Krav om erstatning som følge af fejl i boligberegning

Sagsnummer:169/2020
Dato:16-12-2020
Ankenævn:Bo Østergaard, Mikkel Prehn, Karin Duerlund, Ida Marie Moesby og Anna Marie Schou Ringive
Klageemne:B - Boligberegning
Ledetekst:Krav om erstatning som følge af fejl i boligberegning
Indklagede:Nordea Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører krav om erstatning som følge af fejl i boligberegning.

Sagens omstændigheder

Klagerne H og M rettede i foråret 2019 henvendelse til Nordea Danmark med forespørgsel om finansiering af en bestemt ejendom, som de ønskede at købe.

Den 1. april 2019 udarbejdede banken en boligberegning, der viste et månedligt rådighedsbeløb på 30.641 kr. Klagernes husstand bestod af to voksne og tre børn. Ejendomsskat og ejendomsværdiskat for ejendommen var angivet til 0 kr. i beregningen. Banken har oplyst, at beregningen blev anvendt som grundlag for bankens bevilling af klagernes engagement. Beregningen var baseret på et 30-årigt 1% realkreditlån på 5.848.000 kr. og et boliglån på 743.200 kr. til en rente på 3,49% p.a.

Den 11. april 2019 udarbejdede banken en ny boligberegning, der viste et månedligt rådighedsbeløb på 30.659 kr. Denne beregning indeholdt heller ikke udgifter til ejendomsskat og ejendomsværdiskat. Beregningen var baseret på et 30-årigt 1,5 % realkreditlån på 5.635.000 kr. og et boliglån på 765.800 kr. til en rente på 2,99% p.a.

Af beregningerne fremgik:

”… Beregningen er vejledende og alene baseret på jeres oplysninger og skøn. Jeg anbefaler, at I gennemgår alle beløbene nøje. Hvis der sker ændringer i beløbene, bør beregningen gennemføres på ny….”

Den 16. april 2019 sendte Nordea Kredit to lånetilbud til klagerne. Klagernes ejendomskøb blev herefter finansieret med et 30-årigt 1,5 % realkreditlån på 5.678.000 kr. i Nordea Kredit. Resten af købesummen blev finansieret af klagerne med egne midler.

Den 1. maj 2019 overtog klagerne ejendommen.

Den 1. august 2019 skiftede M job.

Efterfølgende blev det konstateret, at klagernes faktiske månedlige rådighedsbeløb på købstidspunktet var ca. 6.000 kr. lavere end ved beregningen den 11. april 2019. Differencen skyldtes, at banken ved en fejl ikke havde medtaget ejendomsskat og ejendomsværdiskat i beregningen. Klagerne klagede til herefter banken.

I efteråret 2019 blev klagernes lån i Nordea Kredit omlagt til et 30-årigt 1% realkreditlån på 5.707.000 kr., med afdragsfrihed i fem år. Banken har oplyst, at den pr. kulance friholdt klagerne for omkostningerne ved låneomlægningen. I forbindelse med omlægningen underskrev klagerne et rådgivningsskema, og banken underskrev et tillæg til skemaet. Af tillægget fremgik blandt andet:

”…

  • Der ønskes reelt afdrag på lånet, men grundet Nordeas rådgivningsfejl i forbindelse med rådighedsberegningen ved etablering af det oprindelige realkreditlån og for at imødekomme et lidt højere rådighedsbeløb samt afvikle boliglånet har det været nødvendigt at lave afdragsfrihed på lånet.
  • Denne konvertering sker alene på grund af Nordeas rådgivningsfejl, og er foretaget efter anbefaling fra underskriver.”

Klagerne har oplyst, at de endvidere optog et boliglån i banken i forbindelse med omlægningen i efteråret 2019, men at lånet ved en fejl ikke som lovet blev oprettet som et Nordea Prioritetslån. Banken rettede fejlen i februar 2020, hvor lånet blev oprettet som et Nordea Prioritetslån med en hovedstol på 723.500 kr.

Parterne korresponderede yderligere om klagen. I en e-mail af 6. december 2019 anførte banken:

"….. Jeg kan forstå på dit svar, at vi ser forskelligt på tingene. Jeg vil derfor ridse konkret op, hvad vi kan tilbyde dig:

• Kompensation ved konkret salg af din bolig til dækning af faktisk konstateret tab. Det kræver at I inden for de næste 30 dage beslutter jer til at sætte boligen til salg og boligen skal være solgt senest indenfor 12 måneder.

• Kompensation af faktiske dokumenterede bankrelaterede omkostninger såfremt I skulle vælge at skifte pengeinstitut.

• Fornyet drøftelse af rentesats på boliglån, såfremt I vælger at fortsætte jeres kundeforhold med Nordea og beholder ejendommen. …..”

Parternes påstande

Den 12. maj 2020 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal betale en erstatning på 571.104 kr. samt give dem mulighed for gratis omlægning af realkreditlånet. Banken skal endvidere give dem tilsagn om at dække alle omkostninger, hvis de bliver nødt til at sælge ejendommen.

Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at de indsendte alle relevante oplysninger om udgifter til banken til brug for boligberegning. De sammenlignede tilbud fra forskellige pengeinstitutter ved at se på rådighedsbeløbet efter køb. I denne sammenligning vandt Nordea, og de besluttede sig herefter for at blive kunder i Nordea Bank og Nordea Kredit. Der var dog en væsentlig forskel på rådighedsberegningerne, idet Nordea havde medtaget bonus, hvilket i andre pengeinstitutter blev brugt til kreditgodkendelse. Det var deres første boligkøb. De stolede på bankens rådgivning.

Bankens rådgivningsfejl resulterede i, at deres månedlige rådighedsbeløb blev 5.635 kr. mindre, end det de var stillet i udsigt, og som de valgte banken på baggrund af. Det var kun lige akkurat muligt at blive boende, fordi M startede i et nyt job den 1. august 2019.

Banken har afvist deres krav med utilfredsstillende begrundelser. Bankens argument om, at rådighedsbeløbet er større end Finanstilsynets vejledende månedlige rådighedsbeløb, er forkert. Rådighedsbeløbet på 30.641 kr. i boligberegningen af 1. april 2019 forudsatte, at M modtog bonus. Uden bonus udgjorde rådighedsbeløbet 15.378 kr. pr. måned, hvilket er under Finanstilsynets vejledende månedlige rådighedsbeløb. Efter bankens fejl var deres reelle likvide rådighedsbeløb 9.743 kr. pr. måned. Efter at M skiftede job den 1. august 2019, har de levet for ca. 14.500 kr., hvilket stadig er under Finanstilsynets vejledende månedlige rådighedsbeløb.

De har ikke udvist egen skyld. Fejlen skyldtes alene bankens mangelfulde og fejlagtige rådgivning. Banken oplyste, at alle deres skatter og fradrag efter køb var medregnet i boligberegningen. De modtog ikke en gennemgang af, hvad de forskellige poster i boligberegningen skulle indeholde. De havde ingen erfaring med realkreditlån, da de tidligere kun havde boet i leje- og andelsbolig. Det var naturligt for dem, at der stod 0 kr., også fordi de endnu ikke kendte deres omkostninger til husforsikring. Banken var bekendt med, at omkostninger til husforsikring ikke var inkluderet i deres fremsendte budget.

At de har valgt at blive boende i ejendommen kan ikke medføre, at de ikke skal have medhold i klagen. De har redegjort for og beregnet deres tab i sagen. Bankens krav om, at de indenfor 30 dage skulle beslutte sig for, om de ville sælge, var umenneskeligt. Det var ikke muligt at købe et billigere hus i lokalområdet. Et salg ville have voldsomme konsekvenser for deres familie og betyde, at børnene skulle skifte skole. Der er endvidere tale om et tomt tilbud, da banken ved, at de på grund af prisudviklingen ville sælge med fortjeneste.

De var tvunget til låneomlægningen i efteråret 2019 som følge af bankens fejl. Banken anbefalede låneomlægningen. Den omkostningsfrie omlægning i 2019 var ikke en kompensation for Nordeas rådgivningsfejl, hvilket også er bekræftet skriftligt af banken.

Forud for, at banken fandt sin regnefejl, havde banken regnet på en omlægning af deres realkreditlån. I denne beregning, som blev foretaget af andre medarbejdere, havde banken heller ikke opdaget, at den oprindelige beregning manglede ejendomskat og ejendomsværdiskat. Dette understreger bankens mangelfulde kvalitetssikring af beregningerne.

Banken var bekendt med, at de overvejede at købe ejendommen, som de boede til leje i, med henblik på at sælge med fortjeneste og flytte til noget billigere.

Banken skal dække deres direkte tab som følge af bankens rådgivningsfejl. Tabet udgør 232.979,31 kr. og dækker kursskæring, kurstab, afgift og forhøjet bidragssats i de fem år med afdragsfrihed. Låneomlægningen har samtidig givet Nordea en ekstra indtjening på 108.138,81 kr. på forhøjet bidragssats i den afdragsfrie periode. Banken skal endvidere betale 338.134,70 kr. (67.624,94 x 5 år) vedrørende ejendomsskat og ejendomsværdiskat, eller i alt 571.104 kr. Banken skal endvidere give dem mulighed for gratis omlægning af realkreditlånet samt dække alle omkostninger og tab, hvis de bliver nødt til at sælge ejendommen indenfor 12 måneder efter, at bankens rådgivningsfejl blev opdaget.

Nordea Danmark har blandt andet anført, at størrelsen af rådighedsbeløbet i den oprindelige boligberegning ikke var bestemmende for klagernes beslutning om køb af ejendommen.

