Indsigelse vedrørende forrentning af udlån

Sagsnummer:102/2011
Dato:06-09-2013
Ankenævn:John Mosegaard, Lani Bannach, Kjeld Gosvig Jensen, Niels Bolt Jørgensen, Morten Bruun Pedersen
Klageemne:B - Byggelån
Udlån - rente
Ledetekst:Indsigelse vedrørende forrentning af udlån
Indklagede:Danske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører, hvorvidt det i forbindelse med klagernes optagelse af en byggekredit i Danske Bank var forudsat, at der først skulle betales påløbne renter ved kontoens opgørelse ved byggeriets færdiggørelse.

Sagens omstændigheder

Klageren [K] og hendes nu afdøde mand [M] var kunder i BG Bank (nu Danske Bank), hvor de blandt andet havde en boligkredit [kontonummer -294] på 125.000 kr. med variabel rente på for tiden 6,500 % p.a. og udløbsdato den 1. juli 2008, en kassekredit [kontonummer -661] på 75.000 kr. med variabel rente på for tiden 11,2500 % p.a. og udløbsdato den 1. august 2008, samt en budgetkonto [-784].

M og K ønskede i 2005 at købe en ejendom i Provence i Frankrig med henblik på at renovere og videresælge denne. Finansieringsprisen var ifølge det oplyste på 812.000 €, mens den forventede gensalgspris var på ca. 1,2-1,4 mio. €.

I et brev til M og K den 29. juli 2005 sendte banken en engelsksproget anbefaling af parret som kunder i banken med henblik på deres optagelse af lån i et fransk pengeinstitut for så vidt angik 80 % af købesummen. De resterende midler til byggeprojektet skulle finansieres ved låneoptagelse i BG Bank.

Den 25. oktober 2005 meddelte M i en e-mail til banken, at parret havde modtaget endeligt lånetilbud fra et fransk pengeinstitut, og at han ville vende tilbage den følgende uge med et samlet overblik over den overførsel, der skulle ske fra BG-Bank i forbindelse med handlens gennemførsel.

Den 5. december 2005 blev M og K’s boligkredit [-294] forhøjet til 200.000 kr., der derefter havde en negativ saldo på 185.151 kr.

Den 21. december 2005 optog M og K et såkaldt Bolig Plus lån [udlånskontonummer -776, indlånskontonummer -784] (senere: Danske Prioritet) på 550.000 kr. Ingen af parterne har været i stand til at fremlægge lånedokumenterne under sagen.

Den 10. januar 2006 blev provenuet fra det nye Bolig Plus lån sat ind på M og K’s budgetkontonummer -784.

Den 10. september 2007 blev M og K’s boligkredit [-294] forhøjet fra 200.000 kr. til 700.000 kr. gældende til den 30. september 2009 med en variabel rente på for tiden 7,3500 % p.a.

Ifølge det under sagen oplyste, var M og K i efteråret 2007 i forhandlinger med en potentiel køber af den franske ejendom, der på daværende tidspunkt ikke var færdigrenoveret. Salget af ejendommen blev imidlertid ikke effektueret, da byggeprojektet, som følge af problemer med blandt andet M og K’s franske murer, gik i stå.

I en e-mail til M den 17. januar 2008 anmodede banken parret om at fremsende deres årsopgørelser for 2006 samt seneste lønsedler i forbindelse med hjemtagelse af et nyt Danske Prioritet Plus lån.

I en e-mail den 18. januar 2008 fremsendte M materialet. Af e-mailen til banken fremgik blandt andet følgende:

"…

Som nævnt i telefonen i går, er der ikke mht til Provence-projektet sket nogle ændringer ift det oprindelig planlagte. Dvs at vi fortsat taler om et renoveringsprojekt, der som planlagt går ind i refinansieringsfasen nu, hvor 2008 jo hele tiden har været planlagt at skulle være "refinansieringsperioden", hvor huset skal gensælges eller overgå til en anden ejermodel fordelt på flere ejere eller evt andet. …

I telefonen nævnte du noget om evt. forhøjelse af eksisterende (ejer)pantebrev i forbindelse med den kørende boligkredit. Vi var samtidig enige om at gøre det, som er det mest fordelagtige for [K] og mig i den aktuelle, tidsbegrænsede finansieringssituation.

