Indsigelse om for lang ekspeditionstid ved låneomlægning. Indsigelse mod at realkreditinstitut alene udarbejdede bereg-ninger, men ikke lånetilbud forud for klagerens valg af låne-type

Sagsnummer:272/2020
Dato:26-03-2021
Ankenævn:Bo Østergaard, Jes Zander Brinch, Steen Jul Petersen, Morten Bruun Pedersen, Lisbeth Baastrup Burgaard
Klageemne: -
Ekspedition - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Indsigelse om for lang ekspeditionstid ved låneomlægning. Indsigelse mod at realkreditinstitut alene udarbejdede bereg-ninger, men ikke lånetilbud forud for klagerens valg af låne-type
Indklagede:Realkredit Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Realkreditinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse om for lang ekspeditionstid ved låneomlægning og indsigelse mod, at realkreditinstitut alene udarbejdede beregninger, men ikke lånetilbud forud for klagerens valg af lånetype.

Sagens omstændigheder

Klageren havde en landbrugsejendom, der var belånt i Realkredit Danmark. I november 2019 rettede klageren henvendelse til Realkredit Danmark og efterspurgte en omlægning af sit eksisterende realkreditlån og en tillægsbelåning op til 70 %. På dette tidspunkt tilbød realkreditinstituttet imidlertid ikke 70 % belåning i landbrugsejendomme. Realkreditinstituttet har oplyst, at en rådgiver hos instituttet, R, den 6. december 2019 kontaktede klageren og oplyste, at instituttet arbejdede på muligheden for at belåne op til 70 %. Kort efter introducerede Realkredit Danmark mulighed for at tilbyde 70 % belåning af visse landbrugsejendomme.

Den 9. januar 2020 bestilte R en vurdering af klagerens ejendom til brug for omlægning og tillægsbelåning. Den 17. januar 2020 forelå vurderingen.

Den 22. januar 2020 sendte realkreditinstituttet finansieringseksempler til klageren vedrørende forskellige lånetyper, med forbehold om kreditmæssig godkendelse. Instituttet oplyste samtidig, at omkostningen til differencerenter på 10.000 kr. i finansieringseksemplerne bortfaldt ved opsigelse af det eksisterende lån inden udgangen af januar og indfrielse til termin. I en e-mail af 23. januar 2020 til realkreditinstituttet anførte klageren bl.a.:

”… tak for det fremsendte materiale, jeg har følgende uddybende spørgsmål.

• Er det korrekt forstået at straks indfrielse med betaling af differencerenten er valgt i stedet for kurssikring af det nye lån frem mod indfrielse af det eksisterende lån på det ordinære tidspunkt hvorved differencerenter ellers kunne undgås? …”

I en e-mail af samme dag til klageren anførte realkreditinstituttet bl.a.:

”… eksemplerne er lavet med aktuel kurs og paristraks indfrielse. Efter et evt. konkret valg regner vi specifikt på hvad det bedst kan betale sig og om du ønsker fast kurs. …”

Fristen for opsigelse af det eksisterende lån var udgangen af januar 2020, til opsigelse til termin pr. den 30. marts 2020.

I en e-mail af 28. januar 2020 til realkreditinstituttet anførte klageren:

”Som talt om per telefon d.d. og med udgangspunkt i tilsagn om lånetilbud opsiges vores nuværende lån ...

Ligeledes og som talt om med udgangspunkt i et nyt 30-årigt Flex Life lån kr. 2.750.000, - f1 -f3 eller f5 som jeg så havde tid til at overveje.

Givet vedhæftede artikel og muligheden for, at et 30-årigt 1 % fastforrentet lån uden afdrag skulle kunne nærme sig en rente på 0,5 % vil jeg gerne anmode om lånetilbud også på denne mulighed …”

Den 28. januar 2020 bekræftede realkreditinstituttet, at lånet var opsagt, og at ”vi i uge 7 [10.- 16. februar 2020] aftaler hvilket lån I ønsker”. Realkreditinstituttet har anført, at R telefonisk oplyste, at instituttet ikke lavede flere lånetilbud, men anmodede kunder om at beslutte sig ud fra finansieringseksempler, hvor detaljer og priser fremgik. Klageren har bestridt, at han blev oplyst om dette.

