Afgørelse

Bortfald af lånetilbud. Ekspeditionstid. Inkassoomkostninger.

21011134
Bortfald af lånetilbud. Ekspeditionstid. Inkassoomkostninger.

Det indklagede realkreditinstituttet fremsendte i februar 2010 et lånetilbud til klageren vedrørende omlægning af to indestående lån til et nyt 30-årigt kortrentelån. Af lånetilbuddet fremgik det, at det nye lån skulle have 1. prioritet, og at andre lån, hæftelser og afgiftspantebreve i ejendommen skulle aflyses eller rykke for det nye lån. Instituttet sendte herefter en rykningsforespørgsel til pengeinstituttet, som den 1. marts 2010 afviste at rykke. I april 2010 fremsendte tinglysningsretten en meddelelse til klageren om, at pantebrevet på det tilbudte lån var blevet tinglyst. Instituttet fremsendte medio april 2010 en erindringsskrivelse til klageren vedrørende terminsydelsen for marts 2010 for de to eksisterende lån. I august 2010 meddelte instituttet klageren, at lånetilbuddet var bortfaldet som følge af pengeinstituttet afvisning af rykning, og at der desværre var sket den fejl fra instituttets side, at pantebrevet var blevet tinglyst med anmærkninger, før pengeinstituttet havde givet afslag. Realkreditinstituttet havde derfor bedt sin boligservice bekræfte, at pantebrevet igen var slettet.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle yde ham det tilbudte F1-lån og give ham aktindsigt med henblik på, at han kunne dokumentere eventuelle fejl og mangler fra instituttets side. Instituttet påstod frifindelse

Nævnet henviste til, at instituttet i lånetilbuddet havde taget forbehold om, at foranstående hæftelser skulle aflyses eller rykke for det tilbudte lån. Det pengeinstitut, som havde pant i ejerpantebrevet, nægtede efter det oplyste at rykke for instituttets lån. Nævnet fandt, at instituttet derfor havde været berettiget til at afslå at yde det omhandlede lån til klageren. Det gjorde ingen forskel heri, at pantebrevet for lånet ved en fejltagelse var blevet tinglyst. Nævnet fandt imidlertid, at der som følge af instituttets fejlagtige tinglysning af pantebrevet og manglende opfølgning herom over for klageren var skabt en sådan usikkerhed om klagerens løbende betalingsforpligtelser over for instituttet, at instituttet blev tilpligtet at frafalde de retsforfølgningsomkostninger, der var pålagt terminsydelserne i 2010.


K E N D E L S E

afsagt den 23. juni 2011



JOURNAL NR.: 2010-01-11-134-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Bortfald af lånetilbud. Ekspeditionstid. Inkassoomkostninger.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 16. juni 2011


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, HAR DER DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Hugo Wendler Pedersen (formand)
Maria Hyldahl
Bent Olufsen
Mads Laursen
Lars K. Madsen



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren havde i sin ejendom to 5 pct. obligationslån på oprindelig 414.000 og 190.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut. Klageren havde endvidere et ejerpantebrev i ejendommen, som var underpantsat til et pengeinstitut.

Indklagede fremsendte den 18. februar 2010 et lånetilbud til klageren vedrørende omlægning af de to indestående lån til et nyt 30-årigt kortrentelån F1 på 574.000 kr. med afdragsfrihed i to år. Lånetilbuddet var stilet til klageren på en adresse, som efter det oplyste tilhører hans moder. Af lånetilbuddet fremgår blandt andet følgende:

”…Prioritetsstilling
1. prioritet: Nyt lån nr. 1 574.000 DKK

Andre lån, hæftelser og afgiftspantebreve i ejendommen skal enten aflyses eller rykke for det nye lån…

Oplysninger om lånet

Lånets hovedtal i DKK
Nuværende lån Anslået
Nyt lån der indfries ændring
_________________________ __________________ ______________ ______________
Hovedstol 574.000
Kursværdi 574.000
Omkostninger -4.361
Provenu af nyt lån 569.639

Obligationsrestgæld 554.760
Kursværdi 556.473
Omkostninger ved indfrielse 7.948
Samlet udgift ved indfrielse 564.421

Provenu efter indfrielse 5.218

1.års månedlige ydelse før skat 999 3.511 -2.512
1.års månedlige ydelse efter skat 663 2.654 -1.991
Samlede ydelsers nutidsværdi 570.968 729.435 -158.467
______________________________________________________________________________
…”


Indklagede fremsendte efterfølgende en rykningsforespørgsel til pengeinstituttet. Pengeinstituttet afviste den 1. marts 2010 at imødekomme rykningsanmodningen.

Den 6. april 2010 fremsendte tinglysningsretten en meddelelse til klageren om, at pantebrevet på det tilbudte lån på 574.000 kr. var blevet tinglyst.

Indklagede fremsendte den 19. april 2010 en erindringsskrivelse til klageren vedrørende terminsydelsen for marts 2010 for de to eksisterende lån.

Den 24. august 2010 fremsendte indklagede følgende brev til klageren:

”…Vedr. din henvendelse om lån.

Hej …(klageren)…

Jeg har uden held forsøgt at ringe til dig nogle gange.

Under henvisning til tidligere lånetilbud på en ren omlægning til afdragsfrihed i 2 år, hvoraf det fremgik, at andre lån, hæftelser m.v. enten skulle aflyses eller rykke for det nye lån, kontaktede vi den 26/2 2010 …(pengeinstituttet)… med anmodning om rykning af deres ejerpantebrev for den aftalte omlægning. Desværre sagde …(pengeinstitutttet)… nej til at rykke for det aftalte lån, hvorfor vores lånetilbud bortfaldte. Det er derfor …(pengeinstituttet)… du skal kontakte med henblik på at få oplyst, hvorfor de ikke vil rykke for det nye lån.

Desværre skete der fra deres side den fejl, at pantebrevet blev tinglyst med anmærkninger før …(pengeinstituttet)… havde givet deres afslag. Jeg har d.d. bedt vores boligservice bekræfte, at pantebrevet igen er slettet.

Du er velkommen til at kontakte mig pr. mail: …, hvis du har yderligere spørgsmål…”

Klageren indbragte efterfølgende en sag for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at yde ham det tilbudte F1-lån og at give ham aktindsigt med henblik på, at han kan dokumentere eventuelle fejl og mangler fra indklagedes side.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren anfører, at klagen går på, at det F1 lån, som han havde ansøgt om i februar 2010, og som gik igennem tinglysningen, ikke blev godkendt af indklagede, selv om dette lån var blevet ham lovet af indklagedes kunderådgiver.

Den 26. februar 2010 kontaktede indklagede pengeinstituttet vedrørende en rykning af ejerpantebrevet for den aftalte omlægning. Indklagede indrømmer selv, at der er forekommet fejl i denne sag, se de fremlagte bilag.

Han er desuden først blevet underrettet om denne sag den 25. august 2010 på egen foranledning grundet inkassorykker fra indklagedes egen advokat. Det skal bemærkes, at han intet vidste om dette, da der var PBS betaling på det nye lån igennem hans søns bank.

Han ønsker, at det omtalte F1 lån selvfølgelig går igennem på føromtalte betingelser, da det er meget vigtigt for ham at bibeholde sit sted at bo, da han trives i omgivelserne.

Til indklagedes udtalelse har han følgende bemærkninger:

Med hensyn til hans møde med kunderådgiveren hos indklagede kan han oplyse, at han kun til denne oplyste, at han kunne være svær at træffe, ikke at han var indsat i Kragskovhede Statsfængsel. Ved det beskrevne møde var hans moder til stede; det aftaltes, at kommunikation skulle ske via hende. Dette kan bl.a. ses af, at omtalte lånetilbud blev sendt til hendes adresse.

Angående rykning af pantebrev har han ikke ”trukket lidt på det”, det var nemlig indklagedes kunderådgiver og ikke ham, der omtalte lånevilkår. Kunderådgiveren lod ham tværtimod forstå, at rykningen var en formsag, der ikke burde volde problemer. Med hensyn til historik, kan han oplyse, at han indtil sin fængsling var ”elitekunde” hos indklagede.

Vedrørende rykkeren for de ”gamle lån i april regnede han selvfølgelig med, at dette var helt normalt, da tinglysningen først var foretaget 6. april, og terminsperioden er januar/februar/marts (3 måneders terminsperiode).

Desuden kan han oplyse, at han ikke henvendte sig til indklagedes kunderådgiver først i juli måned; det skete først langt henne i august, hvor han modtog en rykker fra indklagede gennem advokaten. Gennem dels advokatsekretæren, og dels indklagedes inkassoadvokat, opdagede han, at lånet ikke, på trods af tinglysning, var gået igennem, og forsøgte at rette henvendelse til indklagedes kunderådgiver. Dette lykkedes ikke. Derfor beder han både advokatsekretæren og indklagedes inkassoadvokat om at rette henvendelse til indklagedes kunderådgiver, fra hvem han to dage senere modtog brevet af 24. august 2010.

Da han gentagne gange derefter (ca. 10) prøvede at rette telefonisk henvendelse til indklagedes kunderådgiver, fik han den besked, at denne var optaget, var i møde, havde fri, var syg og lignende. Det lykkedes først at få kontakt med kunderådgiveren i oktober, hvor denne afviste enhver skyld i miseren og afviste videre samtale.

Da han derefter henvendte sig til indklagedes inkassoadvokat, talte han med en kollega til denne, der lovede at forelægge hende sagen.

Inkassoadvokaten fremsendte en e-mail til indklagedes kunderådgiver om at kontakte ham, men kunderådgiveren henviste via brev tilbage til inkassoadvokaten, og oplyste ham om, at de ikke havde mere at tale om!

At kunderådgiveren efterfølgende husker at have modtaget besked fra Boligservice i juli, ændrer ikke ved den kendsgerning, at han først hørte om miseren gennem rykkeren fra advokatsekretæren sidst i august måned. Derefter kontaktede han straks såvel advokatsekretæren som inkassoadvokaten for at høre, hvad der skete. Begge lovede at sende en e-mail til indklagedes kunderådgiver, så denne kunne tage kontakt til ham. Det skete skriftligt, da kunderådgiveren åbenbart ikke (som den eneste) kunne få telefonisk kontakt med ham.

Under alle omstændigheder burde indklagedes kunderådgiver allerede i februar måned have kontaktet ham eller hans mor og sagt, at der ikke blev noget F1 lån alligevel. Dette skete som bekendt ikke, før han selv tog kontakt til advokatsekretæren på grund af dennes inkassoskrivelse til ham.

At han ikke har betalt terminer skyldes, som pointeret ovenfor, at der var oprettet PBS på det nye (og tinglyste) F1 lån.

Han er i det hele taget noget træt af indklagedes kunderådgivers naive nødløgne og modstridende forklaringer og håber på en snarlig afgørelse.

At han ikke har lidt noget tab, forstår han ikke, da advokatomkostninger på april – maj – juni (2. kvartal) beløber sig til ca. 3.000 (tretusinde) kr. Desuden er der naturligvis stor forskel på, om der bliver trukket 999 kr. pr. måned fra kontoen, eller om han er skyldig 3.512 kr. pr. måned.

Dette har slået hans økonomi helt i stykker, da hans grundløn er 8,94 kr. i timen, og han er dybt afhængig af hjælp fra venner og familie. Desuden er der næste termin (juli – august – september), hvor der også er løbet advokatsalærer m.v. på, så at han ikke skulle have lidt nogen skade økonomisk, finder han absurd.





INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren i februar 2010 henvendte sig hos indklagede og anmodede om et møde vedrørende låneomlægning af sine eksisterende realkreditlån (i det følgende omtalt ”de gamle lån”). Han oplyste på mødet, at han havde økonomiske problemer på grund af manglende indtægt, og at han ønskede omlægning til et FlexLån® med afdragsfrihed (i det følgende omtalt ”det nye lån”). Under mødet oplyste klageren, at han sad i fængsel (og blot var på udgang) og derfor normalt var svær at træffe.

Indklagedes kunderådgiver gjorde klageren opmærksom på, at der på grund af sagens karakter, historik (herunder dårligt betalingsmønster) m.v. ikke umiddelbart kunne gives tilsagn om lån, og at et eventuelt lånetilbud ville indeholde forbehold om en godkendelse i indklagedes kreditafdeling af ”hele” sagen, dvs. rykning af efterstående panthavere, vurdering m.v. Da talen faldt på rykning af ejerpantebrevet trak klageren lidt på det, og kunderådgiveren fornemmede, at der muligvis kunne blive problemer med rykning heraf. Kunderådgiveren aftalte derfor med klageren – da han havde oplyst, at han var svær at træffe – at klageren skulle kontakte kunderådgiveren for en afklaring af forbehold og dermed endelig besked om bevilling. Kort tid efter fremsendte kunderådgiveren lånetilbud med diverse forbehold til klageren samt forespørgsel om rykning af ejerpantebrevet til pengeinstituttet.

Af lånetilbuddet fremgår bl.a. følgende under overskriften ”Forudsætning for udbetaling af lånet”:

”Prioritetsstilling

1. prioritet: Nyt lån nr. 1

Andre lån, hæftelser og afgiftspantebrev i ejendommen skal enten aflyses eller rykke for det nye lån.”

Den 1. marts 2010 modtog indklagede besked fra pengeinstituttet om, at pengeinstituttet ikke ville rykke for det nye lån.

I starten af april indsendte indklagedes ekspeditionsafdeling ved en fejl pantebrevet, der vedrørte det nye lån, til tinglysning.
Ved brev af 6. april 2010 fra tinglysningsretten modtog klageren besked om, at det nye pantebrev var tinglyst.

Da klageren ikke betalte sine terminer på de gamle lån, blev der fremsendt en rykker medio april 2010.

Først i juni 2010 rettede klageren henvendelse til indklagedes kunderådgiver som aftalt. Under samtalen gik det op for kunderådgiveren, at pantebrevet vedrørende det nye lån ved en fejl var blevet tinglyst.

Umiddelbart efter telefonsamtalen med klageren anmodede kunderådgiveren om, at der skete aflysning af pantebrevet.

Efterfølgende fremsendte indklagedes kunderådgiver brev af 24. august 2010 til klageren. I brevet forklarede kunderådgiveren at pengeinstituttet havde afvist at rykke for det nye lån, hvorfor udbetalingsforbeholdet ikke var opfyldt og lånetilbuddet bortfaldet.

-0-

Det var en henvendelse i juli måned fra indklagedes ekspeditionsafdeling (og ikke som ovenfor anført klageren), som gav anledning til, at indklagedes kunderådgiver opdagede, at pantebrevet vedrørende det nye lån ved en fejl var blevet tinglyst.

Umiddelbart efter at kunderådgiveren havde konstateret fejlen, anmodede han ekspeditionsafdelingen om at aflyse pantebrevet.

Først den 20. august 2010 ringede klageren og lagde telefonbesked til indklagedes kunderådgiver. Der henvises til den fremlagte systemudskrift af telefonbesked af 20. august 2010, som er gengivet under ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”.

Indklagedes kunderådgiver forsøgte flere gange at ringe tilbage uden held og fremsendte derfor brev af den 24. august 2010, som er fremlagt af klageren. Der henvises til systemudskrift af besked af 24. august 2010, som er gengivet under ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”.

Til sidst skal det understreges, at klageren ikke har lidt noget tab som følge af den fejlagtige tinglysning af pantebrevet, men fordi klageren ikke har betalt terminerne på sine realkreditlån rettidigt.


ANBRINGENDER:
Til støtte for påstanden gøres gældende:

at lånetilbuddet indeholdt et udtrykkeligt forbehold om rykning af ejerpantebrevet,

at pengeinstituttet har givet afslag på anmodning om rykning af ejerpantebrevet,

at klageren ikke har rettet henvendelse til indklagedes kunderådgiver som aftalt,

at klageren modtog en rykker på ”de gamle lån” medio april 2010 og måtte på daværende tidspunkt været blevet klar over, at det nye lån ikke var faldet på plads,

at klageren ikke har lidt noget tab som følge af den fejlagtige tinglysning af pantebrevet, og

at det ikke var muligt at gennemføre låneomlægningen som forudsat, da pengeinstituttet havde afvist at rykke for indklagedes lån som forudsat i lånetilbuddet.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Indklagede har i sagen fremlagt følgende udskrifter fra indklagedes notatsystem:

”…Reg.dato: 20.08.2010
…
Vil du være rar at ringe til denne kunden. Han er i fængsel og han siger at han var blevet lovet et F1 lån. Han vil have mere henstand – jeg har sagt nej. Lovet at du ringer til ham på … Du får så afdeling 2. Her skal du spørge efter …(klageren)… …”

”…Reg.dato: 24.08.2010
…
Jeg har prøvet et par gange og har begge gange fået fat i en meget lidt meddelsom herre, der siger, …(klageren)… ikke er at træffe. Har sendt ham et brev. Jeg talte jo dengang med hans mor. Klart at vi ikke kan udbetale lån, når bank ikke vil rykke. Det fremgår tydeligt af forudsætninger i tilbud…”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Indklagede har i lånetilbuddet taget forbehold om, at foranstående hæftelser skulle aflyses eller rykke for det tilbudte lån. Det pengeinstitut, som havde pant i ejerpantebrevet, nægtede efter det oplyste at rykke for indklagedes lån. Indklagede har derfor været berettiget til at afslå at yde det omhandlede lån til klageren. Det gør ingen forskel heri, at pantebrevet for lånet ved en fejltagelse er blevet tinglyst.

Nævnet finder imidlertid, at der som følge af indklagedes fejlagtige tinglysning af pantebrevet og manglende opfølgning herom over for klageren er skabt en sådan usikkerhed om klagerens løbende betalingsforpligtelser over for indklagede, at indklagede tilpligtes at frafalde de retsforfølgningsomkostninger, der er pålagt terminsydelserne i 2010.

Som følge af det anført


b e s t e m m e s


Indklagede tilpligtes at frafalde de retsforfølgningsomkostninger, der er pålagt klageren vedrørende terminsbetalinger i 2010.






Hugo Wendler Pedersen / Susanne Nielsen