| Sagsnummer: | 361/2022 |
| Dato: | 25-09-2024 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Dorte Runge-Moos, Steen Jul Petersen, Morten Bruun Pedersen og Elizabeth Bonde. |
| Klageemne: | Kurssikring - rådgivning Kurssikring - manglende Forhåndslån - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Indsigelse om manglende rådgivning vedrørende kurssikring i forbindelse med køb af fast ejendom. |
| Indklagede: | Nykredit Realkredit |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Sagen omhandler klage over manglende rådgivning vedrørende kurssikring i forbindelse med køb af fast ejendom.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i pengeinstitut P. Klageren købte den 25. september 2020 en projektejendom med overtagelse den 6. juli 2022. Klageren kontaktede Nykredit med henblik på at sikre finansieringen af købet af ejendommen. Nykredit har oplyst, at det var Nykredit Realkredit, der rådgav klageren og formidlede et lån til klageren i realkreditinstitut R.
I perioden 9. oktober 2020 til 4. november 2020 indhentede Nykredit økonomiske oplysninger fra klageren med henblik på at undersøge, om finansiering af købet af ejendommen kunne bevilliges. Den 4. november 2020 meddelte Nykredit klageren, at den havde godkendt købet af ejendommen.
Af udskrift af bevillingsansøgning af 14. december 2020 fremgår blandt andet, at lånesagen på baggrund af de indhentede oplysninger og ud fra bevillingsreglerne kunne bevilliges. Nykredit bevilligede et fastforrentet lån med afdrag med 80 % belåningsgrad samt et boliglån på 375.000 kr.
Nykredit har fremlagt en udskrift af klagerens engagement i pengeinstitut P inden overgangen til Nykredit, hvoraf der fremgår, at klageren havde en lønkonto, betalingskonto, opsparingskonto og en MasterCard-konto.
Nykredit har fremlagt en intern korrespondance, hvoraf fremgår, at Nykredit den 19. januar 2021 havde modtaget en meddelelse fra pengeinstitut P, hvori pengeinstitut P meddelte Nykredit, at klageren var i færd med at sælge, og anmodede Nykredit om at oplyse, om Nykredit skulle overtage sælgersagen. Pengeinstitut P meddelte herudover Nykredit, at den havde stillet klageren en garanti, som den ventede en afklaring på. Nykredit meddelte pengeinstitut P, at pengeinstitut P skulle tilbagekalde den af pengeinstitut P stillede garanti, da Nykredit ville stille en ny.
Klageren har anført, at han flere gange anmodede Nykredit om kurssikring af lånet, og at Nykredit flere gange meddelte ham, at det af forskellige årsager ikke var muligt.
Nykredit har anført, at klageren den 30. marts 2022 første gang efterspurgte en fastkursaftale.
Af en korrespondance mellem klageren og Nykredit af 30. marts 2022 og 1. april 2022, fremgår blandt andet:
”[Klageren]:
Jeg skal snart optage lån til lejlighed. Kan jeg kurssikre det nu?
[Nykredit]:
Lånet kan kurssikres når lejligheden er færdigmeldt (opdelt i ejerlejligheder af landmåleren, så der kan laves tingbøger)
Har I fået besked om hvornår der skal ske fejl og mangel gennemgang af lejligheden?
[Klageren]:
Overtagelses dato er 6 juli
Så vidt jeg kan se er der kun nævnt 1 og 5 års gennemgang.
[Nykredit]:
I vil blive indkaldt til fejl- og mangelgennemgang optil overtagelsen, når du får besked må du gerne give besked, så bestiller vi en vurderingskonsulent som kan besigtige lejligheden samtidig
[Klageren]:
Jeg tror ikke der ligger en fast dato. Jeg kan ihvertfald ikke finde den i kontrakten.
Er det ikke muligt at starte op før? Kan man lave vurderingen på ander grundlag?
Med den hastighed renterne stiger med for tiden er det jo rimelig signifikante forskellige i udbetalingen.
[Nykredit]:
Der er desværre ikke rigtigt noget at gøre før lejligheden er færdigbygget.
…”
I juni 2022 var klageren i telefonisk kontakt med Nykredit. I en efterfølgende korrespondance den 21. juni 2022 skrev Nykredit:
”Tak for behagelig samtale i fredags samt i går.
I forlængelse heraf, vil jeg gerne beklage sagsforløbet. Vi påtager os det fulde ansvar, og kurstabet som følge heraf, henset til mangelfuld rådgivning ved din henvendelse ultimo marts.
Jeg har i går fået fornyet forhåndsvurderingen, som danner grundlag for hjemtagelse af lån. Ved overtagelse skal lejligheden genvurderes, således vi opnår en færdigmelding dette rent teknisk i henhold til gældende lovgivning for finansiering af fastejendom.
Systemerne er mere medgørlige i dag, så vi kan kommer igennem med en kurssikring.
For at sikre processen, skal vi dog lige være enige om udgangspunktet, ellers bliver det noget rod. Du har ved indgåelse af købet tilbage i december 2020 fået bevilget et fastforrentet lån svarende til en 80% belåning med afdrag. Derudover et boliglån på kr. 375.000.
Renten var pr. 30-03-2022 2,5% og kursen var 96,55. Havde du kurssikret lånet frem til 05-07-2022 havde du kunne kurssikre til 95,60.
Jeg vil bede dig om, at bekræfte, at du ønsker at kurssikre et 2,5% fastforrentet lån med afvikling over 30 år til kurs 95,60.
…”
Ved e-mail af 22. juni 2022 bekræftede klageren, at han ønskede at kurssikre til kurs 95,60.
Den 27. juni 2022 rådgav Nykredit klageren i forbindelse med optagelse af lån. Af låneanbefalingen fremgår blandt andet:
”…
Låneanbefaling
På baggrund af dine oplysninger anbefaler vi
Nykredit anbefaler, at du kurssikrer lånet med en fastkursaftale, så udsving på obligationsmarkedet ikke får betydning for dit nye lån.
…”
Nykredit har fremlagt en låne- og pantsætningsaftale vedrørende et obligationslån i realkreditinstitut R på 4.660.000 kr. med en årlig rente på 2,5 % og en løbetid på 30 år.
Den 29. juni 2022 formidlede Nykredit klageren en fastkursaftale pr. den 5. juli 2022. Af denne fremgik, at obligationsrenten var 2,5 %, at obligationshovedstolen var 4.660.000,00 kr., at den aftalte kurs var 95,6000, og at kursværdien var 4.454.960,00 kr.
Nykredit har fremlagt ”Vilkår for Byggefinansiering og garantirekvisition”. Det fremgår af denne, at klageren anmodede Nykredit om at udstede en ”Garanti for forhåndslån” over for realkreditinstitut R for et af realkreditinstitut R tilbudt forhåndslån på 4.660.000 kr. med pant i klagerens ejendom. Det fremgår herudover, at provenuet af forhåndslånet ville blive indsat på en særskilt sikringskonto i Nykredit, benævnt ”Byggekontoen”, som ved en håndpantsætningserklæring blev håndpantsat til Nykredit.
Nykredit har fremlagt ”udbetaling af lån” af 4. juli 2022, hvoraf det fremgår, at obligationslånet på 4.660.000 kr. blev udbetalt den 5. juli 2022 i overensstemmelse med fastkursaftalen, og at lånets provenu på 4.445.777,56 blev udbetalt til den midlertidige byggekonto -603.
Klageren gjorde den 19. august 2022 indsigelse mod forløbet over for Nykredit.
Den 8. september 2022 besvarede Nykredit indsigelsen. Af svaret fremgår:
”…
Vi er blevet gjort bekendt med, at du er blevet godtgjort for fejlagtig rådgivning i forbindelse med henvendelsen d. 30-03-2022, hvor du henvendte dig omkring kurssikring.
Jeg kan se, at vi ikke har modtaget dokumentation der indikerer, at der har været tale om kurssikring tilbage i januar, hvorfor vi ikke kan godtgøre for perioden mellem januar og marts.