I en e-mail af 17. februar 2020 til klageren anførte realkreditinstituttet:

” Jeg vil blot høre om du har pejlet dig ind på, hvilket lån du ønsker?

Rente- og kursmæssigt ligger det tæt på niveauet fra 22. jan, hvor du modtog beregninger. I disse dage er 1% med afdrag lukket for tilbud og fast kurs … ”

Klageren svarede samme dag:

”Jeg har brug for et lånetilbud på

  • 30-årigt Fastforrentet med mulighed for afdragsfrihed
  • 30-årigt Flex Life baseret på F5

Egentlig vil jeg også gerne se et lånetilbud svarende til nuværende lån, altså 30-årigt f5 med afdragsfrihed …”

Den 18. februar 2020 sendte realkreditinstituttet finansieringseksempler til klageren for de af ham efterspurgte tre lån, herunder et 30-årigt ”FlexLife ® 5 IR” (lån med refinansiering hvert femte år med fleksibel afdragsfrihed) med en hovedstol på 2.750.000 kr. og et provenu på 2.713.435 kr. Finansieringseksemplerne af 18. februar 2020 indeholdt oplysning om hovedstol, afdragsform, obligationsrestgæld, kurs, kursværdi, omkostninger, ydelse, rente og anslået bidrag. Klagerens eksisterende lån skulle ifølge finansieringseksemplerne indfries som pari straks indfrielse til kurs 100 pr. frem til næste obligationstermin den 1. april 2020. På det 30-årige ”FlexLife ® 5 IR” lån var kursen 106,063, obligationsrestgælden var 2.592.799 kr. og renten var -0,2316 % p.a., mens bidraget var anslået til 0,95 %.

I en e-mail af 20. februar 2020 til realkreditinstituttet anførte klageren:

” Vi vil gerne have et lånetilbud baseret på Flex Life f5

Inden vi accepterer et sådant tilbud hvad er så vore valgmuligheder i forhold til af tilpasningsperiode F1- F3- F5-10?”

Realkreditinstituttet svarede samme dag, at ”I har hele paletten som mulighed. I fortæller mig blot hvilken I vælger”. I en e-mail mandag den 24. februar 2020 til realkreditinstituttet anførte klageren:

” Lånetilbud, Flex Life 30-årigt, F5”

I en e-mail til klageren af samme dag meddelte realkreditinstituttet:

”… Jeg har bestilt dokumenter og du modtager en mail (formentlig i løbet af næste uge) med link til Realkredit Danmarks signeringsportal, når der er klar til signering.”

Den 5. marts 2020 rykkede klageren for lånetilbuddet. Den 6. marts 2020 meddelte R, at realkreditinstituttet desværre havde ”lang ekspeditionstid p.g.a. af den aktuelle rentesituation, der giver stor aktivitet”, men at klageren ikke var glemt, og at R ville følge op over for realkreditinstituttets produktion. Den 17. marts 2020 rykkede klageren igen. Den 18. marts 2020 meddelte en rådgiver, R2, hos realkreditinstituttet, at lånetilbuddet var sendt til klageren tidligere på dagen. R2 oplyste endvidere, at han svarede i stedet for R, der var på ferie i den samme og næstfølgende uge

Den samme dag modtog klageren lånetilbud af 17. marts 2020 på et 30-årigt ”FlexLife ® 5 IR” lån med en hovedstol på 2.750.000 kr. og dokumenter til underskrift. Ifølge lånetilbuddet var kursen 105,390 (vægtet kurs baseret på flere obligationer), obligationshovedstolen var 2.609.356 kr., renten var -0,1184 % p.a. og bidraget var 0,95 % p.a. Provenuet var 2.726.645 kr. Af lånetilbuddet fremgik bl.a.:

”… Beregningerne i tilbuddet er foreløbige. Vi beregner lånet igen, når vi udbetaler det - og det betyder, at tallene ændrer sig.

I "Låntyper og forretningsbetingelser" kan De læse de særlige vilkår for blandt andet …

- fastkursaftale …”

I en e-mail af 18. marts 2020 til realkreditinstituttet anførte klageren:

” Tak for din mail, ja jeg har modtaget lånetilbud samt alle tilhørende dokumenter.

Jeg skal lige bruge lidt tid på at kigge det igennem inden … og jeg kan signere/acceptere endeligt.

Det er dog min umiddelbare oplevelse at vores vilkår i perioden som er gået, er blevet ringere end det oprindelige beregnede udgangspunkt. …”

I en e-mail af 19. marts 2020 til klageren anførte realkreditinstituttet bl.a.:

”… Jeg kan naturligvis godt forstå dine punkter og der er ingen tvivl om at den seneste tids udvikling har på ingen måder gavnet rentemarkedet. Det er en udvikling som ingen har kunne forudse.

Dog vil jeg nævne, at jeres valg af ny låntype som Flex Life® dog ikke er påvirket på samme måde som fast rente lån med løbetid på 20-30 år. Som det fremgår af tilbuddet, kan I se at rente på udskrivningstidspunktet var -0,12 og beregning fra 18.2 var renten -0,23 og det kan ikke afvises at renten vil stige yderligere inden jeres nye lån er udbetalt.

På grund af den store interesse for omlægning af lån og at vi i Danmark lige har været igennem Danmarks største konverteringsbølge i 2019 og som er fortsat her i 2020, har det desværre medført at vores produktion af låntilbud er blevet væsentligt forlænget.

Vi har ingen interesse i at produktionstiden er forlænget, men facts, vi pt. ikke kan gøre det store ved – desværre. Men er naturligvis vidende om at dette kan være til gene for vores kunder, men også at vi i mange tilfælde ikke har kunne tilbyde at der lå et endeligt tilbud inden der f.eks. skulle tages beslutning om opsigelse af lån mv.

Jeg vil dog nævne, at vores beregninger stadig viser et udmærket konsekvensbillede af, hvad det betyder at lægge om, hvorfor det godt kan bruges som beslutningsgrundlag.

Fra et endeligt tilbud er udstedt til nyt lån er udbetalt (eller der er indgået fastkursaftale) vil rente/kurs/provenu stadig kunne ændre sig. …”

Klageren har oplyst, at han accepterede lånetilbuddet den 20. marts 2020. I en e-mail af samme dag til realkreditinstituttet anførte klageren bl.a.:

”… Der ingen tvivl at årsagen er den ekstraordinære situation pga. Covid19. Den eneste mulighed for at være kommet uden om denne ville have været et låntilbud der havde været klar for en uge eller 14 dage siden samt et aktivt skridt fra min side omkring kurssikring.

Det er RD’s ansvar at sagsbehandlingen og dermed lånetilbuddet har været ekstraordinær og uacceptabelt lang tid under vejs hvormed jeg er blevet frataget denne dispositionsmulighed. …”

Af låneafregning af 27. marts 2020 fremgik, at lånet blev afregnet til en vægtet kurs på 104,004 pr. 27. marts 2020, at obligationshovedstolen var 2.644.129 kr., og at kontantlånsrenten var 0,1516 % p.a.

Realkreditinstituttet har oplyst, at instituttet den 31. marts 2020 tilbød et nedslag i omkostningerne på 7.500 kr. og en bidragsnedsættelse fra 0,95 % til 0,91 %, og at de tilbudte nedsættelser og nedslag er effekturet.

Parternes påstande

Den 20. juli 2020 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Realkredit Danmark skal erstatte ham tabet ved forøget obligationshovedstol og forøget årlig ydelse i forhold til beregningen af 18. februar 2020. Realkredit Danmark skal yde erstatning for tab gennem en lavere bidragssats.

Realkredit Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har bl.a. anført, at realkreditinstituttets forsinkede ekspeditionstid er ansvarspådragende. Lånesagen startede den 19. november 2019. Den 24. februar 2020 meddelte han sin endelige beslutning om finansiering til realkreditinstituttet. Først den 18. marts 2020 leverede realkreditinstituttet lånetilbud og øvrige dokumenter, som gav ham dispositionsmuligheder. Realkreditinstituttet bærer ansvaret for den lange ekspeditionstid.

Som følge af realkreditinstituttets forsinkelse og realkreditinstituttets brug af finansieringsforslag, blev han afskåret fra at acceptere tilbud og indgå fastkursaftale.

I december 2019 gav realkreditinstituttet udtryk for, at sagen kunne udskydes til efter jul/nytår, da der ville fortsat være god tid til låneomlægningen. Den 24. februar 2020 stillede realkreditinstituttet i udsigt, at alle dokumenter ville være klar til ugen efter. Realkreditinstituttet forholdt sig herefter passiv, trods hans rykkere. Hvis realkreditinstituttet ville påberåbe sig corona-krisen eller andre forhold, burde instituttet som professionel part af egen drift have kontaktet ham. Han forstår ikke realkreditinstituttets argumentation om, at han som forbruger med et svagere informations- og kompetence grundlag måtte forventes selv at forudse lang sagsbehandlingstid.

R tog tilsyneladende på ferie uden at orientere ham, trods hans rykkere. Dette er ansvarspådragende for realkreditinstituttet. Han måtte selv rykke yderligere for at få lånetilbuddet den 18. marts 2020.

Realkredit Danmark leverede ikke de af ham ønskede lånetilbud, jf. f.eks. hans e-mail af 17. februar 2020. Han har tidligere modtaget flere lånetilbud fra realkreditinstituttet og var ikke bekendt med den af realkreditinstituttet indførte administrative ændring. Ved god kundebetjening og rådgivning burde instituttet have sikret, at lånetilbud var fremsendt inden opsigelsen af det eksisterende lån eller senest i forbindelse hermed, den 28. januar 2020 eller meget kort herefter. Realkreditinstituttet er ansvarlig for, at dette ikke fandt sted. Realkreditinstituttet bærer ansvaret for sin manglende vilje, evne eller praksis for at levere egentlige lånetilbud og for brug af finansieringseksempler, der ikke kunne accepteres. Han accepterede, at lånetilbuddet skulle foreligge i uge 7, senest den 16. februar 2020, da han ikke havde andre uligheder.

Realkreditinstituttet har ikke i sine forretningsbetingelser eller på anden måde, herunder i sin sagsbehandling af hans lånesag, skriftligt eller telefonisk informeret ham om instituttets restriktive forretningsmodel, og at instituttet ikke tilbyder ”låneindstillinger og dermed lånetilbud på flere finansiering i dette kundesegment”. Realkreditinstituttet burde forudgående have oplyst ham klart og utvetydigt herom. Realkreditinstituttet opfordres til at dokumentere, at han fik en sådan dokumentation. Hvis han havde fået information herom, ville han have fravalgt Realkredit Danmark som realkreditinstitut. Et lånetilbud var afgørende for hans valg af realkreditinstitut, hans tryghed ved opsigelse af eksisterende lån og mulighed for kurssikring.

Realkreditinstituttet bærer ansvaret for passivitet i forhold til instituttets egen oplyste deadline den 6. marts 2020, passivitet i forhold til opfølgning på hans lånetilbud og varetagelse af hans interesser i forhold til den interne produktionsafdeling.  Han er som forbruger afhængig af realkreditinstituttet, som derfor har et særligt ansvar over for ham. Realkreditinstituttet stillede ikke oplysning om udviklingen i obligationsmarkedet til rådighed for ham, og han blev derfor afhængig af realkreditinstituttets dispositioner.

I en anden lånesag hos Realkredit Danmark i juni 2020, der blev varetaget af hans rådgiver i det med realkreditinstituttet koncernforbundne pengeinstitut, P, blev sagen ekspederet i løbet af 13 dage. Dette viser, at forsinkelsen i denne sag skyldtes hans rådgiver i realkreditinstituttet, og ikke en intern ”produktionsafdeling” som angivet af realkreditinstituttet. Han kan ikke acceptere at blive stillet ringere, fordi lånesagen skulle behandles ved kontakt direkte til realkreditinstituttet.

Kreditgodkendelse var en formssag, henset til hans ubestridte soliditet og mangeårige kundeforhold hos realkreditinstituttet og P. Realkreditinstituttet kunne hurtigt ved henvendelse til P have forvisset sig om, at han under hensyn til sine økonomiske forhold var kreditværdig til det pågældende lån. Det er urimeligt, når realkreditinstituttet i sit svar i klagesagen bringer kreditvurdering på banen.

