Spørgsmål vedrørende ændring af refinansieringsintervaller og vilkår om afdragsfrihed på rentetilpasningslån

Sagsnummer:40/2018-R
Dato:06-06-2018
Ankenævn:Henrik Waaben, Morten Bruun Pedersen, Bent Olufsen og Lars K. Madsen
Klageemne:Afdragsfrihed - øvrige spørgsmål
Refinansiering - profil
Ledetekst:Spørgsmål vedrørende ændring af refinansieringsintervaller og vilkår om afdragsfrihed på rentetilpasningslån
Indklagede:Nykredit Realkredit A/S
Øvrige oplysninger:

Indledning

Spørgsmål vedrørende ændring af refinansieringsintervaller og vilkår om afdragsfrihed på rentetilpasningslån

Sagens omstændigheder

I 2011 optog klageren et 30-årigt rentetilpasningslån på 1,5 mio. kr. med årlig rentetilpasning (F1) i Nykredit Realkredit. Af Låne- og pantsætningsaftalen fremgik blandt andet:

”…

Rente- og betalingsvilkår
…Renten ændres ved rentetilpasning, der sker ved refinansiering af lånets obligationsrestgæld.
Fra termin nr. 1 til termin nr. 107 er lånet afdragsfrit.
Fra termin nr. 108 til udløb tilbagetales lånet som annuitetslån.

… Hele lånets restgæld refinansieres hvert år med virkning fra den 1. april. Refinansieringsandelen og hyppigheden kan ændres efter aftale mellem debitor og Nykredit. Nykredit kan beslutte, at refinansieringstidspunktet ændres, jf. afsnittet om Refinansiering under særlige bestemmelser.

Vilkår for lånet
For lånet gælder Nykredits til enhver tid gældende vedtægter, lånevilkår samt almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån.

Betalinger på lånet
Lånet tilbagebetales som annuitetslån.

Forudsat Nykredits accept, kan der dog inden for lånets løbetid bevilges afdragsfrihed i en eller flere perioder i overensstemmelse med den til enhver tid gældende lovgivning.

Refinansiering

Forudsat Nykredits accept kan debitor i forbindelse med ordinær refinansiering ændre størrelsen af den del af lånets restgæld, der skal refinansieres samt aftale ændring af lånets terminsantal. Det kan herunder for lån, hvor hele restgælden refinansieres, aftales, at der fremover skal ske årlig refinansiering af en del af lånets restgæld. Nykredit fastsætter hvilke ændringer, der kan indgås aftale om.

I forbindelse med en ordinær refinansiering kan der endvidere etableres afdragsfrihed, jf. ovenstående afsnit om Betalinger på lånet.

…”

Parterne har fremlagt et udateret uddrag af et dokument om rådgivning af klageren om lån med sikkerhed i fast ejendom. Heraf fremgår blandt andet:

”…

… Ved hver rentetilpasning er der mulighed for at ændre lånet, herunder hvor mange år der skal være mellem hver rentetilpasning (1-10 år).

…”

Den 28. januar 2015 udstedte Nykredit Realkredit til klageren et rentetilpasningstilbud, hvorefter lånet med virkning fra den 1. april 2015 skulle rentetilpasses hvert tredje år (F3). Lånet skulle afvikles over restløbetiden som uændret var 26 år. I tilbuddet var en oversigt over ydelserne, der bestod af både renter og afdrag i hele restløbetiden. På baggrund af tilbuddet underskrev klageren den 29. januar 2015 en refinansieringsaftale med Nykredit Realkredit. Af aftalen fremgik blandt andet:

”… Aftalen supplerer låne- og pantsætningsaftalens bestemmelser om ”Refinansiering” og ”Betalinger på lånet” og erstatter eventuel tidligere indgået aftale.

Er der uoverensstemmelse mellem denne aftale og låne- og pantsætningsaftalen/realkreditpantebrevets bestemmelser, gælder denne aftale.

Refinansiering og Rentetilpasning
...Hele lånets kontantrestgæld skal rentetilpasses hvert 3. år med virkning fra en 1. april. … Lånet rentetilpasses næste gang med virkning fra den 1. april 2018.

Afdragsprofil
Der kan indtil videre kun etableres afdragsfrihed ved lånets udbetaling eller ved rentetilpasning af lånet, uanset pantebrevets bestemmelser herom. Etablering af afdragsfrihed forudsætter Nykredits accept.

Ændring af aftalen
Denne aftale gælder hele lånets løbetid, hvis der ikke ved en rentetilpasning indgås en ny aftale. Låntager kan således – forudsat Nykredits udtrykkelige accept – ændre lånet i forbindelse med rentetilpasning.

Låntagers accept
Låntager erklærer sig indforstået med, at denne aftale - der ikke tinglyses - afviger fra låne- og pantsætningsaftalen/realkreditpantebrevet særlige bestemmelser om ”Refinansiering” og ”Betalinger på lånet”. Dette indebærer, at denne aftale har forrang. De øvrige vilkår i låne-pantsætningsaftalen/realkreditpantebrevet, gælder fortsat.

…”

Pr. den 1. april 2018 ønskede klageren årlig rentetilpasning (F1) og afdragsfrihed på lånet, hvilket Nykredit Realkredit afslog, idet instituttet dog bevilgede årlig rentetilpasning i maksimum ét år. Klageren har fremlagt et udateret eksemplar af en mail fra Nykredit Realkredit. Heraf fremgår blandt andet:

”… 

Dit lån skal refinansieres den 31. marts 2018. Dit lån er i dag et tilpasningslån med refinansiering hvert 3. år.

Du har ønsket at ændre afdragsprofilen på lånet ved den kommende refinansiering, så lånet fremover refinansieres hvert år.

Det kan vi desværre ikke tilbyde dig, da vi ikke længere tilbyder nye lån med rentetilpasning hvert år ligesom vi ikke mere tilbyder, at afdragsprofilen på et tilpasningslån ændres til lån med rentetilpasning hvert år.

Den 29. januar 2015 underskrev du en refinansieringsaftale, hvor det er aftalt, at afdragsprofilen fremover er et tilpasningslån med rentetilpasning hvert 3. år. Dette vilkår er gældende for lånet i resten af lånets løbetid.

Du kan ved en efterfølgende refinansiering ændre på lånet, men det forudsætter Nykredits udtrykkelige accept.  Det fremgår af refinansieringsaftalen, som jeg har vedlagt.

Vi kan forstå, at du overvejer at sælge ejendommen og vi kan derfor tilbyde at refinansiere lånet på en sådan måde, at den første periode løber et år, hvorefter lånet igen refinansieres hvert 3. år. Hvis du ønsker denne løsning, skal du kontakte din rådgiver snarest muligt.

…”

 

Parternes påstande

Den 24. januar 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Realkredit skal ændre lånet til det oprindelige F1 lån med afdragsfrihed.

Nykredit Realkredit har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at Nykredit Realkredit uberettiget har afvist årlig rentetilpasning (F1) og afdragsfrihed som oprindeligt aftalt ved låneoptagelsen i 2011. Instituttet har alene accepteret F1 det kommende år, da hun overvejer at sælge ejendommen.

Hun besluttede i 2015 at gå over til F3 for at spare kursskæring ved refinansiering i de kommende 3 år. Hun forventede at beholde ejendommen i den periode, og at renten ville være stabil. Efterfølgende ville hun vende tilbage til F1.

Hun var hele tiden blevet rådgivet om, at hun frit ved hver rentetilpasning kunne vælge F1-F10, og at hun tilmed havde et klippekort på ti klip med afdragsfrihed, som hun kunne vælge fra eller til ved hver rentetilpasning, så længe der var klip tilbage. Dette understøttes af låneaftalen og rådgivningsdokumentet.

Hun har aldrig på noget tidspunkt fraskrevet sig retten til at komme tilbage til F1.

Det har på intet tidspunkt været hendes hensigt at fortsætte med F3. På baggrund af hendes alder er hun nødt til at have fleksibilitet i forhold til sine arvinger og et eventuelt salg af ejendommen, der ikke kan planlægges med tre års frist. Desuden er renteprognoserne altid en sten i skoen, når man har længereløbende tilpasningslån. Med et F3 lån risikerer hun et stort tab ved salg af ejendommen.

Instituttet var bekendt med, at hun generelt er imod længere løbetid på rentetilpasningslån på grund af begrænset mulighed for at reagere på større ændringer, hvilket hun havde anført i blandt andet en mail af 22. januar 2014 til instituttet.

I forbindelse med indgåelsen af refinansieringsaftalen i januar 2015 burde Nykredit Realkredit have fremhævet, at hun i hele lånets løbetid fraskrev sig muligheden for at gå tilbage til F1 og afdragsfrihed. Ved at undlade dette har Nykredit Realkredit brudt den indgåede aftale og pådraget sig et rådgiveransvar.

Nykredit Realkredits beslutning om ikke at fortsætte med F1 er en vilkårlig beslutning, der har til formål at presse hende over i et lånemiljø, som hun aldrig har ønsket.

Nykredit Realkredits begrundelse for at bryde aftalen fra 2011 er usaglig og ugyldig.

Hendes økonomi er ikke til hinder for et F1 lån med afdragsfrihed.

Ifølge Nykredit Realkredits hjemmeside tilbydes der stadig F1 lån.

Hendes lån er ikke nyt, men et lån fra 2011, der blev tinglyst i 2011.

Nykredit Realkredit har anført, at instituttet har ændret sit produktudbud siden klageren fik udbetalt sit lån i 2011. Instituttet tilbyder nu kun nye rentetilpasningslån med rentetilpasning med intervaller på 3-10 år. Produktudbuddet blev ændret blandt andet på grund af den såkaldte tilsynsdiamant for realkreditinstitutter, der pålægger realkreditinstitutter at begrænse mængden af lån med kort funding og mængden af lån med rente, som kun er fast i op til to år.

For at imødekomme klagerens eventuelle behov for at kunne opsige lånet til kurs 100 pr. den 1. april 2019, hvis ejendommen skulle blive solgt, blev klageren tilbudt et-årig rentetilpasning pr. den 1. april 2018 og herefter tre-årig rentetilpasning.

Instituttet har ikke forpligtet sig til at udbyde rentetilpasning i intervaller på 1-10 år. Informationen i rådgivningsdokumentet skal ses i lyset af det produktudbud instituttet til enhver tid måtte udbyde.

Rådgivningsdokumentet var ikke en del af aftalegrundlaget. Dokumentet indeholder de oplysninger, som har indgået i rådgivningen.

Ved refinansieringsaftalen i 2015 blev det aftalt, at lånet i resten af lånets løbetid skulle rentetilpasses hvert tredje år, og afdragsfriheden faldt bort. En eventuel ændring af denne aftale kræver instituttets accept. Dette fremgik tydeligt af aftalegrundlaget og har været en klar og tydelig forudsætning, som klageren har været bekendt med.

Instituttet har ikke pådraget sig et rådgiveransvar over for klageren.

Klageren har ikke lidt et erstatningsberettiget tab.

Ankenævnets bemærkninger

I 2011 optog klageren et 30-årigt rentetilpasningslån på 1,5 mio. kr. med årlig rentetilpasning (F1) i Nykredit Realkredit. Lånet var med afdragsfrihed de første ti år.

Ved refinansieringsaftale af 29. januar 2015 mellem parterne blev vilkårene for lånet ændret, idet der blev indgået aftale om rentetilpasning hvert tredje år (F3) og betaling af både renter og afdrag i hele lånets restløbetid.

Ankenævnet finder, at det fremgik tydeligt af refinansieringsaftalen, at de oprindelige vilkår om afdragsfrihed og årlig refinansiering faldt bort, og at en eventuel ny aftale herom krævede instituttets accept.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Nykredit Realkredit ved mundtlige tilkendegivelser eller på anden måde forpligtede sig til eller tilsikrede klageren at acceptere en eventuel anmodning om ændring af vilkårene for lånet til de oprindelige vilkår.

Ankenævnet finder det heller ikke godtgjort, at instituttet har pådraget sig et rådgiveransvar over for klageren.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.