| Sagsnummer: | 542/2023 |
| Dato: | 31-05-2024 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Klaus Tougaard Kristensen, Jimmy Bak, Morten Bruun Pedersen og Kim Korup Eriksen. |
| Klageemne: | Udlån - øvrige spørgsmål Passivitet - øvrige spørgsmål Indlån - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Krav om erstatning vedrørende indfrielse af boliglån med kreditorbeskyttede midler i 2014 og i forbindelse med vurdering af ejendom i 2019. |
| Indklagede: | Jyske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning vedrørende indfrielse af boliglån med kreditorbeskyttede midler i 2014 og i forbindelse med vurdering af ejendom i 2019.
Sagens omstændigheder
Klagerne blev kunder i Handelsbanken, nu Jyske Bank (herefter banken), i november 2011.
I november 2011 blev klagernes ejendom vurderet til 2.500.000 kr. inklusive et tilkøbt jordareal på 3 hektar. Vurderingen var foretaget af en ejendomsmægler, E1, på bankens foranledning.
Banken har oplyst, at klagerne fik en kassekredit -382 i banken på 900.000 kr., at banken fik sikkerhed som underpanthaver i et ejerpantebrev på 1.000.000 kr. i ejendommen, at klagerne i juni 2012 blev bevilliget et overtræk på konto -985 på 53.000 kr. til køb af en bil, og at de den 2. juli 2012 optog et boliglån -914 i banken på 850.000 kr.
Den 27. december 2012 optog klagerne et prioritetslån -768 i banken på 2.000.000 kr. med indledende afdragsfrihed i ti år. Banken har oplyst, at provenuet blev brugt til at indfri klagernes gæld til realkreditinstituttet R på 1.638.000 kr., til at indfri kassekredit -382 og til at nedbringe boliglån -914 fra 850.000 kr. til 625.000 kr. Den 27. december 2012 fik banken yderligere sikkerhed som underpanthaver i et ejerpantebrev på 1.638.000 kr. i ejendommen. Banken har oplyst, at klagerne i april 2013 fik en yderligere kredit på 50.000 kr.
Klagerne har anført, at banken har omtalt en række forhold, som de ikke kan genkende, og som ikke har noget med sagen at gøre, og at banken må fremlægge bedre oplysninger og dokumenter. Banken har oplyst, at banken for nuværende ikke er i stand til at fremlægge de af klagerne efterspurgte dokumenter, da de er sendt til scanning og elektronisk arkivering grundet Jyske Banks overtagelse af Handelsbanken. Banken er dog i besiddelse af notaer fra de lån og overtræk, som klagerne har optaget og fået bevilliget. Banken har fremlagt notaer vedrørende:
Banken har endvidere fremlagt aftale om prioritetslånet af 27. december 2012, aftale om underpantsætning af ejerpantebrev på 1.638.000 kr. og ejendomsvurdering af 22. november 2011.
Den 2. juni 2014 fik klagerne udbetalt en erstatning på 1.014.475 kr. Pengene blev blandt andet brugt til at indfri boliglånet den 3. juni 2014 med 599.354,65 kr. Klagerne har anført, at banken uberettiget og uden aftale overførte beløbet fra deres kreditorbeskyttede konto til boliglånet. Banken har anført, at indfrielsen af boliglånet skete efter aftale med klagerne. Af en kontoudskrift fremlagt af klagerne vedrørende konto -511, som banken sendte til klagerne den 30. december 2014, fremgik en indbetaling på 1.014.475 kr. den 2. juni 2014 og en overførsel på 599.354,65 kr. den 3. juni 2014 med posteringsteksten ”Boliglån indfriet”.
Den 1. juli 2019 blev klagernes ejendom vurderet til 1.100.000 kr. Vurderingen var foretaget af en ny ejendomsmægler, E2, på bankens foranledning. Klagerne har anført, at vurderingen var for lav, og at den skabte problemer med salg af ejendommen og påførte dem tab.
Den 11. juli 2019 skrev banken til klagerne:
”… Når I bliver 72 år, får I ikke længere udbetalinger fra ratepensionen fra PensionsDanmark. Det vil betyde en nedgang i indkomsten på kr. 2.375 kr. pr. måned. + at I pr. 31.12.2022 skal påbegynde afvikling af prioritetslånet med kr. 42.200 pr. kvartal og så bliver RB [rådighedsbeløb] på kr. 2.788 og det er da inden jeg har reguleret i indkomsten for den manglende ratepension. Og der er heller ikke sat penge af til bil udskiftning og et nyt billån.
