| Sagsnummer: | 307/2024 |
| Dato: | 12-05-2025 |
| Ankenævn: | Kristian Korfits Nielsen, Karin Sønderbæk, Karin Duerlund, Morten Bruun Pedersen og Martin Hare Hansen. |
| Klageemne: | Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4 Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Krav om erstatning for mangelfuld rådgivning i forbindelse med ejendomshandler og afslag på lån. |
| Indklagede: | Vestjysk Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning for mangelfuld rådgivning i forbindelse med ejendomshandler og afslag på lån.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H var kunder i daværende Den Jyske Sparekasse, der i januar 2021 fusionerede med Vestjysk Bank.
Klagerne ejede sammen et anpartsselskab S, en ejendom 1 og et sommerhus. Ejendom 1 var belånt med et ”Max-rente” realkreditlån hos realkreditinstitut R1 med 10 års afdragsfrihed, der udløb i 2022. I 2021 ønskede klagerne at forlænge afdragsfriheden med yderligere 10 år, hvorfor banken undersøgte, om realkreditinstitut R2 ville tilbyde klagerne dette. Realkreditinstitut R2 afslog at tilbyde klagerne et nyt lån, hvilket banken meddelte klagerne i november 2021.
Banken har oplyst, at klagerne meddelte banken, at de havde fået tilbudt en ny afdragsfri periode i realkreditinstitut R1, men at klagerne efterfølgende meddelte, at realkreditinstitut R1 havde trukket tilbuddet tilbage.
I 2022 besluttede klagerne sig for at sælge ejendom 1 og flytte i en billigere bolig for at få styr på deres økonomi.
Ved købsaftale af 26. april 2022 købte klagerne ejendom 2 for en købesum på 6.111.111 kr. med overtagelse den 1. juli 2022. Af købsaftalen fremgår blandt andet, at ejendommen blev købt med henblik på nedrivning.
Banken har oplyst, at den modtog den underskrevne købsaftale for ejendom 2 den 26. april 2022 uden forudgående dialog med klagerne om beregning og belåning af ejendom 2, og at den kunne konstatere, at ejendom 2 blev købt til nedrivning eller fuld renovering.
Klagerne har bestridt, at banken ikke var en del af processen om salg af ejendom 1 og køb af ejendom 2. Overtagelsen af ejendom 2 blev skubbet flere gange, da banken stillede krav om, at ejendom 1 skulle være endeligt solgt først.
Ved købsaftale af 3. maj 2022 solgte klagerne ejendom 1 for 14.150.000 kr. til overtagelse den 1. august 2022.
Banken har oplyst, at den meddelte klagerne, at den ikke havde bevilliget dem ombygningslån. Klagerne svarede, at ejendom 2 ikke var købt til nedrivning, men til renovering, og at de ville flytte ind i kælderen og renovere ejendommen, når midlerne var til det.
Klagerne har oplyst, at ejendom 2 blev købt som et byggeprojekt, hvilket var en del af deres dialog med banken i forbindelse med købet af ejendom 2. Ud fra dialogen med banken fik de en klar forventning om, at der nok skulle findes en løsning på en finansiering af ejendom 2, som forhåbentlig også indbefattede en renovering af ejendommen. Ud fra købsprisen skulle de ikke låne mere end 60 % af værdien for at få renoveret ejendom 2 helt. Bankens eneste bemærkning på daværende tidspunkt var, at de ikke kunne være sikre på, at den ville hjælpe dem med den fulde 60 % belåning.
Banken har oplyst, at klagerne ønskede et lån hos realkreditinstitut R2 til brug for renoveringen af ejendom 2, og at banken meddelte dem, at et lånetilsagn afhang af en samlet vurdering af deres økonomiske forhold og dermed af flere økonomiske faktorer, herunder gældsgearing og rådighedsbeløb. I samme periode meddelte klagerne, at et salg af anpartsselskab S var nært forestående, og banken meddelte dem i den forbindelse, at eventuel belåning afventede et overblik over renoveringsprojektet, nye opdaterede økonomiske oplysninger og oplysning om provenuets størrelse fra salget af anpartsselskab S.
