Indsigelse mod krav om indfrielse af et forhåndslån, der blev optaget i forbindelse med opførelse af en tilbygning.

Sagsnummer:151
Dato:21-06-2018
Ankenævn:Henrik Waaben, Morten Bruun Pedersen, Bent Olufsen og Lars K. Madsen
Klageemne:Nedbringelse - forhåndslån
Værdiansættelse - belåningsgrad
Ledetekst:Indsigelse mod krav om indfrielse af et forhåndslån, der blev optaget i forbindelse med opførelse af en tilbygning.
Indklagede:Totalkredit A/S
Øvrige oplysninger:

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelse mod et krav fra Totalkredit om indfrielse af et forhåndslån, der blev optaget i forbindelse med opførelse af en tilbygning.

Sagens omstændigheder

Klageren og dennes ægtefælle, H, købte i 2004 en fast ejendom for 1,3 mio. kr.

Klageren har oplyst, at ejendommen i 2006 via deres pengeinstitut, P, blev vurderet til 1,8 mio. kr., og at ejendommen i 2009 via P blev vurderet til samme beløb af et lokalt ejendomsmæglerfirma, E. Han og H begyndte herefter for egne midler at opføre en tilbygning på 105 kvadratmeter.

Den 22. oktober 2010 udstedte P på Totalkredits vegne et lånetilbud til klageren og H vedrørende et 30-årigt rentetilpasningslån på 321.000 kr. med årlig rentetilpasning og afdragsfrihed de første ti år. Renten udgjorde 1,5564 % pr. år. Lånet var med prioritet efter et eksisterende Totalkreditlån med en hovedstol på 1.440.000 kr. Af lånetilbuddet fremgik blandt andet:

”…
Udbetalingsbetingelser

Lånet kan udbetales, når

  • Nødvendige dokumenter i henhold til dokumentliste foreligger og er godkendt eller der er stillet garanti herfor
  • Forhåndslånsgaranti er stillet af formidlende pengeinstitut
  • Værdien er godkendt til udmåling af forhåndslån

Dokumentationsliste

  • Tilbuddet er afgivet til om- og tilbygning
  • Lånet er tilbudt som forhåndslån …
  • BBR-ejermeddelelse

Garanti for forhåndslån kan frigives, når

  • Nødvendige dokumenter i henhold til dokumentationsliste foreligger og er godkendt eller der er stillet garanti herfor
  • Byggeriet er færdigmeldt og endelig vurderet af vurderingsansvarlig uden krav om ekstraordinær nedbringelse, som følge af nedsat værdi
  • Underskrevet endelig opgørelse over byggeudgifter på mindst 1.000.000 kr.
  • Værdien af ejendommen er godkendt til endeligt lån

I øvrigt kan vi oplyse

Såfremt byggeriet ikke er påbegyndt senest 6 måneder efter eller afsluttet senest 2 år efter lånets udbetaling, eller den pantsatte ejendom ved byggeriets afslutning ikke frembyder den fornødne værdi, kan lånet blive krævet nedbragt.

…”

Af låne- pantsætningsaftalen fremgik blandt andet:

”…

Forfald og opsigelse

Lånet forfalder helt eller delvist til øjeblikkelig indfrielse uden varsel, hvis:

Lånet er et forhåndslån, og garantibetingelserne ikke opfyldes, eller lånet for den pågældende ejendomskategori ikke efter endelig værdiansættelse og låneudmåling opnår sikkerhed inden for de i realkreditloven fastsatte maksimale lånegrænser, eller byggeriet ikke påbegyndes eller afsluttes inden henholdsvis 6 og 24 måneder efter låneudbetalingen, jf. bekendtgørelse om realkreditinstitutters udlån mod midlertidig garanti m.v.

…”

Af Totalkredits Långuide, som blev udleveret til klageren og H sammen med lånetilbuddet, fremgik blandt andet:

”…

Færdigmelding i forbindelse med forhåndslån
Forhåndslån ydes til byggearbejder og er en belåning af ejendommens forventede værdi efter byggearbejdet er afsluttet. For at sikre, at den forventede værdi opstår, skal byggeriet besigtiges og færdigmeldes af Totalkredit. Hvis ejendommen ikke opnår den forventede værdi, kan Totalkredit kræve forhåndslånet nedbragt.

…”

Klageren har oplyst, at forhåndslånet blev udmålt på baggrund af en vurdering på 2,2 mio. kr., som blev foretaget af E.

Den 3. december 2010 blev forhåndslånet udbetalt via P.

Efter det oplyste blev forhåndslånet forlænget med seks måneder til den 1. juli 2013.

Den 27. maj 2013 underskrev klageren og H et dokument vedrørende ”Endelig opgørelse over byggeudgifter”. Heraf fremgik blandt andet:

”…

Projektbeskrivelse
105 kvm. tilbygning som indeholder stue med hems, nyt badeværelse, teknikrum/bagindgang. etablering af forbindelse med eksisterende hus – herunder adgang på 1. sal til ny balkon til stue. Spisestue.

Om- og tilbygning

 

 

Entreprisesum

 

kr.

Øvrige byggematerialer

670.000,00

kr.

Øvrige håndværkerudgifter

30.000,00

kr.

Eget arbejde

270.000,00

kr.

Finansieringsomkostninger

30.000,00

kr.

Udgifter i alt

1.000.000,00

kr.

…”

Pr. den 1. juli 2013 blev ejendommen vurderet til 1,4 mio. kr. Totalkredit har oplyst, at vurderingen blev foretaget af en vurderingsspecialist fra instituttet og E. Klageren havde på daværende tidspunkt ikke færdigmeldt tilbygningen over for kommunen, og BBR-meddelelsen var således ikke ajourført med tilbygningens antal kvadratmeter. Af en intern note om vurderingen fremgik blandt andet:

”…

Værdi pr. vejet areal 9.655

Ejendommen fremtræder ikke færdig udvendig og der mangler lidt småting indvendigt. Siden projektets start er markedet faldet markant. Især med beliggenhed op mod motorvej. Havde ejendommen været færdig, så vil en markedsværdi ligge mellem 1.700.000 – 1.800.000.

…”  

På baggrund af vurderingen krævede Totalkredit, at forhåndslånet blev indfriet, hvilket skete den 31. juli 2013.

Klageren har oplyst, at han og H herefter optog et lån hos P med en rentesats på 8%.

Den 5. oktober 2015 indgav klageren en klage over Totalkredit til Realkreditankenævnet med påstand om, at instituttet var forpligtet til at yde ham og H et realkreditlån i en størrelsesorden som forudsat ved ydelsen af forhåndslånet samt kompensation for omkostninger afholdt af klageren og H i anledning af forløbet omkring færdigmelding.

Totalkredit nedlagde påstand om frifindelse.

Ifølge en BBR-meddelelse vedrørende ejendommen pr. den 16. november 2015 udgjorde boligarealet 139 kvadratmeter.

Ifølge en udskrift af 21. januar 2017 fra SKAT udgjorde ejendomsværdien ved en omvurdering pr. den 1. oktober 2016 2.250.000 kr. Vægtet etageareal udgjorde 220 kvadratmeter, og bygningsværdi pr. kvadratmeter 8.799 kr. Bygningsværdien udgjorde herefter 1.935.780 kr. (220 x 8.799 kr. = 1.935.780 kr.).

Ifølge en BBR-meddelelse vedrørende ejendommen pr. den 3. november 2017 udgjorde boligarealet 244 kvadratmeter.

Ifølge en udskrift, som klageren har fremlagt faldt kvadratmeterprisen i området, hvor ejendommen er beliggende, fra 10.514 kr. i fjerde kvartal 2010 til 9.753 kr. i andet kvartal i 2013.

Ved brev af 5. januar 2018 til klageren afsluttede sekretariatet behandlingen af klagesagen. I brevet anførte sekretariatet blandt andet:

”…

Totalkredit har nu meddelt Sekretariatet, at den klageansvarlige har drøftet sagen på ny med den vurderingsansvarlige, der kører i Sorø området.

Totalkredit har oplyst, at Totalkredits vurderingsansvarlige ikke mener, at prisniveauet i [lokalområdet] er steget af betydning. Totalkredit har videre anført, at det, at BBR-meddelelsen er ændret, kan have en lille betydning for værdiansættelsen, men det vil kræve en egentlig besigtigelse af ejendommen at fastlægge en ny belåningsværdi.

Totalkredit har tilkendegivet, at Totalkredit ikke på det foreliggende grundlag kan ændre på sagen, men anbefaler at De, kontakter Deres pengeinstitut eller et af de andre med Totalkredit samarbejdende pengeinstitutter, og anmoder om en ny vurdering af ejendommen. Når den foreligger, kan De sammen med Deres pengeinstitut drøfte, hvilke muligheder De har.

Sekretariatet betragter hermed sagen som afsluttet for Realkreditankenævnet.

Den 16. januar 2018 genoptog sekretariatet behandlingen af klagen efter anmodning fra klageren.

Parternes påstande

Klageren har nedlagt påstand om, at Totalkredit skal stille ham og H som da de optog lånet, og ligeledes erstatte samtlige ekstra omkostninger de har haft i denne forbindelse.

Totalkredit Realkredit har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at Totalkredit og instituttets partnere ydede dårlig rådgivning i forbindelse med optagelsen af forhåndslånet, og at instituttet uberettiget krævede lånet indfriet, hvorved han og H blev påført betydelige ekstraomkostninger. Instituttet bør stille dem som om forhåndslånet ikke var blevet krævet indfriet.

Før opstarten af byggeriet i 2009 blev ejendommen på foranledning af P vurderet af E til 1,8 mio. kr. I 2010 blev forhåndslånet på 321.000 kr. optaget med henblik på hurtigere at færdiggøre byggeriet. E foretog da en vurdering på 2,2 mio. Bortset fra bemærkninger om småting, der blev udbedret, fastholdt E vurderingen på 2,2 mio. kr. helt frem til cirka én måned før slutvurderingen på 1,4 mio. kr. i 2013.

Både P og E, som var Totalkredits samarbejdspartnere, vurderede, at ejendommen repræsenterede den værdi, der var nødvendig for finansiering inden for de lovpligtige 80%. De stolede på vurderingerne og optog lånet i tillid hertil.

Faldet i kvadratmeterprisen i byggeperioden var beskedent og kunne ikke begrunde den relativt store nedsættelse af vurderingen. Ejendommens beliggenhed i forhold til motorvej var uændret ved alle vurderinger.

Det har ikke været muligt at få oplysninger om de mangler, der ifølge instituttet var på ejendommen.

Totalkredit har ikke forholdt sig til deres indsigelser, men har alene forsøgt at undgå sit ansvar ved at påberåbe sig, at Ankenævnet ikke har beføjelse til at efterprøve instituttets værdiansættelser.

Totalkredit har således blandt andet ikke forholdt sig til tidligere vurderinger.

Totalkredit har endvidere tilsyneladende ikke taget højde for, at boligarealet blev forøget med cirka 100 kvadratmeter. Instituttet havde ellers al dokumentation for byggeriet, og har sågar har været tilstede på ejendommen. Det fremgår af instituttets oplysninger, at det anerkender en værdi på 9.655 kr. pr. kvadratmeter, men at de kvadratmeter, der er tilført ejendommen ved tilbygningen ikke medregnes.

Totalkredit har tidligere beskrevet, at de benytter kvadratmeter oplyst fra BBR.

De har igennem byggefasen indleveret fakturaer, følgesedler, byggedokumenter (kommunale) og tegningsmateriale inklusive ingeniørberegninger hos P, hvilket de blev pålagt i forbindelse med lånoptagelsen, og Totalkredit har derfor været i besiddelse af alle relevante papirer, som de forlangte.

De har fuldt ud levet op til den aftalte projektbeskrivelse, og lånet er kun blevet brugt til projektet. De har endvidere efter tilskyndelse fra P og E fået udført arbejder ud over det aftalte.

Byggeriet var ikke en investering med fortjeneste for øje, men en udvidelse af deres bolig, som de forventer at beholde i mange år.

De optog lånet for at kunne færdiggøre byggeriet hurtigere, end hvis de brugte af deres rådighedsbeløb.

De havde været økonomisk bedre stillet, hvis forhåndslånet ikke var blevet optaget. Lånet var ikke tvingende nødvendigt for dem. Hvis de ikke havde optaget forhåndslånet, kunne de have færdiggjort byggeriet uden efterfølgende at have en månedlig ekstraudgift på 4.200 kr., som de for tiden betaler i afdrag.

Låneoptagelsen medførte også, at de blev presset på tid, fordi der var en deadline for færdiggørelse.

Totalkredit Realkredit har anført, at instituttet var berettiget til at kræve forhåndslånet indfriet, da ejendommen ikke opnåede den fornødne værdi.

Baggrunden for vurderingen på 1,4 mio. kr. var, at om- og tilbygningen ikke fremstod færdig på vurderingstidspunktet. Vurderingen blev fastsat ud fra hvad ejendommen forventeligt ville kunne sælges for med de mangler, der var til stede på vurderingstidspunktet. Det havde også betydning for værdiansættelsen, at ejendomspriserne i lokalområdet var faldet i perioden, hvor det største fald var sket i området tættest på motorvejen. Endvidere var BBR-meddelelsen ikke ajourført med tilbygningens antal kvadratmeter. Til grund for vurderingen blev der ikke taget udgangspunkt i BBR, men i ejendommens fulde antal kvadratmeter.

 

Forhåndslånet kunne ikke forlænges yderligere, og vurderingen skulle ske ”uden hensyntagen til værdiansættelsen før lånets udbetaling”, jf. bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling § 33, stk. 3.

Instituttet kan ikke fremskaffe de oprindelige vurderingsrapporter og kan således kun fremlægge en intern note om vurderingen. Det fremgår, at E og instituttets vurderingsspecialist var enige om den afsluttende vurdering, der konkluderede at grundet ejendommens stand samt udviklingen i boligmarkedet, kunne ejendommen værdiansættes til 1,4 mio. kr.

Efter praksis efterprøver Ankenævnet ikke institutterne kredit- og værdiansættelsesmæssige skøn.

Ankenævnets bemærkninger

I december 2010 optog klageren et forhåndslån på 321.000 kr. i Totalkredit til finansiering af en tilbygning, som klageren var i gang med at opføre. På baggrund af en vurdering af ejendommen i sommeren 2013 krævede Totalkredit, at lånet blev indfriet, idet ejendommen ikke opnåede den fornødne værdi. Klageren gjorde indsigelse mod kravet om indfrielse.

Ankenævnet finder, at ydelse af forhåndslån til byggearbejder, særligt i tilfælde hvor der er tale om selvbyggere, stiller store krav til rådgivnings- og ekspeditionsforløbet.

Det er ikke muligt for Ankenævnet nærmere at afdække indholdet af den mundtlige rådgivning, der er givet klageren forud for og under byggesagen. Nævnet må derfor henholde sig til det skriftlige grundlag. Der er ud fra de foreliggende oplysninger ikke grundlag for at fastslå, at Totalkredit ved mundtlig rådgivning af klageren har pådraget sig et erstatningsansvar.

Det fremgår af lånetilbuddet og pantebrevet, at Totalkredit kan og vil kræve lånet nedbragt, såfremt det ikke inden to år fra udbetalingsdagen dokumenteres, at ejendommen yder den forudsatte sikkerhed. I den konkrete sag blev fristen forlænget med seks måneder.

Den krævede nedbringelse har hjemmel i vilkårene for forhåndslånet og er baseret på vurderingen af ejendommen efter tilbygningen. En sådan vurdering finder Ankenævnet som udgangspunkt ikke at kunne efterprøve. Der er ikke i denne sag grundlag for at fravige dette udgangspunkt.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

 

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.