Der er blevet beklaget i forhold til rådgivningsfejlen og du er blevet kompenseret ved, at Nykredit har påtaget sig det fulde ansvar for fejlrådgivningen.
Du er blevet sikret vilkår svarende til gældende vilkår pr. 30-03-2022.
Nykredit klageservice beklager rådgivningsfejlen og kan ud fra vores oplysninger fastholde, at det ikke er muligt at godtgøre for perioden mellem januar til marts.
Hvis du kan indsende dokumentation på, at der er blevet aftalt/indikeret en kurssikring i perioden mellem januar 2022 – marts 2022 vil din sag blive genvurderet.
…”
Den 12. september 2022 indbragte klageren sagen for Ankenævnet mod Nykredit Bank.
Den 27. januar 2023 har Nykredit anført, at rette indklagede i sagen er Nykredit Realkredit, da det var Nykredit Realkredit, der forestod rådgivningen om og formidlede optagelsen af klagerens realkreditlån i realkreditinstitut R.
Parternes påstande
Klageren har nedlagt påstand om, at Nykredit skal betale ham 654.500 kr., subsidiært 624.750 kr., med tillæg af rente efter gældende regler.
Nykredit Realkredit har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at han er blevet forkert rådgivet i forbindelse med forhåndslånet. Han havde indgået en forhåndslåneaftale med pengeinstitut P og valgte at skifte bank til Nykredit, da den garanterede ham, at den ville stille garantien gratis, hvilket ikke var tilfælde ved pengeinstitut P. Hans forventning var, at aftalen om forhåndslån ville blive indgået på præcis samme vilkår og betingelser, som i aftalen om forhåndslån med pengeinstitut P. Han forstår ikke Nykredits meddelelse om, at forhåndslånet ikke længere var gældende. Nykredit havde ikke på noget tidspunkt informeret eller rådgivet ham om ændrede vilkår. Han var bare blevet rådgivet om, at Nykredit ville overtage aftalen, der var indgået mellem ham og pengeinstitut P.
Hvis der er indgået en aftale om forhåndslån med Nykredit, så har han lidt et tab på 654.500 kr. svarende til kursforskellen på 97-86 i fondskode DK0009527293 fra oprettelsen af forhåndslånet til det endelige lån blev oprettet af Nykredit den 30. marts 2022.
Han har fået mangelfuld rådgivning i forbindelse med køb af en lejlighed med overtagelse den 6. juli 2022, og befinder sig af denne grund i en dårligere økonomisk situation.
Han blev den 30. marts 2022 opmærksom på, at renterne var kraftigt stigende, hvorfor han i en onlineberegner undersøgte, hvilken betydning det havde for hans økonomi.
Han ønskede kurssikring af lånet, men blev gentagne gange informeret om, at det var for tidligt af forskellige årsager, herunder at lejligheden skulle være færdigbygget, og at Nykredit havde dårlige erfaringer med at gøre det. Da han henvendte sig den 30. marts 2020, afviste Nykredit hans anmodning, og meddelte ham, at han skulle vente på dokumenter vedrørende opdeling af lejlighederne og henvende sig på ny. Nykredit var af præcis samme opfattelse i tiden før den 30. marts 2022.
Størstedelen af kommunikationen mellem ham og Nykredit foregik pr. telefon, hvorfor der ikke findes anden skriftlig udveksling end den i sagen fremlagte, som tydeligt viser, hvordan Nykredit afviste at lave en aftale. Årsagen til, at der mangler skriftlig dokumentation for, at der forud for den 30. marts 2022 blev rådgivet om lån og kurssikring, er, at Nykredit forsømte sit ansvar og hverken gav korrekt, rettidig eller fyldestgørende rådgivning.
Låneaftalen af 29. juni 2022 er et resultat af, at han klagede over Nykredits forsømte og forkerte rådgivning og ikke på baggrund af hverken korrekt eller rettidig rådgivning.
Hans modvillige accept af aftalen skyldes den meget ubehagelige økonomiske situation, han endte i, idet han enten havde mulighed for at indgå låneaftalen eller sælge lejligheden, inden han havde overtaget den.
For den mangelfulde rådgivning om muligheden for kurssikring kræver han subsidiært 624.750 kr. i erstatning svarende til kursforskellen på 97-89 i fondskode DK0009527616 fra den 7. januar 2022, hvor han ville have indgået en fastkursaftale, hvis han havde fået korrekt rådgivning om muligheden for kurssikring.
Erstatningsbeløb skal forrentes efter gældende regler.
Nykredit Realkredit har anført, at klageren hverken i pengeinstitut P eller i Nykredit har hjemtaget eller fået udbetalt et forhåndslån i forbindelse med købet af ejendommen. Dette bekræftes også af den af Nykredit fremlagte kontoudskrift over klagerens konti i pengeinstitut P, som Nykredit modtog i forbindelse med klagerens bankskifte, idet denne ikke indeholder oplysninger om et forhåndslån.
Det har aldrig været på tale at kurssikre ved oprettelsen af engagement i 2020, da der ikke i 2020 blev hjemtaget et lån, men alene stillet en garanti. Det tidligste tidspunkt, fastkursaftalen kunne være kommet på tale, var derfor ved klagerens henvendelse den 30. marts 2022. Som nævnt flere gange, har Nykredit Realkredit stillet klageren, som om der blev indgået en fastkursaftale 30. marts 2022. Klageren er blevet fuldt ud kompenseret for dens mangelfuld rådgivning ved, at han er blevet stillet som om, at der var indgået aftale om kurssikring pr. 30. marts 2022.
Klageren blev herved stillet som om, at den fejlagtige rådgivning aldrig var hændt, idet det tidligste tidspunkt, hvor der ville kunne ske kurssikring, var den 30. marts 2022, da det var det tidspunkt, hvor klageren første gang anmodede om kurssikring. Den fejlagtige oplysning har derfor ikke haft betydning for klagerens økonomiske situation.
Det er normal praksis i forbindelse med køb af et projektsalg, at der foretages en forhåndsvurdering af, om en kundes økonomi vil kunne bære købet af ejendommen. En sådan forhåndsvurdering vil ligge til grund for hjemtagelse og udbetaling af det lån, der skal finansiere købet. Hjemtagelse og udbetaling sker generelt så tæt på overtagelse af ejendommen som muligt. Hvis lån hjemtages og udbetales, før et projektsalg står færdigt, vil en kunde skulle betale for finansieringen af ejendommen, før kunden har overtaget ejendommen, hvilket generelt ikke anbefales, da det altid vil være økonomisk ufordelagtigt for kunden.
Der var ingen omstændigheder, der tilsagde, at klageren ønskede yderligere rådgivning om kurssikring, at klageren i øvrigt skulle have været bekymret for renteudviklingen, eller på anden vis indikation på at det var vigtigt for ham at indgå en fastkursaftale i januar 2022.
Nykredit Realkredit havde ingen forpligtelse til på et tidligere tidspunkt forud for færdigmeldingen af ejendommen af egen drift at kontakte klageren for at påminde klageren om at hjemtage et realkreditlån. Der var derfor ingen anledning til at tale om fastkursaftale før klagerens henvendelse til Nykredit Realkredit den 30. marts 2022. Der var i øvrigt heller intet, der tilsagde, at Nykredit Realkredit af egen drift skulle have rådgivet klageren yderligere om muligheden for at indgå en fastkursaftale i januar 2022. Nykredit Realkredit havde på daværende tidspunkt ikke kendskab til eller forventning om, at renten efterfølgende ville stige, som den gjorde. Nykredit Realkredit tilbyder ikke kursovervågning som en del af sine produkter eller serviceydelser, og havde heller ikke ekstraordinært indgået aftale med klageren om at overvåge kursudviklingen løbende. Rådgivningen har været sædvanlig, og fastkursaftaler vil som udgangspunkt blive indgået på baggrund af kursen på den dag, hvor der anmodes om kurssikring.
Henset til at overtagelsen af lejligheden lå den 6. juli 2022, antager klageren, at kurssikring ved at anskue sagen bagudrettet kunne være blevet foretaget den 7. januar 2022. Klagerens påståede tab er baseret på den viden, som han efterfølgende fik, om hvordan renten og kurserne udviklede sig. Klagerens synspunkter og påstande er båret af efterrationaliseringer.
Klageren har ikke løftet bevisbyrden for sine påstande og anbringender med dokumentation eller på anden måde sandsynliggjort disse. Klagerens påstande ses udelukkende at basere sig på mundtlig kommunikation, hvis indhold Nykredit Realkredit bestrider indholdet af.
Det er Nykredit Realkredits opfattelse, at den forligsmæssige løsning af sagen, der betød, at klageren kunne hjemtage et 2,5 % lån svarende til kursen den 30. marts 2022 var til fuld og endelig afgørelse af sagen.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren købte den 25. september 2020 en projektejendom med overtagelse den 6. juli 2022. Klageren kontaktede Nykredit med henblik på finansiering af købet af ejendommen. Nykredit har oplyst, at det var Nykredit Realkredit, der rådgav klageren og formidlede et lån til klageren i realkreditinstitut R.
I perioden 9. oktober 2020 til 4. november 2020 indhentede Nykredit økonomiske oplysninger fra klageren med henblik på at undersøge, om finansiering af købet af ejendommen kunne bevilliges.
Af udskrift af bevillingsansøgning af 14. december 2020 fremgår blandt andet, at lånesagen på baggrund af de indhentede oplysninger og ud fra bevillingsreglerne kunne bevilliges. Nykredit bevilligede et fastforrentet lån med afdrag med 80 % belåningsgrad samt et boliglån på 375.000 kr. På den baggrund besluttede klageren at skifte pengeinstitut. Nykredit meddelte pengeinstitut P, at pengeinstitut P skulle tilbagekalde sin garantistillelse, da Nykredit ville stille en ny garanti over for sælgeren af ejendommen.
Nykredit har fremlagt en udskrift af klagerens engagement i pengeinstitut P inden overgangen til Nykredit, hvoraf der fremgår, at klageren havde en lønkonto, betalingskonto, opsparingskonto og en MasterCard-konto.
Ved meddelelse af 30. marts 2022 til Nykredit oplyste klageren, at han snart skulle optage lån til lejlighed, og spurgte, om han kunne kurssikre det. Nykredit meddelte klageren, at dette ikke kunne lade sig gøre, før ejendommen var færdigmeldt.
Klageren har anført, at han flere gange også forud for den 30. marts 2022 anmodede Nykredit om kurssikring af lånet, men at Nykredit hver gang meddelte ham, at det af forskellige årsager ikke var muligt.
Nykredit har anført, at klageren ikke på noget tidspunkt forud for den 30. marts 2022 anmodede om kurssikring.
I juni 2022 var klageren i telefonisk og skriftlig kontakt med Nykredit, som beklagede at have fejlrådgivet ham den 30. marts 2022. Nykredit tilbød at stille ham som om, at der var indgået en aftale om kurssikring den 30. marts 2022, hvilket klageren accepterede.
Den 29. juni 2022 indgik klageren og Nykredit en fastkursaftale til den pr. 30. marts 2022 gældende kurs.
Lånet blev udbetalt den 5. juli 2022 i overensstemmelse med fastkursaftalen med et provenu på 4.445.777,56 kr.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Nykredit ved overtagelse af sælgersagen overtog et allerede udbetalt forhåndslån fra pengeinstitut P, eller at Nykredit indgik en ny aftale med klageren om et forhåndslån.
Der er modstridende oplysninger mellem klageren og Nykredit om indholdet af deres mundtlige kommunikation, herunder om hvornår klageren over for Nykredit første gang rejste spørgsmålet om kurssikring. Ankenævnet finder, at en stillingtagen til sagen forudsætter bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, der ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Klagen afvises derfor i medfør af § 5, stk. 3, nr. 4, i Ankenævnets vedtægter.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klageren får klagegebyret tilbage.