Da jeg ikke lige kan gennemskue, hvad "hjemtagelse af nyt Danske Prioritet Plus" i din mail præcis dækker over, har jeg sendt kopi af denne mail til min revisor [R], som rådgiver os i skatte- og refinansieringsspørgsmål ifm Provenceprojektet.

Jeg har nok brug for lidt nærmere beskrivelse fra dig, men det ligger måske i dine videre øvelser? Hvis du også/hellere vil tale med [R], om hvilke midlertidige finansieringsformer vi bør fokusere på, så sig lige til. …

…"

Samme dag blev der indsat 605.000 kr. på M og K’s boligkredit [-294], der herefter havde en negativ saldo på 699.154 kr.

Banken svarede den 23. januar 2008 i en e-mail til M, hvoraf der blandt andet fremgik følgende:

"…

I har på nuværende tidspunkt følgende lån/kreditter hos os:



RD Obligationslån

1.319.534,43 kr.

5,00%

Danske Prioritet Plus

550.000,00 kr.

5,85%

Boligkredit

700.000,00 kr.

7,35%

Omprioriteringskonto

(bevilget overtræk)

625.000,00 kr.

9,35%



Mit forslag er at optage størst muligt Danske Prioritet i ejendommen, hvorefter I vil have følgende lån/kreditter:



RD Obligationslån

1.319.534,43 kr.

5,00%

Danske Prioritet Plus

1.450.000,00 kr.

5,75%

Boligkredit

700.000,00 kr.

7,35%



Baggrunden for at vælge et Danske Prioritet Plus er, at lånet til enhver tid kan indfries til kurs 100. Herved undgår I et eventuelt kurstab, når lånet skal indfries i forbindelse med salg af ejendommen i Provence.

Ved hjemtagel[se] af det nye Danske Prioritet Plus, vil der være et restprovenu på ca. 255.000,00 kr. efter indfrielse af det nuværende Danske Prioritet Plus og det bevilgede overtræk på omprioriteringskontoen.

Restprovenuet indsættes på jeres Boligkredit, for at nedbringe jeres renteudgifter på denne.

Boligkreditten kan i øvrigt også til enhver tid indfries til kurs 100.

Nedenfor har jeg vedhæftet faktasider vedrørende Danske Prioritet plus, såfremt I skulle være i tvivl om hvordan lånet er sammensat….

…"

Samme dag sendte banken lånetilbud til M og K vedrørende Danske Prioritet Plus lånet samt et "God Skik Tjekskema", som parret underskrev den 29. januar 2008.

Af lånedokumenterne fremgik blandt andet følgende:

"…

Rente på pantebrevslånet

Renten er variabel og svarer til Danmarks Nationalbanks til enhver tid fastsatte rente på indskudsbeviser, der p.t. er på 4,2500 procent om året, plus et rentetillæg, der er fastsat af banken. Rentetillægget er på 1,5000 procentpoint. Det giver i alt en årlig rente på p.t. 5,7500 procent.

Terminsydelse

I den afdragsfrie periode betaler du kun renter. Når den afdragsfrie periode ophører, består terminsydelsen af både renter og afdrag.

Rentevilkår for indestående

Der gælder følgende rentevilkår for konto […]-784 i banken:

Vi tilbyder desuden, at et indestående på konto […]-784 på op til et beløb, der svarer til den restgæld, der til enhver tid er på pantebrevslånet, bliver forrentet med samme rente som pantebrevslånet.

Renten tilskrives hvert kvartal.

…"

Af "God Skik Tjekskemaet" fremgik blandt andet følgende:

"…



Om min risikovillighed

Jeg er indstillet på, at renten på mit lån kan stige eller falde ved renteændringer.

Om mine forventninger til lånets reelle løbetid

Jeg har ingen aktuelle forventninger om at indfri lånet.

Begrundelse for valget af lånet i lyset af min økonomiske situation

Danske Prioritet Plus med variabel rente er valgt, for at opnå den fleksibilitet jeg får, ved at rentevilkårene på udlån og indlån er den samme. For indlånskontoen er rentesatsen dog kun den samme for indestående op til det beløb, som svarer til restgælden på udlånet.

Alternativt lån

I forbindelse med rådgivningen er jeg opmærksom på at FlexLån ® kan udgøre et alternativ til det lån, som jeg har indgået aftale om.



…"

Den 4. februar 2008 blev M og K’s Bolig Plus lån [-776] indfriet ved overførslen af 552.988 kr. til kontoen.

Samme dag blev der desuden overført 260.000 kr. til parrets budgetkontonummer [-784].

Den 6. februar 2008 overførtes 250.000 kr. fra kontonummer -784 til boligkreditten [-294], hvorefter der den følgende dag blev overført 373.120 kr. fra boligkreditten [-294] til klagernes franske pengeinstitut.

Primo april 2008 blev der afholdt møde mellem M og K og banken vedrørende finansiering af færdiggørelsen af klagernes byggeprojekt i Frankrig. M og K havde i den forbindelse opgjort et finansieringsbehov på 600.000 kr.

I en e-mail til M den 8. april 2008 meddelte banken, at banken ikke kunne imødekomme den ansøgte kredit på 600.000 kr., idet M og K’s ejendom i Danmark var belånt med over 100 %. Banken kunne alene tilbyde en forhøjelse af parrets boligkredit [-294] på 150.000 kr. til inddækning af allerede bevilgede overtræk. For så vidt angik restfinansiering af byggeprojektet henviste banken i stedet M og K til deres franske pengeinstitut.

I en e-mail til M og K den 9. april 2008 vurderede en fransk ejendomsmægler, at projektejendommen i Frankrig ville kunne udbydes med en salgspris på 1.200.000 €.

Den 10. april 2008 blev M og K’s boligkredit [-294] forhøjet fra 700.000 kr. til 850.000 kr.

M informerede banken om den anslåede udbudspris for ejendommen. Den 12. juni 2008 afslog bankens kreditafdeling imidlertid fortsat yderligere udvidelse af parrets engagement. Banken foreslog i stedet M og K at tage kontakt til et andet dansk pengeinstituts franske filial.

Den 30. juni 2008 modtog M og K et privat tilbud om lån af 200.000 kr. til brug for færdiggørelsen af byggeprojektet.

M og K har under sagen anført, at det ikke var muligt at opnå yderligere belåning i Frankrig til brug for færdiggørelsen af byggeprojektet.

I en e-mail til M og K den 3. juli 2008 anmodede banken parret om at inddække et overtræk på kontonummer -661 på 59.107 kr. senest den 13. juli 2008. Banken spærrede samtidig M og K’s Visa/dankort tilknyttet kontonummer -957 og meddelte, at betalinger via PBS ikke kunne gennemføres på grund af manglende dækning.

Efter aftale med banken fremsendte M og K’s revisor den 21. november 2008 en oversigt til banken over det udestående arbejde på byggeprojektet. Af revisorens brev til banken fremgik blandt andet følgende:

"…

Som det ses af oversigten kræver færdiggørelsen af projektet at der investeres ca. 200.000 kr. …

En del af denne sum vil kunne fremskaffes, hvis renteudgifter af de lån til projektet, som [M] og [K] har hos jer blev opsamlet på en særskilt konto i stedet for at belaste [M]s konto. Det mener [M] i øvrigt også var en del af den oprindelige aftale med jer – på tilsvarende vilkår som [M] har aftalt med [den franske bank].

For at kunne fortsætte arbejdet med projektet er det lykkedes [M] i juli/august/september at låne et beløb hos venner og familie på tilsammen ca. 175.000 kr. til brug for indkøb af materialer mv. Herudover har han fået udbetalt sin fratrædelsesgodtgørelse (ca. 80.000 kr.) særskilt, da disse penge også er nødvendige til projektet.

Vi er klar over, at [M]s løbende indkomst her fra november kun vil udgøre dagpengene fra A-kassen. Dette gælder dog kun i det omfang [M] ikke tager til Frankrig for at arbejde på projektet. For hver dag [M] ikke er i Danmark koster det ham 703 kroner.

Vi håber på bankens forståelse for den særlige situation [M] er kommet i på grund af følgende forhold, som han ikke selv har været bestemmende over:

·Projektet blev ramt af tyveri/hærværk i marts 2008

·Projektet blev sat i stå i løbet af foråret, p.gr.a. afsøgning af ekstra finansieringsmuligheder.

·Projektet blev ramt af tyveri/hærværk i juli 2008

·[M] blev fyret i forbindelse med en fusion og efterfølgende omorganisering

På baggrund af ovenstående samt at projektet i Frankrig ikke pt. samlet set overskrider den økonomiske budgetramme fra 2005 på i alt ca. 812.000 EURO skal vi anmode om, at [M] bevilges en ny tidsramme frem til medio februar 2009 for at færdiggøre projektet således at det kan sælges eller prioriteres endeligt.

…"

Den 2. december 2008 fik M og K bevilget en kredit på kontonummer -661 i banken på 125.000 kr., hvorefter kontoen havde en negativ saldo på 110.349 kr.

Den 22. december 2008 blev M og K’s kredit på kontonummer -294 og kontonummer -784 forlænget til den 30. juni 2009.

I følge det under sagen oplyste, opsagde banken ved brev af 5. marts 2009 parrets engagement i banken.

Den 13. marts 2009 blev der afholdt møde mellem M og K og banken med deltagelse af parrets revisor.

Af et mødereferat sendt fra banken til M og K den 20. marts 2009 fremgår, at M og K havde et samlet finansieringsbehov på 500.000 kr. Banken besluttede at forhøje en af de bestående kreditter, så ubevilgede overtræk blev inddækket, og parret i praksis blev "fredet" frem til næste rentetilskrivning den 30. juni 2009. Herudover skulle en af de bestående kreditter forhøjes med yderligere 20.000 kr. til finansiering af M og K’s rejseomkostninger i forbindelse med færdiggørelsen af byggeprojektet i Frankrig. Til sikkerhed for parrets engagement i banken, skulle banken have noteret transport i projektejendommen gennem en notar i Frankrig. Af en på mødet udarbejdet formueopgørelse fremgik i øvrigt, at M og K havde en positiv nettoformue på 4.077.000 kr. [Heraf to gældfrie ejendomme i Frankrig, jf. revisorens brev af 20. marts 2009 til banken]. I øvrigt fremgik det af referatet:

"…

I forbindelse med opstarten af byggeprojektet, blev 80 % af byggeomkostningerne finansieret via [det franske pengeinstitut]. Denne finansiering var sammensat således, at der er en hovedkonto/kredit med et maksimum på 649.507 EUR som kunderne har kunne trække på. Renterne på kreditten bliver opsamlet på en separat konto, hvor debetsaldoen altså akkumuleres. Det var [M]s opfattelse at der var en aftale med den tidligere rådgiver om, at dette koncept skulle "spejles" i finansieringen af de sidste 20 % hos Danske Bank (BG Bank).

På mødet gjorde vi [M] opmærksom, at vi hverken tidligere eller nu, har e[t] lignende koncept i Danske Bank. Det blev dog aftalt, at vi skulle undersøge hvad den tidligere rådgiver havde noteret i sagen i forbindelse med den første bevilling. Vi kan efterfølgende konstatere, at den tidligere rådgiver ikke har nævnt noget om en spejling af den franske finansieringsmodel. Finansieringen blev dog bevilget som et Danske Prioritet, altså en form for kredit, hvorfor der måske kan være tale om en misforståelse mellem kunden og den tidligere rådgiver.

