Indsigelse mod hæftelse for personlig fordring på pantebrev efter frivillig handel. Underskudshandel.

Sagsnummer:226
Dato:07-11-2018
Ankenævn:Henrik Waaben, Søren Hoffmann Christiansen, Jacob Elerum, Bent Olufsen og Anna Marie S. Ringive
Klageemne:Personlig fordring - frivillig handel
Frivillig handel - underskud
Ledetekst:Indsigelse mod hæftelse for personlig fordring på pantebrev efter frivillig handel. Underskudshandel.
Indklagede:BRFkredit A/S
Øvrige oplysninger:

Indledning

Sagen vedrører klagerens indsigelse mod hæftelse for en personlig fordring på et pantebrev efter en frivillig handel. Underskudshandel.

Sagens omstændigheder

Klageren og hendes daværende samlever, M, ejede en fast ejendom i fællesskab. Ejendommen blev den 26. oktober 2009 solgt for en kontant købesum på 2,2 mio. kr. med overtagelse den 15. november 2009.

Der var to indestående lån i ejendommen optaget i BRFkredit A/S, der skulle indfries i forbindelse med handlen: et obligationslån på opr. 264.000 kr. optaget i 2006, der var tinglyst på første prioritet, og et obligationslån på opr. 1.933.000 kr. optaget i 2008, der var tinglyst på anden prioritet. Det formidlende pengeinstitut, P1, havde på vegne klageren og M i forbindelse med optagelsen af obligationslånet på opr. 1.933.000 kr. afgivet en tabsgaranti over for realkreditinstituttet. Endvidere var der tinglyst et ejerpantebrev på 150.000 kr. i ejendommen med meddelelse til et pengeinstitut, P2.

Af købsaftalen fremgik blandt andet:

”…

16. Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår

Underskudshandel:

Nærværende ejendom kan ikke sælges til en pris, som giver fuld dækning til alle pant- og udlægshavere i ejendommen. Handlen er derfor betinget af, at samtlige tinglyste pant- og udlægshavere i ejendommen giver deres samtykke til handlens gennemførelse, herunder til forlods afholdelse af de sælger påhvilende omkostninger i forbindelse med handlen. …

Pant- og udlægshavere dækkes ind i prioritetsorden, og depositar / købers advokat / købers ejendomsmægler er forpligtet til sikre at dette sker korrekt.

18. Købesummen

Anvendelse af det deponerede beløb

Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra punkt 18.1.2. og 18.1.3. at foranledige betaling af følgende:

-       pantegæld, der ikke skal overtages

-       …

-       restancer

-       …

-       salgsvederlag og udlæg mv. til ejendomsmægler, hvis det under punkt 18.1.1. hos ejendomsmægleren deponerede beløb ikke er tilstrækkeligt til dækning heraf.

…”

Af en opgørelse af salgsprovenuet udfærdiget af ejendomsmægleren, E, underskrevet af klageren og M den 26. oktober 2009 fremgik, at de to indestående lån med pant i ejendommen optaget i realkreditinstituttet skulle indfries i forbindelse med handlen, og at det budgetterede salgsprovenu var ÷114.507 kr. excl. gælden til P2 sikret ved ejerpantebrevet på 150.000 kr.

Købesummen blev berigtiget ved, at første del af udbetalingen på 105.000 kr. blev deponeret hos E, og at der for anden del af udbetalingen på 2.095.000 kr. blev stillet en pengeinstitutgaranti, der efterfølgende blev afløst af en kontant deponering.

Den 29. oktober 2009 godkendte realkreditinstituttet ejendomshandlen blandt andet på betingelse af, at provenuet fra handlen tilgik panthaverne i prioritetsorden, at den anden del af udbetalingen på 2.095.000 kr. skulle deponeres hos realkreditinstituttet, og at handlen skulle berigtiges af en praktiserende advokat. Realkreditinstituttet godkendte ligeledes, at der af udbetalingen kunne afregnes et salær til E på op til 101.703 kr.

Klageren og M indgik aftale med realkreditinstituttet om, at det som depositar skulle indfri prioriteterne indestående i ejendommen i forbindelse med underskudshandlen pr. 31. december 2009. I slutningen af december 2009 indfriede realkreditinstituttet i overensstemmelse hermed de indestående lån excl. restancer med 2.144.365,90 kr. og restancer med 42.835,49 kr. Indfrielsen medførte en foreløbig personlig restfordring hos klageren og M på pantebrevet, der havde været tinglyst på anden prioritet i den solgte ejendom på ca. 88.000 kr., idet realkreditinstituttet havde godkendt omkostninger til E på op til 101.703 kr.

Det fremgik af standardvilkårene i købsaftalen, at sælgeren skulle betale forfaldne ydelser før eller på overtagelsesdagen, og at der herefter skulle ske regulering over refusionsopgørelsen/reguleringsopgørelsen med overtagelsesdagen som skæringsdag.

Realkreditinstituttet har oplyst, at klageren og M overførte 41.587,85 kr. til betaling af terminen for fjerde kvartal på lånene til instituttet i slutningen af december 2009 via deres pengeinstitut, P1, og at realkreditinstituttet tilbagebetalte beløbet til klageren og M den 12. januar 2010, idet terminen/restancen blev betalt i forbindelse med ejendomshandlen.

På trods af at E løbende var blevet rykket for endelig afregning af sine omkostninger i forbindelse med ejendomshandlen, modtog realkreditinstituttet først en afregning fra E den 24. maj 2012. Heraf fremgik, at omkostningerne til E udgjorde 101.703 kr. svarende til det beløb, som realkreditinstituttet tidligere havde godkendt, og realkreditinstituttet modtog samtidig 3.297 kr., der udgjorde restbeløbet af den kontante udbetaling, der var deponeret hos ejendomsmægleren.    

Det endelige tab på det tidligere pantebrev på opr. 1.933.000 kr. kunne herefter opgøres til 88.904,39 kr., hvilket beløb skulle have været dækket under tabsgarantien afgivet af P1. Det viste sig imidlertid, at realkreditinstituttet ved en fejl havde frigivet tabsgarantien i forbindelse med indfrielsen af lånene i slutningen af 2009.

Ved et brev af 16. juli 2012 til klageren og M opgjorde realkreditinstituttet tabet i forbindelse med underskudshandlen til 88.904,39 kr. med tillæg af renter for perioden fra den 1. december 2009 til den 1. juli 2012 på 13.416 kr., i alt 102.320 kr., og bad klageren og M om at kontakte instituttet med henblik på at indgå en aftale om afvikling af gælden.

Klageren har oplyst, at realkreditinstituttet i 2017 rykkede for indgåelse af en afviklingsaftale og truede med, at det ville sende den personlige fordring i fogedretten, såfremt der ikke blev indgået en aftale. Klageren har oplyst, at hun herefter ikke så nogen anden udvej end at betale gælden.

I foråret 2018 blev der indgået en aftale om, at klageren og M kunne se bort fra rentekravet og betale 88.904 kr. til realkreditinstituttet til fuld og endelig afgørelse af restkravet.

Parternes påstande

Den 4. juli 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at BRFkredit A/S skal betale restancebeløbet på 42.835,49 kr., salgsomkostninger til E på 101.703 kr. og det indfriede beløb på 88.904,39 kr., i alt 233.442,88 kr.

BRFkredit A/S har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at realkreditinstituttet havde returneret terminen for fjerde kvartal til M og hende. Beløbet blev betalt, og der var derfor ikke tale om en restance, som kunne opkræves i forbindelse med handlen. I øvrigt var overtagelsesdagen den 15. november 2009, og hun og M skulle ikke betale afdrag helt frem til 31. december 2009.

Realkreditinstituttet var heller ikke berettiget til at betale omkostninger til E i 2012, idet sagen på dette tidspunkt for længst burde have været afsluttet. Omkostningerne til E var på daværende tidspunkt forældede.

Realkreditinstituttet begik en fejl ved at frigive tabsgarantien afgivet af P1. Det var usædvanligt, at der gik op mod tre år, før sagen blev afsluttet, og realkreditinstituttet burde have orienteret hende om de fejl, der var begået, og om at sagens afslutning trak ud. Hun kunne med rette forvente, at tabet i forbindelse med ejendomshandlen var blevet indfriet, og at sagen således var blevet afsluttet på et tidligere tidspunkt.

Hverken M eller hun modtog et brev i 2012 om opgørelsen af restkravet. Selv om realkreditinstituttet har oplyst, at det indberettede restkravet til SKAT, havde hun ikke anerkendt beløbet, og indberetningen kunne ikke erstatte fremsendelse af en opgørelse af kravet. De hørte først fra realkreditinstituttet i efteråret 2017, dvs. knap otte år efter salget af ejendommen, og kravet var på daværende tidspunkt forældet.

Det har ikke været muligt at få realkreditinstituttet til at fremlægge dokumentation for kravet/fordringen.

M og hun accepterede alene at betale gælden til realkreditinstituttet i foråret 2018 med en ”pistol for panden” for at undgå, at de kom i fogedretten, selv om hun i forløbet kun havde modtaget et enkelt brev fra realkreditinstituttet.

BRFkredit A/S har anført, at E fik sit salær betalt af det hos ham deponerede beløb.

Sagen trak ud, da E var meget længe om at afregne sagen, og realkreditinstituttet kunne først på daværende tidspunkt opgøre den endelige restfordring over for klageren. Såfremt tabsgarantien ikke fejlagtigt var blevet frigivet, og P1 havde indfriet garantien, ville klageren og M i stedet skylde P1 et tilsvarende beløb.

Klageren og M har alene betalt det restbeløb på 88.904,39 kr. til realkreditinstituttet, som restfordringen endeligt kunne opgøres til, jf. opgørelsen sendt til klageren og M den 16. juli 2012.

Realkreditinstituttets krav var ikke ukendt for klageren, idet det årligt blev indberettet til SKAT på klagerens cpr-nummer.

Endvidere var realkreditinstituttet gentagne gange siden 2012 i dialog med klageren om kravet, blandt andet fremgår det af instituttets interne kommentarer, at det sendte en opgørelse af kravet til klagerens mailadresse i marts 2015.

Sagen blev behandlet som enhver anden underskudssag, og realkreditinstituttet har ikke truet klageren unødigt.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren og hendes daværende samlever, M, solgte deres fælles ejendom for en kontant købesum på 2,2 mio. kr. med overtagelse den 15. november 2009. Der var tale om en underskudshandel, og det fremgik af en opgørelse af salgsprovenuet udfærdiget af ejendomsmægleren, E, at det budgetterede salgsprovenu var ÷114.507 kr.

Købesummen blev berigtiget ved, at første del af udbetalingen på 105.000 kr. blev deponeret hos E, og anden del af udbetalingen på 2.095.000 kr. blev deponeret hos realkreditinstituttet.

Klageren og M indgik aftale med realkreditinstituttet om, at det som depositar skulle indfri prioriteterne i ejendommen i forbindelse med underskudshandlen pr. 31. december 2009.

Ankenævnet finder, at realkreditinstituttets betaling af restancen på de indestående lån i ejendommen for fjerde kvartal 2009 af handelsprovenuet, og betalingen af omkostningerne til E af det hos E deponerede beløb skete i overensstemmelse med købsaftalens bestemmelser, som klageren selv havde accepteret.

Den personlige fordring på 88.904,39 kr. mod klageren og M i henhold til pantebrevet, der tidligere havde været lyst på anden prioritet i den solgte ejendom, var undergivet en forældelsesfrist på 10 år, jf. forældelseslovens § 5, og var derfor ikke forældet i foråret 2018, hvor klageren og M betalte beløbet.

Ankenævnet finder ikke, at det forhold, at realkreditinstituttet ved en fejl frigav tabsgarantien afgivet af pengeinstituttet, P1, og i stedet selv opkrævede beløbet, medførte et tab for klageren. Ankenævnet finder det i øvrigt ikke godtgjort, at der foreligger omstændigheder, der kan begrunde, at klageren ikke hæfter for den personlige restfordring, som M og hun betalte til realkreditinstituttet til fuld og endelig afgørelse. Det bemærkes i den forbindelse, at der alene var tale om betaling af hovedstolen på restfordringen, idet realkreditinstituttet ved indgåelsen af aftalen frafaldt renterne af fordringen.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.      

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.