Indsigelse mod hæftelse som meddebitor for lån i en ejendom, der var klagerens afdøde ægtefælles særeje

Sagsnummer:400/2017-R
Dato:23-03-2018
Ankenævn:Henrik Waaben, Jes Zander Brinch, Steen Jul Petersen, Anna Marie Schou Ringive og Morten Bruun Pedersen
Klageemne:Frigørelse - gældsansvar
Frigørelse - medhæftelse
Rådgivning - ansvar
Ledetekst:Indsigelse mod hæftelse som meddebitor for lån i en ejendom, der var klagerens afdøde ægtefælles særeje
Indklagede:Nykredit Realkredit A/S
Øvrige oplysninger:

Indledning

Denne sag handler om en indsigelse mod hæftelse som meddebitor for to lån optaget med sikkerhed i en ejendom, der var klagerens afdøde ægtefælles særeje.

Sagens omstændigheder

Ved særejeægtepagt af 17. september 1986 bestemte klageren, der var østrigsk statsborger og hendes nu afdøde ægtefælle, Æ, der var tysk statsborger, at der mellem ægtefællerne skulle gælde særeje i henhold til tysk ret. Klageren og Æ blev viet den 19. september 1986. Efterfølgende flyttede parret til Danmark.

Særejeægtepagten blev i juni 2009 tinglyst på en fast ejendom, hvor parret boede. Efter det oplyste blev ejendommen finansieret med ”lån i Nykredit-koncernen”. Der er ikke oplyst nærmere om de pågældende lån.

I april 2016 formidlede Nykredit Realkredit to lån på henholdsvis 1.270.000 kr. og 1.286.000 kr. i ejendommen hos realkreditinstituttet, R, som er koncernforbundet med Nykredit Realkredit.

Klageren og Æ underskrev den 4. april 2016 to låne- og pantsætningsaftaler via NemID, hvor klageren og Æ var angivet som debitorer med bopæl på den belånte ejendom. Under overskriften ”Debitors hæftelse” var anført, at debitor hæfter over for R såvel med det pantsatte som personligt for lånet. Videre fremgik blandt andet:

”Morarenter, gebyrer og andet vederlag

Betales en terminsydelse ikke senest sidste rettidige betalingsdag, skal der betales morarenter. Tilsvarende gælder, hvis indfrielsesbeløb ikke betales rettidigt. Morarente beregnes med 18,00 % p.a. af det forfaldne beløb regnet fra forfaldsdagen til betaling finder sted. [R] fastsætter beregningsprincippet og morarentesatsen…”

Af et fremlagt rådgivningsskema, der via NemID blev underskrevet af klageren og Æ den 4. april 2016, fremgik, at klageren og Æ havde modtaget rådgivning af Nykredit Realkredit i forbindelse med deres indgåelse af en boligkreditaftale.

Klageren har oplyst, at lånene var en omlægning af tidligere lån i ejendommen, og at de blev anvendt til vedligeholdelse og renovering af ejendommen, etablering af nye bygninger, jordkøb til ejendommen samt til dækning af Æs virksomhedsmæssige forhold. Der var tale om en mindre landbrugsejendom, der primært blev anvendt som bolig. Der havde tidligere været en mindre drift af får, som gav underskud.

Klageren har videre oplyst, at hun er længerevarende sygemeldt som følge af en trafikulykke, og at hun derfor har mistet sit job. Den 5. maj 2016 blev hun tildelt sygedagpenge.

Den 17. september 2016 afgik Æ ved døden. Ved brev af 27. marts 2017 anmeldte Nykredit Realkredit Rs krav, der var pantsikret med låne- og pantsætningsaftalerne, i boet efter Æ. Af brevet fremgik, at Nykredit Realkredit havde oprettet en betalingsaftale gældende til den 24. oktober 2016, ligesom Nykredit Realkredit anførte, at der ville blive beregnet morarenter af skyldige beløb, og at morarenterne på daværende tidspunkt udgjorde 18 % pr. år og ville blive beregnet fra forfaldsdagen, til betalingen finder sted.

Som sagen er oplyst, fraflyttede klageren ejendommen den 8. juni 2017

I september og oktober 2017 gjorde klagerens repræsentant i en e-mail korrespondance indsigelse mod klagerens hæftelse for lånene, som Nykredit Realkredit afviste.

Der er fremlagt annoncering for en tvangsauktion over ejendommen den 1. december 2017.

Klageren har fremlagt personlige skatteoplysninger fra SKAT, hvoraf fremgår, at hun havde en lønindkomst på 351.976 kr. i 2014 og 221.279 kr. i 2015, og at hun i 2016 modtog 200.775 kr. i pensioner, dagpenge, stipendier m.v. Af skatteoplysningerne fremgår også, at klageren fik fradrag for renteudgifter til realkreditinstitutter m.m. for 3.506 kr. i 2014, 13.926 kr. i 2015 og for 24.221 kr. i 2016.

Parternes påstande

Den 11. december 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Realkredit/R principalt skal frafalde klagerens hæftelse for lånene, subsidiært at morarenter i låneforholdet ikke må overstige forrentningen i henhold til renteloven.

Nykredit Realkredit har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har til støtte for den principale påstand anført, at hun aldrig har været medejer af ejendommen. Æ optog de to lån med hende som meddebitor, men ejendommen tilhørte Æ alene som særeje, hvorfor hun ikke bør være bundet af lånene.

Lånoptagelsen var i en vis udstrækning begrundet i Æs virksomhed som entreprenør.

Nykredits rådgivning i forbindelse med optagelsen af de to lån var mangelfuld. Instituttet har ikke dokumenteret, at hun forstod, hvad medhæften indebar. Hun har ikke deltaget i møder om belåning af ejendommen og slet ikke i forbindelse med den seneste låneoptagelse i 2016. Hun underskrev kun låneaftalerne efter pres fra Æ. Hun har ikke forstået konsekvenserne af dette, og instituttet bør derfor frafalde hendes hæftelse.

Der var tale om et nyt kreditforhold, hvorfor instituttet skulle yde rådgivning. Det er ikke relevant, at der tidligere har været lignende lån.

Den praksis, som realkreditinstitutter havde før lov om finansiel virksomhed med medhæften af ægtefælle på en bolig, må være ændret efter lovens ikrafttræden.

Hendes indtægt står i misforhold til lånenes størrelse, hvorfor hun ikke bør være bundet af lånene.

Medhæften er mere omfattende end en selvskyldnerkaution, hvorfor reglerne om kaution finder analog anvendelse ud fra princippet ’’det mindre i det mere ’’. Derfor må låneaftalerne som minimum kunne sidestilles med en selvskyldnerkaution. En kautionsforpligtelse kan tilsidesættes helt eller delvis, hvis den står i misforhold til kautionistens økonomi. Kautionens størrelse står i misforhold til hendes indtægt, hvorfor instituttet skal frafalde hendes forpligtelse.

Forinden en kautionsforpligtelse indgås, skal instituttet tilstrækkeligt informere om indholdet af aftalen og konsekvenserne af at påtage sig en kautionsforpligtelse, og rådgivningen skal indeholde oplysning om, hvad kautionsforpligtelsen indebærer samt beskrive de risici, der er forbundet hermed. Instituttet har ikke dokumenteret, at hun er blevet tilstrækkelig informeret herom, hvorfor instituttet ikke kan gøre hæftelsen gældende.

Til støtte for den subsidiære påstand har klageren gjort gældende, at en forrentning på 18 % ikke kan anerkendes. Forrentningen skal desuden reguleres i forhold til realisering af pantet.

Da medhæften må sidestilles med selvskyldnerkaution, kan der kun opkræves almindelige renter i henhold til renteloven og ikke morarenter på 18 %.

Instituttet kan ikke pålægge hende misligholdelsesrenter for den periode, behandlingen af Æs dødsbo har varet før tvangsauktionen over ejendommen den 5. januar 2018, da hun ikke var herre over tidsforløbet.

Nykredit Realkredit har anført, at klageren hæftede solidarisk for lånene sammen med Æ. Klageren har modtaget rådgivning om det nærmere indhold af lånene. Rådgivning kan ske både mundtligt, det vil sige telefonisk og ved møder, såvel som skriftligt.

Ved den seneste låneoptagelse, som var en omlægning af eksisterende lån, var der telefonisk dialog. Både klageren og Æ underskrev efterfølgende et rådgivningsskema, som indgik i rådgivningen.

Det var ved hver låneoptagelse en væsentlig forudsætning for instituttet og R, at klageren var meddebitor, da Æs indkomst i løbet af årene har været svingende. Den kreditmæssige vurdering baserede sig på den samlede husstandsindkomst, hvorfor det var nødvendigt, at klageren var meddebitor.

Det var på baggrund af tidligere låneoptagelse, klagerens og Æs langvarige ægteskab og den løbende anvendelse af deres fælles ejendom som pant nærliggende igen at kræve, at klageren var meddebitor på lånene.

Klageren har været meddebitor på flere lån, som hun og Æ har haft i Nykredit-koncernen siden 2009. Klageren og Æ har gennem årene begge deltaget i møder med instituttets rådgivere, ligesom der er blevet afholdt rådgivningsmøde med klageren og Æ på deres bopæl.

Kautionsreglerne kan ikke anvendes analogt på nærværende sag.

Det har ikke indgået i instituttets overvejelser, hvorvidt klageren kunne være kautionist i stedet for meddebitor. Så vidt instituttet kan se, har klageren også været meddebitor over for andre långivere. Der er ikke en retlig forpligtelse til, at klageren i stedet skulle have været kautionist.

Klageren opnåede fradrag for renteudgifterne.

Det fremgår af låne- og pantsætningsaftalerne, at R kan kræve morarente fra forfaldstidspunktet til betaling sker. Morarenten udgør for tiden 18 % i henhold til låne- og pantsætningsaftalen.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren og hendes nu afdøde ægtefælle, Æ, optog i 2016 to lån hos det med indklagede koncernforbundne realkreditinstitut. Lånene blev ydet med pant i en ejendom, som Æ ejede som særeje, og blev tiltrådt via NemID af både klageren og Æ som solidarisk hæftende debitorer. Klageren underskrev også via NemID samme dato et rådgivningsskema.

Tre medlemmer – Henrik Waaben, Jes Zander Brinch og Steen Jul Petersen – udtaler:

Vi finder det ikke godtgjort, at indklagede har pådraget sig et rådgiveransvar over for klageren. Vi lægger i den forbindelse vægt på, at klageren var bekendt med, at ejendommen var Æs særeje, at ejendommen blev anvendt som bolig for begge ægtefæller, og på at klageren, der også tidligere har optaget lån sammen med sin ægtefælle, må have været bekendt med hæftelsen over for instituttet, som hun påtog sig ved at tiltræde låneaftalerne.

Vi finder videre, at reglerne for kaution i lov om finansiel virksomhed ikke kan anvendes analogt på klagerens låneforhold.

Det fremgår af låne- og pantsætningsaftalerne, at der, såfremt en terminsydelse ikke betales senest sidste rettidige betalingsdag, skal betales morarente, der beregnes med 18 % p.a. af det forfaldne beløb regnet fra forfaldsdagen. Vi lægger til grund, at lånene i forbindelse med Æs død blev misligholdt, og kan ikke tilsidesætte misligholdelsesrenten.

Vi stemmer derfor for, at klageren ikke får medhold i klagen.

To medlemmer – Morten Bruun Pedersen og Anna Marie Schou Ringive – udtaler:

Vi finder, at instituttet burde have ydet klageren en særlig rådgivning om hendes risici ved at underskrive som meddebitor på lån i en ejendom, der var Æs særeje. Vi lægger til grund, at en sådan rådgivning ikke er ydet af indklagede.

Vi stemmer herefter for, at klageren får medhold i klagen.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.