[Revisoren] meddelte at han regnede med, at vores opsigelse af engagementet ville blive trukket tilbage. Vi oplyste [M] og [revisoren] om, at dette ikke umiddelbart ville ske. [M] spurgte herefter om han skulle involvere en advokat i sagen, hvilket vi ikke havde nogen holdning til.

…"

Revisoren sendte samme dag et brev til banken, hvoraf følgende blandt andet fremgik:

"…

Jeg har gennemgået [M] og [K]s skatteoplysninger for 2007 og 2008 og kan se, at der er påløbet renteudgifter med ca. 150.000 kr. i de to år på kreditterne hos Danske Bank. Altså er der forsvundet likviditet ud af projektet for ca. 150.000 kr., som kunne have gjort bedre gavn ved at blive anvendt til materialer og arbejdsløn i projektet.

Nuværende og kommende overtræk af kreditter sker i nødværge for at afværge tilintetgørelse, fortabelse og forringelse af betydelige formueværdier og for at sikre formuegrundlaget for kreditorernes - herunder jeres – tilgodehavender. Som eksempel kan nævnes, at [K] og [M] i går har modtaget anbefalet påkrav fra Forsikringsselskabet AXA vedr. forsikringspræmien for 2009 på 257,94 € for huset i Ansouis for 2009, som ikke er betalt (fordi DB har undladt at foretage de faste månedlige overførsler til budgetkontoen hos LCL i februar og marts).

For at realisere projektet til den bedst mulige pris kræver det, at der handles nu, da det er fra marts til juni, at der er den største køberinteresse i Frankrig. Det nytter derfor ikke noget, at projektet ligger stille de næste måneder medens i overvejer jeres stilling i denne sag.

…"

Den 21. maj 2009 blev M og K’s kredit på kontonummer -661 forhøjet til 250.000 kr. med en variabel rente på for tiden 11,8500 % p.a. og en løbetid til den 30. juni 2009.

Der var i efteråret 2009 uenighed mellem parterne om, hvorvidt de af M og K tilbudte sikkerheder i parrets to franske ejendomme også skulle stilles til sikkerhed for opfyldelse af enhver nuværende eller fremtidig forpligtelse, som M og K måtte have eller få overfor banken.

Herudover meddelte parrets revisor i et brev til banken den 26. oktober 2009, at han havde gennemgået mailkorrespondancen mellem banken og M og K tilbage fra de første drøftelser om låneoptagelser i efteråret 2005. Således fremgik det blandt andet af revisorens brev:

"…

Ved min gennemgang kan jeg konstatere, at [M] flere gange i efteråret 2005 i detaljer orienterede banken om lånefaciliteterne fra CL samt tilkendegav, at bankens lånefaciliteter skulle etableres på lignende vilkår. [M] orienterede tillige banken om, at købeaftalen indeholdte en fortrydelsesret, hvis økonomien – herunder – bankens lånefaciliteter ikke kunne etableres på CL-lignende vilkår.

Vi skal endvidere pege på, at banken via sin adfærd frem til 1. halvår 2008 agerede som om renteudgifterne af bankens lånefaciliteter blev opsamlet til senere, da alle renteudgifterne blev posteret på særskilte konti.

…"

Den videre korrespondance førte ikke til enighed mellem parterne og i marts 2010 blev parrets engagement for så vidt angik kontonummer -661, kontonummer -294 samt kontonummer -784 sendt til inkasso. Banken opgjorde i den forbindelse sit tilgodehavende til 1.552.250 kr.

Den 26. maj 2010 indgav bankens advokat sagen for retten.

Den franske projektejendom blev ifølge det oplyste solgt på et ikke nærmere angivet tidspunkt i 2010 for 670.000 €.

Ved retsmøde den 27. januar 2011 anmodede M og K om, at sagen blev henvist til Pengeinstitutankenævnet.

Parternes påstande

Den 22. februar 2011 har M og K indbragt sagen for Ankenævnet med anmodning om, at Ankenævnet foretager en revisionsmæssig vurdering af de tab og ekstra omkostninger, som Danske Banks rådgivning har påført dem siden foråret 2008, samt at Danske Bank skal erstatte det tab, de er blevet påført som følge af ekstra renteudgifter og halveret salgspris for projektejendommen. Klagernes tab ved forsinket færdiggørelse af projektet er foreløbigt opgjort til ca. 650.000 €.

Danske Bank har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at de i vinteren 2004/2005 havde en række samtaler med deres rådgiver i BG-Bank, da de havde fået mulighed for at købe en velbeliggende og efter omstændighederne billig landejendom.

Købsprisen var 305.000 €. På ejendommen var et godkendt renoveringsprojekt, som oprindeligt var estimeret til knapt 620.000 €, men som deres egen entreprenør tilbød til ca. 507.000 €.

Deres lånebehov udgjorde således 812.000 €, idet der forudsattes yderligere egenbetaling med 1.000 € om måneden til løbende udgifter på projektet.

Gensalgsprisen efter renovering blev vurderet til 1,2-1,4 mio. €, som blandt andet skulle anvendes til en tidligere udskudt renovering af deres ejendom i Danmark og deres pensionisttilværelse i øvrigt.

Det var en forudsætning, at projektlikviditeten ikke skulle belastes med rentebetalinger i projektfasen, der var anslået til 1½ år for så vidt angik renoveringsarbejderne og ½ år for så vidt angik refinansieringsfasen.

Deres franske pengeinstitut anvendte derfor en såkaldt renteopsamlingsmodel betinget af, at deres danske pengeinstitut ville gøre det samme.

BG Bank oplyste, at man ikke havde et produkt helt tilsvarende det franske, men at samme virkning kunne opnås ved et samspil mellem flere konti.

Udbetalingerne fra lånet blev foretaget af banken på grundlag af fremsendte forfaldne regninger. De har således ikke selv foretaget træk på kontiene.

I januar 2008 forlangte banken lånene indfriet gennem optagelse af et nyt lån med sikkerhed i deres danske ejendom. Det nye lån er senere blevet anvendt som argument for, at der ikke oprindeligt var indgået aftale om akkumulering af renterne på projektlånet.

Det nye lån fra 2008 er ganske vist afdragsfrit de første 10 år, men renterne belastede til gengæld projektlikviditeten med mere end 100.000 kr. om året. Lånet harmonerede heller ikke med deres udtrykkelige ønske om et lån som en meget kortfristet finansieringsmodel, der tog højde for at ejendommen efter planen skulle sælges i løbet af seks til ni måneder.

I stedet blev de sendt rundt i manegen for på bankens opfordring at finde den "forsvundne" likviditet hos franske pengeinstitutter til færdiggørelsen af projektet, hvilket var umuligt på grund af den franske forbrugerlovgivning og bankernes kreditpolitik i øvrigt.

Da en kollega i 2008 tilbød dem at låne 200.000 kr. til færdiggørelsen af projektet krævede banken disse midler udbetalt til sig selv.

Det lykkedes ikke at sælge ejendommen i 2008, fordi den afbrudte likviditet forhindrede de færdiggørelser af de arbejder, som de interesserede købere havde krævet.

Alle posteringer er foretaget af banken. I 2008/2009 blev bankens kontotrafik, herunder tømning af løn- og budgetkonti mv., så uoverskuelig, at transaktionerne ikke umiddelbart kunne følges.

Banken har ved sine handlinger obstrueret et salg af ejendommen siden efteråret 2007 på trods af bankens erklæring om, at det var en fælles førsteprioritet, at få færdiggjort projektet, så ejendommen kunne sælges til højst mulig pris og til gavn for alle parter. Banken er derfor erstatningsansvarlig for det tab på ca. 900.000 €, som de er blevet påført som følge af ekstra renteudgifter og halveret salgspris ved salget af ejendommen i 2010.

