Rådgivning om kurssikring af lån, der skulle indfries i forbindelse med ejerskifte.
| Sagsnummer: | 421 /1995 |
| Dato: | 08-05-1996 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Jørn Rytter Andersen, Niels Busk, Peter Nedergaard, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Rådgivning om kurssikring af lån, der skulle indfries i forbindelse med ejerskifte. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved købsaftale af 6. maj 1995 solgte klageren, der er født i 1929, sin faste ejendom. I forbindelse med handelen skulle indklagede forestå hjemtagelse af et kontantlån på 298.000 kr. i Realkredit Danmark og indfrielse af et eksisterende lån med obligationsgæld på 278.627 kr. i samme realkreditinstitut.
Af købsaftalen fremgår bl.a.: "Sælger er gjort bekendt med mulighederne for kurssikring til sikring af nettoprovenuet."
Af Dansk Ejendomsmæglerforenings standardbestemmelser, der var gældende for handelen, fremgår bl.a.: "Sælger er gjort bekendt med muligheden for at kurssikre såvel nye lån som ældre realkreditlån, der skal indfries, til sikring mod provenutab."
I den medvirkende ejendomsmæglers provenuberegning til klageren af 5. maj 1995 blev indfrielsesbeløbet vedrørende det bestående lån opgjort til 203.676 kr. på baggrund af en anslået kurs på 73,10. Af provenuberegningen fremgår bl.a.:
"Salgsprovenuet er beregnet på de aftalte handelsvilkår og med gældende kurser, salærer og takster. Efterfølgende ændringer af disse medfører, at salgsprovenuet ændres."
Den 26. maj 1995 underskrev klageren omprioriteringsaftale med indklagede. Af aftalen fremgår bl.a., at klageren hverken ønskede kurssikring af det bestående lån eller omprioriteringslånet.
Efter handelens gennemførelse konstaterede klageren, at salgsprovenuet var blevet ca. 14.000 kr. mindre end forudsat, idet indfrielsesbeløbet til det eksisterende lån på grund af kursstigning på de bagvedliggende obligationer var blevet tilsvarende forhøjet.
Vedrørende sagens ekspedition har indklagede oplyst, at man den 9. maj 1995 modtog kopi af købsaftalen og provenuberegningen fra ejendomsmægleren med henblik på videreekspedition af handelen. Den 10. og 11. maj 1995 kontaktedes både ejendomsmægleren og klageren med anmodning om fremsendelse af kopi af restgældsoplysning, årsopgørelse fra Realkredit Danmark og skøde. De nævnte dokumenter blev modtaget i afdelingen den 18. maj 1995, hvorpå der aftaltes møde med klageren til den 26. maj 1995 med henblik på underskrivelse af dokumenterne. Under mødet blev provenuberegningen gennemgået, og konsekvensen af de ændrede kurser blev drøftet.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at erstatte provenutabet på ca. 14.000 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af 2.646,96 kr.
Klageren har anført, at indklagede forud for den 9. maj 1995 var informeret om det forestående salg af ejendommen. Hun blev af ejendomsmægleren orienteret om muligheden for kurssikring af det nye lån, men hverken ejendomsmægleren eller indklagede orienterede om muligheden for at kurssikre det bestående lån. Hun var ikke bekendt med, at indfrielseskursen på det bestående lån havde indflydelse på størrelsen af salgsprovenuet. Indklagede burde navnlig på baggrund af hendes manglende kendskab til ejendomshandel og hendes alder inden mødet den 26. maj 1995 have rådgivet hende om muligheden for kurssikring af det bestående lån og om, at undladelse heraf kunne medføre en reduktion af salgsprovenuet.
Indklagede har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at egentlig sagsbehandling og vurdering af sagen, herunder spørgsmålet om kurssikring først kunne påbegyndes på det tidspunkt, hvor alle handelens papirer var modtaget. Indklagede havde ikke anledning til at rådgive om kurssikring før mødet den 26. maj 1995, idet man forudsatte, at klageren var blevet vejledt herom af ejendomsmægleren, jf. købsaftalen. Til støtte for den subsidiære påstand har indklagede anført, at man højst kan være ansvarlig for kursstigningen i perioden fra den 10. maj 1995, hvor det bestående lån tidligst kunne have været kurssikret, og til den 26. maj 1995, hvor klageren valgte at undlade kurssikring. Kursstigningen i den pågældende periode var 0,95, hvorfor en eventuel erstatning højst kan udgøre 0,95% af obligationsgælden på det bestående lån, opgjort til 2.646,96 kr.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder ikke, at det kan bebrejdes indklagede, at spørgsmålet om kurssikring af såvel det bestående lån som omprioriteringslånet først blev drøftet med klageren i forbindelse med underskrivelsen af dokumenterne, der fandt sted under det første møde om sagen den 26. maj 1995.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.