Bidragsforhøjelse. Værdiansættelse.

Sagsnummer:21309155/2014
Dato:28-05-2014
Ankenævn:
Klageemne:Bidrag - forhøjelse
Værdiansættelse - bidragsindplacering
Ledetekst:Bidragsforhøjelse. Værdiansættelse.
Indklagede:Realkredit Danmark A/S
Øvrige oplysninger:
Senere dom: Download som PDF
Realkreditinstitutter

21309155
Bidragsforhøjelse. Værdiansættelse.
Klageren ejer en ejendom, hvori hun i 2009 og i 2010 optog to kortrentelån F3 uden afdrag hos det indklagede realkreditinstitut. Af aftalegrundlaget fremgik det, at størrelsen af bidraget samt beregningsmåden for bidrag kunne ændres. I august 2012 indgik klageren aftaler om ændring af rentetilpasningsprofil til F1 på begge lån, hvori det var anført, at instituttet pr. oktober 2012 ville ændre priser med en forøgelse af tillæggene ved belåning over 60 pct. i ejerboliger. I forlængelse heraf varslede instituttet prisforhøjelserne over for klageren. Klageren var utilfreds med de forhøjede bidrag, herunder at klageren ikke på forhånd var orienteret om instituttets nedsættelse af vurderingen på ejendommen. Derudover anfægtede klageren, at nedsættelsen kunne foretages uden en fysisk besigtigelse af ejendommen. Instituttet redegjorde i sit svar for LTV-overvågningen, varslingen af forhøjelserne samt værdiansættelsen af klagerens ejendom og tilbød i den forbindelse at foretage en fysisk besigtigelse og vurdering Dette afviste klageren. Den efterfølgende korrespondance førte ikke til enighed mellem parterne.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet havde været forpligtet til at give klageren meddelelse, når instituttet nedsatte vurderingen af klagerens ejendom, samt at der skulle ske en fysisk besigtigelse af klagerens ejendom, førend instituttet kunne nedsætte den vurdering, der lå til grund for beregningen af bidrag på klagerens lån. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet henviste til, at instituttet i 2009 og i 2010 havde værdiansat klagerens ejendom efter besigtigelse og tillige havde værdiansat denne som led i LTV-overvågningen. Nævnet fandt, at der hverken i aftalegrundlaget eller lovgivningen var bestemmelser, der gav grundlag for at pålægge instituttet at foretage en fysisk besigtigelse af ejendommen, førend instituttet kunne nedsætte den vurdering, der lå til grund for bidragsberegningen. Nævnet fandt endvidere ikke grundlag for at fastslå, at instituttet havde været forpligtet til at give klageren meddelelse om resultatet af LTV-overvågningen. Instituttet havde til Nævnet oplyst, at fremgangsmåden fra oktober 2012 var ændret, således at resultatet af LTV-overvågningen oplystes til de kunder, hvor dette fik betydning for bidraget. Eftersom belåningsgraden af klagerens ejendom stedse havde været over 60 pct., havde der ikke været anledning til for instituttet at give klageren meddelelse i henhold til den ændrede praksis. Nævnet bemærkede, at institutters værdiansættelse af ejendomme er en udlåns- og kreditpolitisk vurdering, som Nævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Nævnet fandt ikke grundlag for i denne sag at fravige dette udgangspunkt. Nævnet frifandt derfor realkreditinstituttet.

K E N D E L S E
afsagt den 28. maj 2014



JOURNAL NR.: 2013-01-09-155-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse. Værdiansættelse


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 28. april 2014


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Overvad Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Anna Marie Ringive
Morten B. Petersen
Per Englyst
Mads Laursen




SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren ejer en ejendom, hvori hun i 2009 optog et kortrentelån F3 uden afdrag på 1.877.000 kr. hos det indklagede realkreditinstitut. Klageren optog endvidere i 2010 et tillægslån på 109.000 kr. af samme type.

Af de for lånet udstedte pantebreve fremgår følgende af de særlige bestemmelser:

”Kreditor kan ændre størrelsen af bidraget og mindstebidraget samt ændre beregningsmåden for bidrag efter de retningslinjer, der er fastsat i de til enhver tid gældende ”Låntyper og forretningsbetingelser”.”

Indklagedes ”Låntyper og forretningsbetingelser” pr. 1. april 2014 indeholder følgende om bidrag:

”24. Priser

Vi kan opkræve bidrag, renter, gebyrer eller andet vederlag, som er beskrevet i de prisblade, der gælder. Bidragets størrelse fastsættes, når lånet udbetales og efter de retningslinjer, der står beskrevet i vores prisblad.

Vi kan til enhver tid ændre vores priser for både grupper af lån og individuelle lån.

Det kan være ændringer af størrelsen af og/eller beregningsmetoden for morarenter og bidrag, ændringer af eksisterende og/eller indførelse af nye gebyrer, samt indførelse af kurtage og/eller ændring af kursskæring ved refinansiering.

Hvis prisændringerne omfatter grupper af lån og ikke er til fordel for dig, skal ændringerne være begrundet med et eller flere af de forhold, der er nævnt under punkterne A-C.

Individuelle ændringer skal være begrundet med et eller flere af de forhold, der er nævnt under punkterne A-E.

A. …(Indklagede)… ændrer sin generelle prisstruktur af forretningsmæssige – herunder indtjeningsmæssige – grunde eller for at opnå en mere hensigtsmæssig anvendelse af selskabets ressourcer eller kapacitet.

B. Der sker ændringer i skatter og afgifter, som har betydning for …(indklagede)…

C. Hvis markedsmæssige forhold begrunder ændringen.

D. Betalingsforpligtelsen har været misligholdt.

E. Der er sket ændringer i et eller flere af følgende forhold
* din økonomi
* pantets værdifasthed, omsættelighed og behæftelse
* engagementets størrelse, rentabilitet og beskaffenhed i øvrigt.

24.1 Hvis vi ændrer vores priser
Vi varsler ikke prisændringer, der
• er til fordel for dig
• skyldes udefrakommende forhold, som vi ikke har indflydelse på, ændringer i lovgivning eller retspraksis
• vedrører ændringer eller indførelse af nye gebyrer.

Hvis prisændringen foretages i lånets løbetid og er til ulempe for dig, varsler vi det mindst 3 måneder i forvejen. Indførelse af kurtage og/eller ændring af kursskæring ved refinansiering sker dog med mindst 3 måneders varsel til førstkommende refinansiering.”

I august 2012 foretog klageren et skift af rentetilpasningsprofil til F1 på begge lån. Af de fremsendte aftaler af 14. august 2012 om profilskifte fremgår blandt andet følgende:

”Den 1. oktober 2012 ændrer …(indklagede)… priser. Vi forhøjer bidragssatsen ved belåning over 60% ved ejerboliger og over 45% ved fritidshuse. Vi forhøjer bidragstillægget ved anvendelse af afdragsfrihed for lån i ejendomme med belåning over 60% (45% ved fritidshuse). Vi forhøjer kursskæringen ved refinansiering af Flexlån®. De ydelser, der er angivet her, er ud fra priserne i dag.”

I august 2012 varslede indklagede prisforhøjelser over for klageren:

”Nye priser på realkreditlån

Den 1. oktober 2012 træder de prisændringer, vi varslede i dagspressen i juni 2012 i kraft.

Tilpasningen af priserne på nogle af vores lån sker for at afspejle den risiko, der er forbundet med afdragsfrie lån og med lån, hvor belåningsgraden af ejendommen er høj. En klar sammenhæng mellem pris og risiko er med til at fremtidssikre den stærke, danske realkreditmodel og dermed fastholde attraktive renteniveauer for boligejere.

For lån i ejendomme, hvor den samlede belåningsgrad er over 60% (fritidshuse over 45%), betyder ændringerne, at
• Bidragssatsen forhøjes med 0,10 procentpoint på alle lån i ejendommen
• Bidragstillægget for afdragsfrihed ændres fra 0,15 til 0,25 procentpoint.
I skemaet kan du, hvad ændringerne betyder for dig.

Adresse: …(adresse)… By: …(by)… Pantnr. …

Lånnr. Låntype Restgæld i dag Ny bidragssats i % Vejl. ændring pr. md.
005 Flexlån F3K® 1.764.219 DKK 0,7568% 147 DKK

Bidragssatsen beregnes af din restgæld, og bidraget er minimum 800 kr./110 EUR pr. lån pr. år …”

Den 29. januar 2013 skrev klagerens rådgiver hos indklagede en e-mail til klageren, hvori han beklagede, at klageren var utilfreds, men at rådgiveren så frem til at modtage en klage fra klageren for at kunne tage stilling til den. Den 30. januar 2013 sendte klageren således en klage til indklagede i en e-mail. Af klagen fremgår blandt andet følgende:

”I forbindelse med at vi ønskede at udnytte vores afdragsfrihed på vores flekslån med virkning fra 1/1 2013, vakte det stor undren hos os, da det ved udgangen af 2012 viste sig, at det månedlige beløb, som vi skulle betale, var langt højere end vi havde fået stillet i udsigt. Jeg kontaktede derfor vores rådgiver i …(indklagede)… og blev her oplyst, at belåningsgraden på vores hus gjorde, at vi betalte et højere bidrag. Dette overraskede os i høj grad, da jeg vidste, at belåningsgraden ud fra den sidste vurdering af vores hus ikke oversteg 75%. Det viste sig imidlertid, at …(indklagede)… uden vores vidende havde nedsat vurderingen af vores hus til 2.250.000 kr., svarende til den offentlige ejendomsværdi.

Vi ønsker derfor her dels at gøre indsigelse mod …(indklagedes)… nedsættelse af ejendomsværdien på vores hus og dels klage over måden, dette er sket på:

• Da vi i 2010 fik behov for at optage et lille kreditlån hos …(indklagede)…, blev vores hus vurderet af den ejendomsmægler fra …(den med indklagede koncernforbundne ejendomsmæglerkæde)… til at ligge på 2.600.000 kr. Med vores kendskab til de aktuelle salgspriser på tilsvarende huse i dette attraktive område af …(klagerens hjemby)…, så ligger ejendomsværdien på vores hus fortsat over de 2.600.000 kr.
• Det er helt uacceptabelt, at …(indklagede)… nedsætter prisen på vores hus uden vores vidende og accept og uden først at have besigtiget vores hus via en ejendomsmægler. Hidtil har vurderingerne jo kun fundet sted, når vi har ønsket at optage et nyt lån, men nu sker det pludselig uden videre grund og uden at orientere os om, at nedsættelsen har fundet sted, hvilke bevæggrunde, der har været for denne nedsættelse samt hvilke konsekvenser, det får for de lån, vi har i …(indklagede)…. Vi har på intet tidspunkt modtaget nogen form for skriftlig information om dette, og når vi logger ind på vores lån i …(indklagede)…, fremgår det heller ikke her nogen steder, hvilke beregninger, der danner grundlag for det aktuelle bidrag. På den måde er det fuldstændigt umuligt for os som kunder at kunne gennemskue og reagere på, hvordan …(indklagede)… kommer frem til den bidragssats, vi som kunder skal betale også især når …(indklagede)… har ændret på vurderingen af vores hus uden vores vidende.
• Vi ved fra ejendomsmæglere i …(den med indklagede koncernforbundne ejendomsmæglerkæde)…, at …(indklagede)… lægger vurderingerne ca. 70-80% under den reelle salgsværdi, og dette kan nok give god mening i forhold til sikkerhed med hensyn til salg. Men når den lave vurdering samtidig danner grundlag for størrelsen af de bidrag, som kunderne skal betale til …(indklagede)…, så er det yderst problematisk, fordi …(indklagede)… i allerhøjeste grad må siges at have en udtalt økonomisk interesse i at ejendomsvurderingerne ligger så lavt som muligt. Vi finder det således meget uhensigtsmæssigt, at …(indklagede)… uden videre kan justere på kundernes ejendomsværdier.
• I vores øjne bør selve ejendomsvurderingen påhvile en uvildig og autoriseret instans, som ikke har nogle særlige økonomiske interesser at tilgodese i den henseende, og som på den måde sikrer husejerne, at det er den reelle ejendomsværdi, der anvendes i …(indklagedes)… økonomiske beregninger og ikke en fiktiv værdi, som …(indklagede)… finder passende.

Med baggrund i ovenstående ser vi frem til en tilbagemelding fra …(indklagede)….

Vi vil samtidig gøre opmærksom på, at vi agter at orientere Finanstilsynet om vores utilfredshed med …(indklagedes)… forretningsmetoder på dette område.”

Rådgiveren besvarede klagerens henvendelse ved e-mail af 1. februar 2013:

”… Til at starte med kan jeg oplyse, at det er lovgivningsbestemt, at vi løbende skal fastsætte værdien på ejendomme, som er belånt med særligt dækkede realkreditobligationer, hvilket jeres ejendom er. Rent faktisk er vi interesserede i, at værdien er så høj som muligt, idet dette påvirker vores kapitalberedskab mindst muligt.

I de aftaler I indgik den 14. august 2012 angående profilskifte, var der oplyst, at bidraget på alle lån, hvor belåningen var over 60% af ejendommens værdi for ejerboliger ville stige pr. 1. oktober. Vi har samtidig gjort opmærksom på, at disse bidragsstigninger ikke var indregnet i de nye ydelsesbeløb. Den 24. august sender vi endvidere endnu et brev angående bidragsændringerne pr. 1. oktober 2012, som nævner stigningerne i bidragsprocenterne, hvoraf det fremgår, at bidragsprocenten for afdragsfrihed bliver et tillæg på 0,25 procentpoint.

For at bidragssatserne kan nedsættes til satserne inden reguleringen den 1. oktober 2012, skal vi kunne vurdere jeres ejendom til 3.097.939 kr. i dag.

Jeg kan oplyse, at vurderingen …(den koncernforbundne ejendomsmæglerkæde)… foretog af jeres ejendom for os i november 2010 ikke svarer til 70-80% af de reelle salgspriser, men nærmere de reelle salgspriser i markedet på daværende tidspunkt. Omregnet til m2-pris ud fra boligareal svarer vores vurdering til m2-pris på 20.155 kr.

Vores skønnede vurdering af jeres ejendom på nuværende tidspunkt ligger på 2.280.000 kr. beregnet ud fra den seneste fysiske vurdering fra november 2010 samt prisudviklingen i salgspriserne på rækkehuse i området. Ud fra værdien på 2.280.000 kr. er m2-prisen på jeres ejendom beregnet til 17.674 kr.

Jeg har vedlagt uddrag fra de realiserede salgspriser på rækkehuse på …(klagerens vej)… fra 2010 og til nu.

Den eneste ubekendte faktor vi ikke kan tage højde for, er de om- og tilbygninger I evt. har foretaget på ejendommen siden vores seneste fysiske vurdering …”

Klageren fremsendte den 4. februar 2013 endnu en e-mail til kunderådgiveren:

”For at starte med det sidste i din mail, så har vi som beboere her på …(klagerens vej)… igennem de sidste 20 år fået et ret godt kendskab til de forskellige ejendomme og deres respektive værdier, der selvfølgelig svinger en del afhængig af forbedringer på huset, hvilket jo også klart fremgår af de priser, som du har medsendt. Hvis vi eksempelvis kigger på rækkehuset …(klagerens vej)… 34, som ligger skråt overfor os, og som blev solgt for 2.187.500 kr. d. 4/4 2011, så var det et bo efter en gammel dame, hvor der ikke var foretaget moderniseringer, ombygninger m.m., og sammenlignet med vores hus vil vores salgsværdi formodentlig ligge ½ million kr. over denne pris. Det er derfor fortsat helt uforståeligt for os, at …(indklagede)… uden videre kan foretage en vurdering af vores hus, som ligger på 2.280.000 kr.

Med hensyn til hvor vidt jeres vurderinger svarer til den reelle salgsværdi, så kan jeg kun udtale mig om, hvad vi er blevet oplyst, når vi har haft besøg af en ejendomsmægler fra …(den koncernforbundne ejendomsmæglerkæde)…, nemlig at salgsprisen fastsat til brug for …(indklagedes)… kreditvurdering altid er et forsigtigt skøn, som ligger under den reelle salgsværdi. Hvis denne oplysning ikke er korrekt, er det selvfølgelig meget uheldigt, fordi det derved svækker vores tillid til, at vi kan stole på de oplysninger, vi får.

Vi er fuldt ud bekendt med diverse stigninger i bidragsprocenterne m.m., men uanset dette, så er det stadig yderst vanskeligt for os som kunder, at kunne danne sig et overblik over størrelsen på vores ydelser, når vi ikke er bekendte med den ejendomsvurdering, som …(indklagede)… lægger til grund for beregningerne af vores ydelse! Hvis vi skal kunne gennemskue disse beregninger, er det jo nødvendigt, at …(indklagede)… oplyser os om den aktuelle salgsværdi, som bliver lagt til grund og herigennem får vi som kunder på lige fod med de offentlige ejendomsvurderinger mulighed for at følge med og eventuelt gøre indsigelse, hvis vi finder vurderingen utilfredsstillende.

Til sidst vil jeg lige meddele, at der åbenbart er gået lidt kludder i kommunikationen – nok fordi jeg sendte vores klage én gang til, da jeg efter et par dage fortsat ikke havde modtaget et autosvar. Derfor er både du og …(medarbejder i indklagedes klageansvarlige enhed)… nu på sagen, og jeg videresender vores mailkorrespondance til sidstnævnte og tænker, at I vel selv finder ud af det indbyrdes.”

Klagerens rådgiver svarede ved en ny e-mail af 5. februar 2013, hvoraf blandt andet fremgår følgende:

”For at I får værdien på jeres ejendom på det rene, synes jeg, I skal foretage en ny fysisk vurdering, som jeg bestiller nu.

Du vil blive kontaktet af en vurderingskonsulent fra …(indklagede)… for at aftale tid for denne vurdering. Ved vurderingen vil I have en dialog omkring værdiansættelsen af ejendommen.”

Klageren skrev herefter samme dag en ny e-mail til rådgiveren, hvoraf blandt andet fremgår følgende:

”Tak for svar, lad mig lige understrege, at vi ikke ønsker besøg af en ejendomsmægler eller vurderingskonsulent, da vi hverken skal sælge eller optage et nyt lån i huset. Så har vi dét på det rene. Det forekommer imidlertid besynderligt, at …(indklagede)… kan beslutte at nedsætte vores ejendomsværdi med 3-400.000 kr. uden en fysisk besigtigelse, men når kunden gør indsigelse mod denne nedsættelse, så kræves der pludselig en fysisk besigtigelse! Vores hus er fortsat i samme stand som ved sidste vurdering, og da vi igennem årene løbende er blevet kontaktet af ejendomsmæglere, som har interesserede købere, ved vi, at rækkehusene er attraktive, og vi ser således ingen grund til, at prisen på vores rækkehus skulle være faldet siden nov. 2010, hvor den sidste reelle vurdering blev foretaget.

Samtidig savner jeg fortsat svar på 1. hvordan det kan være, at vi ikke bliver oplyst om denne nedsættelse? Samt 2. hvordan …(indklagede)… forestiller sig, at vi skal kunne forudsige samt udregne prisen på vores bidrag, når vi ikke kender til den ejendomsværdi, som …(indklagede)… opererer med?

Men da det ikke lader til, at vi kan få en imødekommende og tilfredsstillende tilbagemelding på de spørgsmål, vi som kunder rejser, ser jeg ingen grund til at fortsætte denne dialog. Vi har nu gjort os nogle vigtige erfaringer, som vi vil tage med os og bruge, når vi fremadrettet skal træffe beslutninger omkring vores realkreditlån.”

Samme dag videresendte klageren den ovenstående e-mail til indklagedes klageansvarlige enhed med nogle supplerende bemærkninger:

”Da jeg er usikker på, om du har modtaget min tidligere besked videresender jeg her mit svar til …(rådgiveren)…, hvori det fremgår, at vi ikke har ønsket at fortsætte dialogen omkring de spørgsmål, som vi rejser i vores klage til …(indklagede)…. Dette skyldes primært, at vi ikke oplever en konstruktiv dialog omkring vores henvendelse, men nærmere en lidt ubehagelig tone, som skal forsøge at sætte os som kunder på plads, og det bryder vi os ikke om.

Du behøver derfor ikke at gå videre med vores klage.”

Medarbejderen i indklagedes klageansvarlige enhed svarede ved e-mail af samme dag, hvoraf blandt andet fremgår følgende:

”Jeg er ked af, at du opfatter vores svar ukonstruktivt og ubehageligt. Det har bestemt ikke være meningen.

…(Rådgiveren)… har forklaret de meget indviklede regler omkring vores vurderingsmodeller med mere, som har mere intern karakter og ikke kommer til anvendelse over for vores kunder.

Jeg vil derfor gerne fastholde tilbuddet om, at en af vores vurderingskonsulenter kommer ud og besøger jer og drøfter vurderingen af jeres hus, så vi forhåbentlig kan få fastlagt en helt korrekt belåningsværdi af jeres hus.

Må jeg høre, om det kunne have jeres interesse?”

Dagen efter sendte klageren en ny e-mail til den klageansvarlige enhed, hvoraf blandt andet fremgik følgende:

”Hej igen, …, tak for jeres tilbud, men da vores uoverensstemmelse netop drejer sig om prisen på vores hus, tænker vi, at det nok er mest hensigtsmæssigt, hvis vi i første omgang kontakter en ejendomsmægler, som ikke hører ind under …(indklagede)…. Vi vil efterfølgende vende tilbage til …(indklagede)… med resultatet.

Afsluttende vil jeg nævne, at vi finder det bemærkelsesværdigt, at det ikke har været muligt at få nogle konkrete svar på, hvorfor vi som kunder ikke bliver oplyst om denne nedsættelse, således at vi selv kan følge med i udviklingen, og selv kan beregne og dermed forudsige størrelsen på vores bidrag!”

Indklagedes klageansvarlige besvarede klagerens seneste e-mail som følger:

”Helt i orden. Vi venter og ser, hvad jeres ejendomsmægler siger. Jeg må dog forberede jer på, at det ikke er sikkert, at vores vurderingskonsulenter er enige. Der er jo forskel på en salgsvurdering og en belåningsvurdering, men lad os tage det til den tid.

Det er først i 2012 med vores nye prispolitik, at vi har gjort bidraget afhængig af værdien, belåningsgraden og valg af afdragsfrihed m.m. Vi har således ikke skruet op og ned for vurderingerne. Når et lån udbetales anvender vi den vurdering, der er gældende på låneudbetalingstidspunkter, og den er i princippet gældende hele lånets løbetid med mindre altså, som vi har gjort i 2012, nemlig ændrer vores prispolitik. Så nu skal vi bare have fundet den rigtige værdi af jeres ejendom og dermed jeres bidragsindplacering.

Lad mig høre fra jer, når I er klar.”

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at indklagede har været forpligtet til at give klageren meddelelse herom, når indklagede nedsætter vurderingen af klagerens ejendom, og at der skal ske en fysisk besigtigelse af klagerens ejendom, førend indklagede kan nedsætte den vurdering, der ligger til grund for beregningen af bidrag på klagerens lån.

Indklagede påstår principalt afvisning, subsidiært frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren anfører, at hun med virkning fra 1. januar 2013 ønskede at udnytte muligheden for afdragsfrihed på sine flekslån. I den forbindelse vakte det stor undren hos hende, da det ved udgangen af 2012 viste sig, at det månedlige beløb, som hun skulle betale, var langt højere, end hun havde fået stillet i udsigt. Klageren kontaktede derfor sin rådgiver hos indklagede og fik her oplyst, at belåningsgraden på hendes hus gjorde, at hun betalte et højere bidrag. Dette overraskede hende meget, da hun vidste, at belåningsgraden ud fra den sidste vurdering af huset ikke oversteg 75 pct. Det viste sig imidlertid, at indklagede uden hendes viden havde nedsat vurderingen af huset til 2.250.000 kr. svarende til den offentlige ejendomsværdi. Klageren rettede derefter henvendelse til indklagede for at klage over dels nedsættelsen af ejendomsværdien på huset og dels måden, dette var sket på. Hendes klage i forhold til nedjusteringen af husprisen afventer indtil videre, at hun får en ejendomsmægler til at vurdere huset – og klageren vil i den forbindelse nævne, at det ikke skorter på henvendelser fra lokale ejendomsmæglere, der gerne vil vurdere og sælge hendes hus, fordi det ligger i et attraktivt område. Desværre har der i den mellemliggende periode været alvorlig sygdom i familien, som har gjort, at en vurdering pt. er sat på stand by.

Men uanset udfaldet af en ny vurdering vil hun klage over, at indklagede uden videre kan beslutte at nedsætte hendes ejendomsværdi med 3-400.000 kr. uden en fysisk besigtigelse. Når kunden så gør indsigelse mod denne nedsættelse, kræves der pludselig en fysisk besigtigelse. Hvad angår den forretningsmetode, som indklagede anvender i den forbindelse, vil hun klage over, at indklagede ikke oplyser sine kunder om denne prisnedsættelse. Klageren er fuldt ud bekendt med diverse stigninger i bidragsprocenterne m.m., men uanset dette, så er det stadig yderst vanskeligt for hende som kunde at kunne danne sig et overblik over størrelsen på sine ydelser, når hun ikke er bekendt med den ejendomsvurdering, som indklagede lægger til grund for beregningerne af hendes ydelse. Hvis klageren skal kunne gennemskue disse beregninger, er det nødvendigt, at indklagede oplyser hende om den aktuelle salgsværdi, som bliver lagt til grund. Herigennem får hun som kunde på lige fod med de offentlige ejendomsvurderinger mulighed for at følge med og eventuelt gøre indsigelse, hvis hun finder vurderingen utilfredsstillende. Som det fremgår af den fremlagte mail-korrespondance, er det fortsat ikke lykkedes klageren at få et svar fra indklagede på, hvorfor indklagede ikke oplyser kunderne om denne prisnedsættelse.

Til støtte for sin påstand gør klageren derfor gældende:

At indklagede skal ændre sin fremgangsmåde i forhold til vurderinger af eksisterende kunders ejendomme, således at den bliver proportional med det krav om fysisk besigtigelse, som indklagede stiller til kunden, hvis kunden ikke er enig i nedsættelsen – altså at der også skal ske en fysisk besigtigelse af ejendommen, før indklagede er berettiget til at nedsætte ejendomsværdien.

At indklagede skal spille med åbne kort og tilkendegive over for kunden, hvis indklagede har nedsat ejendomsværdien på et eksisterende lån, således at kunden dels får mulighed for at gøre indsigelse mod prisnedsættelsen og dels får mulighed for selv at følge med og beregne den aktuelle ydelse på lånet. Det er altså ikke nok, at indklagede oplyser om en forhøjelse af bidragssatsen, når indklagede samtidig opererer med en for kunden ubekendt faktor, nemlig at indklagede har ændret på ejendomsvurderingen.

Indklagede nævner i sin udtalelse, at hun ikke i oktober 2012 har reageret på indklagedes breve og udmeldinger i forhold til bidragsforhøjelsen. Til dette er der følgende at bemærke:

• At hun jo ikke kan reagere, før hun er klar over, at der er noget galt. Da hun ikke har hørt andet, og det endvidere ikke fremgår af de papirer, hun modtog fra indklagede/hendes oplysninger på indklagedes hjemmeside, var hun på det tidspunkt fortsat i den tro, at hendes ejendomsvurdering var den samme, som da hun optog lånet. Hun havde ikke haft anledning til at tro andet. Når indklagede fortæller, at indklagede forhøjer bidragssatsen for belåning over 60 pct. af ejendomsværdien, så har hun hele tiden regnet med, at det kun var den del af belåningsgraden, der lå over de 60 pct., som blev berørt af det forhøjede bidrag.

• At hun i forbindelse med sit profilskifte bliver oplyst, at den foreløbige ydelse, som hun skal betale i det nye år, er omkring 1.500 kr. pr. måned, og at hun i forbindelse med prisstigningerne i oktober 2012 bliver oplyst, at den vejledende ændring for hendes lån ligger på ca. 147 kr. pr. måned. Derfor bliver hun også meget overrasket, da det viser sig, at den månedlige ydelse er væsentligt højere, end de forventede, og her reagerer hun prompte.

Efter sin mailkorrespondance med indklagede besluttede hun at klage videre til Realkreditankenævnet, da hun ikke mener, at hun fik svar på de spørgsmål, hun stillede i sin klage til indklagede. På grund af alvorlig sygdom i familien bliver klagen imidlertid først sendt i efteråret 2013. Hun mener dog ikke, at dette har nogen betydning for sagen, da det fortsat er yderst aktuelt for hende som kunde at få svar på:

• Hvorfor indklagede ikke oplyser kunden, at indklagede har ændret den ejendomsvurdering, som var gældende på belåningstidspunktet, og som i princippet er gældende i hele låneperioden, og som har stor betydning for størrelsen på bidragssatsen? Uden denne viden er det jo meget svært som kunde at kende/beregne den reelle ydelse på lånet.

Herudover mener klageren også, at det fortsat er aktuelt at klage over, at indklagede ændrer på en ejendomsværdi uden først at besigtige ejendommen, når indklagede samtidig kan kræve, at kunden lader foretage en fysisk besigtigelse af ejendommen, hvis kunden er uenig i den ændring af værdien, som indklagede har foretaget. Klageren mener også, at det fortsat er aktuelt at klage over, at indklagede ikke oplyser kunden om denne ændring i ejendomsværdien.

Hun har via pressen fået kendskab til, at Forbrugerombudsmanden er blevet opmærksom på realkreditinstitutternes høje bidragssatser, og hun overvejer i den forbindelse at fremsende kopi af sin klagesag til ham, så han kan få indblik i, hvordan institutternes forretningsmetode kan være meget uigennemsigtig for låntageren.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren i 2009 optog sit nuværende kortrentelån på 1.877.000 kr. af typen F3 uden afdrag. I forbindelse med optagelsen af lånet blev der foretaget en fysisk besigtigelse og værdiansættelse af ejendommen, hvor ejendommen blev vurderet til 2.800.000 kr.

Senere i november 2010 optog klageren yderligere et tillægslån på 109.000 kr. ligeledes som kortrentelån uden afdrag. I forbindelse med optagelsen af tillægslånet blev der foretaget en fysisk besigtigelse og værdiansættelse af ejendommen, hvor ejendommen blev vurderet til 2.600.000 kr.

I august 2012 foretog klageren og hendes mand et profilskifte af de nævnte lån, således at begge lån blev af typen F1 uden afdrag. I følgeskrivelserne til aftalerne om ny rentetilpasningsprofil pr. 1. januar 2013 og aftalerne om lånets rentetilpasning m.v. af 14. august 2012 fremgik bl.a. følgende:

”Den 1. oktober 2012 ændrer …(indklagede)… priser. Vi forhøjer bidragssatsen ved belåning over 60% ved ejerboliger og over 45% ved fritidshuse. Vi forhøjer bidragstillægget ved anvendelse af afdragsfrihed for lån i ejendomme med belåning over 60% (45% ved fritidshuse). Vi forhøjer kursskæringen ved refinansiering af FlexLån®. De ydelser der er angivet her, er ud fra priserne i dag. Læs mere om ændringerne på …(indklagedes hjemmeside)…”

Klageren og hendes mand underskrev de to aftaler om lånets rentetilpasning m.m. og returnerede dem uden kommentarer til den citerede passage i følgebrevet.

Ved brev af august 2012 (sendt 24. august 2012) skrev indklagede til klageren og orienterede om nye priser pr. 1. oktober 2012, der bl.a. indebar en forhøjelse af bidragstillægget og bidragssatsen for lån i ejendomme med en belåningsgrad på over 60 pct. Klageren reagerede ikke på dette brev.

Først i slutningen af januar 2013 rettede klageren henvendelse vedrørende værdiansættelsen af sin ejendom samt fremgangsmåden i forbindelse med værdiansættelsen.

I mailkorrespondancen herom redegjorde indklagede bl.a. for, at klagerens ejendom var blevet værdiansat til 2.280.000 kr. i forbindelse med den lovpligtige løbende overvågning samt vedlagde dokumentation i form af salgspriser på rækkehuse beliggende på samme vej som klagerens ejendom.

Til sidst aftalte indklagede og klageren, at klageren skulle vende tilbage, når hun havde fået foretaget en ejendomsmæglervurdering af ejendommen. Dette skete imidlertid ikke. I stedet valgte klageren at indbringe sagen for Realkreditankenævnet.

ANBRINGENDER:
Til støtte for den principale påstand gøres gældende:

at klageren ikke har afventet en fysisk besigtigelse af ejendommen, inden hun klagede,

at klageren lavede en aftale med indklagede om, at hun skulle vende tilbage, så snart hun havde en vurdering fra en ejendomsmægler, og

at det er en betingelse for Realkreditankenævnets behandling af en klage, at klageren forgæves har søgt at opnå en tilfredsstillende ordning med realkreditinstituttet, jf. Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 5.

Til støtte for den subsidiære påstand gøres endvidere gældende:

at Finanstilsynet har godkendt, at indklagede anvender en værdiansættelsesmodel til brug for den løbende overvågning af ejerboliger, som foretages i henhold til SDRO/SDO-værdiansættelsesbekendtgørelsen (bkg. nr. 687 af 20. juni 2007) § 30,

at indklagede tilbød, at en vurderingskonsulent hos indklagede kunne foretage en fysisk besigtigelse, da klageren oplyste, at hun var uenig i værdiansættelsen, jf. mail af 5. februar 2013 fra indklagede til klageren,

at besigtigelse og værdiansættelse skal foretages af en sagkyndig, der er ansat hos indklagede, jf. SDRO/SDO-værdiansættelsesbekendtgørelsens § 3, stk. 1,

