Krav om nedsat bidragssats. Indsigelse om for lav værdiansættelse af ejerlejlighed og om mangelfuld rådgivning om differentiering af bidragssatsen.

Sagsnummer:21706051
Dato:14-02-2018
Ankenævn:Henrik Waaben, Søren Hoffmann Christiansen, Lars K. Madsen, Morten Bruun Pedersen og Anna Marie Schou Ringive.
Klageemne:Bidrag - indplacering
Værdiansættelse - belåningsgrad
Ledetekst:Krav om nedsat bidragssats. Indsigelse om for lav værdiansættelse af ejerlejlighed og om mangelfuld rådgivning om differentiering af bidragssatsen.
Indklagede:Realkredit Danmark A/S
Øvrige oplysninger:

Indledning

Denne sag vedrører klagerens krav om nedsat bidragssats begrundet i en indsigelse om for lav værdiansættelse samt mangelfuld rådgivning om differentiering af bidragssatsen.

Sagens omstændigheder

I juni 2013 købte klageren en ejerlejlighed for en købesum på 2.750.000 kr. I den forbindelse optog klageren et 30-årigt 3,5% obligationslån i Realkredit Danmark med en hovedstol på 2.172.000 kr. Lånetilbuddet for lånet blev udstedt den 3. juli 2013. Det var anført i kreditoplysningerne (Standardiseret Europæisk Informationsblad), at bidragssatsen udgjorde 0,7308% om året.

Ifølge realkreditinstituttets dagældende prisblad var bidragssatsen for obligationslån i ejerboliger 0,3248% i belåningsinterval 0%-40%, 0,8748% i belåningsinterval 40%-60% og 1,4000% i belåningsinterval 60%-80%. Vægtet bidragssats ved belåning fra 0% til 80% udgjorde 0,7312%.

Den 4. september 2014 udstedte realkreditinstituttet et lånetilbud til klageren vedrørende omlægning af det eksisterende lån til et 30-årigt 2,5% obligationslån med en hovedstol på 2.210.000 kr. Det var anført i kreditoplysningerne for lånet (Standardiseret Europæisk Informationsblad), at bidragssatsen udgjorde 0,6796% om året.

Ifølge realkreditinstituttets dagældende prisblad var bidragssatsen for obligationslån i ejerboliger 0,2748% i belåningsinterval 0%-40%, 0,8248% i belåningsinterval 40%-60% og 1,3500% i belåningsinterval 60%-80%. Vægtet bidragssats ved belåning fra 0% til 80% udgjorde 0,6812%.

I forbindelse med et forældrekøb i foråret 2017 blev klageren opmærksom på, at bidragssatsen differentierede afhængigt af belåningsgraden. Klageren anmodede herefter realkreditinstituttet om at nedsætte bidragssatsen på lånet i hans bopælslejlighed, hvilket ikke blev imødekommet af realkreditinstituttet.

Parternes påstande

Den 15. juni 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Realkredit Danmark A/S skal nedsætte bidragssatsen på hans lån.

Realkredit Danmark A/S har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at realkreditinstituttet ikke informerede ham om forskellen på bidragssatsen ved belåning over eller under 60% af ejendomsværdien. Det var utilstrækkeligt, at denne ”60%-regel” alene fremgik af et prisblad, som ifølge realkreditinstituttet blev udleveret til ham sammen med mange andre papirer.

Købesummen for lejligheden var lav, og efterfølgende steg værdien væsentligt. Ved omlægningen i 2014 burde bidragssatsen derfor have været fastsat til satsen for belåning under 60%.

En lokal ejendomsmægler har efter besigtigelse af lejligheden den 3. maj 2017 vurderet den til mindst 3,5 mio. kr., og lejligheden kan sælges inden for seks måneder. Under et møde den 29. august 2017 bekræftede ejendomsmægleren vurderingen, hvilket kan dokumenteres med en båndoptagelse fra mødet.

Lejligheden og nabolejligheden kan på grund af særlig god indretning og beliggenhed ikke sammenlignes med de andre lejligheder i opgangen.

Realkredit Danmark A/S har anført, at klageren blev rådgivet korrekt om bidragssatserne. Det fremgik udtrykkeligt af prisbladet, som klageren fik udleveret, at bidragssatsen var lavere, hvis belåningsgraden var 60% eller derunder.

Belåningen af klagerens lejlighed har til stadighed oversteget 60 %.

Lejligheden er senest den 24. april 2017 blevet vurderet til tre mio. kr. af en af realkreditinstituttets vurderingskonsulenter. Vurderingen svarede til en kvadratmeterpris på 37.500 kr., hvilket oversteg kvadratmeterprisen på referenceejendommene, der blev anvendt i forbindelse med vurderingen. Vurderingen blev foretaget helt i overensstemmelse med reglerne herfor.

Et realkreditinstituts værdiansættelse anses efter nævnspraksis for en udlåns- og kreditpolitisk vurdering, som nævnet som udgangspunkt ikke efterprøver.

Klageren har afvist et tilbud fra realkreditinstituttet om gebyrfrit at nedbringe sit lån til maksimalt 60% af realkreditinstituttets vurdering af lejligheden, hvorefter realkreditinstituttet vil nedsætte bidragssatsen tilsvarende.

Ankenævnets bemærkninger

I juni 2013 købte klageren en ejerlejlighed, der blev finansieret med et obligationslån i Realkredit Danmark. Bidragssatsen, som ved låneoptagelsen udgjorde 0,7312% og efter omlægningen udgjorde 0,6812%, var vægtet på baggrund af realkreditinstituttets satser i belåningsintervallerne 0%-40%, 40%-60% og 60%-80%.

Differentieringen af bidragssatserne fremgik af realkreditinstituttets prisblad, der gælder for aftalen mellem klageren og realkreditinstituttet, og realkreditinstituttet har før klagen til Ankenævnet tilbudt klageren gebyrfrit at nedbringe sit lån til maksimalt 60% af realkreditinstituttets vurdering af lejligheden med henblik på at få nedsat bidragssatsen.

Ifølge Ankenævnets faste praksis anses et realkreditinstituts værdiansættelse for en udlåns- og kreditpolitisk vurdering, som Nævnet som udgangspunkt ikke efterprøver.
Der er ikke i nærværende sag omstændigheder, der kan begrunde en fravigelse af det nævnte udgangspunkt om værdiansættelse.

Klageren får derfor ikke medhold i påstanden om, at realkreditinstituttet skal nedsætte bidragssatsen på hans lån.

Ankenævnets afgørelse

 

Klageren får ikke medhold i klagen.