Afgørelse

Ekspeditionstid. Låneudbetaling. Garantistillelse. Forhåndslån.

21409140
Ekspeditionstid. Låneudbetaling. Garantistillelse. Forhåndslån.
Ved købsaftale af 13. juli 2012 erhvervede klagerne et fritidslandbrug med overtagelse den 1. september 2012. Klagerne planlagde i forlængelse af købet at foretage forbedringer af ejendommen og ansøgte det indklagede realkreditinstitut om en samlet finansiering af både købet og byggearbejdet. Instituttet afgav i september 2012 tilbud på to forhåndslån, som blev udbetalt i oktober 2012. I januar 2013 fremsendte klagernes pengeinstitut til instituttet to forhåndslånegarantier. Angiveligt fordi låneprovenuerne ikke blev frigivet, anmodede klagerne deres advokat om bistand. Der foregik herefter en lang korrespondance mellem parterne, som mundede ud i, at instituttet som kompensation for forsinkede ekspeditioner tilbød at godtgøre klagerne rente og provision for i alt 22.653 kr. Klagerne afviste forligsoplægget.

Klagerne nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle yde dem en erstatning for de ekstra renteudgifter, provisionsudgifter samt advokatomkostninger, som instituttets for sene ekspeditioner havde ført til. Instituttet påstod frifindelse.

Instituttet tilbød under sagen at godtgøre klagerne det oprindeligt tilbudte rentebeløb på 22.653 kr. samt garantiprovision på 813 kr. – i alt 23.46 kr.

Nævnet fandt det ikke godtgjort, at klagerne havde afholdt beløb, der overskred den af instituttet tilbudte godtgørelse, men fandt dog, at instituttet ikke var berettiget til at refundere rente- og provisionsudgifter under hensyntagen til skattefradraget for sådanne, idet Nævnet lagde til grund, at der over for skattemyndighederne skulle ske berigtigelse af indberetningen af disse. Nævnet fandt videre, at ekspeditionsforløbet, hvorunder udbetalingen af lånet blev stærkt forsinket med heraf følgende betydelige gener og ulejlighed for klagerne, i henhold til nævnspraksis burde føre til, at instituttet ikke kunne kræve vederlag for lånesagen. Nævnet afviste i overensstemmelse med hidtidig praksis at imødekomme klagernes krav om dækning af advokatomkostninger. Nævnet henviste i den forbindelse til, at udgangspunktet er, at man kan anvende klageordninger m.v. uden advokatbistand. Nævnet fandt, at der ikke i sagen var grundlag for at fravige dette udgangspunkt. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet tilpligtet at godtgøre klagerne vederlag på i alt 9.656 kr. og til at yde den af instituttet tilbudte erstatning for øgede renteudgifter på 23.466 kr. uden afkortning for skattefradrag.


K E N D E L S E

afsagt den 7. december 2015


JOURNAL NR.: 2014-01-09-140-N


INSTITUT: Nykredit Realkredit A/S


KLAGEEMNE: Ekspeditionstid. Låneudbetaling. Garantistillelse. Forhåndslån.

DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 22. juni 2015
Den 19. november 2015

SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Bent Olufsen
Anna Marie Ringive
Jacob Elverum
Lars K. Madsen



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Ved købsaftale af 13. juli 2012 erhvervede klagerne et fritidslandbrug for en kontantpris på 1.535.000 kr. Ejendommen blev købt med overtagelsesdag den 1. september 2012. I henhold til købsaftalen fulgtes Dansk Ejendomsmæglerforenings standardiserede deponeringsregler, hvoraf blandt andet følgende fremgår:

”Frigivelse og tilbageholdelse af købesummen.
Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til at frigive købesummen til sælger alene med fradrag af de anførte udgifter/indfrielser, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, dog tidligst på overtagelsesdagen. Dette gælder tillige frigivelse af ejerskiftelånets provenu, da sælger ikke tidligere har kunnet disponere herover.

Køber er alene berettiget til at tilbageholde købesummen helt eller delvist, såfremt dette er aftalt ved en købsaftale, og betingelserne herfor er opfyldt.

Garanti for kontante betalinger.
Garantistiller og garantitekst.
Er det aftalt i denne købsaftale, at køber til sælger kan eller skal stille garanti for betaling af købesummen eller dele heraf, skal garantien stilles af pengeinstituttet eller forsikringsselskab og være i overensstemmelse med en standardgaranti udarbejdet af Dansk Ejendomsmæglerforening, Advokatrådet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Dansk Byggeri, Finansrådet og Realkreditrådet, hvorfor disse vilkår er gældende, medmindre andet er aftalt i denne købsaftale.”

Af købsaftalen fremgik det, at klagerne ved købsaftalens underskrivelse havde deponeret 75.000 kr. kontant, og at der pr. 19. juli 2012 ville blive stillet pengeinstitutgaranti for restkøbesummen på 1.460.000 kr. Endvidere fremgik det af aftalen, at handelsparterne var pligtige at underskrive skøde senest den 29. august 2012, og at dette skulle indleveres til tinglysning senest den 3. september 2012.

Klagerne planlagde i forlængelse af købet at foretage forbedringer af ejendommen og ansøgte det indklagede realkreditinstitut om en samlet finansiering af både købet og byggearbejdet.

Indklagede afgav den 21. september 2012 lånetilbud på et F5 lån på 1.104.000 kr. og et F5 lån på 368.000 kr. Begge lån blev tilbudt som forhåndslån. Af lånetilbuddet fremgår følgende:

”Udbetalingsbetingelser

Lånet kan udbetales, når
• Nødvendige dokumenter i henhold til dokumentationsliste foreligger og er godkendt eller der er stillet garanti herfor
• …
• Forhåndslånsgaranti er stillet af formidlende pengeinstitut
• Værdien er godkendt til udmåling af forhåndslån
• …
• Dokumentation foreligger for handel til ny ejer, der skal bebo ejendommen, på handelspris ca. kontant kr. 1.535.000
• …

Dokumentationsliste
• Tilbuddet er afgivet til om- og tilbygning
• Lånet er tilbudt som forhåndslån
• …

Garanti for forhåndslån kan frigives, når
• …
• Byggeriet er færdigmeldt og endelig vurderet af vurderingsansvarlig uden krav om ekstraordinær nedbringelse, som følge af nedsat værdi
• Underskrevet endelig opgørelse over byggeudgifter på mindst kr. 300.000
• …
• Værdien af ejendommen er godkendt til endeligt lån
…

Budget for lånetilbud
…

Omkostninger ved låneoptagelse
Låneoptagelse ………………………………………………………………………………………………………………………………………… kr. 4.000
Kurtage ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… kr. 1.656
Sagsekspedition (…(indklagede)…) ……………………………………………………………………………………… kr. 4.000
…”

Klagerne tiltrådte den 4. oktober 2012 en Tinglysningsaftale, hvoraf følgende fremgår:

”Tinglyst
Det er aftalt, at …(indklagede og/eller det koncernforbundne pengeinstitut)… på låntagers vegne forestår håndtering i overensstemmelse med denne aftale.

Kreditor Låntype Løbetid Rente% Hovedstol Valuta Udbetalingsmetode Udb.dato
…(indklagede) F5 tilp.lån m. afdragsf. 30 Kt. 1.104.000 DKK STRAKS
…(indklagede)… F5 tilp.lån 30 Kt. 368.000 DKK STRAKS

…

Garantistillelse
…(Det koncernforbundne pengeinstitut)… stiller på vegne af låntager garanti til sikkerhed for:

• At låntager opnår tinglyst endeligt skøde på ejendommen. Garantien indebærer bl.a., at …(det koncernforbundne pengeinstitut)… skal betale under garantien, hvis der ikke er tinglyst skøde uden anmærkninger, der ikke kan accepteres af …(indklagede)…, senest 6 måneder efter lånets udbetaling.
• Forhåndslån, byggeperioden er anslået til … mdr. (max. 6 mdr.) Færdigmelding. …(Det koncernforbundne realkreditinstitut)… skal foretage en endelig værdiansættelse, når byggearbejdet/forbedringen er udført. Det tilbudte lån kan reduceres, hvis værdiansættelsen efter gældende regler ikke giver mulighed for det tilbudte lån.
• Indfrielse af lånet senest 6 måneder efter lånet er udbetalt, hvis lånesagen ikke er gennemført som forudsat i lånetilbudet.
…

Øvrige krav
Til brug for sagens gennemførelse herunder eventuel mellemfinansiering og/eller udbetaling, inden alle udbetalingsvilkår er opfyldt, kræves i øvrigt følgende:

• Oprettelse af en eller flere Udbetalingskonti i (det koncernforbundne pengeinstitut)… i låntagers navn, jf. nedenfor.
• Garantistillelse af …(det koncernforbundne pengeinstitut)… jf. nedenfor
• Pantsætning af indestående på én af ovennævnte konti, jf. nedenfor.

Udbetalingskonto
Det er aftalt, at der oprettes en eller flere udbetalingskonti i låntagers navn i …(det koncernforbundne pengeinstitut)…, …, til brug for sagens ekspedition.

Det er aftalt, at …(indklagede og/eller det koncernforbundne pengeinstitut)… på låntagers vegne kan hæve beløb til dækning af eventuelle indfrielsesbeløb, ekstraordinære afdrag, gebyrer og omkostninger mv. i forbindelse med sagens ekspedition.

Låntager kan ikke disponere over eller opsige kontoen, men efter endt sagsbehandling bliver kontoen afregnet over for låntager. Låntager er til enhver tid berettiget til at indbetale på kontoen.

Låntager er forpligtet til på anfordring at inddække saldo i …(det koncernforbundne pengeinstituts)… favør med tillæg af renter. Gælden skal ved afslutningen af sagen betales i henhold til særskilt opkrævning.

Renteberegning for Udbetalingskonto
Der tilskrives renter på Udbetalingskontoen hver 31/3, 30/6, 30/9 og 31/12. Rentesatserne fastsættes til enhver tid af …(det koncernforbundne pengeinstitut)… Indlånsrentesatsen er p.t. 0,00% om året. Udlånsrenten er p.t. 7,25% om året. Den årlige nominelle rente udgør p.t. 7,45%.

Eventuelle ændringer i rentesatserne vil fremgå af kontoudtog. …(Indklagede)… sender kontoudtog ved kontoens afslutning og ved årsskifte. De nærmere vilkår for ændring af renten findes i Almindelige forretningsbetingelser for …(det koncernforbundne pengeinstitut)…

…

Udbetalingskonto/Sælgerkonto/Køberkonto i forbindelse med om-/tilbygning med rateudbetaling
Låntager er indforstået med, at det er en forudsætning for frigørelse af rater, at alle øvrige udbetalingsbetingelser bortset fra færdigmelding er opfyldt. Raternes størrelse skal som minimum svare til kr. 20.000, og der tillades maksimalt frigørelse af 4 rater. Den første rate samt den endelige udbetaling er gebyrfri, mens der for øvrige rater opkræves et gebyr på 500 kr. pr. rate. Alle gebyrer debiteres Udbetalingskontoen/Sælgerkontoen/Køberkontoen.

Låntager er bekendt med, at fastlæggelsen af den enkelte rates størrelse sker på baggrund af den af …(indklagede)… foretagne vurdering af de gennemførte byggearbejder. Fastlæggelse af ratebeløbene vil skulle ske under hensyntagen til, at der på intet tidspunkt kan gives rådighed over mere end kr. 80.000 ud over belåningsværdien af den forventede værditilvækst, der efter …(indklagedes)… vurdering er tilført ejendommen i takt med om- eller tilbygningens udførelse.

…(Indklagede)… fastsætter om, og i givet fald på hvilke vilkår, der kan udbetales ratebeløb samt størrelsen heraf.

…(Indklagede/det koncernforbundne pengeinstitut)… tilbageholder kr. 15.000 af lånets samlede provenu med henblik på at kunne sikre betalingen af de til lånesagen knyttede omkostninger og gebyrer. Frigivelse af nævnte beløb vil først ske, når …(det med indklagede koncernforbundne realkreditinstitut)… har foretaget endelig færdigmelding af den gennemførte om- eller tilbygning. Frigivelsen er ikke at betragte som en rateudbetaling og er således friholdt for gebyr.

I forbindelse med om- og tilbygning på ejendommen har låntager modtaget en plan for udbetaling af raterne i løbet af byggeriet.

Det er en betingelse for udbetaling af de enkelte rater, at det arbejde, som raten vedrører, er udført og kan godkendes af såvel låntager som af …(indklagede)…

Garantistillelse
Garantien over for …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… dækker indfrielse af det nye realkreditlån og alle omkostninger forbundet hermed samt omkostninger, gebyrer, afgifter, provisioner mv. forbundet med lånesagen.

Hvis garantien omfatter forhåndslån, dækkes også indfrielse som følge af, at byggearbejderne ikke igangsættes og afsluttes i overensstemmelse med reglerne for forhåndslån, samt at ejendommen efter færdiggørelse efter …(det koncernforbundne realkreditinstituts)… vurdering har en værdi, der giver mulighed for det tilbudte lån. Forhåndslånegarantien kan tidligst frigives, når byggearbejderne er afsluttede, og …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… efter besigtigelse af ejendommen har konstateret, at den forudsatte værdi er til stede (færdigmelding). Det er desuden en betingelse for frigivelse, at alle ydelser på lånet er betalt.

Låntager indestår som selvskyldnerkautionist for opfyldelsen af alle krav, som rejses over for …(det koncernforbundne pengeinstitut)… i henhold til garantien. Såfremt der betales noget beløb under garantien, indtræder …(det koncernforbundne pengeinstitut)… i pantekreditors rettigheder over for låntager og evt. kautionister for så vidt angår det beløb, …(det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut)… betaler. Beløb, som …(det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut)… betaler under garantien, forrentes af låntager fra udbetalingstidspunktet med den til enhver tid gældende debet-/overtræksrente i …(det koncernforbundne pengeinstitut)…

…(det koncernforbundne pengeinstitut)… opkræver sædvanlig garantiprovision. Provisionen opkræves periodevis eller i forbindelse med garantiens frigivelse.

…

Låntager er før underskrivelse af tinglysningsaftalen gjort bekendt med
• det forventede tidsmæssige forløb af sagen
• forudsætningerne for lånesagens endelige gennemførelse samt frigivelse af eventuelle garantier
• vilkårene og betingelserne for lånetilbuddet og udbetaling af det tilbudte realkreditlån
• vilkårene og betingelserne for afgivne garantier samt vilkårene og betingelserne for låneaftaler mv. med …(det koncernforbundne pengeinstitut)…
• gebyrer forbundet med lånesagen
• de fremtidige terminsydelser – brutto og netto efter omlægningen, samt at der kan ske en stigning i forhold til terminsydelserne på det/de eksisterende lån
• at låneomlægning til højere rente kun kan forventes at give økonomisk gevinst, hvis et senere rentefald muliggør en ny låneomlægning (formueeffekt).”

De tilbudte lån blev udbetalt den 9. oktober 2012. Af udbetalingsbrevene fremgår følgende:

”Provenu på 1.094.344,00 kr. er den 09.10.2012 overført til en midlertidig udbetalingskonto i …(det koncernforbundne pengeinstitut)…, kontonr.”

- 0 –

”Provenu på 367.448,00 kr. er den 09.10.2012 overført til en midlertidig udbetalingskonto i …(det koncernforbundne pengeinstitut)…, kontonr.”

Efter det oplyste meddelte klagernes pengeinstitut den 23. november 2012 indklagede, at der var tinglyst anmærkningsfrit skøde til klagerne.

Den 29. januar 2013 fremsendte klagernes pengeinstitut til indklagede to forhåndslånegarantier, som begge er dateret den 25. januar 2013.

Angiveligt fordi låneprovenuerne ikke blev frigivet, anmodede klagerne deres advokat om bistand og udarbejdede i den forbindelse følgende sagsfremstilling til advokaten:

”Juli 2012. Vi retter henvendelse til …(bankrådgiver 1 i klagernes pengeinstitut)… Vi bliver godkendt af …(pengeinstituttet)… til at låne kr. 1.500.000. Vi har et rådighedsbeløb til sammen på kr. 16.000 efter faste udgifter. Godkendelsen er en generel godkendelse, ikke på et specifikt hus. Vi har afleveret detaljeret budget.

Juli 2012. I forbindelse med afvikling af sommerferie hos …(pengeinstituttet)… i …, bliver vi henvist til afdelingen i …, filialdirektør … Dette sker efter vi har henvendt os med ønske om at købe nuværende bolig.

Juli og august 2012. Vi bruger længere tid på kontakt til og venter på svar fra …(pengeinstituttet)… for at få en endelig godkendelse på køb af huset. Vi bliver informeret om, at vi kun kan bruge …(filialdirektøren)…, da han er den eneste på daværende tidspunkt, der kan godkende hushandler. Han afvikler også ferie i noget af den tid vi afventer. Enden bliver, at vi ikke kan endelig godkendes. Der henvises til, at vores bankrådgiver fra … er på ferie og hun har det personlige kendskab til os som skal til, for at vi kan blive godkendt til denne specifikke hushandel.

August 2012. Vi bliver klar over, at vores …(bankrådgiver 1)… er stoppet i …(pengeinstituttet)… Den nye bankrådgiver er …(bankrådgiver 2)… …(Bankrådgiver 2)… vil ikke tage stilling til vores forespørgsel om endelig godkendelse til denne specifikke hushandel, da hun ikke har personlig kendskab til og heller ikke kan godkende hushandler. Hun henviser til …(filialdirektøren)…

August 2012. Vi retter henvendelse til …(filialdirektøren)… og får aftalt et møde. På mødet skal vi fremlægge vores budget for den specifikke ejendom.
…

August 2012. Vi kontakter …(indklagede)… for at bede dem om at foretage en vurdering af huset og de renoveringer vi ønsker at foretage. …(Kunderådgiver 3)… tager sagen. Hun gør os opmærksom på, at …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… er et datterselskab til …(indklagede)…, men hun tænker ikke, at det vil volde nævneværdige problemer.

August 2012. …(Indklagede)… vurderer, at med vores renoveringer vil de godt kunne godkende lån i huset på kr. 1.850.000.

September 2012. Vi retter flere henvendelser til …(indklagede)… for at få en afklaring på lånene. …(Rådgiver 3)… beskriver, at det er vanskeligt, da det skal afgøres på ledelsesniveau mellem …(indklagede og det koncernforbundne realkreditinstitut)… grundet deres selskabssammenhæng. Kort sagt, der skal trædes varsomt, da …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… ellers vil føle sig forkertgjort.

21. september 2012 skriver vi under på lånene hos …(indklagede)…

2. eller 4. oktober 2012. Holdt vi møde med …(filialdirektøren)…, …

9. oktober 2012 udbetales lånene hos …(indklagede)… - på papiret.

November 2012 tilsendes tinglyst skøde på ejendommen.

…

23. november 2012. Vi afholder møde i banken med …(rådgiver 4)…

26. november 2012. Vi henvender os til …(rådgiver 4)… med tal på vores budget.

10. januar 2013. …(rådgiver 4)… henvender sig omkring budgetkonto …

6. februar 2013. …(Klager 1)… henvender sig til …(pengeinstituttet)… for at få ryddet op i uafsluttede sager. Råderet over byggekonto.

6. februar 2013. Opringning fra kreditforenings vurderingsmand. Han ville besigtige vores ejendom for de renoveringer vi havde foretaget os. …(Klager 1)… kommunikerer med …(indklagede)… om dette, da det ikke var aftalen.

7. februar 2013. …(klagernes pengeinstitut og indklagede)… kommunikerer sammen om vores lån.

11. februar 2013. …(Klager 1)… retter henvendelse til …(klagernes pengeinstitut)… for at høre om udlægskonto m.m. …

20. marts 2013. …(Klager 1)… retter henvendelse til …(indklagede)… for at høre, hvordan det kan være, at vi betaler garantiprovenu.

2. april 2013 henvender …(filialdirektøren)… sig til os. Han gør os opmærksom på, at vores henvendelser gennem nogen tid ikke er blevet ekspederet, da vores …(rådgiver 4)… er stoppet i …(pengeinstituttet)…

2. april 2013 gør …(filialdirektøren)… os opmærksom på, at han er uforstående overfor, at vi ikke har fået udbetalt lånet på kr. 1.104.000 fra …(indklagede)… Ligeledes gør han os opmærksom på, at vi betaler renter på omkring kr. 80.000 for et lån, der ikke er frigivet til os og som vi i forvejen betaler renter og afdrag på, da det jo er hjemtaget. Vi var ikke blevet informeret om dette af …(indklagede).

Maj 2013. …(Filialdirektøren)… får overtalt …(indklagede)… til at overføre dele af lånene til …(pengeinstituttet)… på nuværende tidspunkt.”

Efter det oplyste frigav indklagede den 6. maj 2013 et beløb på 1.293.000 kr. til klagernes konto i deres pengeinstitut.

Ligeledes efter det oplyste blev byggearbejdet af klagerne færdigmeldt i september 2013 ved indsendelse af ”Endelig opgørelse over byggeudgifter”, og indklagede frigav den 19. september 2013 yderligere 147.000 kr. til klagerne.

Klagerne fremsendte den 25. september 2013 følgende brev til indklagede:

”I forbindelse med indsendelse af underskrevet ”endelig opgørelse over byggeudgifter”, har vi nogle bemærkninger.

Vi underskriver dokumentet, da vi har en forventning om, at det betyder at vi herefter får udbetalt den resterende del af lånet. Underskrivelsen er ikke en accept fra vores side af, at vi vurderer hele forløbet som acceptabelt og dermed godkendt.

Vi stiller os fortsat undrende og uforstående overfor, at ”færdigmeldingen” var nødvendig, førend vi kunne få udbetalt det fulde beløb på lånet. Vi har fra begyndelsen af sagen omkring hjemtagelse af lån til vores hus, herunder byggeriet, været oplyst om, at vi kunne få lånene udbetalt ved underskrivelse af lånene og vi dermed allerede i ultimo 2012, kunne have pengene til vores frie rådighed. Dette også selvom vores byggeri endnu ikke var påbegyndt eller færdiggjort.

Sagens forløb har afstedkommet, at vi har modtaget gebyrer, garantiprovenuer og renteopkrævninger, som vi mener ikke er retmæssige.

Vi ser frem til, at vi snarest får afsluttet sagsforløbet på en for os godkendt måde.”

Den 26. september 2013 besvarede indklagede klagernes henvendelse:

”Tak for den underskrevne opgørelse til …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… samt jeres skrivelse af 25. september som jeg har taget til efterretning.

Jeg har ligeledes modtaget brev fra jeres advokat … og efterfølgende talt med ham omkring sagen for at få denne belyst.

Jeg vil dog gerne have mulighed for at besvare jeres brev.

Jeg husker tydeligt at I kom ind til mig sammen med vores assurandør … og fortvivlet fortalte mig at I have købt ejendommen – men I kunne alligevel ikke få ejendommen belånt som I var blevet lovet.

Jeg lovede jer, at jeg skulle se hvad vi kunne gøre for at belåne ejendommen hurtigst muligt. MEN jeg fortalte jer også den dag, at det ikke er vores normale måde at behandle en ejerskifte- og ombygningssag på da vi normalt står for hele finansieringen, herunder realkreditlån, boliglån, fremsendelse af depositum, deponering af købesum o.s.v., og at sagen ville gi visse problemer i forhold til …(bankrådgiver 5 i klagernes pengeinstitut)…, ombygningssagen m.m. da han skulle stå for restfinansieringen.

Og dette har korrekt givet visse problemer med hensyn til den garanti han har stillet som han ikke behøvede ligesom jeg kan forstå på jeres advokat han har lavet en slags ”køberkonto” uden at kompensere for renten herpå. Vi har overført kr. 1.293.000,- den 6. maj 2013 til …(klagernes pengeinstitut)…

Jeg oplyste jer også at I havde et ½ år til at få byggeriet færdiggjort – men at garantien kan forlænges såfremt I ikke var nået at blive færdig til tiden. Men at jeg kun kan anbefale at arbejdet færdiggøres så hurtigst som muligt da der påløber garantiprovision. Hvilket også fremgår af den underskrevne tinglysningsaftale.

Jeg har dog nu fået tilbageført garanti provisionen for 2013 på udbetalingskontoen (det er desværre ikke muligt at gøre dette for 2012) for at imødekomme noget af jeres tab i forbindelse med ”efterregningen” fra …(klagernes pengeinstitut)…

Jeg har nu modtaget opgørelsen over byggeudgifterne og sagen kan nu afsluttes. Ligesom jeg har sendt kopi af dette brev til jeres advokat til orientering.”

Brevet var vedlagt et kontoudtog for udbetalingskontoen hos det koncernforbundne pengeinstitut.

Indklagede fremsendte den 18. december 2013 følgende forligstilbud til klagerne:

”Vi har som tidligere nævnt, revurderet ovennævnte sag, og ved gennemgang af sagen må vi konstatere, at vi den 24. november 2012, havde anmærkningsfrit skøde.

Vi burde derfor, kort derefter kunne have overført beløbet til …(klagernes pengeinstitut)… i stedet for at vente til den 6. maj 2013.

At beløbet først bliver overført den 6. maj, skyldes at det er en atypisk sag, som vore systemer, systemmæssig har svært ved at håndtere.

Vi vil tilbyde, at godtgøre kunden følgende:

8% forrentning af tkr. 1293 i 162 dage kr. 46.548,-
Fratrukken skattemæssig andel 33% - 15.360,-

Total kr. 31.188,-

Allerede godtgjort i provision kr. 3.926,-
Garanti 2% tkr. 244 fra 9.10.12 til 19.09.13 - 4.609,-

Total kr. 22.653,-

Vi håber, at ovennævnte løsningsforslag er tilfredsstillende, og vil så snart, vi har en tilbagemelding fra jer, godtgøre kunden beløbet.”

Klagerne rejste den 15. maj 2014 erstatningskrav over for indklagede:

”Vi har tidligere korresponderet med jer omkring endelig afslutning af ovenstående sag.

I har tidligere tilkendegivet, at I har begået en fejl og har med brev af 18. december 2013 fremlagt jeres forslag til afslutning af sagen. Jeres forslag til endelig afslutning af sagen ønskede vi ikke at modtage, da vi vurderede at der var uoverensstemmelser og direkte fejlberegninger i det forslag I havde udarbejdet og det vi havde udregnet som økonomisk tab.

Vi har tidligere i år, gennem vores advokat, forsøgt at få etableret et møde, hvor formålet var, at begge parter i sagen, kunne fremlægge deres forslag og dokumentation for dette. Dette møde har vi forstået, at I ikke ønsker at indgå i.

Henset til dette, sender vi hermed vores forslag til endelig afslutning på sagen.

De 8% forrentning af tkr. 1.23 i 162 dage på kr. + 46.548,-. Dette beløb accepterer vi.

Den fratrukne skattemæssige andel på 33% på kr. + 15.360,-. Dette beløb accepterer vi.

Jeres første mellembeløb til udbetaling på kr. + 31.188,-. Dette beløb accepterer vi.

Jeres beløb på ”allerede godtgjort provision” på kr. -3.926,-. Dette beløb accepterer vi ikke. Vi har betalt månedlig provision og I har godtgjort beløbene igen, på nær det fra den 30/11-12 på kr. 406,67 og det fra den 28/12-12 på kr. 406,67. Begge betalinger der falder efter den dato I selv har accepteret som skæringsdato, nemlig den 24/11-12. Vi accepterer dermed den provision vi har betalt den 31/10-12 på kr. 284,67. Vi mangler at få godtgjort provision for november og december 2012 på i alt kr. + 813,34.

Jeres beløb på ”garanti 2% af tkr. 244 fra 9/10-12 til 19/9-13” på kr. – 4.609,-. Dette beløb accepterer vi ikke. Vi har ikke fundet dokumentation for, at vi har skullet betale en garanti på 2% i de i alt 379 dage.

Sluttelig, så har vi en forventning om, at I betaler de økonomiske sagsomkostninger vi har haft til advokatbistand undervejs i hele forløbet. De påløber sig for nuværende til kr. 18.125,-. Den endelig afregning for advokatbistand er endnu ikke opgjort og I kan derfor forvente, at beløbet bliver større. Vi mener, at havde I udbetalt lånet rettidigt, eller i det mindste ved de gentagende henvendelser fra vores bankrådgiver og os selv, ville vi ikke have været nødsaget til, at inddrage advokatbistand for at få jer i tale.

Vi imødeser, at I vender tilbage med et positivt svar.

Skulle I mod vores forventning, ikke have svaret os skriftligt senest onsdag den 4. juni 2014, eller imødekommet vores forslag, ser vi os desværre nødsaget til at sende sagen med vores klage videre til jeres egen klageinstans.”

Klagerne indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klagerne påstår indklagede tilpligtet at yde dem en erstatning for de ekstra renteudgifter, provisionsudgifter samt advokatomkostninger, som indklagedes for sene ekspeditioner har ført til.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERNES FREMSTILLING:

Klagerne oplyser, at de i august 2012 erhvervede ejendommen med overtagelse den 1. september 2012. Efter aftale med indklagede ville hovedstolen af lånet på 1.104.000 kr. blive overført fra indklagede til deres pengeinstitut, snarligt efter at skødet var blevet tinglyst. Skødet blev tinglyst den 14. november 2012.

Det ekstra byggelån på 368.000 kr. skulle udbetales, når ombygningen var færdigmeldt og derefter godkendt af indklagede.

Hovedstolen blev først udbetalt den 6. maj 2013, og dette først efter langvarig korrespondance mellem deres pengeinstitut og indklagede og efterfølgende mellem dem og deres advokat på den ene side og indklagede. Indklagede havde på daværende tidspunkt revurderet sagen og erkendt, at der intet havde været til hinder for udbetaling af hovedstolen på 1.104.000 kr. senest den 24. november 2012.

Byggelånet blev som aftalt overført til pengeinstituttet, efter at de færdigmeldte ombygningen, og dette blev godkendt af indklagede medio 2013.

De har siden maj 2013 korresponderet med indklagede for at få indklagede til at udbetale de penge, de har mistet grundet indklagedes manglende rettidige udbetaling af lånet. Indklagede har foreslået det beløb, som indklagede mener, dækker deres tab. De mener, at det beløb alene dækker deres faktiske udgifter ved sagsforløbet. Efter deres vurdering er der fejl i indklagedes udregning. Hertil kommer, at de har haft udgifter i forbindelse med frigivelsen af beløbet, som indklagede ikke har taget ansvar for ved at indregne dem i kompensationen.

De ønsker udbetaling af 52.001 kr. Det dækker de ekstra betalte renteudgifter, minus skattefradrag, de har haft. I alt 21.188 kr. Dette har indklagede tilbudt at betale. De vurderer desuden, at de har indbetalt for meget provision på 813,34 kr. Dette har indklagede ikke forholdt sig til. Desuden fastholder indklagede, at de skal betale 2 pct. i garantiprovision. De stiller sig meget undrende over for det krav, da deres pengeinstitut allerede havde stillet garanti for dem. Desuden kan de intetsteds se, at de har underskrevet, at de accepterer sådan en garanti. De vil derfor ikke acceptere dette krav.

Sluttelig har de bedt om at få dækket deres udgifter til advokatbistand på 18.125 kr. og 1.875 kr. i alt 20.000 kr. De mener, at de er i deres gode ret til at få dækket deres udgifter til advokatbestand, da det først var efter advokatfirmaets involvering i sagen, at de fik udbetalt deres hovedstol. Indklagede erkendte sin fejl i november 2012, men valgte alligevel ikke at udbetale lånet førend i maj 2013. Efterfølgende har de ikke kunne blive enige om størrelsen på det beløb, der skal godtgøres, hvilket også har afstedkommet, at de har set sig nødsaget til fortsat at få advokatbistand for derved at forsøge at nå til enighed, hvilket desværre ikke har ladet sig gøre.

Til indklagedes udtalelse har de følgende bemærkninger:

De fastholder, at indklagede fortsat skylder dem 52.001 kr.

De stiller sig positive over for det forhold, at indklagede vedkender sig at have begået en fejl i behandlingen af deres sag. Ligeledes er de positive over for, at indklagede nu vedkender sig at skylde dem 813,34 kr. for fejlagtig inddrevet provision.

De stiller sig imidlertid uforstående over for indklagedes påstand om, at det skyldige beløb til dem kun er 23.466,34 kr.

Ved indklagedes godkendelse af deres to lån accepterede indklagede deres huskøb på 1.535.000 kr. samt et ombygningslån. Derefter ville indklagedes samlede vurdering af huset efter den aftalte renovering og ombygning være på 1.840.000 kr.

Ved den indgåede aftale med indklagede og den efterfølgende låneoptagelse blev de af indklagede vejledt vedrørende de to forskellige lån, de optog. Det største lån på 1.104.000 kr., benævnt hovedstolen, ville blive udbetalt til deres pengeinstitut snarligt efter lånets tinglysning. Lånet blev tinglyst den 14. november 2012. I deres klage har de ikke indregnet renterne for dagene fra tinglysningen fra den 14. november 2012 og frem til den 24. november 2012, som endte med at være den skæringsdato, indklagede accepterede som den retmæssige udbetalingsdato på deres hovedstol. I mailkorrespondance mellem deres bankrådgiver og indklagedes rådgiver svarede rådgiveren fra indklagede den 24. november 2012, at der ikke var noget til hinder for, at lånene blev udbetalt til deres pengeinstitut. Trods dette tilsagn fra indklagede udbetalte indklagede ikke lånene.

Både de og deres pengeinstitut rettede utallige henvendelser til indklagede både telefonisk og via mail for i det mindste at få udbetalt hovedstolen, dog uden at det havde den ønskede effekt.

Deres bankrådgiver rådgav dem i foråret 2013 til at rette henvendelse til et advokatfirma for at få juridisk bistand, således at de kunne få udbetalt hovedstolen. De var enkelte gange fra ultimo 2012 i telefonisk kontakt med advokatfirmaet for at få råd og vejledning i sagen. I mellemtiden fortsatte deres bankrådgiver med at lægge pres på indklagede for at få udbetalt deres hovedstol. Den 6. maj 2013 udbetalte indklagede endelig deres hovedstol på 1.293.000 kr. på foranledning af deres bankrådgiver. Pengene var til disposition hos indklagede fra den 9. oktober 2012. De rettede undervejs i forløbet utallige henvendelser til indklagede med henblik på at få udbetalt deres lån og senere igen for at få udbetalt kompensation for indklagedes forsinkelse. De oplevede ikke, at indklagede ønskede at komme dem i møde.

De rettede skriftlig henvendelse til advokatfirmaet i maj 2013 med ønske om juridisk bistand med kravet over for indklagede om kompensation for forsinkelse ved udbetaling af hovedstolen. Advokatfirmaet overtog herefter korrespondancen til/med indklagede og førte deres sag.

De havde en forventning om, at de hurtigt kunne nå til enighed med indklagede om kompensation for indklagedes fejl i sagen og dermed afslutte den hurtig. Indklagede afviste at mødes med advokatfirmaet og klagerne til forligsmøde, og de kommer derfor ikke i tæt dialog med indklagede.

Indklagede tilbød i brev af 18. december 2013 til advokatfirmaet at kompensere dem for forsinkelsen, men de nåede ikke til enighed om beløbets størrelse. Herefter blev de af advokatfirmaet anbefalet at indbringe sagen for Realkreditankenævnet.

De fastholder dermed deres krav om at få dækket deres udgifter til advokatbistand på 18.125 kr. og 1.875 kr. i alt 20.000 kr., da det først var efter advokatfirmaets involvering i sagen, at de kom i dialog med indklagede og senere fik tilsagn om kompensation.

I indklagedes udregning i brevet til advokatfirmaet af 18. december 2013 tog indklagede sig for anden gang betalt for opkrævet provision hos dem ved at fratrække 3.926 kr. i kompensationen. De har en gang fået beløbet udbetalt, da indklagede havde erkendt at det var uretmæssigt inddrevet. De kan derfor ikke acceptere, at indklagede fratrækker beløbet i den endelige kompensation. I udtalelsen erkender indklagedes tillige at skylde dem 813,34 kr. for uretmæssig indkrævet provision.

De fastholder, at de ikke skal betale garanti på 2 pct. for lånet, da det jo netop var det, som deres pengeinstitut blev bedt af indklagede om at stille på begge lån. Se hertil brev fra pengeinstituttet til indklagede dateret den 29. januar 2013. De har fortsat ikke set dokumentation for, at de skulle betale indklagede dette.

Det andet lån på 368.000 kr. benævnt Byggelån var lovet udbetalt til deres pengeinstitut snarligt efter lånets tinglysning. Lånet blev tinglyst den 14. november 2012. Klagen omfatter ikke det uretmæssige i, at de først fik Byggelånet udbetalt, da renovering og ombygning var færdiggjort og godkendt af indklagede. Deres underskrivelse på skemaet ”Endelig opgørelse over byggeudgifter” fremsendte de til indklagede med bemærkninger den 25. september 2013. I tiden fra tinglysningen den 14. november 2012 og frem til 24. september og 14. november 2013, hvor lånet overførtes til pengeinstituttet, har de således betalt renter og provision hos både pengeinstituttet og indklagede for samme lån, hvilket de finder uacceptabelt.

De har i deres krav kun indregnet tal uden renters rente. Desuden har de ikke rejst krav om kompensation for den svie og smerte, de naturligt har lidt ved, at indklagedes håndtering af sagen. Såfremt der er grundlag for yderligere erstatningskrav, ser de gerne, at Realkreditankenævnet medtager disse i erstatningsudmålingen.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klagerne pr. 1. september 2012 erhvervede den omhandlede ejendom for en købesum på 1.535.000 kr. Ejendommen er ifølge købsaftalen et fritidslandbrug. Klagernes pengeinstitut stod for ejendomshandlen.

Klagerne kontaktede efter overtagelsesdagen indklagede med henblik på at finansiere købet samt en ombygning. Indklagede vurderede, at ejendommen efter ombygning ville have en belåningsværdi på 1.840.000 kr. Indklagede tilbød derfor en 80 pct. realkreditbelåning på 1.472.000 kr. Lånet blev tilbudt som en pakke bestående af to lån (to-lagsbelåning) hos indklagede, således at der blev tilbudt et lån på 1.104.000 kr. og et lån på 368.000 kr.

Da lånebeløbet oversteg det aktuelle belåningsniveau på 1.228.000 kr. (80 pct. af købesummen på 1.535.000 kr.) med 244.000 kr., var der, for så vidt angår dette beløb, tale om et forhåndslån. I overensstemmelse hermed kunne lånet alene udbetales mod garanti.

Det fremgår således også af de to lånetilbud, at lånene er tilbudt som forhåndslån, og at det er en udbetalingsbetingelse, at der stilles forhåndslånegaranti fra det formidlende institut. Endvidere fremgår det, at det er en betingelse for frigivelse af forhåndslånegarantien, at byggeriet er færdigmeldt og endeligt vurderet af vurderingsansvarlig og uden krav om ekstraordinær nedbringelse.

Af tinglysningsaftalen af 4. oktober 2012 fremgår det, at der til brug for sagens gennemførelse skal foretages garantistillelse af det koncernforbundne pengeinstitut, og at forhåndslånegarantien tidligst kan frigives, når byggearbejderne er afsluttede, og det koncernforbundne realkreditinstitut efter besigtigelse af ejendommen har konstateret, at den forudsatte værdi er til stede (færdigmelding). Det fremgår endvidere heraf, at indklagede opkræver sædvanlig garantiprovision, og at denne opkræves periodevis eller i forbindelse med garantiens frigivelse.

De to tilbudte lån blev udbetalt med samlet låneprovenu på 1.461.792 kr. (1.094.344 + 367.448) den 9. oktober 2012 og indsat på en udbetalingskonto i det koncernforbundne pengeinstitut.

Fra den 1. november 2012 blev der løbende én gang månedligt hævet garantiprovision på den omtalte udbetalingskonto.

Den 23. november 2012 om aftenen oplyste klagernes pengeinstitut på mail vedhæftet udskrift af tingbogen, at der nu var tinglyst anmærkningsfrit skøde.

Efter korrespondance mellem parterne blev der den 6. maj 2013 overført et beløb på 1.293.000 kr. til klagerne konto i deres pengeinstitut. En del af lånebeløbet blev tilbageholdt, da byggeriet ikke var færdiggjort, hvorfor den forudsatte belåningsværdi endnu ikke var til stede.

Den 19. september 2013 blev byggeriet færdigmeldt, hvorefter yderligere 147.000 kr. blev overført til klagernes konto i deres pengeinstitut.

Klagerne var af den opfattelse, at låneprovenuet burde have været frigivet tidligere i processen. Der har derfor været dialog herom med såvel klagernes pengeinstitut som klagerne og endelig med klagernes advokat.

I forbindelse med dialogen umiddelbart efter frigivelsen af låneprovenuet tilbageførte indklagede den 26. september 2013 i et forsøg på at finde en løsning på sagen kulancemæssigt garantiprovisionsbeløb for hele 2013, i alt 10 beløb på samlet 3.926,27 kr. Samtidig opgjorde indklagede udbetalingskontoen og overførte restsaldoen på 19.024,02 kr. til klagernes konto i deres pengeinstitut.

Efter yderligere korrespondance tilbød indklagede ved brev af 18. december klagerne en samlet kompensation på 22.653 kr. ud over den allerede skete reduktion i opkrævet garantiprovision. Det tilbudte beløb er opgjort som en samlet kompensation på et beløb svarende til en nettorentekompensation på 8 pct. af 1.293.000 kr. i 162 dage fratrukket allerede godtgjort garantiprovision på 3.926 kr. samt yderligere fratrukket garantiprovision på 2 pct. af 244.000 kr. fra lånets udbetaling til færdigmelding forelå. Sidstnævnte beløb begrundes i, at forhåndslånedelen af lånene ikke kunne udbetales og frigives til klagerne, uden at der blev stillet forhåndslånegaranti, som ifølge aftalegrundlaget skulle stilles af det koncernforbundne pengeinstitut og først kunne frigives, når byggeriet var færdigmeldt. Hensigten med den tilbudte kompensation var at stille klagerne, som hvis provenuet på 1.293.000 kr. var blevet frigivet den 24. november 2012 mod garanti indtil færdigmelding af ombygningen.

Som anført af klagerne bør ovenstående beregningsgrund rettelig korrigeres for at tage højde for, at der på udbetalingskontoen er hævet garantiprovision på i alt 813,34 i november og december 2012. Dermed kan den samlede kompensation efter indklagedes opfattelse opgøres til 23.466,34 kr.

Indklagede er således fortsat villig til at betale det tidligere tilbudte beløb på 22.653 kr. med tillæg af korrektion på 813,34 kr., i alt 23.466,34 kr.

Dermed er parterne reelt alene uenige om garantiprovision på 4.609 kr. samt om de af klagerne opgjort advokatomkostninger. Det er denne uenighed, der har ført til, at klagerne har indbragt sagen for Ankenævnet.

Det er indklagedes opfattelse, at klagerne efter aftalegrundlaget har været forpligtet til at stille forhåndslånegaranti, indtil ombygningen var færdigmeldt, at det er aftalt at garantien stilles af det koncernforbundne pengeinstitut, og at klagerne skal betale garantiprovision herfor. Klagernes opgørelse af kompensationsbeløbet ville stille klagerne bedre, idet klagerne i givet fald ville blive stillet, som om lånebeløbet var frigivet uden garanti den 24. november 2012 – forud for færdigmeldingen.

Indklagede er ikke bekendt med, hvilke beløb klagernes pengeinstitut har opkrævet hos klagerne i sagen, men dette er umiddelbart ikke relevant for en bedømmelse af forholdet mellem klagerne og indklagede.

Det er videre indklagedes opfattelse, at der ikke foreligger et retligt grundlag for klagernes krav om at få erstattet advokatomkostninger.

Samlet set har indklagede således allerede tilbudt klagerne et beløb, der kompenserer klagerne for den forsinkede frigivelse af låneprovenuet, dog at det tilbudte beløb bør forhøjes med 813,34 kr.

Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at indklagede allerede har tilbudt klagerne en dækkende kompensation,

at klagerne, indtil ombygningen blev færdigmeldt, var forpligtet til at stille forhåndslånegaranti for den ikke færdigmeldte del af lånebeløbet og betale garantiprovision herfor, og

at der ikke er retligt grundlag for at kompensere klagernes advokatomkostninger.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Klagerne har i sagen fremlagt dokumentation for advokatomkostninger på i alt 20.000 kr. Klagerne har endvidere fremlagt kontoudtog fra deres pengeinstitut vedrørende henholdsvis udlægskonto og hushandelsgaranti.

Til brug for sagen anmodede Nævnssekretariatet den 26. juni 2015 klagerne om nærmere at redegøre for de forhåndslånegarantier, som klagernes pengeinstitut havde stillet, herunder:

• Om baggrunden for, at forhåndslånegarantierne først blev fremsendt til indklagede ved brev af 29. januar 2013.

• Hvorvidt klagerne havde betalt garantiprovision til deres pengeinstitut for de nævnte garantier.

Klagerne besvarede ved breve af 5. og 21. september 2015 anmodningen som følger:

”Vi har haft kontakt til vores tidligere pengeinstitut,…, ved vores tidligere bankrådgiver …, da vi oplevede, at det var der igennem vi kunne indhente svar på spørgsmålene i brevet. Vi beklager, at det har trukket ud med indhentelse af informationerne og dermed indsendelse af dette brev.

Vi har bedt …(pengeinstituttet)… om at fremskaffe dokumentation for: A) hvordan det kunne være, at forhåndslånegarantierne først blev fremsendt til …(indklagede)… ved brev af 29. januar 2015 og B) Hvorvidt vi har betalt garantiprovision til …(pengeinstituttet)… for de nævnte garantier samt C) kopi af kontoudskrifter for indbetalt garantiprovision, herunder årsopgørelser for 2012, 2013 og 2014. Vores tidligere bankrådgiver har forsøgt at fremskaffe dokumentation til svar på ovenstående, via deres elektroniske arkivering, desværre uden resultat. Vedlagt er kopi af hans mail med svar.

