Indsigelse mod restgæld på pantebrevslån efter salg af fast ejendom i 1994. Særlige indfrielsesvilkår. Omkostninger.

Sagsnummer:153/2005
Dato:11-10-2005
Ankenævn:Peter Blok, Jette Kammer Jensen, Anne Dehn Jeppesen, Niels Bolt Jørgensen
Klageemne:Udlån - særlige indfrielsesvilkår
Udlån - indfrielse
Inkasso - hæftelse
Ledetekst:Indsigelse mod restgæld på pantebrevslån efter salg af fast ejendom i 1994. Særlige indfrielsesvilkår. Omkostninger.
Indklagede:BG Bank, Danske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning.

Denne sag vedrører klagerens indsigelse mod restgælden på et pantebrevslån efter et salg af hans faste ejendom i 1994.

Sagens omstændigheder.

Den 14. august 1986 underskrev klageren et pantebrev i sin ejendom på 300.000 kr., der skulle afvikles med en kvartårlig ydelse på 11.250 kr. Renten var 14% p.a. Af pantebrevets særlige bestemmelser fremgår:

"Erlæggelse af ekstraordinære afdrag eller indfrielse af pantebrevet kan kun finde sted til en kurs beregnet på basis af samme effektive rente som renten på obligationer i Kreditforeningen Danmark 9 % 92. serie 2006. Til den således beregnede kurs lægges 1 kurspoint. Erlæggelse af ekstraordinære afdrag eller indfrielse af pantebrevet skal finde sted til ovennævnte beregnede kurs, uanset at denne eventuelt skulle overstige pari. ( kurs 100 ). …"

Pantebrevet blev den 27. juni 1989 overdraget til indklagede I som kreditor. Restgælden var da på 290.261,06 kr. Klageren var kunde i indklagede II. Indklagede I og indklagede II er efterfølgende fusioneret, men har beholdt forskellige navne/brands.

I marts 1993 overgik pantebrevet til inkasso på grund af misligholdelse.

Klageren henvendte sig til en ejendomsmægler, der vurderede ejendommen til en kontantpris på 542.000 kr. Ejendommen var prioriteret med to kreditforeningslån og to private pantebreve. Indklagede I's pantebrev havde prioritet efter de to kreditforeningslån. Den aktuelle indfrielseskurs på pantebrevet var på ca. 129. Ejendomsmægleren udarbejdede et salgsbudget, der viste, at et salg økonomisk kunne hænge sammen, såfremt indklagede accepterede, at pantebrevet blev indfriet til kurs 100. På forespørgsel fra ejendomsmægleren afslog indklagede I, at pantebrevet blev indfriet til kurs 100, "idet en sådan kurs ville bevirke, at der bliver delvis dækning til den efterstående panthaver." Indklagede I erklærede sig samtidig indforstået med at kvittere pantebrevet i forbindelse med et salg af ejendommen på betingelse bl.a. af, at provenuet blev anvendt til dækning af panthaverne i prioritetsorden, ligesom man fastholdt klagerens personlige gældsansvar for den del af pantebrevet, der ikke måtte blive dækket.

Inkassosagen blev fortsat, idet indklagede I fik foretaget pantebrevsudlæg med henblik på begæring af tvangsauktion.

I begyndelsen af januar 1994 blev indklagede I via en ny ejendomsmægler anmodet om at acceptere en købsaftale, hvorefter ejendommen blev solgt for en kontantpris på 441.000 kr., eller 490.000 kr. ved finansieret handel. Ifølge et foreløbigt salgsbudget ville handelen medføre et underskud på ca. 200.000 kr. Kursen på et forudsat sælgerpantebrev på 185.000 kr. var fastsat til 76. Indfrielseskursen på indklagede I's pantebrev var på 131.

Den 21. februar 1994 meddelte indklagede I samtykke til, at handelen kunne gennemføres ved et frivilligt salg, mod at panthaverne blev indfriet på sædvanlig vis i prioritetsrækkefølge.

Den 10. marts 1994 blev der udarbejdet en ny provenuberegning, der viste et underskud på ca. 133.000 kr. efter salg af det forudsatte sælgerpantebrev til kurs 78.

På ejendomsmæglerens anmodning accepterede indklagede I den 18. april 1994, at sælgerpantebrevet blev afhændet til kurs 70, da det ifølge ejendomsmægleren ikke var muligt at opnå den forudsatte kurs, fordi købers samlever var gældstynget.

Den 28. juni 1994 blev pantebrevet aflyst af tingbogen, "idet det personlige gældsansvar mod debitor opretholdes."

Ved telefaxskrivelse af 26. september 1994 til indklagede II opgjorde indklagede I sit tilgodehavende i henhold til pantebrevet til 421.043,20 kr. inkl. restancer, morarenter og inkassoomkostninger. Kursen på pantebrevet var 126,17.

Ved skrivelse af 27. september 1994 fremsendte indklagede II til indklagede I en check på 316.501,34 kr., hvilket beløb svarede til det overskydende provenu efter indfrielse af de to realkreditlån og afholdelse af omkostninger, herunder et ekspedi­tionsgebyr på 4.900 kr. til indklagede II.

Indklagede I blev samtidig anmodet om at give saldokvittering for resttilgodehavendet på 104.541,86 kr. navnlig under hensyn til, at klageren, der på daværende tidspunkt var 70 år gammel, for nylig havde mistet sin ægtefælle, ikke ejede aktiver ud over almindeligt indbo og modtog almindelig folkepension.

Indklagede udstedte ikke saldokvittering, men oplyste, at man ville udsætte sagen på ubestemt tid og ikke indlede retsforfølgning mod klageren.

I juli 1996 foretog indklagede I modregning i 1.000 kr., som klageren havde indsat på en gevinstgirokonto. Modregningen blev efter henvendelse fra klageren tilbageført. Indklagede I bekræftede samtidig, at sagen om gælden var sat i bero, og at klageren ikke ville blive retsforfulgt for denne.

Beløbet på 104.541,86 kr. fremgår som en "Misligholdt fordring" af årsoversigten for klagerens engagement i indklagede II i 2004 med en note om, at kontoen føres i indklagede I.

Parternes påstande.

Den 1. juni 2005 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal udstede saldokvittering for gælden.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at han som følge af indklagedes I's krav om bl.a. en urimelig overkurs på pantebrevet led et uforholdsmæssigt stort tab på salget af ejendommen.

Såfremt indklagede I havde accepteret en indfrielse til kurs 100, kunne ejendommen have været solgt for ca. 550.000 kr. i sommeren 1993. På grund af afslaget trak salget ud i ca. et år, hvorved han blev påført forøgede omkostninger, ligesom han blev nødsaget til at acceptere en væsentlig lavere salgspris. Han blev reelt holdt som gidsel for mellemværendet mellem indklagede og den efterstående panthaver. Køberen af ejendommen har senere solgt denne for 1,4 mio. kr.

Kravet om en overkurs ved indfrielse af pantebrevet, som endeligt blev på 126,17, var urimeligt. Ved salget fik indklagede I ca. 320.000 kr. Ejendomsmægleren fik 35.000 kr.; sælgerpantebrevet blev solgt til en meget lav kurs, og indklagede II fik ca. 5.000 kr. for at lægge tallene sammen. Der har således været tale om et stort "tag-selv-bord".

Alle hans ejendele blev solgt for at betale, hvad han skyldte. Hans ægtefælle døde, og han fik selv en blodprop.

Den efterstående panthaver indvilgede i en ordning, hvorefter restgælden blev afviklet med 300 kr. pr. måned i seks år.

På grund af modregningen på 1.000 kr. blev han nervøs for, at indklagede I skulle modregne i hans pension.

Indklagede II bør slette angivelsen af en misligholdt fordring på hans årsopgørelse eller i hvert fald anføre en anden betegnelse. Han har ingen gæld til indklagede II.

Indklagede har anført, at det, jf. pantebrevsvilkårene, var berettiget at kræve pantebrevet indfriet til overkurs og i prioritetsrækkefølge.

Fordringen mod klageren var efter ejendomssalget på 104.541,86 kr., idet der i forbindelse med handelen alene blev indbetalt 316.501,34 kr. af fordringen, som blev opgjort til 421.043,20 kr.

Man er forpligtet til at fremsende en årsoversigt og indberette den skyldige fordring til skattevæsenet.

Der kan ikke stilles krav om saldokvittering, før den personlige restfordring er betalt inkl. renter. Det ligger i øvrigt uden for Ankenævnets kompetence at tage stilling til et spørgsmål om saldokvittering.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Efter pantebrevets særlige indfrielsesvilkår var indklagede berettiget til at forlange dette indfriet til overkurs.

Der er ikke grundlag for at fastslå, at indklagede i 1993 på uberettiget måde forhindrede et salg af ejendommen. Det bemærkes herved, at indklagede ikke var forpligtet til at acceptere et salg af ejendommen, der ikke medførte dækning af indklagedes pant.

Der er heller ikke grundlag for at fastslå, at klageren blev påført urimelige omkostninger i forbindelse med ejendomssalget.

Modregningen i juli 1996 blev straks tilbageført, og indklagede har siden bekræftet, at man ikke vil søge at inddrive resttilgodehavendet på 104.541,86 kr. excl. renter.

Ankenævnet kan ikke pålægge indklagede I at give afkald på sit krav.

Da fordringen består, kan det heller ikke pålægges de indklagede at slette denne fra årsoversigten. Baggrunden for, at fordringen fremgår af årsoversigten fra indklagede II, er fusionen mellem indklagede I og indklagede II.

Som følge af det anførte

Klagen tages ikke til følge.