Krav begrundet i forsinket frigørelse som debitor efter tvangsauktion, hvor realkreditinstituttet fik fuld dækning.

Sagsnummer:274
Dato:07-11-2018
Ankenævn:Henrik Waaben, Søren Hoffmann Christiansen, Steen Jul Petersen, Bent Olufsen og Anna Marie S. Ringive
Klageemne:Tvangsauktion - øvrige spørgsmål
Tvangsauktion - opgørelse
Ledetekst:Krav begrundet i forsinket frigørelse som debitor efter tvangsauktion, hvor realkreditinstituttet fik fuld dækning.
Indklagede:Realkredit Danmark A/S
Øvrige oplysninger:

Indledning

Sagen vedrører krav begrundet i forsinket frigørelse som debitor efter tvangsauktion, hvor realkreditinstituttet fik fuld dækning.

Sagens omstændigheder

Klageren og hans tidligere ægtefælle havde et 2,5 % obligationslån med en hovedstol på 2.468.000 kr. hos Realkredit Danmark. Ejendommen var endvidere behæftet med et ejerpantebrev på 350.000 kr. med meddelelse til Danske Bank.

I slutningen af 2016 og i starten af 2017 kom realkreditlånet i restance. Den 14. marts 2017 blev der holdt tvangsauktion over ejendommen efter begæring af Realkredit Danmark. I salgsopstillingen var realkreditinstituttets samlede fordring eksklusive omkostninger opgjort til 2.334.506,99 kr. (restgæld 2.196.756,11 kr. og restancer 137.750,88 kr.). Størstebeløbet, der skulle betales ud over auktionsbuddet inden fire uger, udgjorde 81.000 kr. Sikkerhedsstillelsen var beregnet til 219.000 kr. (størstebeløbet på 81.000 kr. + restancer 137.750,88 kr.). Af salgsopstillingen fremgik endvidere, at en auktionskøber ikke uden videre kunne påregne gældsovertagelse af lånet hos Realkredit Danmark. Realkreditinstituttet blev højestbydende på første tvangsauktion med 1.500.000 kr.

På instituttets begæring blev der holdt 2. auktion den 4. april 2017. En liebhaver, selskabet S, blev højstbydende på 2. auktionen med et bud på 2.600.000 kr. Realkreditinstituttet har oplyst, at instituttet således blev fuldt dækket, og at S betalte restancer mv. inden udløbet af 4 ugers fristen.

Ved et brev af 9. maj 2017 anmodede instituttet S om enten at tage kontakt til Danske Bank eller instituttet, hvis S ønskede at anmode om gældsovertagelse, eller at indfri lånet inden den 4. oktober 2017 (seks måneder fra auktionsdagen den 4. april 2017).

I februar 2018 købte klageren en andelslejlighed for 595.000 kr. Købesummen med tillæg af omkostninger mv. blev overført til andelsboligforeningen den 12. februar 2018. Klageren har oplyst, at han til finansiering af andelslejligheden optog et lån hos sin bror i USA, A. I sagen er fremlagt en kopi af aftale af 2. januar 2018 vedrørende klagerens optagelse af et 4-årigt lån på 640.000 kr. hos A til en rente på 15 % p.a. Lånet med tillæg af påløbne renter kunne indfries før tid uden yderligere omkostninger. Den 8. februar 2018 overførte A 511.436,50 kr. (85.000 USD) til klageren.

Ved et brev til S af 16. april 2018 meddelte instituttet, at fristen for indfrielse eller gældsovertagelse var overskredet.

På et møde med Danske Bank den 23. april 2018 drøftede klageren købet af andelslejligheden samt tvangsauktionen over ejendommen. I en e-mail af 24. april 2018 til banken anførte klageren, at han flere gange forgæves havde kontaktet realkreditinstituttet vedrørende frigørelse for hæftelsen på lånet. Klageren anmodede banken om at følge op på dette.

Den 24. april 2018 indfriede S lånet, og klageren og H blev frigjort for hæftelsen på lånet.

Den 12. august 2018 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.

I e-mail af 20. august 2018 til klageren anførte instituttet, at instituttet var indstillet på at kompensere klageren for et eventuelt tab vedrørende forsinket indfrielse. Instituttet anmodede klageren om at dokumentere en forhøjet renteudgift i forhold til en renteudgift ved et andelsboliglån i Danske Bank. Instituttet anførte endvidere, at klageren ikke havde kontaktet instituttet inden indgivelse af klagen. Den samme dag overførte klageren 172.753,68 kr. (26.400 USD) til A med posteringsteksten ”payback part of loan”. Den 21. august 2018 svarede klageren, at han var forundret over, at instituttet ikke havde registreret en klage fra ham, og at der måtte være tale om en systemfejl. Klageren anførte, at han havde mange gange kontaktet instituttet, som havde meddelt, at man måtte afvente S, og at instituttet nok skulle rykke S. Klageren opgjorde sit krav på forøgede renter til 111.560 kr. Den 22. august 2018 anmodede instituttet klageren om at sende dokumentation for lånets udbetaling, anvendelse og betaling af renter og afdrag. Den 29. august 2018 sendte klageren materiale til instituttet. Den 4. september 2018 tilbød instituttet uden præjudice klageren en kompensation på 10.000 kr. Klageren afviste tilbuddet. Instituttet har efterfølgende vedstået tilbuddet. 

Parternes påstande

Klageren har nedlagt påstand om, at Realkredit Danmark og Danske Bank skal kompensere ham for forøgede renteudgifter til finansiering af andelslejligheden, at Realkredit Danmark og Danske Bank skal slette ham som låntager fra deres systemer, og at Ankenævnet skal vurdere lovligheden af forløbet hos Realkredit Danmark.

Realkredit Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at realkreditinstituttet har handlet ansvarspådragende og har påført ham et tab.

S havde en frist på seks måneder til at overtage lånet. Han klagede utallige gange mundtligt og skriftligt forgæves til Realkredit Danmark og Danske Bank og anmodede om at blive frigjort for hæftelsen på lånet. Realkredit Danmark og Danske Bank var meget passive.

Han kunne ikke låne hos et pengeinstitut til køb af andelslejligheden i februar 2018, da han stadig var registreret for realkreditlånet på 2.468.000 kr. hos Realkredit Danmark. Han var derfor nødsaget til at optage et privat lån til en meget høj rente.

Realkreditinstituttet skal kompensere ham for de forøgede renteudgifter.

Realkreditinstituttet har først under klagesagen oplyst ham om, at S indfriede lånet den 24. april 2018. Realkreditinstituttet opfordres til at fremlægge dokumentation for, at han blev underrettet herom ved indfrielsen.

Realkreditinstituttet har anført, at hans frigørelse for hæftelsen i tilfælde af en eventuel misligholdelsesauktion ville have fundet sted langt senere end faktisk sket. Dette er udokumenteret. Ejendommen er nu sat til salg hos en mægler for 4,3 mio. kr.

Han forsøgte flere gange at afværge tvangsauktionen, men hverken instituttet eller banken ønskede at være behjælpelige.

Realkredit Danmark har anført, at instituttet ikke har handlet ansvarspådragende.

Klageren har ikke lidt et tab.

Frigørelsen for klagerens hæftelse i tilfælde af en eventuel misligholdelsesauktion ville have fundet sted langt senere end faktisk sket.

Klagerens påståede forøgede renteudgifter til køb af andelslejligheden er instituttet uvedkommende.

Klagerens tab fremstår udokumenteret.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren og hans tidligere ægtefælle havde et 2,5 % obligationslån med en hovedstol på 2.468.000 kr. hos Realkredit Danmark. Den 4. april 2017 blev parrets ejendom solgt på tvangsauktion til selskabet S for et bud på 2.600.000 kr., der gav fuld dækning til realkreditinstituttet. S skulle senest den 10. oktober 2017 enten indfri lånet eller opnå gældsovertagelse. Ved et brev af 16. april 2018 rykkede realkreditinstituttet S for indfrielse af lånet. Den 24. april 2018 indfriede S lånet, og klageren blev frigjort for hæftelsen.

Som sagen er oplyst må Ankenævnet lægge til grund, at instituttet efter den 4. oktober 2017 først foretog opfølgning over for S den 16. april 2018. Ankenævnet finder, at instituttet på et væsentligt tidligere tidspunkt burde have rettet henvendelse til S i anledning af den manglende indfrielse eller gældsovertagelse. Dette gælder, uanset om instituttet blev rykket af klageren eller ej.

Realkreditinstituttet har under klagesagen tilbudt klageren en kompensation på 10.000 kr.

Ankenævnet er enig i, at klageren bør kompenseres for den merrenteudgift, som klageren har haft i perioden fra februar til april 2018 i anledning af instituttets manglende reaktion over for S i tiden efter den 4. oktober 2017. Ankenævnet finder, at den kompensation på 10.000 kr., som instituttet har tilbudt klageren, er rimelig.

Ankenævnet finder herefter, at Realkredit Danmark skal vedstå sit tilbud til klageren om betaling af en kompensation på 10.000 kr. Klageren får i øvrigt ikke medhold i klagen.

Ankenævnet kan ikke behandle klagen over Danske Bank. En eventuel klage kan indgives til Pengeinstitutankenævnet, St. Kongensgade 62, 2. sal, 1264 København K.

Ankenævnets afgørelse

Realkredit Danmark skal vedstå sit tilbud til klageren om betaling af en kompensation på 10.000 kr.

Klageren får i øvrigt ikke medhold i klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.