I nylig telefonkorrespondance med tidligere bankrådgiver … begrunder han tidspunktet for indsendelse af forhåndslånegarantierne til …(indklagede)… med, at der forud var foregået en del korrespondance imellem dem, hvor tvisten havde været, at …(indklagede)… ikke retmæssigt udbetalte lånene og overførte dem til …(pengeinstituttet)… Efter længere ventetid og manglende handling fra …(indklagede)… side, vælger …(pengeinstituttet)… sluttelig, den 29. januar 2013, at indsende forhåndslånegarantierne til …(indklagede)…

Vores egen besvarelse af A) er, at vi desværre blev genstand for tildeling af flere forskellige bankrådgivere over kortere tid, og herved blev vores banksag ikke fulgt tæt af …(pengeinstituttet)… Derved fremkom der forsinkelser i behandlingen af vores banksag.

Vores egen besvarelse af B) og C) er, at vi på en og samme tid betalte renter og garantiprovision både til …(indklagede)… og …(pengeinstituttet)… Vedlagt er kopi af årsopgørelser, fra 2012, 2013 og 2014, fra …(pengeinstituttet)…, hvilket er den mest valide dokumentation vi kan fremskaffe for dokumentation for ovenstående påstand.

I forlængelse af mail fra vores tidligere bankrådgiver, har vi gennemgået vores egne dokumenter fra …(indklagede)… Vi kan ikke erindre at have modtaget og underskrevet en udbetalingsblanket tilhørende vores store lån hos …(indklagede)… Vi har modtaget og underskrevet en tilhørende vores byggelån. I tidligere brevkorrespondance med Jer, har I allerede modtaget kopi af dette. Vi kan således ikke sammenholde en udbetalingsblanket med udbetaling af lånet. Vi underskriver papirerne på de to lån den 4. oktober 2012, og på papiret daterer …(indklagede)… udbetalingen af lånene til den 9. oktober 2012. Udbetalingen sker som bekendt ikke denne dato eller ved den efterfølgende tinglysning.

Vi erkender, at vores lånesag har været atypisk for …(indklagede)…, da de er ejere af …(koncernforbundet realkreditinstitut)…, men i denne sag var det dem der stod for godkendelsen af os/vores huskøb. …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… havde givet os afslag på indhentelse af byggelånet, hvorimod …(indklagede)… efterfølgende godkendte os/vores huskøb. Der har således været interne relationer og forhold mellem …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… og …(indklagede)… at tage hensyn til. Dette har vores tidligere rådgiver fra …(indklagede)…, …, gjort os bekendt med flere gange undervejs i forløbet.”

-0-
”Til yderlig besvarelse af jeres brev af 26. juni 2015, er vedlagt kopi af vores kreditaftale med daværende pengeinstitut …, på kr. 1.560.000,00, i forbindelse med vores hjemtagelse af lån ved vores huskøb.

Kreditaftalen blev stillet som garanti fra …(pengeinstituttet)… overfor …(indklagede)…”

Brevet af 5. september 2015 var vedlagt årsoversigter fra klagernes pengeinstitut for årene 2012-2014, som viser, at der i disse år er indberettet renteudgifter vedrørende klagerne på henholdsvis 46.839 kr., 75.286 kr. og 31.579 kr.

Brevet af 21. september 2015 var vedlagt kopi af den kreditaftale, som klagerne indgik den 30. august 2012 med deres pengeinstitut i forbindelse med købet af ejendommen. Kreditaftalen indeholder blandt andet følgende bestemmelser:

”Beløb
Vi har aftalt med …(pengeinstituttet)…, at vi kan trække op til 1.560.000,00 kr. heraf forhøjet med 1.460.000,00 kr. på denne kredit inklusive rente og provision.

Afvikling
Kreditaftalen tages op til vurdering den 01.11.2012 med henblik på aftale om yderligere afvikling/forlængelse.

Slutdato
Trækningsretten på kreditten bortfalder den 01.11.2012, hvor et eventuelt skyldigt beløb skal indbetales.

Rente og provision
Rente og provision er variabel og fastsættes til enhver tid af …(pengeinstituttet)…, jf. …(pengeinstituttets)… ”Almindelige forretningsbetingelser og særlige bestemmelser for lån og kreditter – forbruger”.

Den årlige rente er variabel og udgør p.t. 7,000% og tilskrives kreditten hvert kvartal, første gang den 30.09.2012.

Renten beregnes dagligt af den udnyttede kreditramme og tilskrives kreditten hvert kvartal, første gang den 30.09.2012.

Overtræksprovision er for tiden 11,000% om året.

Provision af bevilget overtræk er for tiden 3,000% om året.

Ved overtræk eller forsinket indfrielse af kassekreditten er …(pengeinstituttet)… berettiget til at opkræve en årlig variabel overtræks-/morarente som p.t. udgør et variabelt tillæg på 11,000% i tillæg til renten. Ved vores udnyttelse af fortrydelsesretten udgør det daglige rentebeløb kr. 298,36 ved fuld udnyttelse af kreditrammen.”





ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet finder det ikke godtgjort, at klagerne har afholdt beløb, der overskrider den af indklagede tilbudte godtgørelse på 23.466,34 kr. for klagernes ekstra rente- og provisionsudgifter som følge af indklagedes sagsekspedition.

Nævnet finder dog, at indklagede ikke er berettiget til at refundere rente- og provisionsudgifter under hensyntagen til skattefradraget for sådanne, idet Nævnet lægger til grund, at der over for skattemyndighederne skal ske berigtigelse af indberetningen af disse.

Nævnet finder videre, at ekspeditionsforløbet, hvorunder udbetalingen af lånet blev stærkt forsinket med heraf følgende betydelige gener og ulejlighed for klagerne, i henhold til nævnspraksis bør føre til, at indklagede ikke kræver vederlag for lånesagen. Indklagede skal derfor tilbagebetale klagerne det oppebårne vederlag på i alt 9.656 kr.

Nævnet afviser i overensstemmelse med hidtidig praksis at imødekomme klagernes krav om dækning af advokatomkostninger. Nævnet henviser i den forbindelse til, at udgangspunktet er, at man kan anvende klageordninger m.v. uden advokatbistand. Nævnet finder, at der ikke i denne sag er grundlag for at fravige dette udgangspunkt.


Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, tilpligtes at godtgøre klagerne de oppebårne vederlag på i alt 9.656 kr. og til at yde den af indklagede tilbudte erstatning for øgede renteudgifter på 23.466,34 kr. uden afkortning for skattefradrag.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen