Indsigelse om overbelåning. Krav om eftergivelse eller nedsættelse af restgæld efter salg af ejendom.

Sagsnummer:410/2017-R
Dato:06-06-2018
Ankenævn:Henrik Waaben, Morten Bruun Pedersen, Bent Olufsen og Lars K. Madsen.
Klageemne:Akkord - personlig fordring
Frigørelse - gældsansvar
Værdiansættelse - personlig fordring
Ledetekst:Indsigelse om overbelåning. Krav om eftergivelse eller nedsættelse af restgæld efter salg af ejendom.
Indklagede:Realkredit Danmark A/S
Øvrige oplysninger:

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelser vedrørende restgælden på et lån i Realkredit Danmark efter salg af den belånte ejendom.

Sagens omstændigheder

I 2007 købte klageren en fast ejendom for 786.000 kr.

I juli 2009 blev ejendommen omprioriteret med et lån i Realkredit Danmark på 748.000 kr. Realkredit Danmark har oplyst, at instituttet på daværende tidspunkt vurderede ejendommen til 935.000 kr.

Klageren havde endvidere et lån i en sparekasse.

I 2012 blev klageren og hans daværende ægtefælle, H, skilt. Klageren, der blev boende på ejendommen, fortsatte med at betale ydelserne på Realkredit Danmark lånet. Ydelserne på sparekasselånet blev delt mellem klageren og H.

I begyndelsen af 2016 stoppede H med at betale sin andel af ydelserne på sparekasselånet. Klageren så sig herefter nødsaget til at sætte ejendommen til salg.

I august 2016 blev ejendommen af en ejendomsmægler vurderet til 375.000 kr. Denne salgspris blev via ejendomsmægleren godkendt af Realkredit Danmark.

Ejendommen blev pr. den 1. februar 2017 solgt for 375.000 kr.

Efter salget udgjorde klagerens gæld til Realkredit Danmark knap 500.000 kr. Gælden til sparekassen udgjorde knap 550.000 kr. Klageren havde efter det oplyste én yderligere gældspost til en kreditor, T, på knap 10.000 kr.

Klageren søgte en frivillig akkord med de tre kreditorer på gældssaneringslignende vilkår med en dividende på 10,578286%. Akkordforslaget blev tiltrådt af sparekassen og T men ikke af Realkredit Danmark.

Parternes påstande

Den 19. december 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Realkredit Danmark skal frafalde sit krav på restgælden over for ham eller subsidiært nedsætte kravet.

Realkredit Danmark har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at Realkredit Danmark bør frafalde restgælden, da det ikke er rimeligt at gøre den gældende. Lånet på 748.000 kr. i 2009 beroede på en fuldstændig fejlvurdering af ejendommen fra instituttets side, og salget i 2016 for 375.000 kr. skete med instituttets godkendelse.

Ejendommen blev købt for 786.000 kr. lige op til finanskrisens start i 2007. Der var ikke grundlag for en højere vurdering af ejendommen ved omprioriteringen i 2009. Finanskrisen var på daværende tidspunkt på sit højeste, og ejendommens stand og udseende var uændret i forhold til købstidspunktet. Ejendommen var endvidere beliggende i et område, hvor boligpriserne i mange år havde været katastrofale. Det var derfor en fejl, at instituttet forhøjede vurderingen med 149.000 kr. fra 786.000 kr. til 935.000 kr., svarende til en forhøjelse på cirka 19,50 %. Instituttet bør nedsætte sit krav med 149.000 kr.

Instituttet bør nedsætte sit krav mod ham på lige fod med sparekassen. Instituttet har begrundet sit afslag på akkorden med, at gælden er for ny, at han ikke har afviklet gælden, og at han er for ung. Han er 41 år og har altid betalt sine ydelser 100%. Hans indtægt består af løn som Social- og Sundhedshjælper, hvilket ikke giver økonomisk mulighed for at betale gælden fuldt ud. Han opfylder således i den grad betingelserne for en akkord.

Realkredit Danmark har til støtte for afvisningspåstanden anført, at værdiansættelse af en fast ejendom med henblik på belåning henhører under indklagedes kredit- og udlånspolitik, som Realkreditankenævnet generelt ikke efterprøver, og at der ikke i sagen er grundlag for at fravige dette udgangspunkt.

Til støtte for frifindelsespåstanden har Realkredit Danmark anført, at ejendommen ikke blev overbelånt, hvilket klageren heller ikke har dokumenteret.

På lånetidspunktet i 2009 blev ejendommen vurderet til 935.000 kr., og lånet på 748.000 kr. svarede således til en belåning på 80%.

Det kan ikke på baggrund af den lavere vurdering til 375.000 kr. ved salget i 2016 og instituttets godkendelse af denne salgspris konkluderes, at der var tale om overbelåning i 2009. 

Instituttet er ikke erstatningsansvarlig for fald i ejendommens værdi i låneperioden.

Klageren forsøgte at opnå en akkordordning, men parterne kunne ikke nå til enighed.

Ankenævnets bemærkninger

Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at klagen bør afvises.

Et realkreditinstituts værdiansættelse anses efter Nævnets opfattelse og i overensstemmelse med hidtidig praksis for en udlåns- og kreditpolitisk beslutning, som tilkommer realkreditinstituttet, og som Nævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Der er i nærværende sag ikke omstændigheder, der kan begrunde en fravigelse af dette udgangspunkt.

Der er herefter ikke grundlag for at antage, at Realkredit Danmark har handlet ansvarspådragende ved værdiansættelsen af klagerens ejendom til 935.000 kr. i forbindelse med en omprioritering i 2009, hvor instituttet ydede et lån på 748.000 kr.

Ankenævnet finder heller ikke, at klageren i øvrigt har godtgjort omstændigheder, der kan medføre, at Realkredit Danmark er forpligtet til at frafalde eller nedsætte sit krav mod klageren, efter at ejendommen i 2016 blev solgt uden dækning for realkreditlånet og et yderligere sparekasselån i ejendommen. Dette gælder, uanset at Realkredit Danmark accepterede, at salget blev gennemført på baggrund af en vurdering på 375.000 kr.

Ankenævnet kan ikke pålægge banken at acceptere en bestemt akkordering eller en bestemt afvikling af gælden.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen