Krav om kompensation for manglende gennemførelse af låneomlægninger og tillægsbelåning begrundet i fejlrådgivning og langsommelig sagsbehandling.

Sagsnummer:21703015
Dato:14-02-2018
Ankenævn:Henrik Waaben, Søren Hoffmann Christiansen, Steen Jul Petersen, Morten Bruun Pedersen og Anna Marie Schou Ringive.
Klageemne:Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 3
Ekspedition - øvrige spørgsmål
Kurs - kurstab
Rådgivning - låneomlægning
Værdiansættelse - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Krav om kompensation for manglende gennemførelse af låneomlægninger og tillægsbelåning begrundet i fejlrådgivning og langsommelig sagsbehandling.
Indklagede:Realkredit Danmark A/S
Øvrige oplysninger:

Indledning

Denne sag vedrører klagerens krav om kompensation for manglende gennemførelse af låneomlægninger og tillægsbelåning begrundet i fejlrådgivning og langsommelig sagsbehandling.

Sagens omstændigheder

I 2005 købte klageren en ejerlejlighed. I august 2007 blev et eksisterende fast forrentet obligationslån i lejligheden omlagt til et obligationslån med 3-årig rentetilpasning (F3) i Realkredit Danmark. Hovedstolen var 1.128.000 kr., og løbetiden var 28 år. Af lånetilbuddet fremgik blandt andet:

”…

Rentetilpasningen sker altid med virkning fra den 01.01 - første gang den 01.01.2010. Rentetilpasningen sker ved, at vi sælger nye obligationer til refinansiering af restgælden hvert 3. år.

…”

Af Standardiseret Europæisk Informationsblad for lånet fremgik blandt andet:

”…

12. Førtidig eller ekstraordinær indfrielse

Lånet kan som hovedregel kun indfries helt eller delvist før normalt udløb ved opkøb af de bagvedliggende obligationer, som er stående og inkonverterbare.

I forbindelse med rentetilpasning kan det beløb der skal refinansieres opsiges helt eller delvist til pari. Dette kræver at refinansieringsbeløbet hel eller delvist forinden er opsagt skriftligt overfor Realkredit Danmark.

Se nærmere om betingelser for hel eller delvis indfrielse i informationsbladet ”Det med småt om Flexlån®” og i pantebrevet.

…”

I 2015 købte klageren et hus og optog i den forbindelse et 30-årigt 3% obligationslån med en hovedstol på 3.030.000 kr. i Realkredit Danmark. Lånet var afdragsfrit de første ti år. Lånet blev udbetalt den 30. juni 2015 til kurs 95,864.

I september 2015 sendte realkreditinstituttet et brev til klageren om rentetilpasning af F3-lånet i lejligheden. Af brevet fremgik blandt andet:

”…

Det er tid til at overveje dit FlexLån®

Nu varer det ikke længe, før renten på FlexLån® skal tilpasses. Det er derfor en god ide allerede nu at overveje, om dit lån skal fortsætte i sin nuværende form. ...

Hvis du ønsker at ændre lånet, skal du gøre det før den 26. oktober 2015.

Lån til rentetilpasning den 1. januar 2016:

[F3-lånet i lejligheden]

…”

Den 6. januar 2016 sendte realkreditinstituttet en årsopgørelse vedrørende F3-lånet til klageren. Af årsopgørelsen fremgik blandt andet, at næste rentetilpasning var den 1. januar 2019.

I en e-mail af 24. maj 2016 til pengeinstituttet P, der formidlede lån for realkreditinstituttet, spurgte klageren blandt andet om, hvornår der var refinansiering af F3-lånet.

Den 1. juni 2016 blev der afholdt møde mellem klageren og P. Ved e-mail af 15. juni 2016 til klageren sendte P et resume af mødet. Heraf fremgik blandt andet:

”…

Vi talte om

- Evt. omlægning af lån i lejligheden når refinansieringsperioden nærmer sig.
I samme forbindelse evt. tillægslån med mulighed for ekstraordinært afdrag på boliglånet.

