Krav om erstatning i forbindelse med långivning i 2008, af-slag på lån, manglende indgåelse af forligsmæssig løsning og krav om eftergivelse af restgæld efter salg af ejendom mv.

Sagsnummer:21709074
Dato:23-03-2018
Ankenævn:Henrik Waaben, Jes Zander Brinch, Steen Jul Petersen, Anna Marie Schou Ringive og Morten Bruun Pedersen
Klageemne:Personlig fordring - akkord
Afslag - lån
Akkord - personlig fordring
Omkostninger - advokatbistand
Ledetekst:Krav om erstatning i forbindelse med långivning i 2008, af-slag på lån, manglende indgåelse af forligsmæssig løsning og krav om eftergivelse af restgæld efter salg af ejendom mv.
Indklagede:Realkredit Danmark
Øvrige oplysninger:

Indledning

Sagen vedrører krav om erstatning i forbindelse med långivning i 2008, afslag på lån, manglende indgåelse af forligsmæssig løsning og krav om eftergivelse af restgæld efter salg af ejendom mv.

Sagens omstændigheder

I februar 2008 optog klageren et 30-årigt lån på 20.800.000 kr. med årlig rentetilpasning (F1) i sin ejendom hos Realkredit Danmark. Provenuet blev bl.a. anvendt til indfrielse af eksisterende lån i ejendommen på i alt ca. 19,5 mio. kr. Klageren fik samtidig en kredit på ca. 2 mio. kr. hos et med realkreditinstituttet koncernforbundet pengeinstitut, P.

I august 2008 udgjorde ydelsen på realkreditlånet ca. 100.000 kr. pr. måned.  Klageren har fremlagt en e-mail af 26. august 2008, hvori P afslog at udvide kreditrammen og opfordrede klageren til at sælge nogle af sine aktiver, indtil hun havde fornødne indtægter til at bære udgifterne. Realkreditinstituttet har oplyst, at klageren fik henstand med betaling af ydelser på F1-lånet i september 2008 og i marts 2009. I et internt telefonnotat fra realkreditinstituttet af 14. september 2009 var det anført, at instituttet afslog en anmodning fra klageren om henstand, at instituttet meddelte, at klageren ”må sælge ejendommen”, og at klageren ikke var enig i dette. Realkreditinstituttet har oplyst, at sagen overgik til inkasso i september 2009. I oktober 2009 fik klageren på ny henstand. I december 2009 overgik sagen igen til inkasso. I et internt telefonnotat fra realkreditinstituttet af 30. december 2009 var det anført, at instituttet havde meddelt klagerens advokat, at instituttet ”ikke stopper sagen før der er salgsarbejde i gang. Vi vil aflyse udlæg.” I et brev af 11. februar 2010 til klagerens advokat foreslog realkreditinstituttet betaling ”af månedlig husleje på 75.000 kr. frem til juli 2010”, hvor en mellem klageren og tredjemand verserende retssag forventedes at være afsluttet, hvorefter restancerne til instituttet skulle indfries. Realkreditinstituttet anbefalede endvidere, at ejendommen blev sat til salg. Realkreditinstituttet har oplyst, at klagerens advokat meddelte, at klageren ikke kunne betale de foreslåede ydelser. Realkreditinstituttet har endvidere oplyst, at klageren den 16. juli 2010 betalte restancerne, og at en berammet tvangsauktion over ejendommen blev aflyst.

I et internt telefonnotat fra realkreditinstituttet af 29. april 2011 var det anført, at instituttet havde afslået en anmodning fra klagerens advokat om akkordering af gælden ”Lån ej nedskrives før handel er realitet og efterstående skal have penge”. I september 2011 indsendte klageren sit budget til realkreditinstituttet/P, hvoraf fremgik, at klagerens forventede indtægter og udgifter for 2011 var henholdsvis ca. 10.000 kr. og ca. 813.000 kr. I en e-mail af 16. marts 2012 til klageren afslog realkreditinstituttet at akkordere klagerens gæld til instituttet og meddelte, at realkreditinstituttet/P fortsat mente, at ejendommen burde sælges.

Realkreditinstituttet har oplyst, at instituttet sendte rykkere til klageren i perioden fra maj 2012 til april 2013, hvor instituttet meddelte, at sagen ville blive sendt til inkasso. I et internt telefonnotat fra realkreditinstituttet af 15. maj 2013 var det anført, at instituttet havde meddelt, at klageren selv skulle sætte ejendommen til salg sideløbende med inkasso. I perioden herefter sendte realkreditinstituttet rykkerbreve til klageren. Realkreditinstituttet har oplyst, at klageren fik henstand i juli 2014, og at parterne indgik en afdragsordning. I perioden fra oktober 2014 til april 2015 sendte realkreditinstituttet rykker- og inkassobreve til klageren.

I foråret 2015 drøftede parterne mulighederne for en forligsmæssig løsning vedrørende gælden til realkreditinstituttet og P. I en e-mail af 16. marts 2015 sendte klageren et forslag til akkord, hvorefter hun skulle beholde ejendommen. I en e-mail af 20. april 2015 bekræftede klagerens advokat et løsningsforslag fra realkreditinstituttet og P. Ifølge forslaget skulle klageren sætte ejendommen til salg for 13 mio. kr. Afvikling af restgælden skulle drøftes efter et salg af ejendommen. Inkassosagen skulle fortsætte, hvis ejendommen ikke var solgt inden for to måneder. Ejendommen blev ikke solgt inden for to måneder, og realkreditinstituttet indgav begæring om tvangsauktion over ejendommen, der blev berammet til den 3. december 2015. Ifølge et internt telefonnotat fra realkreditinstituttet af 20. november 2015 havde instituttet modtaget et telefonisk købstilbud på 9 mio. kr. på ejendommen fra klagerens søn, S. Den 23. november 2015 modtog realkreditinstituttet et skriftligt tilbud fra S. I et brev af 3. december 2015 accepterede realkreditinstituttet købstilbuddet på 9 mio. kr. på nærmere anførte betingelser, herunder en underskreven skylderklæring fra klageren vedrørende restfordringen. Realkreditinstituttet tilbagekaldte samme dag tvangsaktionen. Den 27. januar 2016 modtog realkreditinstituttet en af klageren underskreven skylderklæring vedrørende en foreløbig gæld på 13.207.000 kr., og ejendommen blev solgt til S.

I april 2017 søgte klageren skifteretten om gældssanering, men fik afslag. Landsretten stadfæstede skifterettens afgørelse. Klageren indbragte sagen for den Særlige Klageret under Højesteret, men sagen blev afvist, da klagen var indgivet efter udløb af klagefristen.

Den 18. september 2017 indgav klageren en klage for Realkreditankenævnet. Klageren indgav endvidere en klage over P til Pengeinstitutankenævnet.

Parternes påstande

Klageren har nedlagt påstand om, at Realkredit Danmark skal eftergive hendes gæld til realkreditinstituttet, betale en erstatning på minimum 25 mio. kr., betale erstatning for svie og smerte samt give hende en uforbeholden undskyldning.

Realkredit Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har bl.a. anført, at realkreditinstituttet har påført hende et stort tab. Hun har mistet ejendommen, sin kunstsamling, tre selskaber, sin pensionsopsparing og sin værdipapirbeholdning som følge af realkreditinstituttet/P’s ansvarspådragende adfærd.

Lånet i 2008 blev ydet på et alt for løst grundlag, hvilket budgettet fra 2011 tydeligt viser. Hun havde ikke løbende indtægter i 2008. Realkreditinstituttet har pådraget sig et ansvar i forbindelse med långivningen.

Realkreditinstituttet/P anførte, at hun bare skulle sige til, hvis hun også ville være erhvervskunde og fik brug for finansiering. Realkreditinstituttet/P løb fra løftet. Hun bad forgæves om hjælp til at købe en lille sund virksomhed, som kunne have sikret den løbende indtjening. Finanskrisen havde ikke behøvet at sætte en stopper for hendes virksomhed. Hun har ikke handlet økonomisk uansvarligt. Det er realkreditinstituttet, som har opført sig uansvarligt, da realkreditinstituttet gav afslag på at yde hende lånet til køb.

Realkreditinstituttet/P løb fra et forlig, der blev indgået den 27. juni 2011. I forligsaftalen blev der ikke indsat en frist for, hvornår S senest skulle købe ejendommen.

Realkreditinstituttet lovede i april 2015 at sætte sagen i bero indtil den 31. december 2015, hvilket ikke skete.

Realkreditinstituttet har ikke vist vilje til at indgå en forligsmæssig løsning, men forhalede sagen. Den manglende løsning på mellemværendet medførte, at ingen anden bank ville tage hende som erhvervskunde. Dette hindrede hende i at fortsætte sin erhvervskarriere og påførte hende et tab på ca. 8 mio. kr.  

Det er ikke rigtigt, at realkreditinstituttet ”gang på gang stillede krav” om salg af ejendommen. De to mails af 11. februar 2010 og marts 2012 angik alene anbefalinger, ikke krav. Hverken hun eller hendes advokat har haft adgang til de interne telefonnotater. Hvis hun havde rettet sig efter realkreditinstituttet, ville realkreditinstituttets tab have været langt større. Realkreditinstituttet stillede for første gang krav om et salg i april 2015, og hun accepterede modvilligt kravet. Der var for alle parter penge i at udskyde et salg længst muligt. Hvis hun havde solgt i 2017 ville realkreditinstituttet/P have fået fuld dækning, og hun ville have modtaget en skattefri gevinst. Realkreditinstituttet bør erstatte hende tabet på ca. 10 mio. kr.

Realkreditinstituttet/P havde flere gange opfordret hende til at sælge ud af sine kunstgenstande på et tidspunkt, hvor kunstpriserne var i bund. Der er derfor ikke grund til at klandre hende salget af kunstgenstande. Hun kunne på baggrund heraf afvente bedre tider med hensyn til salg af ejendommen. Værdien af den mistede kunstsamling udgør ca. 4 mio. kr., som realkreditinstituttet/P bør erstatte hende.

Realkreditinstituttet/Ps ansvarspådragende adfærd har endvidere medført, at andre kreditorer er kommet i klemme. Realkreditinstituttet bør erstatte hende 3 mio. kr. herfor.

Realkreditinstituttet forsinkede en forligsmæssig løsning med Finansiel Stabilitet vedrørende et andet pengeinstituts tilgodehavende.

Realkreditinstituttet opførte sig chikanøst i forbindelse med den berammede tvangsauktion i 2015. Realkreditinstituttet fortsatte inkassosagen på trods af, at realkreditinstituttets rådgivningscenter mundtligt havde accepteret, at S kunne købe ejendommen for ni mio. kr. S’s advokat rykkede utallige gange for at få en skriftlig accept. Først en halv time inden tvangsauktionen modtog realkreditinstituttets advokat besked om, at realkreditinstituttet havde accepteret S’s købstilbud.

S tilbød i 2016 at betale 1 mio. kr. til fuld og endelig afgørelse, hvilket realkreditinstituttet/P’s rådgivningscenter afslog. Det var ren chikane, at hun i stedet skulle igennem en gældssaneringssag. Skifterettens advokat havde klart indstillet en gældssanering, men retsassessoren begik mange fejl i sin afgørelse. Disse fejl skulle den Særlige Klageret under Højesteret tage stilling til, men som følge af helbredsproblemer fik hun først indbragt sagen for den Særlige Klageret efter udløb af fristen på tre uger.

Hun er blevet påført meget væsentlige omkostninger til advokater, revisorer mv. under forløbet. 

Der har været betydelig ”kasketforvirring” mellem realkreditinstituttet/P, som har forhalet sagen gennem længere tid. Hun har noteret sig, at realkreditinstituttet ikke påberåber sig forældelse.

Realkredit Danmark har anført, at realkreditinstituttet ikke kan genkende klagerens beskrivelse af hændelsesforløbet.  

Realkreditinstituttet bevilgede lånet på grund af klagerens situation på tidspunktet for lånets optagelse. Lånet skulle hovedsageligt anvendes til indfrielse af eksisterende lån. Klagerens manglende betalingsevne skyldtes ikke dårlig rådgivning fra realkreditinstituttets side, men manglende indtægter på grund af finanskrisen og helbredsproblemer i 2010 til 2013.

Realkreditinstituttet gav ikke i forbindelse med långivningen eller efterfølgende løfte om yderligere belåning til klageren. Yderligere långivning, efter at klageren var kommet i betalingsvanskeligheder, ville ikke have været kreditmæssigt forsvarligt. Klageren har ikke dokumenteret, at realkreditinstituttet skulle have givet løfte om yderligere belåning. Klageren har endvidere ikke specificeret løftet, men blot anført, ”at jeg bare skulle sige til, hvis jeg også ville være erhvervskunde”. En bemærkning fra realkreditinstituttet om, at klageren var velkommen til at vende tilbage, hvis hun ønskede at blive erhvervskunde, var ikke et løfte eller aftale om, at klageren rent faktisk kunne blive erhvervskunde.

Klageren har anført, at realkreditinstituttet/P skulle være løbet fra et forlig, der var indgået i sommeren 2011. Realkreditinstituttet kan ikke genkende klagerens beskrivelse af hændelsesforløbet, som ikke fremgår af de fremlagte bilag.

Realkreditinstituttet stillede gang på gang krav om, at ejendommen skulle sættes til salg. Realkreditinstituttets krav om salg af ejendommen var baseret på klagerens manglende evne til at betale de løbende ydelser. Der var således ikke tale om dårlig rådgivning. Efter et år med betalingsproblemer opfordrede realkreditinstituttet klageren til at sælge ejendommen, så der kunne findes en holdbar løsning, men klageren ville ikke se realiteterne i øjnene og valgte selv løbende at sælge malerier og andet indbo for at skaffe penge til forfaldne ydelser. Klageren overholdt flere gange ikke de aftaler, som parterne indgik om salg af ejendommen. Først da en tvangsauktion var nært forestående, blev et salg gennemført. Realkreditinstituttet udviste stor vilje til at indgå forligsmæssige løsninger og accepterede bl.a., at ejendommen blev solgt til S for 9 mio. kr. på trods af, at det efterlod realkreditinstituttet med et udækket tilgodehavende på ca. 13 mio. kr.

Klageren har ikke krav på eftergivelse af gæld, da klageren handlede økonomisk uansvarligt ved ikke at indrette sig efter sin økonomiske situation. Klageren ville ikke indse, at den eneste rigtige løsning var et salg af ejendommen, da udgifterne langt oversteg hendes betalingsevne i årene efter låneoptagelsen.

Realkreditinstituttet har ikke handlet ansvarspådragende. Der er ikke grundlag for en uforbeholden undskyldning.

Ankenævnets bemærkninger

I februar 2008 optog klageren hos Realkredit Danmark et 30-årigt F1 lån på 20.800.000 kr. i sin ejendom. Lånet blev i det væsentlige anvendt til indfrielse af eksisterende lån. Ankenævnet finder ikke, at klageren har godtgjort, at realkreditinstituttet har pådraget sig et erstatningsansvar i den forbindelse.

Ankenævnet finder, at klageren ikke har godtgjort, at realkreditinstituttet i forbindelse med långivningen eller efterfølgende havde givet klageren løfte om yderligere belåning.

Ankenævnet finder heller ikke, at klageren har godtgjort, at realkreditinstituttet ved sin sagsbehandling i øvrigt har begået fejl eller forsømmelser, der kan begrunde et erstatningsansvar for realkreditinstituttet, eller at realkreditinstituttet skal pålægges at nedskrive klagerens gæld til realkreditinstituttet.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Det ligger uden for Ankenævnets kompetence at pålægge realkreditinstituttet at give klageren en undskyldning i forbindelse med sagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.