Klagerne har oplyst, at banken skrev til dem den 9. maj 2022 om indlevering af oplysninger i forbindelse med optagelse af lån i ejendom 2, og at banken den 17. maj 2022 sendte en blanket for anslåede byggeudgifter fra realkreditinstitut R2, som de returnerede udfyldt den 20. maj 2022, hvoraf fremgik et samlet beløb på 2.750.000 kr. ”til behandling”.
Ved e-mail af 11. maj 2022 sendte klagerne deres pensionsinfo til banken og oplyste samtidig, at banken skulle huske, at de også havde:
”…
…”
Den 25. maj 2022 stillede banken garanti og mellemfinansiering til rådighed i forbindelse med klagernes køb af ejendom 2, indtil provenuet fra salget af ejendom 1 blev frigivet. Af Standardgaranti ved køb af eksisterende fast ejendom underskrevet af klagerne den 25. maj 2022 fremgår, at banken stillede garanti for 5.811.111 kr. til sikkerhed for ethvert krav, der fulgte af købsaftalen vedrørende ejendom 2.
Banken har fremlagt sit interne bevillingsdokument, der blev oprettet i forbindelse med bankens mellemfinansiering af klagernes køb af ejendom 2, hvoraf fremgår:
”… Formålstekst
Bevillingsbehov:
Garanti for restkøbesum 5.811, erstattes af forhøjelse af udlægskredit fra tkr. 420 tik tkr, 6.250, jf. nedenfor.
|
Udlægskredit:
|
|
|
Udbetaling |
200 |
|
Afdrag på [realkredit]-lån, 4x30 |
120 |
|
Mellemfinansiering |
5.811 |
|
I alt |
6.231, forhøjes til tkr. 6.250 = boligfinansieringsramme |
Egen opsparing udgør 100 % af købesummen.
Parrets strategi er at flytte ind i kælderen, og starte renovering af stueplanen for ca. kr. 2,0 mill., som ønskes finansieret via [realkredit R2-lån], og gerne op til 60% belåning, hvis muligt. Beløbet skal anvendes til renoveringen og øgede renoveringsudgifter til sommerhus, og evt. rest til aktieinvesteringer.
Der er gjort opmærksom på, at Kreditforeningsbelåning afhænger af gældsfaktor og månedligt rådighedsbeløb. [M] oplyser selv, at det månedlige rådighedsbeløn min. vil udgøre kr. 25.000 og gældfaktoren vil være under 5.
…
Når:
- alt er på plads efter handlerne
- der foreligger en endelig afklaring af salget af anpartsselskab S
- vi har modtaget opdaterede økonomiske oplysninger, herunder pensionsinfo udfærdiges ny beregning og formueopgørelse, hvorefter der tages stilling til mulighed for 60% belåning med 30 års afdragsfrihed.
Der er således IKKE givet tilsagn om 60% belåning, men umiddelbart bør det være muligt at hjemtage et provenu til renovering af huset, jf. betydelig nedbringelse af gæld i f.m. salget af [ejendom 1]. Købet ER før renovering 100% finansieret af primært friværdi.
…
Indstilling
|
12.05.2022 |
For bevilling af ansøgte forudsættes, at købesumsgaranti vedr. [ejendom 2], IKKE stilles, forinden vi på fuldt tilfredsstillende vis er sikret transport i salgssummen fra købers pengeinstitut, vedr. salg af [ejendom 1]. Det forudsættes som drøftet med afdelingen, at der ikke tilsiges kunderne nogen form for yderligere finansiering i forbindelse med købet og den her anførte/påtænkte renovering af [ejendom 2]. Der skal snarest udarbejdes retvisende skat-rådighedsberegninger m.m., forbundet med handlerne ligesom regnskabsmaterialet for 2021 skal indleveres for hele koncernen, gerne gennemgået af revisor. Materialet forudsættes modtaget, forinden yderligere stillingtagen til engagementet kan ske. Det oplyses af rådgiver, at differencen imellem købesummen på tkr. 6.111 og provenu fra salget tkr. 5.870 står til rådighed på diverse konti i selskaber tilhørende [klagerne], hvormed ikke kan forventes en mere "permanent" bankfinansiering i forbindelse med købet. Ansøgte bevilges undtagelsesvist, inden der foreligger de sædvanlige og nødvendige beregninger på den private økonomi, og i øvrigt som indstillet af afdelingen, idet gælden forbundet med handlerne, nedbringes med ca. 8 mio. kr. …” |
Klagerne har oplyst, at der var et negativt provenu på cirka 750.000 kr. ”fra køb og salg”, som skulle inddækkes af udbytte og tilgodehavender fra anpartsselskab S, som banken på daværende tidspunkt betragtede som indtægtsmæssigt usikre. Anpartsselskab S havde ikke kapitalen til at udbetale udbytte og tilgodehavender af den størrelse, hvorfor det undrede klagerne, at dette kunne være aftalen.
Klagerne har endvidere oplyst, at banken i perioden fra den 19. maj 2022 til den 14. juli 2022 betalte regninger i forbindelse med ”flytningen mv. på køberkontoen” samt regninger i forbindelse med sommerhuset på den ”lukkede” sommerhuskonto. Det øgede klagernes gæld, der på dette tidspunkt var vokset til 1 mio. kr.
Banken har ikke redegjort for sin baggrund for at betale klagernes regninger. Banken har fremlagt en række kontoudtog fra klagernes fælles lønkonto -351.
Af salgsprovenuberegning af 3. juni 2022 for ejendom 1 fremgår blandt andet et budgetteret salgsprovenu på 5.656.951,89 kr.
Medio august 2022 afslog banken mundtligt belåning af ejendom 2, herunder også til renoveringen af ejendommen.
Banken har oplyst, at afslaget var begrundet i, at den vurderede, at klagernes rådighedsbeløb afhang af indtægter og udbytte fra anpartsselskab S, og at banken var i tvivl om indtjeningsevnen i anpartsselskab S, og om anpartsselskab S kunne generere det nødvendige udbytte fremadrettet ”samt høj gældsgearing”.
Klagerne har oplyst, at banken meddelte dem, at den accepterede et overtræk på deres lønkonto -351 på cirka 400.000 kr. samt restgælden på cirka 750.000 kr., der var opstået i forbindelse med salget af ejendom 1 og købet af ejendom 2.
Af en kontooversigt over klagernes konti i banken pr. 22. august 2022 fremgår blandt andet:
|
1) Fælles Løn [-351, NemKonto] |
-650.020,36 Til rådighed: -370.020,36 |
|
2) Budget [-378] |
71,36 |
|
Boligkredit [-754] |
-208.575,00 |
|
… |
… |
|
[Klagernes sommerhus -885] |
-144.685,28 |
|
Salg [Ejendom 1 -296] |
4.543.012,60 |
|
[Ejendom 2 -300]
|
-5.253.187,73 Til rådighed: 6.812,27 |
På et ikke nærmere oplyst tidspunkt igangsatte klagerne renoveringen af ejendom 2.
Banken har oplyst, at renoveringsprojektet blev igangsat uden bankens tilsagn om finansiering, og at der som en konsekvens deraf opstod diverse ubevilligede overtræk på klagernes konti i banken.
I august 2022 antog klagerne en økonomisk rådgiver, som på deres vegne gik i dialog med banken omkring et bankskifte.
Banken har oplyst, at den aftalte med klagernes økonomiske rådgiver at samle overtræk på en konto med en kort løbetid, da rådgiveren oplyste, at denne var i dialog med flere pengeinstitutter om et bankskifte. Det blev aftalt, at dette skulle ske med krav om tinglysning af ejerpantebrev i ejendom 2, hvilket klagerne accepterede.
Ved e-mail af 1. september 2022 til klagerne og deres økonomiske rådgiver skrev banken blandt andet:
”…Det har desværre taget lidt længere tid at få tingene ekspederet.
Men som aftalt pr. telefon har jeg følgende løsning klar:
I samme forbindelse forhøjes ejerpantebrev i [ejendom 2] med kr. 600.000 til kr. 1.600.000 med 1. prioritet i ejendommen. …”
Ved e-mail af 2. september 2022 skrev banken til M:
”… Men jeg har netop tjekket tingbogen, og kan se der er tinglyst et nyt lån stort kr. 2.101.000.
Så jeg forventer at der er penge på vej til indfrielse her i banken?
Vil du give en status omkring forventet indfrielse, da kredit på mellemfinansiering af køb og salg udløb i går. …”
Banken har oplyst, at samme dag, som den sendte ejerpantebrevet til tinglysning, var der blevet tinglyst et andet pantebrev fra et pantebrevsselskab, hvorved banken ikke kunne opnå den prioritetsstilling, som klagerne havde stillet den i udsigt. Klagerne oplyste til banken, at de havde været nødsaget til at låne penge til en høj rente for at kunne betale deres håndværkere. Banken stoppede derfor tinglysningen og sammenlægningen af klagernes overtræk og anmodede dem om at få indfriet det pant, der var lyst foran banken.
Klagerne har oplyst, at de i august 2022 som følge af bankens afslag på belåning var nødsaget til at optage lån på cirka 2.500.000 kr. i et pantebrevsselskab, så de kunne renovere ejendom 2 og derefter få et andet pengeinstitut til at vurdere den færdige ejendom 2 til belåning.
Ved e-mail af 28. december 2022 skrev banken til klagernes økonomiske rådgiver:
”… Jeg har talt med [M] i dag, da jeg for alle parter synes det er en fordel at få samlet [klagernes] udlån på en kreditfacilitet som var udgangspunktet oprindelig mod at vi forhøjede vores 1. prioritetspant med kr. 600.000 til 1.600.000kr.
[M] har bedt mig sende mailen til dig for at få din tilbagemelding.
Forhøjelsen af 1. prioritetspantet ikke var muligt pga. privat pantebrev kr. 2.101.000 blev lyst, og derfor har sammenlægning af konti ikke fundet sted.
Men ud fra et ønske om at finde en anden bank, så vil jeg gerne samle udlån på en kredit og lyse 3. prioritetspant i [ejendom 2].
Udlånet der samles er fra konto:
[-351 – NemKonto]
[-885 – klagernes sommerhus]
[-300 – ejendom 2] …”
Klagernes økonomiske rådgiver svarede ved e-mail af 17. januar 2023, at klagerne forventede renoveringen af ejendom 2 færdiggjort i februar eller marts 2023, at klagerne havde sat sommerhuset til salg og at de arbejdede på at finde en bank, der kunne overtage engagementet samt:
”… [Klagerne] har været nødt til at optage endnu et pantebrev tk. 480 i [ejendom 2] for at kunne gøre byggeriet færdig, hvorfor dit løsningsforslag ikke er muligt nu.
De kan tilbyde at I tager pant i sommerhuset efter [realkreditinstitut R2] lånet og/eller få 4. prioritet i [ejendom 2]. …”
Samme dag svarede banken, at den ønskede at forhøje ejerpantebrevet i sommerhuset til et nyt ejerpantebrev på i alt 1 mio. kr.
Banken rykkede for svar, og ved e-mail af 31. januar 2023 svarede den økonomiske rådgiver, at klagerne ønskede at give banken pant i sommerhuset for at få samlet gælden, men at klagerne ikke havde penge til tinglysningen.
Af en kontooversigt over klagernes konti i banken pr. 9. januar 2023 fremgår blandt andet:
|
1) Fælles Løn [-351, NemKonto] |
-689.008,38 |
|
2) Budget [-378] |
178,50 |
|
Boligkredit [-754] |
-201.750,00 |
|
… |
… |
|
[Klagernes sommerhus -885] |
-146.720,78 |
|
[Ejendom 2 -300] |
-753.065,06 |
Klagerne har oplyst, at de i marts 2023 solgte deres sommerhus i et hurtigt salg med et afslag på 700.000 kr. af udbudsprisen for at få økonomien til at hænge sammen.
Banken har oplyst, at den igen i april 2023 aftalte med klagernes økonomiske rådgiver, at banken skulle samle klagernes overtræk på en konto mod pant som tredje prioritet, da der i mellemtiden var blevet tinglyst endnu et pant i ejendom 2.
På et ikke nærmere oplyst tidspunkt blev klagernes overtræk samlet på en konto i banken.
Banken har oplyst, at klagerne ønskede længere løbetid på deres kredit, gerne til 1. januar 2024, hvilket banken afslog, da bankskiftet havde været lang tid undervejs, og i hvilken periode klagerne havde været nødsaget til at slanke deres økonomi yderligere ved sommerhussalget, ligesom de var blevet mødt med et krav fra et andet pengeinstitut om færdiggørelse af deres renovering, inden tilsagn om bankskifte.
Klagerne har oplyst, at de i juli 2023 fik ibrugtagningstilladelse på ejendom 2, hvorefter de kunne igangsætte bankskifte.
Banken har oplyst, at den modtog en e-mail fra et andet pengeinstitut den 21. august 2023, hvor det blev oplyst, at klagernes gæld blev indfriet efter 23. august 2023, hvor der ville blive hjemtaget et nyt lån.
Ved e-mails af 15. november 2023 og 15. december 2023 klagede klagerne til banken over sagsforløbet, i hvilken forbindelse klagerne modtog autosvar fra banken, der bekræftede modtagelsen. Klagerne har oplyst, at banken ikke på anden måde besvarede deres klager.
Ved e-mail af 11. januar 2024 sendte klagernes repræsentant en klage til bankens klageansvarlige, og den 22. marts 2024 afviste banken klagen.
Ved e-mail af 16. april 2024 skrev klagernes repræsentant til banken med opfølgende spørgsmål. Klagerne har oplyst, at banken ikke besvarede denne e-mail.
Parternes påstande
Den 4. juni 2024 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Vestjysk Bank helt eller delvist skal erstatte deres tab.
Vestjysk Bank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at banken ydede dårlig og mangelfuld rådgivning i forbindelse med salg af ejendom 1 og køb af ejendom 2, hvilket har stillet dem i en meget dårlig økonomisk situation. De har lidt store økonomiske tab, som de kunne have undgået, hvis banken havde ydet en kompetent, ensartet og ærlig rådgivning. Banken skal erstatte den økonomiske byrde, som bankens handlinger har pålagt dem.
De er uforstående over for den behandling, de fik af banken den sidste tid som kunder. Der var et markant adfærdsskifte i forhold til dem som kunder efter Den Jyske Sparekasse blev fusioneret med Vestjysk Bank. De står med mange uafklarede spørgsmål til bankens behandling af dem og det rådgiveransvar, som banken har over for dem som kunder. Banken nedbrød dem psykisk og behandlede dem umenneskeligt. De har været en frygtelig tid igennem de sidste år på grund af den økonomiske usikkerhed, som banken stillede dem i.
Siden deres køb af ejendom 1 havde de en aftale med Den Jyske Sparekasse om, at de ikke skulle afdrage på ejendommen. Det var derimod meningen, at de kunne finansiere en mindre del af deres forbrug gennem en løbende værdiforøgelse. De optog løbende afdragsfrie lån, hvor den løbende stigende ydelse blev finansieret gennem den øgede belåning. Planen var, at de i en sen alder kunne sælge ejendom 1 og så stadig have en mindre friværdi til alderdommen.
Banken overholdt ikke aftaler i forbindelse med deres køb af ejendom 2, herunder ved belåning. Da banken i perioden fra den 19. maj 2022 til den 14. juli 2022 betalte regninger i forbindelse med flytningen mv. på køberkontoen mv., måtte de kunne forvente, at dette betød, at banken havde bevilget lånet.
Der må være blevet indgået en aftale om finansiering med banken i forbindelse med bankens bevilling af mellemfinansieringen, men de er imidlertid ikke i besiddelse af en sådan aftale.
Der var en negativ difference på 750.000 kr. efter salget af ejendom 1 og købet af ejendom 2, så selv ud fra købsprisen skulle de ikke låne mere end 60 % af værdien for at få renoveret ejendom 2 helt, hvilket ville give dem mulighed for afdragsfrihed og at have en noget mindre økonomi end tidligere.
Der var intet pengeinstitut, der ville overtage et engagement som deres, og der var på intet tidspunkt initiativ fra bankens side om at få lavet en løsning på den opståede gæld, der kunne give dem mulighed for at komme videre til et andet pengeinstitut. De var derfor nødsagede til at optage dyr gæld til renovering i et pantebrevsselskab og få renoveret huset, så et andet pengeinstitut kunne vurdere det færdige hus til belåning. Dette var deres løsning til at komme ud af bankens greb.
Hvordan kunne banken bevilge en ”kontanthandel” uden at have styr på udbetalingen? Hvorfor fortsatte banken med at betale deres regninger og øge deres gæld, hvis banken ikke vidste, om den ville låne dem penge? Hvorfor kan banken ikke lave en ordentlig løsning på gælden, så de kan komme videre på en god måde?
Bankens handlinger forsinkede renoveringsprojektet så meget, at de fik et lån med en rente på cirka 5 % mod den rente på cirka 3,5 %, der var gældende, da ejendom 2 ellers ville have været klar til finansiering. De taber således hvert år 75.000 kr. (1,5 % af 5.000.000 kr.), indtil renten igen falder til under 3,5 %. Anslås det, at der går tre år før renten falder, udgør deres tab 225.000 kr.
De skulle bo tre måneder mere i en skurvogn til 25.000 kr., og de måtte sælge deres sommerhus i et paniksalg, hvor de mistede mindst 300.000-500.000 kr., fordi banken hurtigt skulle have et afdrag uden at have en løsning til dem. De måtte derudover entrere med en økonomisk rådgiver til en pris på 60.000 kr. og paniksælge leasede biler med et tab på 75.000 kr., fordi banken trak tæppet væk under dem, så de ikke kunne betale ydelsen.
De har lidt et kurstab på optagelse og indfrielse samt haft et etableringsgebyr på pantebrevslån på i alt 200.000 kr. De har lidt et rentetab på 16.800 kr. (6 måneder x 10 % - 3,5 % på pantebrev 480.000 kr.), et rentetab på 36.240 kr. (6 måneder x 6,95 % - 3,5 % på 2.101.000 kr.) og et rentetab på høje renter hos banken på 13.125 kr.
De har brugt hundredvis af timer på sagen.
De har haft et samlet tab på mere end 900.000 kr., hvoraf de fleste af udgifterne kunne have været undgået, hvorfor banken skal erstatte dem helt eller delvist.
Vestjysk Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at den ikke på noget tidspunkt har givet tilsagn om ydelse af lån til klagerne, som den ikke har levet op til. Banken har i lighed hermed ikke optrådt på en måde, der kunne give klagerne indtryk af, at den ville ”løse” klagernes økonomiske udfordringer.
Klagerne har i forløbet foreholdt banken væsentlige informationer, herunder i forbindelse med køb af ejendom 2, etablering af pant og gentagne overtræk på diverse konti. Banken var ikke i dialog med klagerne forud for deres underskrift af købsaftalen for ejendom 2 i forhold til at få et lånetilsagn.
Klagerne kunne betale ejendom 2 med provenuet fra salget af ejendom 1, jf. provenuberegningen, og ”udbytte og tilgodehavender”, herunder aktier i depot samt midler fra anpartsselskab S. Det var på denne baggrund, at banken fandt det forsvarligt at etablere mellemfinansieringen.
Det fremgår af bankens interne bevillingsdokument i forbindelse med mellemfinansieringen, at banken ikke havde givet tilsagn om efterfølgende finansiering, da det afhang af en række forhold, der ikke var klarhed over.
I april 2023 vurderede banken, at det var den bedste løsning at samle klagernes gæld på en konto mod pant som tredje prioritet. Banken ønskede, at et bankskifte kom i stand så hurtigt som muligt, da tilliden til klagerne var væk.
Banken sendte flere vejledende beregninger på omlægning af klagernes realkreditlån i ejendom 1, men aldrig et lånetilbud, ligesom den ikke gav klagerne et lånetilsagn. Afslaget på det nye realkreditlån med afdragsfrihed i november 2021 var baseret på en sædvanlig kreditmæssig vurdering i banken og begrundet i høj gældsgearing og afhængighed af indtægt i S.
Helt overordnet kan banken ikke genkende, at der skulle være sket et adfærdsskifte overfor klagerne efter fusionen mellem Den Jyske Sparekasse og Vestjysk Bank. Der er i forhold til klagerne ikke sket rådgiverskifte på hverken privat eller erhverv i forbindelse med fusionen, og der har været afholdt møde mellem klagerne og banken med de samme medarbejdere kort efter fusionen. Til gengæld er der i den seneste årrække sket en kreditmæssig opstramning fra Finanstilsynets side i forhold til gældsgearing og valg af risikofyldte lån og dermed også en opstramning i bankens kreditpolitik.
Til støtte for afvisningspåstanden har banken anført, at det til afklaring af sagen vil være nødvendigt med afhøring af vidner, herunder af klagerne, deres økonomiske rådgiver samt de medarbejdere i banken, der har været involveret i rådgivningen af klagerne/deres rådgiver, hvorfor sagen bør afvises i henhold til Ankenævnets vedtægter.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne var kunder i daværende Den Jyske Sparekasse, i dag Vestjysk Bank.
Klagerne ejede sammen et anpartsselskab S, en ejendom 1 og et sommerhus.
Klagerne besluttede sig for at sælge deres ejendom 1 og flytte i en billigere bolig for at få styr på deres økonomi, og den 26. april 2022 underskrev klagerne købsaftale på ejendom 2 med en købspris på 6.111.111 kr.
Banken har oplyst, at den modtog den underskrevne købsaftale for ejendom 2 den 26. april 2022 uden forudgående dialog med klagerne om beregning og belåning af ejendom 2. Ud fra salgsopstillingen og købsaftalen kunne banken konstatere, at ejendom 2 blev købt til nedrivning eller fuld renovering.
Klagerne har bestridt, at banken ikke var en del af processen om salg af ejendom 1 og køb af ejendom 2. Klagerne har oplyst, at ejendom 2 blev købt som et byggeprojekt, hvilket var en del af dialogen med banken i forbindelse med købet af ejendommen.
Den 3. maj 2022 underskrev klagerne købsaftale vedrørende salg af ejendom 1 til 14.150.000 kr.
Den 25. maj 2022 stillede banken garanti og mellemfinansiering til rådighed indtil provenuet fra salget af ejendom 1 blev frigivet.
Medio august 2022 afslog banken belåning af ejendom 2, herunder også til renoveringen af ejendommen.
Klagerne har anført, at bankens rådgivning i forbindelse med deres salg af ejendom 1 og køb af ejendom 2 var ansvarspådragende, og at banken skal erstatte deres tab i den forbindelse.
Banken har anført, at den ikke var i dialog med klagerne forud for købet af ejendom 2 i forhold til at få et lånetilsagn inden underskrift på købsaftalen.
Ankenævnet finder, at en stillingtagen til sagen forudsætter en yderligere bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, der ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klageren får klagegebyret tilbage.