Indsigelse mod personlig fordring og krav om erstatning begrundet i indsigelse mod omkostninger og videresalgspris efter tvangsauktion.

Sagsnummer:116
Dato:29-08-2018
Ankenævn:henrik Waaben, Lars K. Madsen, Jacob Elverum, Bent Olufsen, Anna Marie Schou Ringive
Klageemne:Personlig fordring - tvangsauktion
Personlig fordring - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Indsigelse mod personlig fordring og krav om erstatning begrundet i indsigelse mod omkostninger og videresalgspris efter tvangsauktion.
Indklagede:BRFkredit A/S
Øvrige oplysninger:

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod personlig fordring og krav om erstatning begrundet i indsigelse mod omkostninger og videresalgspris efter tvangsauktion.

Sagens omstændigheder

Klagerens ægtefælle, H, havde et lån på oprindeligt 2.226.100 kr. i sin ejendom hos realkreditinstituttet BRFkredit. Klageren havde kautioneret for lånet. I 2013 udgjorde ejendommens offentlige ejendomsværdi 3.350.000 kr.

Den 21. januar 2015 begærede realkreditinstituttet tvangsauktion over ejendommen. I et brev til klageren af 9. marts 2015 meddelte instituttet, at restgælden på lånet var 2.091.766,20 kr.

Den 2. juni 2015 overtog realkreditinstituttet ejendommen på tvangsauktionen for et bud på 1.960.000 kr. Instituttet har oplyst, at gælden var opgjort til 2.200.153 kr.

I et brev af 12. juni 2015 til klageren og H opgjorde realkreditinstituttet på baggrund af obligationskursen på auktionsdagen sit udækkede tilgodehavende efter tvangsauktionen til kontant 243.423 kr. Instituttet meddelte, at beløbet ville blive forrentet fra auktionsdagen med Nationalbankens officielle udlånsrente plus 8 procentpoint, for tiden 8,2 % p.a.

Instituttet søgte i en periode selv at sælge ejendommen og indgik herefter formidlingsaftale med en ejendomsmægler, E, som anbefalede en udbudspris på 2.495.000 kr. I februar 2016 blev udbudsprisen nedsat til 2.395.000 kr. I maj 2016 indkom der to købstilbud på henholdsvis 1.800.000 kr. og 2.000.000 kr.

Realkreditinstituttet videresolgte ejendommen for 2.150.000 kr. til overtagelse den 1. maj 2017.

I et brev til klageren og H af 14. november 2017 oplyste realkreditinstituttet, at den endelige gæld efter videresalget var opgjort til 408.723,02 kr., men at instituttet alene gjorde det tidligere oplyste beløb på 243.423 kr. med tillæg af renter gældende over for klageren og H. I februar 2018 sendte instituttet en specifikation af beløbet på 408.723,02 kr. til klageren og H:

 

Beløb i kr.

Udgifter

 

Restancer incl. morarenter og omkostninger

388.855,35

Indfrielse af lån pr. 01.05.2017 BRFkredit opr. 2.266.100 kr.

1.888.720,32

Omkostninger til berigtigelse

9.500,00

Salgsomkostninger

76.083,75

Tilsynsrapport og eleftersyn

14.466,00

Service og reparation af kedel og fyr

11.721,57

Opsyn, ejendomsskat, vand, varme og el i liggetid

102.631,34

Inkasso- og auktionsomkostninger

70.973,75

I alt udgifter

2.562.952,08

Indtægter

 

Kontant udbetaling

2.150.000,00

Refusionssaldo i sælgeres favør

4.229,06

I alt indtægter

2.154.229,06

Underskud pr. 30.09.2017

408.723,02

Parternes påstande

Den 28. marts 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at BRFkredit skal betale erstatning.

BRFkredit har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at der i opgørelsen efter tvangsauktion og efterfølgende salg af ejendomme indgik udgifter, som er ham og H uvedkommende. Han afviser de påløbne omkostninger.

Videresalgsprisen var urimeligt lav og liggetiden lang. De havde en købsaftale på 2.495.00 kr. i marts 2015, men kunne ikke gennemføre denne på grund af efterstående panthavere. Ejendomspriserne faldt ikke i den mellemliggende periode. Andre mæglere havde vurderet en salgspris på 3.295.000 kr. som realistisk. Der var tale om en speciel ejendom, som krævede mere salgsarbejde end et sædvanligt parcelhus. E udførte ikke det fornødne salgsarbejde. E var ukendt i området og havde ikke solgt mange ejendomme i området. E samarbejdede med realkreditinstituttet. Det fremgår ikke, at salgsformidlingen havde været i udbud.

Instituttet bør betale en erstatning for den misvisende salgspris, som var ca. 300.000 kr. for lav.

BRFkredit har anført, at instituttets tab ved videresalget oversteg det krav, der efter tvangsauktionen blev gjort gældende over for klageren og H. Som følge heraf har instituttet fastholdt det oprindelige krav på 243.423 kr.

Liggeomkostningerne i sagen var sædvanlige til opretholdelse af en salgbar ejendom i halvandet år. Der var problemer med vand i kælderen, og ejendommen var i dårligere stand end forventet. Det viste sig nødvendigt at reparere kedel og fyr. I øvrigt var der tale om sædvanlige omkostninger i liggetiden til nødvendig vedligeholdelse og opsyn med en ubeboet, udbudt ejendom. 

Videresalgsprisen svarer til markedsvilkårene. E var statsautoriseret og havde gode salgstal i området. E havde ikke på tidspunktet for salget af ejendommen en særlig tilknytning til realkreditinstituttet. Realkreditinstituttets samarbejde med den ejendomsmæglerkæde, som E var tilknyttet, var ophørt i 2012.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren havde kautioneret for sin ægtefælle, H’s, lån hos BRFkredit. Den 2. juni 2015 overtog instituttet ejendommen på tvangsauktion for et bud på 1.960.000 kr.  Den 12. juni 2015 sendte instituttet en opgørelse til klageren og H, hvorefter den udækkede fordring pr. auktionsdagen udgjorde 243.423 kr. med tillæg af renter. Beløbet blev gjort gældende som personlig fordring mod klageren og H. Pr. 1. maj 2017 videresolgte instituttet ejendommen for 2.150.000 kr. Instituttet har opgjort sit endelige tab i forbindelse med tvangsauktionen og videresalget af ejendommen til 408.723,02 kr. Instituttet har begrænset sit krav mod klageren og H til det i forbindelse med tvangsauktionen opgjorte krav på 243.423 kr. med tillæg af renter.

Det følger af retsplejelovens § 578, at en panthaver, der ved tvangsauktion har købt en ejendom til en pris, som ikke giver panthaveren fuld dækning, og som gør sit krav gældende som personlig fordring mod skyldneren eller andre, kan tilpligtes at nedsætte sit krav, hvis det ved senere salg af ejendommen eller på anden måde godtgøres, at auktionsbuddet stod i misforhold til ejendommens værdi på auktionstidspunktet.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at instituttet i forbindelse med tvangsauktionen eller videresalget handlede på en måde, der kan begrunde, at instituttet helt eller delvis er afskåret fra hos klageren at kræve betaling af det ved tvangsauktionen opgjorte tab på 243.423 kr. med tillæg af renter. Ankenævnet finder ikke, at instituttet er forpligtet til at nedsætte den personlige fordring mod klageren efter retsplejelovens § 578 eller på andet grundlag.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.