Vi aftalte
- Du vender tilbage, når tidspunkt for refinansiering nærmer sig omkring 1. oktober.
- Vi bestiller herefter vurdering med henblik på tillægslån

…”

I perioden 22. juni - 6. juli 2016 var der kontakt mellem klageren og P, idet klageren spurgte om muligheden for straks at hjemtage et tillægslån til indfrielse af boliglån ”i stedet for at vente til refinanciering”. Klageren spurgte blandt andet om omkostningerne ”udover kurtage og kurstab”, idet han ville regne på, om det bedre kunne betale sig at vente ”til lånet omkostningsfrit kan omlægges”. P oplyste om gebyrer til realkreditinstituttet og P samt om tinglysningsafgift og tilføjede, at hertil kom ”som du selv er opmærksom på kurstab og kurtage”.

I oktober 2016 blev omlægning af klagerens realkreditlån på ny drøftet af klageren og P. I perioden 10. oktober - 11. november 2016 blev der sendt ni e-mails mellem parterne. En e-mail af 10. oktober 2016 til klageren blev af P indledt med ”Så nåede jeg ikke at få kontakt til dig, det er jeg ked af”. I en e-mail af 13. oktober 2016 til P anførte klageren blandt andet, at ”obligationerne er tæt på at gå over kurs 100, så mht. tilbud skal vi nok snart skynde os”, og ved e-mail af 25. oktober 2016 til P anførte klageren blandt andet:

”…

Jeg ser meget gerne at der handles på sagen forholdsvis hurtigt, idet vi har drøftet den i et par måneder nu, og vi er meget tæt på opsigelse af lånet i huset.

For så vidt angår lejlighedsdelen, så er jeg begyndt at hælde mere til følgende sammensætning.
Omlægning af det nuværende lån til 30% fastforrentet med afdragsfrihed
Omlægning af boliglånet, og evt. ekstra som følge af kurstab m.v. til fastforrentet 10-årigt realkreditlån.

For så vidt angår direkte omlægning af det nuværende lån i lejligheden, så antager jeg at dette - jf. tidligere modtaget tilbud - sker omkostningsfrit.

For så vidt angår omlægning af boliglån / huslån, tænker jeg at vi kan forhandle mht. omkostningerne, der bl.a. som følge af tidligere miskommunikation, hvor det blev stillet mig i udsigt, at hele lejlighedens lån ville kunne indfris til kurs 100 ved udgangen af dette år - hvilket viser sig ikke at være tilfældet, hvorfor omlægningen kunne være sket for over et halvt år siden, med deraf følgende rentebesparelse på boliglånet.”     

Vedrørende vurderingen af lejligheden og huset fremgik af korrespondancen blandt andet, at lejligheden, som var udlejet til tredjemand, ifølge P ville blive vurderet som en erhvervssag, hvilket ofte betød en lavere vurdering end normalt. Vurderingen af huset var ifølge P cirka 3,8 mio. kr. og ifølge klageren cirka 4 mio. kr.

Efter det oplyste blev det eksisterende realkreditlån i huset opsagt den 31. oktober 2016, hvor huset blev vurderet til 3.815.000 kr. ved en såkaldt skrivebordsvurdering. Den 16. november 2016 blev der bestilt en besigtigelse af huset, som herefter den 21. november 2016 blev vurderet til 4 mio. kr.

På baggrund af en henvendelse fra Realkreditankenævnets sekretariat accepterede realkreditinstituttet ved en e-mail af 16. december 2016 til sekretariatet, at lejligheden blev værdiansat til kontantværdien (bolig) i stedet for rentabilitetsværdien (erhverv). Ved e-mail af 19. december 2016 til realkreditinstituttet anførte sekretariatet blandt andet:

”…

Har meddelt [klagerens navn] resultatet, som han er meget tilfreds med i forhold til lejligheden.

Med hensyn til huset er han indforstået med, at det ikke kan afdækkes så hurtigt, og at han derfor bliver nødt til at gennemføre låneomlægningen ultimo året, hvor det gamle lån er opsagt til.

…”

Samme dag sendte klageren en e-mail til P, hvor han anførte:

”Idet vi pt. kun optager ”midlertidige” lån, fravælger vi kurssikring på hus realkreditlånet idet RD formentlig efterfølgende skal lave ændring i obligationerne eller ændre andet ved lånene.”

Om baggrunden for mailen har klageren anført, at han den 16. december 2016 havde fået fik besked om, at lejligheden kunne vurderes ud fra almindelig kontantværdi. Der blev iværksat hjemtagelse af et nyt realkreditlån for at kunne nå det, inden det opsagte lån skulle indfries. Både han og P forventede, at realkreditinstituttet som følge af fejl i rådgivningen og ekspeditionen ville ombytte de bagvedliggende obligationer på det nye lån til de obligationer og den kurs, som han skulle have fået lånet optaget i, hvis rådgivningen og ekspeditionen havde været korrekt. Med henblik på at mindske omkostningerne for realkreditinstituttet ved den efterfølgende ombytning blev lånet midlertidigt hjemtaget på grundlag af obligationer med det mindste kurstab.

Klageren har fremlagt en udskrift fra P’s netbank vedrørende F3-lånet, hvor datoen den 1. januar 2019 er anført som ”Næste ordinære refinansieringsdato”. Klageren har endvidere fremlagt et foto af en visning vedrørende F3-lånet i P’s mobilbank, hvor datoen den 1. januar 2018 er anført som ”Næste refinansieringsdato”.

Klageren har fremlagt udskrifter fra henholdsvis sit eget og sin fars telefonselskaber som dokumentation for deres telefoniske kontakt med P og realkreditinstituttet i september - december 2016 samt en udtalelse fra faderen.

Parternes påstande

Den 8. marts 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Realkredit Danmark A/S skal betale en rentekompensation.

Realkredit Danmark A/S har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at realkreditinstituttet er erstatningsansvarlig for hans tab som følge af stigende rente under sagsforløbet, idet sagsbehandlingstiden unødigt blev trukket i langdrag.

Realkreditinstituttet er således som følge af fejlrådgivning og langsommelig sagsbehandling ansvarlig for, at realkreditlånet i huset blev omlagt til et 2,5% lån i stedet for et 2% lån, og bør betale en rentekompensation på renteforskellen 0,5%, svarende til cirka 450.000 kr. Endvidere bør realkreditinstituttet betale erstatning for et kurstab på cirka 2,7 kurspoint på et 10-årigt lån, der efterfølgende er optaget i lejligheden og betale en rentekompensation på cirka 10.000 kr. til dækning af en mistet rentebesparelse på 0,5 %-point i seks måneder på hans boliglån.

Det blev løbende drøftet at omlægge F3-lånet, blandt andet fordi han i forbindelse med en stigning i bidragssatsen fik mulighed for at foretage en gebyrfri omlægning. Han spurgte specifikt til, hvornår lånet skulle refinansieres og dermed kunne indfries til kurs 100 og fik oplyst, at dette var ultimo 2016. Han stolede på, at oplysningen var korrekt. Oplysningen understøttes af e-mailen af 15. juni 2016, hvor det på et møde var aftalt, at han skulle vende tilbage, når tidspunktet for refinansiering nærmede sig ”omkring 1. oktober”, underforstået 2016.

Da han spurgte om omkostningerne, idet han ville regne på, om det bedre kunne betale sig at vente ”til lånet omkostningsfrit kan omlægges”, fremgik det, at han fejlagtigt antog, at det ville kunne betale sig at vente til ultimo 2016. P burde have berigtiget dette i sit svar.

Hvis han var blevet rådgivet korrekt om indfrielseskursen på F3-lånet i lejligheden, ville han tidligere have haft mulighed for at omlægge boliglånet til et realkreditlån.

Lånesagerne blev forsinket af fejlagtig og langsommelig ekspedition af vurderingerne, hvilket medførte tvivl om låneudmålingerne, herunder at realkreditinstituttet fejlagtigt hævdede, at lånet i huset skulle nedskrives. Lejligheden blev fejlagtigt vurderet efter rentabilitetsværdien, hvilket først blev ændret til kontantværdien, da realkreditankenævnets sekretariat henvendte sig til realkreditinstituttet herom. Ved skrivebordsvurderingen af huset blev der ikke taget højde for forbedringer på ejendommen. Han havde allerede den 1. oktober 2016 anmodet om en besigtigelse af huset, da der var foretaget værdiskabende forbedringer. Realkreditinstituttet antog endvidere fejlagtigt, at huset var blevet vurderet i forbindelse med en ejerskiftesag i maj 2016.

Han ønskede, at boliglånet blev indfriet med størst muligt lån i huset.

I perioden 13.-20. oktober 2016 kontaktede han dagligt P pr. telefon for at rykke for hurtigere sagsbehandling som følge af kursudsving. Sideløbende tog hans far kontakt til realkreditinstituttet for at fremskynde en besigtigelse af huset.

Faderen har en baggrund som blandt andet vurderingsmand for forsikringsselskaber. Faderens udtalelse støtter hans fremstilling af sagen og bør derfor tillægges væsentlig troværdighed.

De fremlagte lister dokumenterer, at han ringede til P/realkreditinstituttet ved ét opkald på 25 minutter i september 2016, fire opkald på i alt 16 minutter i oktober 2016, 15 opkald på i alt 70 minutter i november 2016 samt ni opkald på i alt 21 minutter i december 2016. Faderen talte med realkreditinstituttet i 17 minutter den 3. oktober 2016.

Det anførte i e-mail af 25. oktober 2016 om, at han var begyndt at hælde til en anden sammensætning, var ikke udtryk for usikkerhed fra hans side, men alene udtryk for, at han løbende vurderede situationen i markedet som følge af den langsommelige behandling fra realkreditinstituttets side.

Opsigelsen af det eksisterende realkreditlån i huset skete i tillid til en oplysning fra P om, at besigtigelse ville ske inden for en uge.

I oktober 2016, hvor vurderingerne skulle være foretaget, var kursen på 2% lån tæt på kurs 100. Efterfølgende faldt kursen væsentligt. Med henblik på at begrænse kurstabet som følge af kursfaldet optog han efterfølgende et 2,5% lån.

Realkreditinstituttet har ikke opfyldt sin pligt til at dokumentere forløbet og rådgivningen. Der var tilsyneladende mangler ved kommunikationen mellem realkreditinstituttet og P, ligesom sagen blev præget af, at to medarbejdere blev udskiftet undervejs.

Det af realkreditinstituttet anførte om, at han har erhvervserfaring inden for den finansielle sektor, er uvedkommende for sagen. Realkreditinstituttet er forpligtet til at yde korrekt rådgivning uanset hans erhvervserfaring. Hans erhvervserfaring inden for den finansielle sektor ligger endvidere en del år tilbage i tiden og omhandlede ikke realkredit, men investering.

De fremlagte udskrifter fra netbank og mobilbank viser uoverensstemmende oplysninger om refinansieringsdatoen. Det af realkreditinstituttet under sagen anførte om løbende refinansiering af mindre beløb er han ikke blevet informeret om og fremgår heller ikke af udskrifterne.

Der er ikke tale om skuffede forventninger, men om tab som følge af ansvarspådragende adfærd fra realkreditinstituttets side.

Realkredit Danmark A/S har anført, at klageren var udtrykkeligt orienteret om refinansieringstidspunktet for F3-lånet, jf. brevet, der blev sendt til klageren i september 2015 og årsopgørelsen af 6. januar 2016. Refinansieringsdatoen i mobilbank er ikke relevant. Datoen vedrørte alene den såkaldte minimale rentetilpasning, som er beskrevet i realkreditinstituttets ”Låntyper og forretningsbetingelser” under de enkelte låntyper, hvor det er relevant, og klageren var således blevet oplyst herom.

Ved omlægning af lånet i huset skulle der realiseres et kurstab, idet lånet var udbetalt til kurs 95,864 og skulle indfries til kurs 100. Det blev derfor i første omgang meddelt klageren, at lånet skulle nedskrives for at holde sig indenfor 80% af ejendomsværdien. Til finansiering af nedskrivningen og til indfrielse af et boliglån skulle der optages et tillægslån i lejligheden. Det blev i juni-juli 2016 ikke drøftet at omlægge F3-lånet i lejligheden.

Det af klageren anførte om, at der var bestilt eller lovet en fysisk vurdering, bestrides og er heller ikke dokumenteret ved de fremlagte e-mails. Realkreditinstituttet var heller ikke bekendt med, at der var foretaget forbedringer på huset.

I slutningen af oktober 2016 var det fortsat usikkert, hvor store lån der skulle optages og klageren havde på dette tidspunkt heller ikke endeligt besluttet sig for, hvilken lånesammensætning han ønskede, hvilket understøttes af e-mailen af 25. oktober 2016.

Da vurderingen af huset den 31. oktober 2016 til 3.815.000 kr. alene gav plads til en ren omlægning, ønskede klageren et tillægslån i lejligheden til indfrielse af boliglånet, hvorpå der var en restgæld på cirka 315.000 kr. Da lejligheden i første omgang blev værdiansat til rentabilitetsværdi, var der imidlertid ikke plads til det ønskede tillægslån.

Realkreditinstituttet var ikke bekendt med, at der var forbedringer på huset, før i midten af november 2016. Vedrørende lejligheden blev det først efter nærmere overvejelser konkluderet, at lejligheden kunne værdiansættes til kontantværdi. Det var imidlertid ikke noget, klageren havde krav på. 

Realkreditinstituttet har opfyldt forpligtelserne i bekendtgørelsen om god skik for boligkredit til at dokumentere rådgivningen. Realkreditinstituttet er ikke forpligtet til at dokumentere indholdet af samtlige telefonsamtaler med kunderne. Det ville kræve en mundtlig bevisførelse at fastslå indholdet af telefonsamtalerne.

Realkreditinstituttet har ingen registreringer af klagerens fars opkald på sagen. Faderens udtalelse til brug for klagesagen har ingen bevismæssig betydning.

Klageren valgte selv at optage et 2,5% lån. Klageren var ikke afskåret fra at optage et 2% lån med eller uden afdrag i hele 2016.

Klageren har arbejdet i over ti år i den finansielle sektor, herunder fire år som rådgiver hos P.

Realkreditinstituttet er ikke erstatningsansvarlig for en faldende kursudvikling på relevante realkreditobligationer i sagsbehandlingstiden. Hverken klageren eller realkreditinstituttet kunne forudse kursudviklingen på de relevante obligationer.

Klageren har ikke lidt noget tab som følge af realkreditinstituttets sagsbehandling. Klageren kan i henhold til dansk ret ikke få erstatning som følge af skuffede forventninger.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren, der er kunde i Realkredit Danmark, ønskede i 2016 at omlægge og optage yderligere realkreditlån i sin lejlighed og sit hus med henblik på at indfri et boliglån. Realkreditlånet i lejligheden var et rentetilpasningslån med rentetilpasning hvert tredje år. Klageren har anført, at han spurgte specifikt til, hvornår lånet skulle refinansieres og dermed kunne indfries til kurs 100 og fik oplyst, at dette var ultimo 2016. Realkreditinstituttet har anført, at klageren blev orienteret om, at refinansieringstidspunktet var den 1. januar 2016. Den 31. oktober 2016, hvor klageren opsagde et eksisterende fast forrentet obligationslån i huset, tilbød realkreditinstituttet på baggrund af en såkaldt skrivebordsvurdering af huset en såkaldt ren omlægning, idet vurderingen ikke gav grundlag for at yde et tillægslån. Realkredit Danmark afslog endvidere at tilbyde det af klageren ønskede tillægslån i lejligheden. Baggrunden var, at lejligheden, som var udlejet, af realkreditinstituttet blev værdiansat til en lavere rentabilitetsværdi (erhverv) i stedet for til en højere kontantværdi (ejerbolig). I november 2016 blev huset besigtiget, og på baggrund af nogle forbedringer, som der ikke tidligere var taget højde for, blev vurderingen forhøjet. I december 2016 accepterede realkreditinstituttet endvidere, at lejligheden blev vurderet til en højere kontantværdi (ejerbolig). Vurderingerne gav herefter plads til tillægsbelåningen. I den omhandlede periode var renten stigende, og klageren opnåede derfor ikke et resultat, der var så gunstigt, som han havde forventet.

Ankenævnet finder, at en stillingtagen til sagen vil forudsætte en yderligere bevisførelse bl.a. i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af § 5, stk. 3 nr. 3 i Ankenævnets vedtægter.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.