Indsigelse om mangelfuld rådgivning af andelsboligforening om konsekvenserne ved i 2015 at omlægge såkaldt IS-sikring i en situation, hvor foreningen i sit regnskab havde optaget to eksisterende indekslån til kurs 100 og en depotbeholdning, der bestod af de bag lånene liggende obligationer til markedskurs.

Sagsnummer:347
Dato:07-11-2018
Ankenævn:Henrik Waaben, Jacob Elverum, Steen Jul Petersen, Bent Olufsen og Anna Marie S. Ringive
Klageemne:Rådgivning - låneomlægning
Ledetekst:Indsigelse om mangelfuld rådgivning af andelsboligforening om konsekvenserne ved i 2015 at omlægge såkaldt IS-sikring i en situation, hvor foreningen i sit regnskab havde optaget to eksisterende indekslån til kurs 100 og en depotbeholdning, der bestod af de bag lånene liggende obligationer til markedskurs.
Indklagede:Nykredit Realkredit A/S
Øvrige oplysninger:

Indledning

Denne sag vedrører en andelsboligforenings indsigelse om mangelfuld rådgivning om konsekvenserne ved i 2015 at omlægge såkaldt IS-sikring i en situation, hvor foreningen i sit regnskab havde optaget to eksisterende indekslån til kurs 100 og en depotbeholdning, der bestod af de bag lånene liggende obligationer til markedskurs.

Sagens omstændigheder

Klageren er en andelsboligforening, hvor andelskronen fastsættes på grundlag af anskaffelsessummen

Foreningen optog i 1997 to såkaldte IS 35 lån, som var indekslån, hvortil der blev ydet offentlig støtte til en del af lånenes ydelser. Støtten blev aftrappet over tid.

I 2008 accepterede foreningen et tilbud fra Nykredit Realkredit og et til realkreditinstituttet koncernforbundet pengeinstitut om såkaldt IS-Sikring, som indebar, at der skulle optages et pengeinstitutlån og for dette købes obligationer svarende til de bag lånene liggende obligationer. Foreningen blev herved sikret mod kursstigninger og indeksering på IS 35 lånene, men bibeholdt den offentlige støtte, der var knyttet til lånene. Pengeinstitutlånet var med fast rente og rentetrappe. Endvidere blev der etableret en renteswap.

Nykredit Realkredit udarbejdede den 22. januar 2008 et planchesæt på 24 sider som grundlag for sin rådgivning af foreningen om IS-Sikring. På side 15 i planchesættet stod blandt andet:

”…

Påvirkning af andelskronen

Offentlig vurdering eller valuarvurdering

Anskaffelsessum

-      Ingen påvirkning af andelskronen ved selve omlægningen

-      Det bør overvejes at skifte vurderingsprincip til offentlig eller valuarvurdering

-      Overgang til én af de to nævnte vurderingsprincipper vil under alle omstændigheder være påkrævet, når IS Sikringsperioden udløber, og der foretages egentlig indfrielse af IS lånet

…”

Den 21. september 2012 blev der afholdt et møde mellem parterne om foreningens finansiering, herunder om status på IS-Sikringen. Af et af instituttet udarbejdet referat fra mødet, fremgik blandt andet:

”…

… Af regnskabet kunne vi se, at de optager indekslånene til kurs 100 og depotbeholdningen (samme obligationer) til markedskurs. Det forhold gør, at en køber fejlagtigt kan opfatte egenkapitalen/an­dels­­kron­en højere end den egentlig er. …

…”

Ifølge årsoversigter for 2014 fra henholdsvis Nykredit Realkredit og pengeinstituttet var foreningens engagement følgende:

Indekslån: Restgæld 2.630.737,57 kr. Kursværdi: 3.424.100,17 kr.
Indekslån: Restgæld 1.724.815,39 kr. Kursværdi: 2.320.509,41 kr.
Pengeinstitutlån: Restgæld: 4.997.977,78 kr.
Andelsboligkredit: Restgæld: 699.717,76 kr.
Depot: Indeksobligation: Nominel værdi: 1.812.945,82 kr. Kursværdi 5.857.437,80 kr.

I 2015 blev engagementet omlagt med baggrund i, at den offentlige støtte på indekslånene var faldende og ikke fremadrettet kunne dække omkostningerne ved IS-sikringen. Indekslånene blev indfriet ved overførsel af obligationer fra depotet, og pengeinstitutlånet blev omlagt til et realkreditlån.

IS-Sikringen og omlægningen blev drøftet på et møde mellem instituttet og foreningens bestyrelse den 10. april 2015. Som grundlag for drøftelserne udarbejdede instituttet et planchesæt på 17 sider. Omlægningen blev besluttet på en ekstraordinær generalforsamling i foreningen den 17. juni 2015. Som grundlag for beslutningen udarbejdede Nykredit Realkredit et planchesæt på 15 sider. På side 12 i planchesættet stod blandt andet:

”…

Foreningens 2 indekslån indfries med egne obligationer i depot
Giver et forventet mindre kontant overskud – da I har flere obligationer, end I skylder

…”

Ifølge årsoversigter for 2015 fra henholdsvis Nykredit Realkredit og pengeinstituttet var foreningens engagement følgende:

Realkreditlån: Restgæld 5.609.813,47 kr. Kursværdi: 5.598.788,94 kr.
Andelsboligkredit: Restgæld: 360.058,95 kr.
Depot: Indeksobligation: Nominel værdi: 12.068,73 kr. Kursværdi 39.991,48 kr.

Ved en e-mail af 16. maj 2016 sendte foreningen en klage til Nykredit Realkredit vedrørende omlægningen. Af e-mailen fremgik blandt andet:

”…

I forbindelse med regnskabsaflæggelse for 2015 er det et chok for andelsforeningen at låneomlægningen har givet andelsforeningen et kurstab på mere end 1,3 mio. kr.

Vi har ikke på noget tidspunkt i forbindelse med låneomlægningen og gennem de informationer vi har fået af [rådgiveres navne] fået oplyst, at der skulle fremkomme et kurstab ved omlægningen, men tværtimod at omlægningen ville give foreningen et mindre overskud - se vedhæftede der blev anvendt med ekstraordinær generalforsamling, hvor låneomlægning blev godkendt af foreningen og iværksat umiddelbart efter.

I forbindelse med låneomlægningen efterspurgte bestyrelsen en opgørelse over forskellen hvis vi fortsatte med indekslånene og vores obligationer kontra nyt lån som foreslået - det fik vi at vide vi ikke kunne få.

Da vi får gennemgået vedhæftede på den ekstraordinære generalforsamling og får oplyst at låneomlægningen dels giver foreningen et mindre overskud og dels at omlægningen ikke giver større udgifter til husleje, kommer kurstabet som noget af et chok.

Kurstabet betyder at værdien af andelsbeviserne falder betydelig og nu er mindre end indskuddet ved andelsforeningens oprettelse. Det betyder også at de andelshavere der har lånt til andelsbeviset kan få et problem med deres pengeinstitut.

Til orientering vedhæftes regnskab for 2015 - regnskab for tidligere år er fremsendt til Nykredit.

Da vi blev opmærksomme på låneomlægningens indvirkning på regnskabet kontaktede vi [rådgivers navn], der oplyste at det kunne skyldes at værdien af indekslånets restværdi ikke var korrekt oplyst ved den valgte regnskabsmetode.

Vi undersøgte derfor efterfølgende hos ABF [Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation] og revisor hvorvidt der skulle være tale om fejl i regnskabsførelsen, men da vi anvender værdi af anskaffelsessum som værdiansættelse af andelsbeviser - og for øvrigt har gjort det gennem flere år - er regnskabsaflæggelsen korrekt. 

Bestyrelsen er af den opfattelse at vejledningen i forbindelse med låneomlægningen har være mangelfuld og har bevirket, at det ikke har været muligt at gennemskue konsekvenserne af låneomlægningen og hvorvidt en udskydelse af låneomlægningen ville have været gavnlig for foreningen.

Bestyrelsen mener derfor at kurstabet ikke skal lægges andelsforeningen til last, men er Nykredits omkostning.

…”

Ved en e-mail af 20 maj 2016 opfordrede Nykredit Realkredit til et møde med deltagelse af foreningens revisor. Endvidere anførte Nykredit Realkredit blandt andet:

”…

I har haft en beholdning obligationer i jeres aktivside som har været identisk både i antal, men også fondskodemæssigt med lån på passivsiden. I har valgt at behandle disse to identiske poster med en forskellig værdiansættelsesmetode i jeres regnskab henholdsvis kursværdi og nominel værdi.

Obligationerne har i gennem hele perioden identisk værdi henholdsvis som kursværdi som nominel værdi - der er således udelukkende tale om en asymmetrisk regnskabsmæssig behandling af identiske obligationer.

…”

Ved en e-mail af 25. maj 2016 svarede foreningen blandt andet:

”…

Vores henvendelse går ikke på at få en redegørelse for de regnskabstekniske forhold, for vi er helt med på hvordan regnskabet skal aflægges og har brugt meget tid sammen med revisor, ABF [Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation] og administrator, for at være sikre på, at der ikke har været noget at komme efter i forhold til regnskabsaflæggelsen. Det er ligeledes nævnt i vores henvendelse at regnskabsform og regnskabsaflæggelse sker efter de regler der foreskrives - og for øvrigt altid har gjort det.

Bestyrelsen gør derfor igen opmærksom på, at klagen går på at vejledningen i forbindelse med låneomlægningen har været mangelfuld og har bevirket, at det ikke har været muligt at gennemskue konsekvenserne af låneomlægningen og hvorvidt en udskydelse af låneomlægningen ville have været gavnligt for foreningen.

Bestyrelsen fastholder stadig at kurstabet ikke skal lægges andelsforeningen til last, men er Nykredits omkostning.

…”

 

Parternes påstande

Den 15. oktober 2017 har foreningen indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Realkredit skal dække kurstabet i forbindelse med låneomlægningen i 2015.

Nykredit Realkredit har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at Nykredit Realkredit ydede dårlig rådgivning i forbindelse med låneomlægningen i 2015.

Aftalen med instituttet har til stadighed været, at låneomlægning skulle ske, når det ville være fordelagtigt for andelsforeningen, hvilket for foreningen indebar, at der ikke skete væsentlige ændringer i andelsbevisets værdi, at boligydelsen ikke steg væsentlig, og at andelshavere med lån i boligen ikke risikerede at blive teknisk insolvente. Instituttet spurgte ikke ind til disse prioriteter.

Instituttet var heller ikke villig til at opstille en konsekvensberegning ved fastholdelse af IS-sikringen, selvom bestyrelsen anmodede om det ved flere lejligheder, ligesom nogle andelshavere ved den ekstraordinære generalforsamling efterspurgte en sådan beregning. Det var derfor reelt ikke muligt at tage stilling til fordele og ulemper ved låneomlægning.

Låneomlægningen har medført, at værdien på andelsbeviserne er faldet 56 % fra 2014 til 2015, og at andelshavere med lån i boligen er teknisk insolvente. Værdien på andelsbeviserne er nu 16 % lavere end værdien på indskuddet ved andelsforeningens oprettelse i 1997.

Instituttet har nu henvist til ældre informationsmateriale. Hvis dette materiale var væsentligt for låneomlægning i 2015, burde det have indgået i instituttets rådgivning om låneomlægningen. I forbindelse med låneomlægningen i 2015 blev foreningen således ikke gjort opmærksom på, at omlægningen ville få de konsekvenser, som den fik.

Der var tale om et komplekst produkt, hvilket medfører skærpede krav til rådgivningen.

Instituttet undlod at informere om konsekvensen på kurstab.

Instituttet tog ikke hensyn til og undlod at gøre opmærksom på, at der var et misforhold i forbindelse med indfrielse af indekslånene, idet kursværdien på indekslånene ikke svarede til værdien på obligationerne i foreningens regnskab.

Instituttet har til stadighed givet udtryk for at have et stort indblik i andelsforeningers lån, regnskab og økonomi.

Instituttet har hvert år modtaget foreningens regnskab og har dermed haft indsigt i den regnskabspraksis, der har været anvendt. En regnskabspraksis som både Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, ABF, og foreningens revisor anviser som korrekt. Foreningens regnskaber er korrekt opstillet og i overensstemmelse med regnskabsmodellen for andelsboligforeninger.

Instituttets rådgivning om konsekvenserne af forskellige vurderingsprincipper var mangelfuld. Instituttet kunne ikke regne med, at foreningen på baggrund af eventuel rådgivning ydet i 2008 og 2012 var fuldt ud klar over hvad konsekvenserne ville være ved en låneomlægning i 2015.

Hvis en ændring af vurderingsprincip var påkrævet ved indfrielse af IS Sikring burde dette have indgået i rådgivningen forud for låneomlægningen i 2015.

Nykredit Realkredit har anført, at bankens rådgivning af foreningen vedrørende omlægningen i 2015 har været korrekt og fyldestgørende, jf. de fremlagte planchesæt.

Siden indgåelsen af IS-Sikringen i 2008 har instituttet løbende været i dialog med foreningen om konstruktionen. Instituttet har rådgivet om de finansielle konsekvenser, hvis foreningen ikke havde optaget IS-Sikringen, ligesom instituttet har rådgivet om hvilke muligheder, der var for omlægning af IS-Sikringen, herunder hvornår det var mest fordelagtigt at omlægge.

I foreningens depot var der flere indeksobligationer end nødvendigt til indfrielse af indekslånene. Dette var baggrunden for bankens oplysning om, at indfrielsen ville give et mindre kontant overskud.

Banken kunne ikke rådgive om et kurstab, idet der faktuelt ikke har været lidt et kurstab ved omlægningen. Obligationerne, som blev anvendt til indfrielsen, var allerede i foreningens depot og modsvarede indekslånene. Påvirkningen på foreningens regnskab skyldes den måde, hvorpå foreningens revisor har bogført posterne.

Foreningen benyttede anskaffelsessummen ved opgørelse af foreningens andelskrone. Instituttet forudså allerede i 2008, at dette vurderingsprincip ville være uhensigtsmæssigt at benytte ved en IS-Sikring. Ved IS-sikringen ville foreningen få et lån på passivsiden og et depot med obligationer på aktivsiden, og ved starten var der balance i de to poster. I foreningens regnskaber opgjorde foreningens revisor – i overensstemmelse med praksis ved brug af anskaffelsessummen – indekslånene til restgæld, det vil sige den nominelle værdi og ikke til kursværdi, mens værdien af sikkerhedsdepotet er medtaget til kursværdi. Det betyder, at foreningen i regnskabet har behandlet poster, der burde være ens, uens. Da værdien af obligationerne i depotet steg, medførte regnskabsmetoden en kunstig opskrivning af egenkapitalen og dermed af andelskronen. Instituttet anbefalede derfor i 2008 at skifte vurderingsprincip, ligesom instituttet, jf. referatet fra mødet den 21. september 2012, gjorde foreningen opmærksom på ubalancen i den regnskabsmæssige opgørelse af henholdsvis obligationsbeholdning og indekslån.

Da anskaffelsessummen i 2008 medførte den højeste andelskrone for foreningen, ønskede den ikke at ændre vurderingsprincip. Det i planchen anførte om, at foreningen i hvert fald ved indfrielsen skulle skifte vurderingsprincip, skal ses i lyset af, at der på daværende tidspunkt var en generel forventning om, at boligpriserne ville stige, og at den offentlige vurdering og valuarvurderingen dermed ville komme til at overstige anskaffelsessummen. Der var ikke tale om et krav men en anbefaling for at imødegå den situation, som klageren står i på nuværende tidspunkt.

Uanset hvilket vurderingsprincip, der blev anvendt, har foreningen ikke lidt et tab. Regnskabsmæssigt kunne det imidlertid have set anderledes ud for foreningen, hvis den havde anvendt et andet vurderingsprincip end anskaffelsessummen både forud for og på tidspunktet for indfrielsen, eller hvis foreningens revisor havde bogført forskellen på opgørelsen af de to poster i regnskabet.

I årsopgørelsen for 2014 var den nominelle restgæld på indekslånene i alt 4.355.552,96 kr. og kursværdien udgjorde 5.744.609,58 kr., svarende til en kursregulering/difference på 1.389.056,66 kr. Dette blev ikke afspejlet i foreningens årsrapport for 2014, hvor gæld til realkreditinstitutter var opgjort til 4.355.553 kr., mens obligationerne i depotet var medtaget til kursværdi 5.858.439 kr. under aktiver.

Når posterne under henholdsvis aktiver og passiver opgøres forskelligt, uden at der i regnskabet reguleres for denne forskellighed, vil der, når posterne ændres (obligationerne anvendes til indfrielse af indekslånene), opstå en regnskabsmæssig ulighed i den efterfølgende årsrapport for 2015, da man pludselig mangler et stort beløb på aktivsiden.

Forskellen i foreningens regnskab skyldes således, at foreningens revisor har opgjort de to poster uens, men det har intet at gøre med et reelt kurstab (som beskattes) eller om forhold, som instituttet burde have rådgivet foreningen om.

Foreningens revisor har endvidere i årsrapporten for 2015 ændret metode, således at renteswappen – modsat tidligere – er medtaget i regnskabet, selvom det kun er nødvendigt med en note herom, da foreningen uændret værdiansættes ud fra anskaffelsessummen, jf. andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, nr. a og Højesterets dom refereret i Ugeskrift for Retsvæsen 2013 side 1093.

 

Ankenævnets bemærkninger

Klageren, der er en andelsboligforening, optog i 1997, hvor foreningen blev stiftet, to såkaldte IS 35 lån, som var indekslån, hvortil der blev ydet offentlig støtte til en del af lånenes ydelser. Støtten blev aftrappet over tid. I 2008 accepterede foreningen et tilbud fra Nykredit Realkredit og et til realkreditinstituttet koncernforbundet pengeinstitut om en såkaldt IS-Sikring, som indebar, at der skulle optages et pengeinstitutlån og for dette købes obligationer svarende til de bag lånene liggende obligationer. Foreningen blev herved sikret mod kursstigninger og indeksering på IS 35 lånene, men bibeholdt den offentlige støtte, der var knyttet til lånene. Pengeinstitutlånet var med fast rente og rentetrappe. Endvidere blev der etableret en renteswap.

I 2015 blev engagementet omlagt med baggrund i, at den offentlige støtte på indekslånene var faldende og ikke fremadrettet kunne dække omkostningerne ved IS-sikringen. Indekslånene blev indfriet ved overførsel af obligationer fra depotet, og pengeinstitutlånet blev omlagt til et realkreditlån.

Ankenævnet finder, at instituttet også i 2015 burde have henledt foreningens opmærksomhed på den regnskabsmæssige betydning af omlægningen af IS-Sikringen i forhold til beregningen af andelskronens værdi.

Ankenævnet finder imidlertid ikke, at foreningen blev påført et kurstab i forbindelse med omlægningen. Det kan ikke lægges til grund, at omlægningen i 2015 var økonomisk ufordelagtig for foreningen.

Foreningen får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.