Så jeg ser ikke andre muligheder end at I bliver nød til at realisere jer ud af jeres økonomiske udfordringer. Jeg kan ikke forsvare at låne jer flere penge, når jeg allerede kan se at I ikke vil have økonomi til at klare afdragene på lånet, når vi kommer til 31.12.2022. Derfor bliver det et afslag på lån til indfrielse af [et andet pengeinstitut P] + bilreparation m.m.
Kig beregninger igennem og lad mig vide hvis I har rettelser dertil.
I bør allerede nu begynde at tænkte på hvilke muligheder I har for at kunne klare økonomien, når I skal påbegynde afvikling pr. 31.12.2022.
Vi vil gerne tage et møde med Jer, hvor vi kan komme med vores anbefalinger.”
I en e-mail af 15. august 2022 tilbød banken klagerne en afviklingsaftale vedrørende klagernes restgæld til banken med en månedlig betaling på 1.000 kr. og 0 % i rente efter salg af klagernes ejendom for 1.400.000 kr. Banken har oplyst, at anledningen til bankens fremsendelse af e-mailen var, at klagerne havde besluttet at sælge ejendommen til deres søn.
Den 31. december 2022 ophørte afdragsfriheden på klagernes prioritetslån, hvorefter ydelsen udgjorde 42.200 kr. i kvartalet. Af en kontoudskrift vedrørende lånet fremgår, at ydelserne pr. 30. december 2022 og 30. marts 2023 ikke blev betalt, og at saldoen på lånekontoen pr. den 4. april 2023 var -2.012.496,18 kr.
I april 2023 solgte klagerne deres ejendom for 1.400.000 kr. Banken har oplyst, at den accepterede underskudshandlen, at pengene fra salget blev brugt til at nedbringe klagernes prioritetslån, og at klagernes gæld til banken derefter udgjorde 626.843,79 kr. samt renter og omkostninger.
Ved brev af 22. august 2023 til klagerne opsagde banken klagernes lån som misligholdt til fuld indfrielse. Banken opgjorde gælden til 655.808,55 kr.
Den 30. august 2023 klagede klagerne til banken.
Den 6. september 2023 indbragte klagerne sagen for Ankenævnet.
Den 27. september 2023 afviste banken klagernes klage af 30. august 2023. Banken meddelte samtidig, at tilbuddet af 15. august 2022 om at afdrage restgælden med 1.000 kr. månedligt fortsat var gældende.
Parternes påstande
Klagerne har nedlagt påstand om, at Jyske Bank skal betale en erstatning til dem.
Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at banken uberettiget tog ca. 600.000 kr. fra deres kreditorbeskyttede konto og overførte dem til boliglånet uden deres accept eller aftale med dem.
Deres advokat skrev, at hun havde talt med direktør D i banken og gjort ham klart, at han skulle sørge for, at erstatningen gik ind på en kreditorbeskyttet konto. De ønsker ikke at fremlægge brevet fra advokaten, da det indeholder andet i erstatningssagen, som ikke kommer andre ved. Advokaten oplyste dem endvidere gentagne gange telefonisk om, at hun havde talt med D flere gange og hver gang mindet ham om den beskyttede konto. Advokaten var meget opmærksom på, at erstatningen gik ind på den beskyttede konto, hvilket D var indforstået med. De fulgte selvfølgelig advokatens råd. Ikke nok med, at D fjernede pengene fra den beskyttede konto, så sørgede han heller ikke for at få det tinglyst, da pengene indgik i ejendommen.
De skulle bruge erstatningspengene til at komme videre for, da banken havde låst dem fast, da den ikke ville hjælpe dem med billån, og da de heller ikke på noget tidspunkt kunne overtrække lønkontoen med bare 100 kr.
De har gjort indsigelse over indfrielsen af boliglånet med deres kreditorbeskyttede midler mange gange og har ikke udvist passivitet.
Banken fik lavet fejlagtige vurderinger af deres ejendom. Da der blev talt om, at ejendommen skulle sælges, meddelte bankens medarbejder, M1, pludselig, at ejendommen skulle vurderes, og at banken ikke ville bruge ejendomsmægler E1 længere. Ejendomsmægler E2 kom med en vanvittig vurdering. De forsøgte forgæves at få vurderingen hævet. Banken havde tidligere fået en vurdering på 2.500.000 kr. De havde efterfølgende renoveret ejendommen. Før vurderingen på 2.500.000 kr. havde et andet pengeinstitut vurderet ejendommen til 2.100.000 kr. Det var mærkværdigt, at vurderingen faldt til 1.100.000 kr.
Købers bank sendte en vurderingsmand, der vurderede ejendommen til 1.400.000 kr., hvilket de var utilfredse med. Det endte med, at den øverst ansvarlige for udlån i købers bank oplyste, at 2.500.000 kr. ikke var for meget. Køber skiftede bank, der også oplyste, at vurderingen var for lav. De så dog aldrig en vurdering fra dennes vurderingsmand, fordi handelsprisen blev fastsat til 1.400.000 kr. Inden handlen blev afsluttet, fik Handelsbanken lavet en vurdering på 1.800.000 kr. De forstår ikke, at man, da vurderingen gik op med 700.000 kr., ikke fik prisen til at stige. Banken pressede mange gange på for at få ejendommen solgt hurtigst muligt til den lave pris. De forstår ikke, hvad banken fik ud af at sætte dem i en dårlig situation, og hvorfor banken ikke brugte ejendomsmægler E1 som tidligere.
Der var helt klar tale om aftalt spil vedrørende vurderingen på 1.100.000 kr. Det virker mærkeligt, at banken godkendte et salg på 1.400.000 kr. og ikke hjalp dem med at få vurderingen op. De er overbevist om, M1 har lavet en studehandel om vurderingen til 1.100.000 kr. med ejendomsmægler E2, der var mægler i forbindelse med salg af naboejendommen, der kom på tvangsauktion, og hvorfra de havde købt 3 hektar jord.
De tog efterfølgende kontakt til ejendomsmægler E1, da banken ikke mente, at den havde samarbejde med E1 mere. E1 havde en anden opfattelse. De spurgte, hvad E1 ville tro, at vurderingen var. E1 svarede, at da han jo tidligere havde vurderet ejendommen til 2.500.000 kr., så ville han lægge den tilkøbte jordpris til, som på det tidspunkt havde en værdi på 450.000 kr.
De kan ikke genkende hændelsesforløbet i Jyske Banks sagsfremstilling. Banken har fremlagt en række dokumenter og omtalt en række forhold, som de ikke kan genkende og som ikke har noget med sagen at gøre, herunder de af banken fremlagte notaer. De forstår ikke, hvorfor banken har blandet forskellige ting ind i sagen, som intet har med sagen at gøre, er det et forsøg på at vildlede?
Kassekredit -985 vedrørte overflytning til Handelsbanken samt køb af jord, som ikke har noget med sagen at gøre. De kan ikke finde noget om den af banken omtalte kassekredit på 900.000 kr. i deres papirer. De kunne ikke få en kassekredit i Handelsbanken. Det er noget vrøvl, når banken anfører, at de skulle have optaget boliglån i banken på 850.000 kr. til at dække overtræk på bil og kassekredit. Vedrørende de 850.000 kr., de 900.000 kr. og de 200.000 kr. må der nogle bedre oplysninger til. De kan hverken finde hoved eller hale i det af banken omtalte, som heller ikke har noget med sagen at gøre. Vedrørende boliglån på 850.000 kr. forstår de ikke, at der er forskellige lån. Vedrørende bevilliget overtræk til bil, da lån ikke kunne bevilliges, så havde de allerede fået spændetrøjen på, men det har heller ikke noget med sagen at gøre.
De spurgte ikke banken om mulighed for at forlænge afdragsfriheden i 2019, men om lån til en bil, da deres bil var blevet for dyr at vedligeholde. Det var ikke muligt at låne, da vurderingen af ejendommen var faldet så meget.
De er ikke enige i, at de skylder banken 626.843,79 kr. plus omkostninger. De havde en aftale om, at de kunne se bort fra det første afdrag i håb om gennemførelse af salget, men salget trak ud som følge af den lave vurdering, som bankerne ikke kunne forstå.
De har ikke fremsat nedsættende udtalelser, men siger sandheden.
Jyske Bank har anført, at klagerne selv besluttede, at midlerne, som de modtog i erstatning, skulle bruges til at nedbringe deres gæld til banken.
I forbindelse med optagelsen af boliglånet i juli 2012, der blev brugt til at inddække et overtræk på klagernes budgetkonto, til at nedskrive kassekredit -382 fra 900.000 kr. til 200.000 kr. og til at inddække et overtræk på konto -985, som var bevilliget i juni måned 2012 til køb af en bil, talte banken med klagerne om, at når de modtog erstatningsmidlerne, skulle midlerne bruges til at nedbringe deres gæld i banken.
I forbindelse med optagelsen af boliglånet i december 2012, der blev brugt til at indfri klagernes gæld til realkreditinstituttet R og til at nedbringe boliglånet til 625.000 kr., oplyste klagerne, at deres forsikringssager forventedes afklaret inden længe, hvorefter klagerne fik mulighed for at indfri deres boliglån og nedbringe prioritetslånet.
I forbindelse med etablering af yderligere kredit på 50.000 kr. den 16. april 2013 oplyste klagerne, at de forventede at få udbetalt 2.000.000 kr. i erstatning senest til marts 2015.
Banken er ikke bekendt med en aftale mellem bankens direktør D og klagernes advokat. Klagerne opfordres til at fremlægge det omtalte brev fra advokaten.
Klagerne burde have gjort indsigelse mod indfrielsen af boliglånet i 2014 og har dermed udvist passivitet ved først i august 2023 at gøre indsigelse.
Klagerne har ikke lidt et tab ved at indfri boliglånet i 2014.
I foråret 2019 forespurgte klagerne banken om muligheden for at forlænge afdragsfriheden på deres prioritetslån. I den forbindelse blev klagernes ejendom vurderet til 1.100.000 kr. Banken har ikke haft indflydelse på de ejendomsvurderinger, der er udarbejdet for ejendommen, og er ikke herre over prisudviklingen på ejendomsmarkedet. Banken havde langt hellere set, at klagernes ejendom havde bevaret sin værdi eller var steget i værdi, så klagerne havde haft mulighed for at inddække deres gæld til banken ved salget i 2023. Banken havde ikke interesse i andet.
Banken var berettiget til at opsige klagernes prioritetslån, idet klagerne var i misligholdelse, da de ikke havde betalt ydelserne på lånet som aftalt. Banken tilkendegav senest ved skrivelse af 29. september 2023 overfor klagerne, at tilbuddet om at afdrage restgælden med 1.000 kr. månedligt fortsat var gældende.
Banken henstiller, at klagerne holder en ordentlig tone og undlader at fremsætte yderligere nedsættende og injuriende udtalelser om konkrete medarbejdere i banken.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne blev kunder i Handelsbanken, nu Jyske Bank (herefter banken), i november 2011.
I november 2011 blev klagernes ejendom vurderet til 2.500.000 kr. af en ejendomsmægler, E1. I juli 2012 optog klagerne et boliglån i banken på 850.000 kr. I december 2012 optog klagerne et prioritetslån i banken på 2.000.000 kr. med indledende afdragsfrihed i ti år. Banken har oplyst, at provenuet blev brugt til at indfri klagernes realkreditgæld, til at indfri en kassekredit og til at nedbringe boliglånet til 625.000 kr.
Den 2. juni 2014 fik klagerne udbetalt en erstatning på 1.014.475 kr. Pengene blev blandt andet brugt til at indfri boliglånet den 3. juni 2014 med 599.354,65 kr. Af en kontoudskrift af 30. december 2014 fremgik en indbetaling på 1.014.475 kr. den 2. juni 2014 og en overførsel på 599.354,65 kr. den 3. juni 2014 med posteringsteksten ”Boliglån indfriet”.
Den 1. juli 2019 blev klagernes ejendom vurderet til 1.100.000 kr. af en ejendomsmægler, E2.
Ankenævnet finder, at det må lægges til grund, at anvendelse af en del af erstatningsbeløbet til indfrielse af klagernes boliglån skete efter aftale mellem banken og klageren. Ankenævnet har herved lagt vægt på ordlyden af posteringsteksten i kontoudskriften, som banken sendte til klagerne den 30. december 2014, på bankens oplysning om, at klagerne først i august 2023 gjorde indsigelse mod indfrielsen af boliglånet i 2014 og på, at klagerne ikke har fremlagt dokumentation for, at de på et tidligere tidspunkt havde gjort indsigelse mod indfrielsen overfor banken.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken har pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne i forbindelse med indhentelse af vurderingen af klagernes ejendom på 1.100.000 kr. Ankenævnet finder, at et pengeinstituts værdiansættelse er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som Ankenævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Dette udgangspunkt finder Ankenævnet ikke grundlag for at fravige i denne sag. Ankenævnet finder således ikke grundlag for at efterprøve vurderingen.
Ankenævnet finder ikke, at der i øvrigt foreligger oplysninger, der kan føre til, at banken skal pålægges at betale et beløb til klagerne.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.
Banken har under klagesagen vedstået sit tilbud til klagerne af 15. august 2022 om en afviklingsaftale vedrørende klagernes gæld med en månedlig betaling på 1.000 kr. og 0 % i rente.
Det bemærkes, at Ankenævnet ikke påtager sig at foretage en revisionsmæssig gennemgang af bankens opgørelser.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.