ejendomsmægleren med krav om betaling af en erstatning på 1.467.556 kr., der dækkede over unødige omkostninger forbundet med byggeriet på 629.056 kr., beløb betalt til entreprenør for ophævelse af entreprisekontrakten på 220.000 kr., advokatsalær for forhandlinger om ophævelse af entreprisekontrakten på 18.500 kr., og værditab i forbindelse med salget af ejendommen på skønnet 600.000 kr.

Det fremgår blandt andet af Klagenævnet for Ejendomsformidlings afgørelse, at sagskorrespondancen med Det finansielle ankenævn har indgået i sagen. Klagenævnet for ejendomsformidling gav kunden medhold i, at der var tale om mangelfuldt mæglerarbejde, men afviste kundens erstatningskrav fra nævnsbehandling på grund af usikkerhed om klagers tab.

Klageren oplyste ikke om sagen mod ejendomsmægleren i forbindelse med ankenævnsbehandlingen af sag nr. 182/2018. Klageren har ikke oplyst om status i sagen mod ejendomsmægleren, herunder om klageren har indledt retssag.

Banken et ikke erstatningsansvarlig for omkostninger, hvor der ikke er årsagsforbindelse, og/eller hvor omkostningerne ikke er påregnelige.

Klagerens tab er udokumenteret.

Klageren har til dels ikke iagttaget sin tabsbegrænsningspligt.

Til støtte for afvisningspåstanden har banken anført, at der er en sådan usikkerhed om bedømmelsen af de fremkomne faktiske oplysninger om klagerens tab og den fremsendte tabsopgørelse inklusive de fremsendte bilag, at sagen ikke er egnet til behandling i ankenævnet, jf. ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.

Ankenævnets bemærkninger

Ved Ankenævnets afgørelse af 3. oktober 2019 blev Danske Bank pålagt at betale erstatning til klageren og nu afdøde M for det påregnelige tab som følge af, at de i 2017 igangsatte et projekt om ombygning og opdeling af deres bopælsejendom i to ideelle anparter i stedet for at sælge ejendommen, som den var.

Banken stillede garanti for en del af omkostningerne ved projektet og havde kendskab til, at klageren og M igangsatte det. Da det viste sig, at den af parterne forudsatte realkreditbelåning ikke ville kunne opnås, og projektet derfor måtte opgives, var ejendommen samlet set ikke blevet tilført værdi, men tværtimod blevet forringet. Ankenævnet finder, at dette var en påregnelig følge af bankens mangelfulde rådgivning. Ankenævnet finder endvidere, at klageren og M ved deres efterfølgende salg af den samlede ejendom og ophævelse af byggekontrakten opfyldte deres tabsbegrænsningspligt.

Vedrørende de enkelte punkter i klagerens tabsopgørelse bemærker Ankenævnet:

Ad punkt 1 og 2

Klageren har efter forligsforhandlinger med entreprenøren, som Danske Bank var orienteret om, afholdt de nævnte udgifter. Banken har bestridt kravene størrelsesmæssigt. Ankenævnet finder, at der ikke er grundlag for at antage, at erstatningen og advokatomkostningerne ville have udgjort et lavere beløb, såfremt erstatningskravet var blevet prøvet ved domstolene i forbindelse med en sag, hvor Danske Bank havde været inddraget. Banken skal derfor erstatte disse beløb med i alt 233.312,50 kr.

Ad punkt 3

Klageren har til belysning af værditabet fremlagt billeder af ejendommen. Danske Bank har bestridt kravet som udokumenteret. Ankenævnet har ikke tilstrækkeligt grundlag for at vurdere kravet størrelsesmæssigt, idet dette formentlig bør ske ved et udenretligt eller indenretligt syn og skøn. Ankenævnet afviser derfor den del af klagen, der vedrører punkt 3 i klagerens tabsopgørelse, jævnfør vedtægternes § 5, stk. 3 nr. 4.

Ad punkt 4

Klageren har som dokumentation for dette krav fremlagt en del regninger. Banken har anerkendt regningerne til landinspektør med 3.360 kr., advokat med 10.958,34 kr. og bygningssagkyndig med 89.477,29 kr., idet resten af udgiften til den bygningssagkyndige vedrører arbejde udført efter, at klageren blev bekendt med ejendommens status. Ankenævnet er enig i bankens synspunkt vedrørende denne udgift og pålægger derfor banken at betale i alt 103.795,63 kr. vedrørende disse tre poster.

Tre medlemmer – Vibeke Rønne, Jimmy Bak og Karin Sønderbæk – udtaler:

Vi finder, at der ikke er tilstrækkeligt grundlag for at vurdere de øvrige krav under punkt fire og vi stemmer derfor for at afvise denne del af klagen, jævnfør Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3 nr. 4.

To medlemmer – Morten Bruun Pedersen og Søren Geckler – udtaler:

Vi finder det tilstrækkeligt godtgjort, at klageren har afholdt en del unødvendige udgifter til ombygningen af ejendommen. Imidlertid finder vi, at der består usikkerhed med hensyn til om nogle af udgifterne alene vedrører ombygningen, ligesom det er usikkert i hvilket omfang nogle af udgifterne kan have forbedret ejendommen og dermed påvirket salgsprisen positivt. Vi finder derfor, at erstatningen må fastsættes skønsmæssigt. På grund af stemmeudfaldet finder vi ikke grudlag for at angive beløbet.

Ad punkt 5

Klageren har under sagen forhøjet kravet fra 154.080,29 kr. til 169.055,29 kr.

Tre medlemmer – Vibeke Rønne, Jimmy Bak og Karin Sønderbæk – udtaler:

Det følger af Ankenævnets vedtægter § 25, stk. 1, at ingen af parterne betaler omkostninger i forbindelse med klagesagens behandling til den anden part. Vi finder ikke tilstrækkeligt grundlag for at fravige denne praksis i nærværende sag og giver derfor ikke klager medhold i sin påstand om, at banken skal dække advokatomkostningerne, jævnfør tabsopgørelsen punkt 5.

To medlemmer – Morten Bruun Pedersen og Søren Geckler – udtaler:

På grund af sagens karakter finder vi tilstrækkeligt grundlag for at fravige Ankenævnets praksis og stemmer derfor for, at tage klagerens påstand til følge.

Ad punkt 6

Alle medlemmer udtaler:

Klageren har under sagen forhøjet kravet fra 658.600 kr. til 1.031.560 kr.

I sag 182/2018 krævede klageren erstatning på 3.699.147 kr. for værditab på ejendommen, svarende til ejendomsvurderingerne på 6,5 mio. og 7,5 mio., i alt 14 mio. kr., med fradrag af entreprisesummen på 2.900.853 kr. og med fradrag af salgssummen for ejendommen på 7,4 mio. kr. I nærværende sag har klageren ikke genfremsat kravet, men har i stedet fremsat et krav om erstatning på 1.031.560 kr., svarende til den formodede efterfølgende værdistigning på ejendommen, hvis projektet ikke var blevet påbegyndt, og hun og M var blevet boende i ejendommen. Ankenævnet finder ikke, at erstatningsbetingelserne om årsagssammenhæng og påregnelighed er opfyldt, og klageren får allerede derfor ikke medhold i kravet på 1.031.560 kr.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets konklusion:

Klageren får ikke medhold i, at banken skal betale erstatning vedrørende klagerens tabsopgørelse punkt 5 og punkt 6.

Vedrørende klagerens tabsopgørelse punkt 1, 2 og 4 skal Danske Bank mod at få transport i klagerens mulige krav mod ejendomsmægleren vedrørende samme punkter betale 220.000,00 kr. + 13.312,50 kr. + 103.795,63 kr.= 337.108,13 kr. med tillæg af procesrenter fra indgivelsen af klagen 182/2018 den 1. juni 2018

Ankenævnet kan ikke behandle den øvrige del af klagen.

Ankenævnets afgørelse

Danske Bank skal mod transport som ovenfor anført inden 30 dage til klageren betale 337.108,13 kr. med tillæg af procesrenter fra den 1. juni 2018.

Klageren får klagegebyret tilbage.