Realkreditinstituttet har i sit svar til Ankenævnet undladt at forholde sig til centrale punkter i hans klage. Dette må tages som udtryk for, at instituttet ikke har saglige grunde til at modsige hans beskrivelse af sagsforløbet. Realkreditinstituttet har ikke forholdt sig til, at han ikke ved at modtage lånetilbud så tidligt som muligt i forløbet gik glip af muligheden for at sikre sig en fordelagtig løsning gennem kurssikring af lånetilbuddet.

Realkredit Danmark ifalder endvidere et særligt ansvar, idet man har skabt en situation, hvor det reelt ikke er en mulighed for låntager at optage realkreditlån uden at være tilknyttet koncernens bank eller instituttets netværk af samarbejdspartnere.

Han blev påført et tab ved forsinkelsen i form af en højere obligationsrestgæld og en højere ydelse ved det udbetalte lån i forhold til finansieringsforslaget af 18. februar 2020 og lånetilbuddet. I forhold til finansieringsforslaget af 18. februar og lånetilbuddet af 17. marts 2020 er obligationsrestgælden øget med henholdsvis 51.330 kr. og 34.773 kr., mens ydelsen i den første fem års finansieringsperiode er øget med henholdsvis 73.397 kr. og 65.690 kr. Derudover gik han glip af en endnu gunstigere løsning, da renten i slutningen af februar 2020 var rekordlav. Han burde på dette tidspunkt have haft et lånetilbud. Han har ikke mulighed for selv at beregne sit tab ud fra renten i slutningen af februar 2020. Han har opgjort sit krav som forskellen mellem udbetalingspakken og finansieringsforslaget af 18. februar 2020.

Realkredit Danmark har anført, at en ekspeditionstid fra 24. februar 2020 til 18. marts 2020 er nok lang, men i en periode med en betydelig omlægningsaktivitet, renteuro og en Corona-epidemi overstiger den ikke, hvad klageren burde kunne forvente. Realkreditinstituttet og R svarede prompte på alle klagerens mails og telefonbeskeder. Der har været lange ekspeditionstider, men ikke længere, end at det var muligt for klageren at få hjemtaget lånet rettidigt i forhold til opsigelsen af det eksisterende lån.

Realkreditinstituttet har derfor ikke handlet ansvarspådragende.

Da det eksisterende lån var opsagt til den 30. marts 2020 var det ikke på tale at hjemtage lånet tidligere.

Realkreditinstituttet er ikke forpligtiget til at levere de lånetilbud, som klageren måtte ønske. Realkredit Danmark har besluttet ikke at tilbyde at udfærdige låneindstillinger og dermed lånetilbud på flere finansieringer i dette kundesegment, uden at Realkredit Danmark er sikre på, at kunden aftager lån. I stedet tilbyder Realkredit Danmark at fremsende flere finansieringsforslag, der kan danne grundlag for kundens beslutning og som indeholder alle relevante oplysninger. Herefter indhentes kreditmæssig godkendelse af kunden. Det er Realkredit Danmarks suveræne beslutning, hvordan forretningsmodellen udformes på dette punkt, og klageren har intet krav på fremsendelse af flere lånetilbud eller et lånetilbud i det hele taget.

Klageren har selv forsinket lånesagsforløbet med en periode på ca. tre uger, hvor klageren ikke ville/kunne tage stilling til hvilket lån, han ønskede.

Klageren er allerede blevet kompenseret for den lidt forlængede ekspeditionstid.

Klageren har fortsat ikke dokumenteret at have lidt et tab, der berettiger til kompensation ud over den allerede ydede kompensation.

Klagerens opgørelse af sit tab bestrides som ukorrekt og udokumenteret.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerens landbrugsejendom var belånt i Realkredit Danmark. I november 2019 spurgte klageren Realkredit Danmark om muligheden for en omlægning af lånet og en tillægsbelåning op til 70%. Realkreditinstituttet tilbød på daværende tidspunkt ikke 70 % belåning af landbrugsejendomme, men introducerede i december 2019 denne mulighed for visse landbrugsejendomme. Den 9. januar 2020 bestilte en rådgiver hos realkreditinstituttet en vurdering af klagerens ejendom til brug for omlægning og tillægsbelåning. Den 17. januar 2020 forelå vurderingen.

Den 22. januar 2020 sendte realkreditinstituttet finansieringseksempler til klageren vedrørende forskellige lånetyper.

Den 28. januar 2020 opsagde klageren sit eksisterende lån til indfrielse til termin pr. 30. marts 2020. 

Den 17. februar 2020 spurgte realkreditinstituttet, om klageren havde besluttet sig for, hvilket lån han ønskede. I perioden herefter anmodede klageren realkreditinstituttet om at sende lånetilbud for forskellige typer af lån. Realkreditinstituttet sendte ikke lånetilbud, men i stedet finansieringseksempler for de af klageren efterspurgte lån.

Den 24. februar 2020 meddelte klageren, hvilket lån han havde besluttet sig for. Den samme dag meddelte realkreditinstituttet, at klageren formentlig i løbet af den næste uge (2.-6. marts 2020) ville modtage besked, når lånetilbuddet var klar til underskrift.

Den 18. marts 2020 modtog klageren meddelelse om, at lånetilbuddet var sendt til hans underskrift.

Ankenævnet finder, at de af realkreditinstituttet udarbejdede finansieringseksempler indeholdt de fornødne oplysninger til, at klageren kunne beslutte sig for hvilken type lån, han ønskede. Ankenævnet finder ikke, at realkreditinstituttet har pådraget sig et ansvar ved at fremsende finansieringsforslag i stedet for lånetilbud, indtil klageren havde valgt den ønskede lånetype.

Tre medlemmer - Bo Østergaard, Morten Bruun Pedersen og Lisbeth Baastrup Burgaard – udtaler:

Vi lægger til grund, at ekspeditionsperioden fra klagerens beslutning om lånetype ikke skyldtes klagerens forhold. Vi finder, at realkreditinstituttets ekspeditionsperiode fra klagerens beslutning om lånetype til fremsendelsen af lånetilbud var for lang, og at instituttet har pådraget sig et ansvar for forsinkelsen. Vi har herved lagt vægt på, at klagerens eksisterende lån var opsagt. Vi finder, at lånetilbuddet senest burde have været fremsendt til klageren den 6. marts 2020 som tilkendegivet over for ham den 24. februar 2020. Klageren ville herefter have haft mulighed for at kurssikre lånet den 6. marts 2020.

Det må efter det foreliggende, herunder klagerens e-mail af 20. marts 2020, lægges til grund at klageren var bekendt med muligheden for at kurssikre lånet efter modtagelsen af lånetilbuddet den 18. marts 2020. Klageren foretog imidlertid ikke kurssikring ved modtagelse af tilbuddet og bærer derfor selv kursrisikoen efter denne dag. 

Vi finder herefter, at instituttet skal bære kursrisikoen i perioden fra den 6. marts til den 18. marts 2020, således at instituttet skal betale en erstatning til klageren. Erstatningen fastsættes som kursværdien af differencen i obligationsgælden på lånet den 6. marts 2020 og obligationsgælden den 18. marts 2020, hvor klageren modtog meddelelse om, at lånetilbuddet var sendt til hans underskrift. Vi finder, at den kurs, der skal anvendes ved beregningen af kursværdien af differencen af obligationsgælden, som beskrevet ovenfor, bør være kursen den 18. marts 2020. Erstatningsbeløbet tillægges sædvanlig procesrente fra indgivelsen af klagen til Ankenævnet den 20. juli 2020 til betaling sker.

To medlemmer - Jes Zander Brinch og Steen Jul Petersen - udtaler:

Realkreditinstituttets behandlingstid i forbindelse med afgivelsen af de konkrete lånetilbud levede ikke fuldt ud op til, hvad der berettiget kunne forventes. Under hensyntagen til det konkrete tidspunkt, det forudgående langvarige forløb omkring långivningen samt den intense og relativt detaljerede dialog mellem klageren og realkreditinstituttet i forbindelse hermed finder vi dog ikke, at realkreditinstituttets sagsbehandlingstid medfører, at instituttet har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren.

Vi stemmer derfor for, at klageren ikke får medhold i klagen.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får klagegebyret tilbage Realkredit Danmark skal inden 30 dage stille klageren som ovenfor anført.