Danske Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at sagen ikke egner sig til nævnsbehandling, fordi klagerne ønsker en "revisions/aktuarmæssig vurdering", hvilket ligger uden for nævnets kompetence.

Til støtte for frifindelsespåstanden har banken gjort gældende, at banken ikke har rådgivet klagerne vedrørende forhold i forbindelse med klagernes renovering af deres franske investeringsejendom.

Det bestrides, at banken i fællesskab med klagerne skulle have besluttet, at klagerne skulle investere i franske ejendomme med henblik på at skaffe kapital til færdiggørelsen af renoveringen af klagernes ejendom i Danmark.

Banken har ikke forpligtet sig til at stille finansiering af renoveringen af klagernes investeringsejendom til rådighed for klagerne.

Banken har ikke forpligtet sig til at beregne rente på kreditterne på den måde, som af klagerne anført. Banken tilbyder slet ikke et sådant produkt.

Danske Prioritet-lånet blev etableret efter klagernes ønske i december 2007, da dette er et lån med 10 års afdragsfrihed, som udbetales og indfries til kurs 100. At lånet har 10 års afdragsfrihed var en fordel for klagerne, da de ønskede størst mulig likviditet, indtil de fik afhændet de franske investeringsejendomme.

Klagerne har ikke opgjort noget tab, og banken kan under alle omstændigheder ikke gøres ansvarlig for klagernes fejlslagne ejendomsinvestering i Frankrig, idet banken ikke har handlet ansvarspådragende.

Ankenævnets bemærkninger

Det bemærkes indledningsvist, at Ankenævnet ikke påtager sig at foretage en revisionsmæssig gennemgang af de under sagen fremlagte kontoudtog.

Klagerne ønskede i 2005 at købe en ejendom i Frankrig med henblik på renovering og efterfølgende videresalg. Finansieringsprisen var ifølge det oplyste på 812.000 €, mens den forventede gensalgspris var på ca. 1,2 – 1,4 mio. €.

Købet blev finansieret ved 80 % belåning i et fransk pengeinstitut samt ved optagelse af et såkaldt Bolig Plus lån (senere Danske Prioritet Plus lån) i BG-Bank (nu Danske Bank) på 550.000 kr.

Der er mellem parterne uenighed om, hvorvidt der i forbindelse med låneoptagelsen blev indgået aftale om, at påløbne renter skulle opsamles på en separat kredit og først betales ved renoveringsprojektets afslutning i stedet for at blive opkrævet hos klagerne løbende.

Ankenævnet lægger på baggrund af det i sagen oplyste til grund, at klagernes renoveringsprojekt gik i stå i efteråret 2007 som følge af problemer med klagernes franske murer samt likviditetsmangel.

I januar 2008 blev klagernes lån i banken omlagt og i den forbindelse forhøjet til 1.450.000 kr. Klagerne underskrev i den forbindelse ud over lånedokumenterne et "God Skik Tjekskema". Rentevilkårene for lånet fremgik af lånedokumenterne samt af tjekskemaet.

Restprovenuet ved omlægningen blev brugt til nedbringelse af klagernes øvrige engagement i banken.

Færdiggørelsen af renoveringsprojektet blev yderligere forsinket i 2008 og 2009 blandt andet på grund af fortsat likviditetsmangel.

Ifølge det oplyste blev ejendommen i 2010 solgt for 670.000 €.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at der mellem parterne i 2005 blev indgået særskilt aftale om, at påløbne renter ikke skulle betales før projektet var færdigt.

Ankenævnet finder det i øvrigt ikke godtgjort, at Danske Bank har handlet ansvarspådragende, hvorfor der ikke kan pålægges banken et erstatningsansvar for klagernes tab.

Klagerne får derfor ikke medhold i deres påstand.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.