at besigtigelse og værdiansættelse kun kan overlades til ikke-ansatte, såfremt særlige krav er opfyldt, jf. SDRO/SDO-værdiansættelsesbekendtgørelsens § 3,

at klageren ved henvendelse til indklagede fik oplyst værdiansættelsen af sin ejendom, jf. mail af 1. februar 2013 fra indklagede til klageren,

at der ikke er noget lovgivningsmæssigt krav om, at indklagede skal oplyse kunderne om indklagedes værdiansættelser i forbindelse med den løbende overvågning,

at indklagede dog siden oktober 2012 har ændret sin fremgangsmåde, således at indklagedes værdiansættelser i forbindelse med den løbende overvågning oplyses over for de kunder, hvor dette får betydning for bidraget, og

at belåningsprocenten i ejendommen siden 2009 har været over 60 pct.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

I § 2, stk. 5, i vedtægterne for Realkreditankenævnet hedder det:

”Det er en betingelse for behandling af en klage, at klageren forgæves har søgt at opnå en tilfredsstillende ordning med realkreditinstituttet. Ankenævnet kan indlede behandling af en klagesag, såfremt realkreditinstituttet har afvist klagen, eller der ikke inden for 5 uger fra modtagelsen af en klage er opnået forlig med klageren.”

Bekendtgørelse nr. 687 af 20. juni 2007 om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særlig dækkede realkreditobligationer og særlig dækkede obligationer, indeholder blandt andet følgende bestemmelser:
”§ 3. Besigtigelse og værdiansættelse skal foretages af en vurderingssagkyndig ansat i instituttet, der har de nødvendige kvalifikationer og relevant vurderingserfaring med den pågældende ejendomskategori og markedsforhold, og som er uafhængig af instituttets kreditbevillingsproces.
Stk. 2. Besigtigelse og værdiansættelse kan overlades til en ikke-ansat, hvis kravene i stk. 1 er opfyldt og instituttet har afgivet en detaljeret vurderingsinstruks. Tilsidesættelse af instrukser skal kunne sanktioneres, herunder i form af fratagelse af vurderingsopgaven uden varsel. Betalingen for vurderingerne må ikke afhænge af størrelsen af de ansatte værdier.

§ 30. Instituttet skal foretage regelmæssig, løbende overvågning af en ejendoms markedsværdi for at sikre, at belåningsgrænsen overholdes. Instituttet skal foretage overvågning af værdien på ejendomme omfattet af §§ 4, 11, 14 og 15 minimum hvert tredje år. Instituttet skal foretage årlig overvågning af værdien på ejendomme omfattet af §§ 5, 10,16, og 18-22. Ved væsentlig ændrede markedsforhold skal instituttet foretage hyppigere overvågning end angivet i 2. og 3. pkt.
Stk. 2. Instituttet kan, til brug for den løbende overvågning af en ejendoms værdi, anvende en dokumenteret værdiansættelsesmodel, der er godkendt af Finanstilsynet. Modellens statistiske oplysninger skal som minimum baseres på anerkendte, dokumenterede og offentligt tilgængelige kilder.”

ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet finder, at det ikke har betydning for en bedømmelse af den af klageren nedlagte påstand, at der endnu ikke er opnået enighed mellem parterne om en fysisk besigtigelse af klagerens ejendom. Nævnet kan derfor ikke tage indklagedes principale påstand om afvisning af klagen til følge.

Indklagede har i 2009 og i 2010 værdiansat klagerens ejendom efter besigtigelse. Indklagede har endvidere værdiansat klagerens ejendom som led i den løbende overvågning af ejendommens værdi, jf. § 30, stk. 1, i bekendtgørelse nr. 687 af 20. juni 2007 om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særlig dækkede realkreditobligationer og særlig dækkede obligationer.

Nævnet finder, at der hverken i aftalegrundlaget eller lovgivningen er bestemmelser, der giver grundlag for at pålægge indklagede en forpligtelse til at foretage en fysisk besigtigelse af ejendommen, førend indklagede kan nedsætte den vurdering, der ligger til grund for bidragsberegningen.

Nævnet finder endvidere ikke grundlag for at fastslå, at indklagede har været forpligtet til at give klageren meddelelse om resultatet af de løbende værdiansættelser. Indklagede har i sin udtalelse til Nævnet oplyst, at indklagede siden oktober 2012 har ændret sin fremgangsmåde, således at indklagedes værdiansættelser i forbindelse med den løbende overvågning oplyses over for de kunder, hvor dette får betydning for bidraget. Eftersom belåningsgraden af klagerens ejendom efter det oplyste stedse har været over 60 pct., har der ikke umiddelbart været anledning til for indklagede at give klageren meddelelse i henhold til denne praksis.

I forhold til niveauet af selve vurderingerne bemærker Nævnet, at realkreditinstitutters værdiansættelse af ejendomme er en udlåns- og kreditpolitisk vurdering, som Nævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Nævnet finder ikke grundlag for i denne sag at fravige dette udgangspunkt. Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef