Klage over bidragsforhøjelse på lån optaget af et kommanditselskab til investering i en erhvervsejendom. Afvisning erhverv.

Sagsnummer:421/2017-R
Dato:06-06-2018
Ankenævn:Henrik Waaben, Morten Bruun Pedersen, Bent Olufsen og Lars K. Madsen
Klageemne:Afvisning - erhvervsforhold § 2, stk. 3 og 4
Bidrag - forhøjelse
Ledetekst:Klage over bidragsforhøjelse på lån optaget af et kommanditselskab til investering i en erhvervsejendom. Afvisning erhverv.
Indklagede:Nykredit Realkredit A/S
Øvrige oplysninger:

Indledning

Denne sag vedrører bidragsforhøjelse på et lån optaget af et kommanditselskab til investering i en erhvervsejendom, herunder spørgsmål om afvisning af klagen som erhvervsmæssig.

Sagens omstændigheder

Klageren er én af seks kapitalejere i et kommanditselskab, som i 2007 købte en erhvervsejendom for en købesum på 22 mio. kr. I forbindelse med købet optog selskabet i januar 2008 et rentetilpasningslån på 13,2 mio. kr. i Nykredit Realkredit. På lånetidspunktet udgjorde den årlige rente på lånet 4,5239 %, og bidragssatsen udgjorde 0,60 %.

Af pantebrevet for lånet, som blev underskrevet af klageren på selskabets vegne, fremgik blandt andet:

”…

Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af Nykredit. …

… Beregningsprincip og størrelsen af bidrag kan ændres efter Nykredits beslutning, jf. de for lånet gældende lånevilkår. Udover denne ge­nerelle adgang forbeholder Nykredit sig adgang til med en måneds varsel at forhøje bidraget for nærværende lån. Nykredit kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. …

…”

Af Nykredits Almindelige Forretningsbestemmelser, som der var henvist til i pantebrevets afsnit om ”Vilkår for lånet”, fremgik under overskriften ”Tilbagebetaling”:

 ”Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter Nykredits beslutning”.

Bidragssatsen blev forhøjet til 0,70 % pr. den 1. april 2009, 0,90 % pr. den 1. april 2010, 1,0 % pr. den 1. januar 2012 og 1,25 % pr. den 1. januar 2013.

Ved rentetilpasning af lånet pr. den 1. januar 2016 udgjorde restgælden cirka 11 mio. kr., og renten udgjorde 0,3287 % pr. år. De årlige omkostninger i procent var 1,6 før skat og 1,2 efter skat.

Ved brev af 17. november 2017 til selskabet meddelte Nykredit, at bidragssatsen på lånet pr. den 1. januar 2018 ville blive forhøjet fra 1,25 % til 2,00 %. Restgælden på lånet udgjorde 9.892.308 kr. Af brevet fremgik i øvrigt blandt andet:

”…

Den nye bidragssats er fastsat ud fra virksomhedens nuværende resultater og det forretningsomfang, virksomheden har i Nykredit. Desuden er bidragssatsen påvirket af de generelle regulatoriske forhold, som Nykredit er underlagt.

…”

Klageren, der har oplyst, at han modtog brevet den 30. november 2017, gjorde indsigelse mod bidragsforhøjelsen. Ved en e-mail af 5. december 2017 til klageren svarede Nykredit blandt andet:

”…

Ejendommen er efter en længere tids tomgang udlejet til en reduceret leje ift. til den tidligere lejeindtægt. Som bekendt øges ejendommens beregnede LTV dermed og således også Nykredits krav til afsat egenkapital til lånet til ejendommen. Dette har udløst bidragsstigningen.

Investorerne kan nedbringe realkreditlånet, f.eks. ved kapitalindskud. Bringes den beregnede LTV ned, kan bidraget ligeledes sænkes.

…”

Parternes påstande

Den 30. december 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet. Klageren har nedlagt endelig påstand om, at Nykredit Realkredit skal frafalde bidragsforhøjelsen pr. den 1. januar 2018 fra 1,25 % til 2,00 % på kommanditselskabets lån.

Nykredit Realkredit har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at bidragsforhøjelsen fra 1,25 % til 2,00 %, svarende til 60 %, bør tilsidesættes, da den er usaglig og urimelig.

Instituttet bør forklare og dokumentere, på hvilken baggrund instituttet har vurderet, at hans/selskabets kreditværdighed er blevet forringet, ligesom instituttet bør svare på, hvor meget bidragssatsen vil blive sat ned, hvis lånets restgæld nedbringes fra nuværende 9,7 mio. kr. til henholdsvis 7,7 mio. kr., 5,7 mio. kr., 3,7 mio. kr. eller 1,7 mio. kr. Der bør endvidere fastsættes en rimelig frist, inden for hvilken instituttet skal efterkomme hans anmodninger til instituttet om at oplyse belåningsværdien af ejendommen i 2015-2017 og foretage beregninger vedrørende belåningsgraden (LTV – loan to value), beregnet som lånets kontantværdi divideret med ejendommens belåningsværdi.

Ifølge instituttet er belåningsgraden væsentlig for fastsættelsen af bidragssatsen, men instituttet vil ikke oplyse, hvordan belåningsgraden er blevet beregnet.

Siden lånets etablering er restgælden blevet nedbragt med cirka 2,5 mio. kr., mens bidragssatsen er steget 333 %. Alle ydelser på lånet er blevet betalt rettidigt. Ud over pantet i ejendommen har instituttet sikkerhed i kommanditselskabets kapital på 12 mio. kr., og investorerne, der samlet har formuer på over 100 mio. kr., har i alle årene indsendt personlige regnskaber, der har vist stadig stigende indtjening og egenkapitale. Størrelsen af selskabets indtægt ved udlejning af ejendommen har ingen betydning for selskabets betalingsevne.

Han er via sin erhvervsvirksomhed bekendt med dybt insolvente låntagere hos Nykredit, som i 2017 har fået nedsat deres bidragssatser betydeligt.

Det er bekymrende, at bidragsregulering sker ud fra skjulte og komplicerede beregninger, som instituttet tilsyneladende selv har vanskeligt ved at foretage. Som låntager bør man årligt modtage oplysning om den aktuelle belåningsværdi og belåningsgrad, højeste og laveste bidragsprocent i kundegruppen samt konkrete muligheder for at reducere bidragsprocenten.

Sagen bør ikke afvises af Ankenævnet. Nykredit har i forretningsbetingelser og långuide informeret om adgangen til at klage til Ankenævnet. Der er ikke anført begrænsninger for, hvad der kan klages over, eller at klageretten for erhvervskunder er indskrænket. Klagen adskiller sig ikke fra en klage vedrørende et privat kundeforhold.

Nykredit Realkredit har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagen falder uden for Ankenævnets kompetence, da der er tale om et rent erhvervskundeforhold, hvor et kommanditselskab har realkreditbelånt sit eneste aktiv, som er en udlejningsejendom.

Klagerens påstande om svarfrister for korrespondance med klageren, oplysninger om belåningsværdien af ejendommen i 2015-2017, beregninger vedrørende belåningsgraden (LTV – loan to value) samt information om bidragssatsens størrelse ved eventuel nedbringelse af lånet, falder uden for Ankenævnets kompetence, da de ikke er udtryk for et økonomisk krav, dels ikke er relevante for en vurdering af klagerens primære anbringende om, at den varslede bidragsforhøjelse var uberettiget.

Instituttets generelle information om muligheden for at klage til Realkreditankenævnet kan ikke tages som udtryk for en forhåndsaccept af klageadgang eller frasigelse af Realkreditankenævnets vedtægter.

Nykredit har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at bidragsforhøjelsen pr. den 1. januar 2018 skete med rette og i fuld overensstemmelse med de aftalte lånevilkår.

Instituttets prissætning over for andre kunder eller prissætningen hos andre realkreditinstitutter kan ikke begrunde en tilsidesættelse af den varslede forhøjelse af bidragssatsen på klagerens lån.

Selskabets kapital består i den bogførte værdi af den omhandlede ejendom, som er selskabets eneste aktiv. Ejendommen er udlejet til reduceret leje, hvilket reducerer ejendommens værdiansættelse efter en sædvanlig rentabilitetsberegning, hvilket ligeledes medfører, at selskabets reelle kapital er væsentligt mindre end de anførte 12 mio. kr.

Ankenævnets bemærkninger

Klagen vedrører Nykredit Realkredits forhøjelse af bidragssatsen på et lån på oprindelig 13,2 mio. kr., som i januar 2008 blev optaget af et kommanditselskab til finansiering af selskabets investering i en erhvervsejendom, der blev udlejet.

Ankenævnet finder herefter, at sagen angår et erhvervsmæssigt kundeforhold, der adskiller sig væsentligt fra en klage vedrørende et privat kundeforhold. Ankenævnet kan derfor ikke behandle klagen, jf. Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 1 og 2.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.