Da klagerne har valgt at beholde ejendommen, har de ikke lidt et erstatningsberettiget tab som følge af bankens fejlagtige boligberegning, men er alene blevet skuffet i deres forventninger til deres rådighedsbeløb. Klagernes skuffede forventninger udgør ikke et erstatningsberettiget tab.

Det faktiske månedlige rådighedsbeløb var godt 24.000 kr., hvilket ligger klart over Finanstilsynets vejledende månedlige rådighedsbeløb, der som minimum skal udgøre 8.500 kr.  pr. par og 2.500 kr. for hvert hjemmeboende barn, i alt minimum 16.000 kr. for klagerne og deres tre børn. Den af M forventede bonus skulle medtages under familiens indtægter, da beregningen ellers ikke ville være retvisende i forhold til klagernes samlede forventede indtægter. Klagerne blev oplyst om, at bonusbeløbet blev medtaget i boligberegningen, og det blev drøftet, at klagernes opsparing kunne anvendes som buffer indtil næste bonusudbetaling. Banken kan ikke genkende klagernes udlægning af, hvad rådgiveren skulle have oplyst vedrørende skatter og fradrag i boligberegningen.

Klagerne har udvist egen skyld. Klagerne burde selv have indset, at beregningen viste et for stort rådighedsbeløb, da beregningen tydeligt viste, at der ikke var medtaget udgifter til ejendomsskat mv. Klagerne har anført, at størrelsen af det beregnede rådighedsbeløb var årsagen til, at de valgte banken frem for andre pengeinstitutter. Dette understøtter bankens synspunkt om, at der foreligger en væsentlig egen skyld fra klagernes side, da familiens faktiske indtægts- og udgiftsforhold var de samme, uanset hvilket pengeinstitut, som lavede boligberegningen.

Ved e-mail af 6. december 2019 tilbød banken klagerne kompensation til dækning af faktisk konstateret tab under forudsætning af, at de inden for visse frister satte deres ejendom til salg. Den tilbudte kompensation var i overensstemmelse med Ankenævnets praksis i tilsvarende sager. Klagerne valgte imidlertid at beholde ejendommen.  Banken kan ikke genkende klagernes udsagn om, at banken skulle have været bekendt med, at de overvejede at købe huset med henblik på at sælge det med fortjeneste for at flytte til noget billigere. Dette udsagn forekommer i øvrigt selvmodsigende i forhold til klagernes grunde til, hvorfor de ikke ønskede at sælge huset efter, at fejlen i boligberegningen blev konstateret, og banken havde tilbudt kompensation under visse betingelser.

Ankenævnets bemærkninger

I foråret 2019 rådgav Nordea Danmark klagerne om finansiering af en bestemt ejendom, som klagerne ønskede at købe. I april 2019 udarbejdede banken en rådighedsberegning til klagerne. Beregningen indeholdt ikke udgifter til ejendomsskat og ejendomsværdiskat og viste derfor et rådighedsbeløb, der var cirka 6.000 kr. større end det faktiske rådighedsbeløb. Banken har erkendt, at dette skyldtes bankens fejl.

Efter at fejlen var opdaget, tilbød banken i december 2019 på nærmere anførte vilkår at dække klagernes tab ved et salg indenfor 12 måneder, hvis klageren satte ejendommen til salg inden 30 dage.

Klagerne har beholdt ejendommen og har oplyst, at de på grund af prisudviklingen ville opnå en fortjeneste ved et eventuelt salg.

Tre medlemmer - Bo Østergaard, Mikkel Prehn og Karin Duerlund – udtaler:

Klagerne har ikke lidt et erstatningsberettiget tab som følge af fejlen. Vi bemærker herved, at klagernes skuffede forventninger med hensyn til deres rådighedsbeløb ikke udgør et erstatningsberettiget tab. Vi finder, at banken allerede som følge heraf ikke kan pålægges at betale erstatning.

To medlemmer - Ida Marie Moesby og Anna Marie Schou Ringive – udtaler:

Vi finder, at banken grundet uagtsomhed har lavet en fejl i sin beregning af rådighedsbeløb til klagerne. Klagerne var førstegangkøbere og havde ikke forudsætning for at kunne vide, at der i bankens beregning manglede udgifter til ejendomsskat og ejendomsværdiskat. Klagerne traf deres valg af finansiering på baggrund af bankens fejlagtige beregning, og de er blevet pålagt et direkte tab som følge af en stigning i bidragssatsen på 0,3328% årligt svarende til en yderligere udgift på i alt 94.964 kr. Vi stemmer derfor for, at banken godtgør klagerne ved at nedsætte bidragssatsen til normal sats eller refusion samt ved at nedbringe renten til den lavest mulige sats inden for prioritetslånet

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.